股市与房地产
虽然寒冷的冬天早已远去，街上的行道树已是一片鹅黄嫩绿，连城郊农野的油菜花早已开得一片金灿灿的了，但这个春天，户外的暖阳依然是一种少见的奢侈。猪年首个交易日的“开门红”，曾让广大股市投资者狂喜了一阵。新年收到的红包利是喜悦让无数人头脑发热，许多中小投资者更是满怀信心的满仓过节，猪年首日又抓了个涨停板，便真的以为应了“专家”们的预测“大牛市来了”！真的以为像2005年炒房可以暴赚那样赶上了好时光，因此高兴得什么都忘了。然而仅隔一天，沪深股市就出现了骇人的暴跌。还没有从春节大团圆喜庆气氛中回过神来的广大中小投资者们，一下子就被抛入了冰窖。幸福来得太快，也去得太快。沪深股市就像遭遇了一次十年难遇的“冰雹”之灾，股指暴跌，十年来单日最大跌幅首次超过9%，近千只股票全线跌停。倾巢之下，岂有完股。在突如其来的暴跌面前，连基金都懵了。相当多的基金净值已逼近跌停。内地大股更是跌得不亦乐乎，悲观情绪迅速在股市蔓延，股民们一片手足无措。这一天被广大股民们称之为噩梦般的黑色星期二。
但是这样的暴跌态势，依然挡不住人们对股市“牛喷”的期望与兴奋。就在股指暴跌之中，入市杀入的新股民依然如潮水汹涌，前赴后继，各大证券公司窗口开户者依然排着长队，据资料统计，暴跌当日沪深两市开户的就多达12万多。众多中小投资者不怕套牢、只怕踏空的集体心态导致人们对股市暴富梦想的不断膨胀与变形。但不幸的是，新入市的全线被套。
从2006年股市的第一场“瑞雪”开始，众多经济专家就大胆预测：2007将是牛市井喷年。理由是中国股市已经经历了自2000年至2005年的大熊市，没有理由再消沉下去。而且2006年中国股市确实像脱缰的野马一样，其快速上涨的势头让人始料不及。特别是众多基金满仓拉升的羊群效应，带动股市全面井喷。
那么2007年究竟是不是“牛市”年？这不是笔者在此讨论的话题，而且我认为专家们的预测也当不了饭吃。我想更多的投资者和置业者，更关心股市暴涨或暴跌对未来房价的影响。言归正传。
现在，摆在很多中小股民投资者面前的一个问题就是：暴涨暴跌的股市与政策调控下不确实的房市，谁更投资价值？这也是许多投资开发商所关心的问题，因为现在房子确实不如2005、2006年好卖了，购房者越来越理性和聪明。全家通宵达旦排队抢购一套房子的现象被国外媒体称为是“中国奇观”。但这种需求激情与购买兴奋好象一去不复返了。由于近几年房价一路暴涨，远远超过了老百姓的心理承受底线与实际购买力，导致民怨民愤遍地，整个楼市就像纵欲过度的人吃了壮阳药一样异常亢奋。因此房价也一直处于社会舆论的风口浪尖，而这种自下而上的压力又助推了国家对房地产调控的决心与信心。自从国家宏观政策对房地产实施严厉调控以来，许多炒房者的热情便受到无情打击，许多投资者的“性冲动”也受到压抑，各大城市房价涨幅也趋于平缓。那么房地产投资是不是就没有搞头了呢？答案非也。
我们不妨将股市与房市的发展趋势及特点进行比较来看看。
就像在牢房里饥渴得太久的囚犯出狱后看见女人会发疯一样，中国股民经历了2000～2005年的大熊市后，2006年的突然井喷和猪年的开门红利是让“阳痿”了很久的股民们血脉贲张，亢奋不已，“性压抑”了很久的欲望于是一下子总爆发，被冲昏头脑后什么后果都不顾给了。这就是大多数股民们的普遍心态。每个股市淘金者都梦想一夜暴富。因此这是典型的短期投机心态，而非投资心态。
1、短期内，股市受到的较大打击，会对房市产生深远影响。2005～2006年国家一系列的宏观调的政策大大打击了投资者的热情。因此股市的出色表现给了他们一个重新选择的机会。于是大量的资金从房地产行业抽身而退转向股市。这样最直接的后果需求被稀释，房价涨幅趋缓或小幅下跌，房价的羊群效应显现，更多的人参与持币观望，也就是说短期内房价会小幅下跌（如猪年之初成都的整体房价就平均下降了1～2个点），销售不容乐观；
2、其次从表现来看，股市仍然前途不明。首先是政策方向不明，中国股市从未脱离政策市场烙印，政策利空的消息一有风吹草动就会导致雨雪交加。其次是经济环境不透明，机构托市和人为操纵的嫌疑很大，内幕较多，非一般投资者所能明察的。因此中国股市更像是经济盆景。虽然众多经济专家预测2007年是“牛市”年，但经历几次暴涨暴跌后，股民们的信心已是大受打击，经济学家们的预测也变得含糊其词起来。我认为中国股市目前仍然是极不健康和极不成熟的。股市仍然像娃娃的脸，说变就变，一会儿大笑，一会儿大哭。你永远猜不透股市的深浅。也就是说股市投资的风险极大，可以一夜暴富，也可以一夜倾家荡产。
3、从整体来看，中国股民普遍心理素质差，对股市风险的承受能力差。说到底，股市就是一个短线投机市场，人人都抱着一种赌徒心态去博，但每个人又都输不起。因此股市暴涨暴跌的背后，上演着无数人的大喜大悲。由于股民们的心理承受能力是有限的，最终这种频繁的暴涨暴跌会让广大股民们的心理防线崩溃。最终大量从房地产抽身出来的资金又会重新从股市回到房地产市场。
4、房价平稳上涨是国家经济发展的需要。中国经济正处于快速上升阶段，房地产行业的短暂调整是正常的回归，而且并未出现像股市那样的暴涨暴跌。房地产经济仍然是各地城市GDP的重要经济引擎，作为中国社会整体经济发展的一条重要的腿，整个房地产行业依然处于停不下来的状态，健康和谐发展是国家经济的重要指向。也就是说，上升是房地产发展的主调。温总理在“两会”上就明确指出：控制涨幅、稳定房价（而非打压），保持房地产市场健康和谐发展是国家宏观调控的长期目标。而房地产的健康发展关系到国计民生与国家经济盛衰，因此不可能而且国家也绝不允许（不要忽视行政干预市场的力量）房地产业像股市那样陷入“大熊谷”（除非发生战争和经融危机或者通货膨胀）。从投资前景来看，房地产仍然不失为最安全最稳妥的渠道，而且可以作为私产持有这一人权已被《物权法》以宪法的形式进行了确定。
目前，虽然中国经济社会仍然存在许多问题，如结构不合理、基础不稳固、增长过快、体制不完善等，甚至存在着系统性的风险。但从战略发展眼光来看，房地产依然是健康的，是快速而稳步的。作为国家经济的睛雨表，有国家宏观政策紧盯着，除了对涨幅的调控，房价上涨仍是必然趋势。
四川泸州本周房地产市场情况
本周市场概况：→■本周内五城区共成交了103套住宅，相比上周日平均成交量有所下降，说明本时间段内的成交量趋于平缓；
→■新发预售证项目共13个，其中9个是住宅产品，共计增加住宅519套；
→■广告投放数量依然保持较低水平，只有少量项目宣传自己，投放总次数只有4次；
→■本市最大的地产项目：兴城 维多利亚项目在本周正式亮相，项目展示的是一个40万平米的西班牙风情花园社区，项目具体情况将继续跟踪关注；
→■《沱江两岸景观概念性城市设计》日前通过市城市规划专家评审委员会评审。该设计提出以沱江两岸绿化带为底，充满活力的多样性城市空间点缀的城市建设意象。
一、 本周交易量汇总
1、 交易数量统计
本次周报区域时间段内泸州市五城区的总体成交量呈下降趋势，日平均整体成交量也有一定幅度的下降，总体成交量也减少了不少。期间共成交了103套住宅，日平均成交量约为14套左右，从最近一段时间的成交量来看，较8月中旬日平均成交量下降幅度较大。成交区域主要集中在城西，共成交了76套，合8803.49平方米；城北成交量为19套共2042.83平方米；城南3套共329.51平方米；中心半岛5套共453.32平方米；城东属于老工业区，住宅项目极少，本周内没有住宅成交。
2、 交易户型面积统计
本周内已成交住宅的户型面积主要集中在90-140平米范围内，共计成交62套，占成交总量的60%；其次是90平米以下的户型成交了29套，占总成交量的28%；140平米以上的大户型只有12套，占总量的12%；可见140以下的中小户型依然是消费者的最爱，140以上的大户型由于受众面较小，总体成交量维持在较低的水平。
3、 交易价格统计
本周泸州城区住宅成交价格均价为2093.71元/平方米，城西项目均价为 2371.33元/平米，城北项目均价为2074.54元/平方米，城南项目均价为1330元/平方米，中心半岛项目均价为2599元/平方米。中心半岛以城市中心的地理位置优势为依托，销售价格始终引领着泸州房地产市场；城西、城北新区作为房地产新开发项目最多的区域，其楼盘品质处于领先地位，城西项目以高层为主，城北项目以多层为主，均价都在2000以上；城南属于老城区，老久建筑较多，供应土地的缺少导致了该区域高品质楼盘的稀缺，品质的优劣，地理位置的关联，使其项目价格始终处于较低的水平，但随着城区的不断扩大，城南的旧城改造将进入实质阶段，该区域也将成为房地产市场的热点区域。
二、 本周新发预售证项目
本周内共有2个项目拿到预售许可证，一个是天立 墨香苑，另一个是泸州饭店综合楼（宝来俪都）1号楼，总增加住宅套数519套，上周为98套，增涨了421套，供应住宅面积达到54621.91平方米，较上周的13752.4平方米增长了40869.51平方米，这说明本周供应市场较活跃，住宅供应量较大。
三、 本周广告投放统计
本时间段内开发商不太重视报纸媒体的广告投放，广告投放总量相当小，只有4次；很多项目都觉得房地产市场行情较火，做广告意义不大，反而增大了运营成本，只有新亮相的兴城 维多利亚在晚报上投放了2次整版形象广告；从投放的广告内容来看，主要是宣传项目的自身卖点与楼盘形象宣传。
兴城 维多利亚
日期
星期
报媒
版面
广告主题
广告性质
费用（万元）
8月31日
星期五
泸州晚报
1
来自欧洲的国际花园社区
形象广告
1．6
9月7日
星期五
泸州晚报
1
来自欧洲的国际花园社区
形象广告
1．6
兴城 富临花园
9月7日
星期五
泸州晚报
1/2
韵承沱江 富临永恒
形象广告
0．8
天立 春天花园城
8月31日
星期五
泸州晚报
1
9月全城公开发售！
促销广告
1．6
合计
5．6
四、新盘简析
兴城 维多利亚
开发商：兴城房地产开发公司；
区域位置：泸州市江阳西路景观大道旁；
广告主题：来自欧洲的国际花园社区；
广告用语：普罗旺斯的浪漫，希腊的优雅，西班牙的梦想，在这里交融重现；
占地面积：200亩；
建筑类型：多层、高层；
建筑风格：西班牙风情；
销售状态：售楼中心正式对外开放；
项目点评：
兴城 维多利亚是目前泸州已上市中最大的楼盘，总建筑面积为40万平米的花园社区，纯正欧洲风情多层观景洋房；本项目将是未来三年内城西最主要的项目之一，也是最具影响力的项目之一。
五、 本周信息动态分析
动态信息 要点简析
动态信息
要点解析
沱江两岸景观意想
绿带环江明珠镶缀
《沱江两岸景观概念性城市设计》日前通过市城市规划专家评审委员会评审。该设计提出以沱江两岸绿化带为底，充满活力的多样性城市空间点缀的城市建设意象。
生态 “蓝脉绿脉”格局
沱江两岸分布着忠山景区、百子图广场、龙透关等人文节点，是泸州一条重
要的景观形象带，拥有进行城市设计的核心要素。“但这份美丽目前并非无懈可
击，其居于城市生活中心却欠缺应有气质，生态与廊道和城市空间、形象缺乏契
合，亲水生态景观缺乏，优美天际轮廓未能形成。”规划部门一位负责人说道。
《沱江两岸景观概念性城市设计》方案展现了一幅“生态沱江”、“文化沱江”
、“活力沱江”、“靓彩沱江”的优美画卷。强调城市所形成的“蓝脉绿脉”生态
格局，规划生态园林游憩区、都市休闲农林景观区、生态复建区，结合城市格局
梳理生态廊道，使城市的自然生态格局得以保持和持续。沱江北岸形成居住休闲
带，创建沿江景观步行道，打通市民日常生活与滨水的联系。沱江南岸形成文化
生态带，规划名人浮雕广场、红色历史长廊、龙透关文化广场等，同现有的百子
图广场、忠山公园窜联形成历史文化体验区。
建筑 遵循“大疏大密”原则
在城市天际轮廓线的塑造上，今后将遵循“高地高建”和高层建筑“大疏
大密”的设计原则，形成层次丰富，翠峦、青峰、碧水与突出的建筑景观层叠交
错，山、水、城交融的立体城市形象。色彩作为第一直观形象被予以强调：被岸
的多层住宅吸收川南传统建筑韵味，蓝瓦、白墙、灰线条风格。建筑色彩力求淡
雅、明快的复合灰为墙面主色彩，体现简约、时尚的现代风格。沿街建筑1—3
层可作为商业服务空间，墙体色彩偏深暖色。
楼盘最新动态
截至目前，天立 春天花园城40多栋多层中有几栋已封顶，近期有望开盘；菁华 美领居正在平地；天立 墨香苑B区有10栋多层住宅，新楼封顶，正在做外墙装饰，目前已开盘销售；印象 香樟山居二期已封顶，仅剩少量余房；向阳 波士顿国际，还有4套余房；正力 馨天地/龙湾398正在过方案；蓝色空间 奥韵已开盘，还有少量余房。
楼盘名称 天立·春天花园城
楼盘位置 城北南光路
主力户型 103----130㎡
楼盘均价 现正接受咨询
咨询电话 8882000
楼盘名称 天立·墨香苑
楼盘位置 香林路
主力户型 三居室
楼盘均价 2400元/㎡
咨询电话 2589886
楼盘名称 正力·馨天地/龙湾398
楼盘位置 小市回龙湾
主力户型 80----120㎡
楼盘均价 现正接受咨询
咨询电话 8881199
楼盘名称 印象·香樟山居
楼盘位置 莲花池
主力户型 90----130㎡
楼盘均价 2000元/㎡
咨询电话 2507299
楼盘名称 华升·都市御苑
楼盘位置 龙马大道红星路口
主力户型 80----160㎡
楼盘均价 现正接受咨询
咨询电话 3793888
楼盘名称 向阳·波士顿国际
楼盘位置 百子图大桥北
主力户型 130----240㎡
楼盘均价 2400元/㎡
咨询电话 8811888
四川泸房地产交易税费
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发[2006]37号）以及相关税收政策的规定，现将我市房地产交易税收政策公告如下： 一、新建房税种：契税
纳税人：买方
新建住房：（普通商品住房）1.5%；（非普通商品住房）：3%
新建非住房：3%
税种：印花税
纳税人：双方
新建住房：（普通商品住房）各万分之五；（非普通商品住房）各万分之五
新建非住房：各万分之五
税种：营业税及附加
纳税人：卖方
新建住房：（普通商品住房）5.55%；（非普通商品住房）：55.55%
新建非住房：5.55%
税种：土地增值税
纳税人：卖方
新建住房：（普通商品住房）0.3%—0.8%；（非普通商品住房）：0.3%—0.8%
新建非住房：0.5%—1.6%
二、二手房
税种：契税
纳税人：买方
二手住房：（普通商品住房）1.5%；（非普通商品住房）：3%
二手非住房：3%
税种：印花税
纳税人：双方
二手住房：（普通商品住房）各万分之五；（非普通商品住房）各万分之五
二手非住房：各万分之五
税种：营业税及附加（五年以内）
纳税人：卖方
二手住房：（普通商品住房）5.55%；（非普通商品住房）：5.55%
二手非住房：（售出价-购置价）X5.55%
税种：营业税及附加（五年以上）
纳税人：卖方
二手住房：（普通商品住房）免税；（非普通商品住房）：（售出价-购置价）X5.55%
二手非住房：（售出价-购置价）X5.55%
税种：土地增值税（个人）
纳税人：卖方
二手住房：（普通商品住房）免税；（非普通商品住房）：0.3%—0.8%
二手非住房：0.5%—1.6%
税种：土地增值税（单位）
纳税人：卖方
二手住房：（普通商品住房）0.3%-0.8%；（非普通商品住房）：0.3%—0.8%
二手非住房：0.5%—1.6%
税种：个人所得税
纳税人：卖方
二手住房：（售出价格-购置价格-合理费用）X20%，如有余额，请卖方主动申报个人所得税。
备注：1、本表营业税及附加中城市维护建设税按7%计算，各县、区按当地适用税率计算。
2、房屋产权证、土地使用权证按件贴花五元。 楼主干嘛？
10月泸州房地产市场
本期总览：→■本期内主城区共成交了342套住宅，成交面积37712.81平方米。
→■新发预售证项目共7个，均为住宅产品，共计增加住宅1202套。
→■广告投放数量较上月有所提高，有3个项目在本期开盘；
→■对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
→■楼盘封顶才能发放个人信用贷款。
→■光大银行已经确定对“第二套房”的认定标准。
→■城西40米干道开通，与瓦窑坝一分钟亲密接触。
一、 本期商品房交易情况
1、 交易数量情况
分析：本时间段内泸州市主城区的总体成交了342套住宅，成交面积37712.81平方米；日平均成交量约为11套；成交区域主要集中在城北新区，共成交了226套住宅，合24880.16平方米；城西新区成交量为81套共9736.77平方米；江南3套共282.77平方米；中心半岛32套共2813.01平方米；
2、 交易户型面积情况
分析：本月内已成交住宅的户型面积主要集中在90-120平米范围内，共计成交152套，占成交总量的44%；其次是90平米以下的小户型成交了61套，占总成交量的18%；120-140平米舒适型住宅成交了 86套，占总成交量的25%；140平米以上的大户型成交了43套，占总量的13%；可见140平米以下的中小户型依然是消费者的最爱，140平米以上的大户型由于总价较高，受众面较小，总体成交量维持在较低的水平。
3、 交易价格情况
分析：本期泸州城区住宅总成交金额为74208781.42元合（7421万元），成交均价为1967.73元/平方米。
①、城西成交项目有天赐良园48套、康城绿洲7套、沁园春23套、庆园小区3套，均价为1903.89元/平米。备注：天赐良园本期签约的48套住宅均为集资建房，均价在1480元/平米左右。庆园小区成交3套住宅均价在1290元/平米。康城绿洲的7套住宅，均价在2434.26元/平方米。沁园春的23套住宅成交均价为2450元/平米左右；
②、城北成交项目有阳光水岸67套、汇金源小区18套、天立·墨香园22套、丽璟花园18套、蓝色空间18套，班地·桂景苑 17套、印象、香樟山居25套、生源小区2套、芙蓉苑39套，均价为1914.58元/平方米；
③、江南成交项目有南庭静苑3套，成交价为1754.78元/平方米；
④、中心半岛成交项目有长江花园6套，中天时代广场26套，均价为2856.67元/平方米。
4、 楼盘销售量排行
分析：从以上成交量可看出，城北的楼盘在本期销量上占据绝对优势。阳光水岸在南光路-杜家街板块的价格优势使之非常热买，雄居销售排行榜首。天赐良园由于部分是集资房，价格在城西新区具备绝对优势本期交易均价在1400元/平米左右，位列排行榜第二位。芙蓉苑的均价水平在2000元/平米左右，本身房源不大，集中在本期签约，位列排行榜第三位。
二、本期市场供应情况
分析：世纪港湾、富临花园、都市御苑、锦绣山水9号楼、西林文君苑、班地·桂景苑、荣平阁胜利街7个项目拿到了预售许可证，总增加住宅套数1202套住宅、合12.85万平方米，平均每套面积为106.922平方米；
其中，世纪港湾和都市御苑在10月1日国庆节开盘，分别提供了458套、合计40548.28平方米和204套住宅、合计23024平方米。由于前期已进行了几个月的客户积累，开盘就意味着所剩住宅套数不多，90平米左右的中小户型基本上已售出，剩下的都是大户型，位置在底层和顶层，世纪港湾均价在2150元/平米；都市御苑均价在1900元/平米。锦绣山水9号楼为高层复式住宅项目，提供了30套复式住宅，合计7141平方米，均价在2550元/平米。富临花园作为独栋高层建筑将在本月30日前开盘，提供了254套住宅，合计35407平方米，价位在2650元/平米左右。西林文君苑提供了90套住宅，合计8013平方米。班地·桂景苑提供了94套住宅，合计7692.77平方米，均价在2000元/平方米。荣平阁胜利街提供了72套住宅，合计6724.52平方米，均价在2280元/平方米。
8月份为5.4万平方米，9月份为14.62万平方米，10月份为12.85万平方米，虽然市场供应量与8月份相比增加了不少，但与去年同期相比却暗淡了许多，市场竞争趋于平和。
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