集中热贴讨论区---点评中国商业地产的失败根源 (转贴)
[color=Red][size=6]集中热贴讨论区---点评中国商业地产的失败根源 (转贴)结合各位策友所在地域的实际情况,大家共同探讨一下商业地产存在的缺点和成功案例
如有好的案例资料和问题可发帖共同探讨[/size][/color]
怎样化解中国商业地产资金困局 上(转)
[size=5][color=Navy]中国的商业地产在某种程度上已经遇到了发展的瓶颈，由于自身现金流的需求，大部分由住宅开发转化而来的商业地产开发商，以多种途径将商业物业分散出售，最终宏伟的商业规划都付之一炬，商业物业的真正价值没有得到市场体现。如何来兼顾企业的资本需求及商业的客观需要，通过东西方商业地产开发模式探讨，希望能揭示科学的、符合市场规律的商业地产开发模式。两大原因透析中国商业地产困境从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。本文将以狭义上的商业地产作为探讨的基础。
目前，国内大部分房地产开发企业都是按照香港地产开发模式来运行，也就是所谓的比较成熟的香港模式，即在香港土地有限性供给、非饱和性需求情况下，只要能拿到土地，在非典型市场环境下，销售自然不成问题，因此开发商以购得土地为第一目标，然后在所获得的宗地上进行产品的设计、开发、营销。由于市场需求的巨大，催生了预售制度；由于资源的集中供给，造就了香港仁恒、和记黄埔等一大部分企业财团。
而实际上，由于商业地产特殊的经济属性，必须要求整体持有，在统一的运营思路下进行经营，而国内的大部分开发商，迫于资金的要求，却远远达不到这一关键性的要求。
从商业地产的发展过程中看，中国商业地产开发商大部分是从住宅商转变而来，以住宅的思路来进行商业地产的开发。在2003年左右，中国开始了轰轰烈烈的商业地产运动，据统计，国内号称shopping mall的商业项目就有50多家，面积从3万到60万平方米的大型购物中心在各地屹立。中国地产好像突然进入了一个摩尔时代，然而问题也随之而来。综合一下，问题出现在以下两个方面：
第一，产品雷同，主题不明确，行不成差异化品牌优势。
国内的商业地产项目不所谓不多，广告宣传颇为猛烈，纵观各个项目，除了体量上的区别以外，衡量一个商业项目品质的特征基本上都不具备。比如建筑的外表、轮廓线设计、建筑的局部表情等基本雷同，能形成品牌性的相差几乎为零；在内部设计上，主题不明确，包括灯光的设计、导引的设计、地图的设计、指示牌的设计、购物手册的设计等，很少有创意的地方，大部分都坚持中庸之道；同时，在商业建筑的内部空间建设上，如交通流线体系设计、中庭设计等方面鲜有创新之举；而在经营内容上，则严重存在着各业态的比例失调，重零售、轻娱乐的现象大量存在。
虽然有众多国际化的设计公司存在，但真正能推动中国商业进步的不仅仅需要专业的设计，更需要有对商业认识非常清楚的开发商。[/color][/size]
怎样化解中国商业地产资金困局 下
[color=Navy][size=5]接上第二、产权分散，经营一盘散沙。
由于中国商业地产商存在的资金压力，在商业物业建成以后，大部分都要进行出售。由于体量的巨大、投资金额的庞大，中国的开发商在上世纪末想出了以产权商铺的方式来解决资金问题。这一政策的实行，有效的将大型商业统一经营要求与分散产权、资金快速回笼有效的结合在一块，在这种政策的引导下，中国开启了产权商业之风，瞬时，多个产权商业在诱人的广告宣传下开始轰轰烈烈的销售。最终，开发商及时回款并获得大量利润、经营管理公司得到物业整体运营权，散户坐收租金。
这本来是中国人一个绝妙的决策，但商业经营要求的科学性及运营商的能力没有得到保证，于是多个商业物业轰然倒下或调整，比如北京的巨库、天津的新奥、麦购等也在进行积极的调整，赢利薄弱，最终开发商赢利，还是苦了散户的投资者。
之所以会有产权商业的存在，这与中国商业地产开发商的融资结构有很直接的关系。中国地产开发商的开发资金主要来自银行的短期贷款，它能占到项目总投资额的70%，这种特殊的融资结构迫使开发商必须尽快完成资本的回收，否则企业资产就会被冻结，企业的营利性就更谈不上。
而在大型的商业物业上，也有部分物业是整体的持有，并且取得了较好的经营效果，比如广州的天河城、上海新天地、北京新天地、北京金源时代等，这些商业在某种程度上看是中国商业地产的典范，究其根本，良好的经营能力是表象，更深层次的原因是公司雄厚资金的支持，而后一点从某种程度上说则更为重要。
美国商业地产的他山之石商业地产开发是一个资本密集性的行业，企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求，如果要想实现这一点，必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点，国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。
在西方经济世界里，美国的地产模式比较受推崇，被认为是一种比较成熟的开发模式，即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。
美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。
在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：
投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。
1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股
2、房地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。
房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。
3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。
4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。
归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。
总之，商业地产的开发必须依靠资本市场的充分支持，否则将会是昙花一现。
三大融资渠道解困中国商业地产从商业地产的发展规律来看，其资本巨大的要求必须使商业物业在资本市场上证券化，只有利用社会中众多的投资资金，才有可能保证物业整体科学运作，除此之外，国内还需要优秀的经营管理公司出现，以专业的商业态度来经营物业。
在国内目前的法律环境下，如何尽量来拓宽资本渠道？在此做一下简单的探讨。
1、通过IPO募集资本。上市对于企业来说是最熟悉的道路之一，也是最大的可选择之一。但是走上股市资本市场之路也不是一个简单的事情，顺驰上市夭折，SOHO中国上市的中止和它再次准备登录香港H股市场等，很明显，这些例子告诉我们上市之路的不平坦，不是每个公司都能上市赢得资本市场的亲睐，上市靠的不仅仅是运气，更重要的是实力，尤其是盈利的能力，否则只能望市兴叹了。
2、房地产投资信托（REITS）。它在国内来说不算陌生，但于国内的法律环境，目前在国内不可能实现REITS上市融资，庆幸的是香港、新加坡、台湾等地区允许非本地的物业进行REITS上市融资，这对国内大型的商业开发商来说可作为融资的渠道之一。万达REITS虽然在香港上市受挫，但其积极向资本市场的挺进值得我们去学习，毕竟如果能打开REITS这条大道，对企业的帮助是股市所不能比拟的。
另外，我们可以与欲进入中国资本市场的REITS形成亲密或松散型的合作关系，表现为直接与开发商合资，成立项目公司，然后按照股份进行利润分红，或者直接在国内成立投资公司，直接从事商业地产的开发。如果要达到这一点，国内的企业就必须完善自身的股本机构及法人治理结构，提高项目的获利能力、项目风险管理能力、企业本身创新能力等，只有以一个比较科学企业法人去面对市场，才有可能更容易与REITS形成合作关系，融资渠道才有可能得到意向的拓宽。
目前已经有大批的REITS以封闭式基金形式进入国内，美国第一大商用房地产公司西蒙(Simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。
3、合纵之术。虽然国内开发商单体的能力较弱，但可以通过合纵之术联合起来进行大型商业物业的开发。比如投资商、开发商之间的联合，成为一个大的财团，用来支持物业的运营，同时整合具有科学运营能力的经营管理公司，使经营能力更强，打造商业地产价值链上各个环节的强者。泰达和万通的阶段性的合作可以看作是这方面的一个小范围的实践。[/size][/color]
续贴 商业地产经营客流是关键
[size=5][color=DarkSlateBlue] 就大型商业地产项目而言，笔者认为除了一些不可抗拒因素和大的宏观环境外，决定其成败的因素应该是：人流量，主要原因如下。一、招商——人流量是入驻商家最为关心的
没有商家进驻对于商业地产来说是可怕的，意味着项目的流产；但是如果没有主力商家入驻，那么商场就失去了和同类项目的竞争力，所以商业地产必须要足够的商家和2—3家的主力店，因为这些是吸引顾客前来光顾的最大顺服力，也是商场提升自己品牌及租金的有利因素。
根据世界排名前十的零售巨头和在华餐饮行业主力店的相关选址信息显示：80%以上选址的先决条件是所在地的人流量和车流量，所在地的人流量是最关键的考虑，其次才是空间布局、价位等因素。人气=商气是国内外许多商家选择入驻地的信条。因此，要吸引主力商家和普通商家一定要有强有力的人流量的保证。
二、运营——人流量是支撑商业地产利润的保证
商业地产的庞大规模通常达到20万平方米以上，并且它的前期建设和后期运营管理成本也相当巨大，为了保证收支平衡甚至赢利，就必须要吸引足够的人流，形成人气鼎沸的场面，使潜在消费者产生从众消费心理，而商家千方百计的进行促销，也是为了吸引更多的消费群体，扩大商场的利润空间。因此充足的人流量是支撑商业地产利润的最强有力的保证；而且如果没有人流的支持，那么入驻商家会因为无法维持经营而撤出，这对商场也是一个沉重的打击。
三、销售——人流量是商业地产商铺高价销售的前提
目前，大多数商业地产为了快速回笼资金，大多选择出售商铺这一方式。为了可以尽快并且以较高的价位发售商铺，吸引商铺投资者，开发商大都承诺每年10%—20%的资金回报。其实虽然投资者购买商铺要考虑收益、价位等方面因素，但是他们真正关注的是商场的人流量，因为只有充裕的客流才能保证商场的盈利，而商场盈利才能使投资者获得期望中的回报。一个没有人流量的商场，哪怕承诺50%甚至更高的回报率，精明的投资者也会望而止步、一旁观望的。
四、人流量是商业地产其它辅助因素的前提
这里的其它是无伤大雅的一些因素，例如项目奠基、开盘之类的，虽然不足以对项目的成败构成威胁，但是活动时的冷清却也是很煞风景的，所以还是需要人流对场面气愤的烘托。
既然从以上分析我们得知人流是贯穿商业地产的开盘、招商、销售、开业、营运、销售等环节的关键性因素，那么，如何保证商业地产所需求的人流量呢？
目前在国内，尤其是商业地产内，对于此方面的研究和策略基本上是一片空白，笔者仅就自己从事的营销策划领域提出一些意见和建议，希望可以抛砖引玉，和大家共同研究。
首先我们要分析人流，因为不是所有的人流都是有效人流，要区分对待。
通常人流分为两种：一种是固定的人流，是经常光顾的周边消费者，也就是我们所说的有效人流；一种是非固定的人流，例如火车站的诸多出入旅客，一般情况下属于无效人流。但是在有些情况下，非固定的人流也可以转化为相对固定的人流。
现在我们面对的问题再次细化，即如何把有效人流吸引过来？
笔者认为人流是可以有机的逐步诱导的，可以通过一定的方式把非固定的无效人流转化为相对固定的人流，增进商场的客流量和人气指数。
一、 项目建设期间
1、公交系统
运用公交车，和运营公司协商在本项目前设立站点，以期引起乘客的印象关注。在招商销售、开业宣传活动开始时，乘客可以准确的反应出项目的位置，获得更直观的感受。此外拥有多条公交线路站点的便捷交通，本身就是吸引有效人流的有利因素。
2、广场
商业地产一般都规划有广场，但是开发商为了节省资金，一般将广场的建设都后置处理。但是为了吸引人流，使消费者习惯到这里，还是应该先建设广场，例如运动公园、健身广场。因为绿色面积较大，空气清新，而且公交便利，大部分居民还是愿意前来锻炼身体，尤其是更可以吸引部分坐车不用买票的老年人，他们会是日后商场中超级市场的忠实消费者。同时施工期间项目的消息可以通过广场上的告示这一小众传播的渠道发布出去。
3、促销、演出
定期的露天促销活动或者文艺演出。使居民认可到达本项目的距离。在前来几次后，人们潜意识内的距离感一般会淡化，而一旦消费者习惯了这段购物距离，那么在开业后，他们大多会习惯前来消费购物。
4、项目直通车
开通项目现场体验直通车，在施工区的安全区域设置商业地产体验区，使市民可以直观的感受项目的魅力。
二、项目运营期间
1、环境
这里所指的环境是指同种物业类型的吸引人的不同之处，比如说是同一种商业街，那么它的环境好与坏，将会影响到客流量，并直接影响到它的运营。在零售发展到今天物质极为丰富的时代，消费者更加理性，向更高层次要求，所以一个好的环境是固定人流的保证。
2、主力店
我们前面说了，主力店是商业地产吸引人流的强有力手段。一个受到大多数消费者喜爱的主力商家对吸引人流的作用是不可估量的，例如沃尔玛。
3、功能区隔
如果在周边有同类型项目，那么要实行功能区隔，去吸引人流。例如将购物的功能弱化，而强化娱乐休闲餐饮的功能,这样就与其它项目形成有效区隔，将属于此类定位的人群吸引过来。
4、促销活动
促销活动是最可以增加人流量的。例如最明显的例子是在某地的易初莲花大型超市位置比较偏僻，但是商场每天用比市面上便宜4毛钱的鸡蛋价格吸引了很多消费者排着长队购买。虽然这种促销是短期行为，但是一旦消费者认可了这里的价格，那么就会成为人流中固定的一员。
此外，在人流设计上还要充分考虑到市政建设方面的影响，例如将商场前的路段设成没有人行通过的全封闭形式，那么人流量自然会再次下降。[/color][/size] 好贴！终于让我坐回沙发了阿~！ 不容易啊 赞！
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新都市主义是城市发展的方向与出路 之四
[color=Red][size=6]策友兄弟们,别吝啬,有什么精华的资料拿出来大家一起共享学习,本人也将继续添加新的帖子[/size][/color][color=Navy][size=5]新都市主义的城市设计概念目前在国内引起了很多地产同行的关注，在深入探讨这个概念之前，先谈谈它的起源，新都市主义其实源于现代主义，而现代主义城市规划思路是20世纪初从美国兴起、并旋即流行于全世界的一种城市规划与设计思想。现代主义以“效率”和“功能”为城市规划核心，强调城市街区的功能划分，将工厂、商业、办公和居住分布于不同的区域；以城市快速干道和高速公路为纽带，以现代交通工具（汽车）为手段，将各个功能分区联成一体；功能街区范围宽广，建筑物高耸庞大；城市空间主要向外围拓展，不断扩大城市规模等。现代主义是人类社会城市化和工业化进展到一定阶段的产物，它适应了现代化高楼大厦兴盛和现代交通工具普及这一社会潮流。然而随着现代主义思潮的盛行，城市建设却出现了许多原来始料不及的新问题。
1、城市运作效率低下
现代主义城市规划的初衷是以“效率”为核心，然而最后结果却南辕北辙。由于私人小汽车的大量增加，城市快速干道和高速公路不堪重负；政府不断投资道路交通设施，结果又有更多的小汽车上路，形成交通堵塞的恶性循环。
2、土地资源浪费严重
现代主义的郊区化拓展主张，导致城市空间没有节制地向外延伸，形成典型的“摊大饼”发展模式。“摊大饼模式”强调了城市的外延扩张，却忽视了城市的内涵提升，属于一种“粗放型”的城市发展模式，土地资源浪费十分严重。
3、大量耗费资源和能源
城市向郊区扩散的另一个前提，是建立在高速公路、快速干线的大量铺设和小汽车的普及上。然而无论是建造高速公路，还是使用私人汽车，都需要耗费大量的物质资源和能源。尤其是私人汽车的大量增加，不仅耗费了大量的能源，而且造成严重的大气污染。
4、城市空心化的现代主义城市规划的“居住郊区化”模式，使城市人口大多居于郊区；而居民的大量外迁，又导致商业、办公等城市公共设施的郊区化布局。结果城市中心人口减少，城市设施得不到及时更新，城市素质下降，形成城市“空心化”现象。尤其到了晚上，城市中心便成了一座空城。
5、生活时间成本大幅增加
现代主义形成的城市典型生活模式，是居住在郊区，工作在城市中心，每天开着私人小车来回穿梭。但由于路途较远，加之交通堵塞，人们每天不得不花费大量的时间在路途上、在小汽车里。结果使人们参加公共活动和进行社会交往的时间大为减少。
6、造成心灵封闭和人际关系冷漠
现代社会的发展，使人们获得了更多的独立性和私密空间；但如果过分强调这种独立和私密，则会导致现代人心灵的自我封闭。现代主义强调的大尺度街区、封闭性社区和私人交通工具普及，都容易造成人们之间的隔膜和封闭，不利于大家形成互帮互助、积极参与的公共意识和关爱观念。
城市建设新主张
新都市主义是在全面反思现代主义城市规划的基础上，提出的一种新的城市规划与设计思想。新都市主义具有如下共同主张。
1、街区功能复合化
在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，不应将不同功能建筑分别布于不同的街区，以避免造成街区功能的单一化和简单化。
2、面向公共交通进行布局
新都市主义的“面向公共交通土地开发”理论主张，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。
3、重视城市步行系统与新都市主义强调私人汽车交通工具不同，新都市主义重视步行系统在城市格局中的作用，主张人们以步行方式到达目的地；并且目的地的分布半径，其步行时间最好在10分钟以内。
4、设计城市公共空间
在进行城市规划和设计时，新都市主义十分重视城市公共空间的作用，强调要安排足够的城市公共空间（如城市广场、绿地、公园等），供人们休闲、娱乐和交流。
5、强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度新都市主义反对现代主义以快速干道和高速公路分割城市的做法，主张加强城市各片区之间的联系；同时强调街区规划应尺度适宜，与人的活动协调一致，不能忽视人的存在和尊严。
6、建设高密度社区，提升城市内在品质
新都市主义将高密度建筑与城市质量相对立，其实这是一种误解。城市品质主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是取决于密度的大小。高密度社区建设，不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，同时有助于增进人们之间的邻里交往。
7、多元兼容的城市发展理论
新都市主义虽然是对新都市主义的反动，但并没有完全否定现代主义。对新都市主义的合理性主张，如城市效率观念，新都市主义都完全继承；同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等城市建设理念，也一并兼收并蓄。
8、重视古建筑保护
新都市主义认为，古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它们构成城市的文脉和记忆，是人类文明进化的缩影。因此对古建筑应该加以保护和维护，而不能推倒重来。
人文关怀是核心
新都市主义的城市建设理念，所有主张的背后都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。
1、增强邻里交往
促进邻里交往，是新都市主义最重要的明确主张。按照新都市主义的建设理念，城市不仅仅是“载人”的机器，而是一个适宜人类生存和发展的理想居所，一个可以让人的身心得到舒展和解放的空间。为实现这一目标，在城市规划上，应强调合适的街区尺度、公共交通系统、步行系统，以及设计足够的城市公共空间。
2、满足人性的多样化需求
按照马斯洛的需要层次理论，每个人都具有多种层次的复合需求。这些需求从满足的次序递进关系上，可以分为生理需要、安全需要、归属感和情感需要、尊重感及自我实现感等五个方面。人的需求满足得越多，人的个性发展便越充分。现代主义主张的明确街区功能布局，不利于满足人的多样化需求。新都市主义强调土地功能混合开发，打破界限分明的功能区域划分，将住宅、商业、办公、公建、公园等设施紧凑布局，因而可以最大限度地满足人性的多样化需求。
3、可持续发展思想
现代主义导致的土地浪费、大量耗用资源和能源、污染环境等，使城市的再生能力和可持续发展受到严重挑战。人类社会的存在和发展，是一个绵延不断的过程，不能中断和割裂，因此可持续发展是人类自身的一种内在需求。新都市主义强调提高土地开发密度、节约土地资源、减少私人交通工具、节约能源、增加步行系统、降低环境污染等主张，都有利于增强城市的活力，提高城市质量，改善城市生态环境，从而促进城市和人类社会的可持续发展。
4、尊重历史
我们不能割断历史（实际上也割不断），更不能抛弃历史。新都市主义强调保护历史建筑的主张，可以使城市保持一种文明的血脉联系，从而唤醒人的记忆，寄托人的情感，体现了一种深切的人文关怀。
5、与自然和谐共存
现代科学告诉我们，人类诞生于自然，依存于自然，因而人类不可超越于自然，更不可与自然对立，恣意破坏和虐待自然。其实，工业化时代人类征服自然的许多恶果，现在已经开始显现。在自然危机面前，新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。
新都市主义本土化
新都市主义是从欧美发达国家输入的“舶来品”。但是，新都市主义的思想渊源却不仅仅产生于西方，其思想内核也不独为西方所拥有。实际上，新都市主义所主张的人文关怀思想，在中国以往的城市建设史上，也有充分体现。如中国城市规划所遵循的街坊关系、里巷尺度，都与新都市主义“增进邻里关系”的主张不谋而合；又如中国城市规划设计所强调的风水学说，与新都市主义“城市与自然和谐共存”的理念，也有异曲同工之妙。因此，对待新都市主义，我们不能因为它是国外的“舶来品”，便忽视其与中国传统文化的联结与沟通。
目前，中国正处于快速城市化过程之中。从城市发展的阶段来说，中国与发达国家的城市发展，处于不同的水平和阶段。但世界经济的一体化和科技、文明的全球化，加速了不同文化之间的交流和融合，同时也打破了原来各地文明循序渐进的独立发展进程。因此中国城市规划设计受国际上的影响越来越大；同时其发展进程，呈现出“跨越式”、“赶超式”特征。发达国家城市化所出现的问题，我们现在就应该引起高度重视。我们不能重蹈西方城市发展过程中的覆辙，造成新的环境污染、资源浪费、大量耗损能源和“城市空心化”等问题。而这些方面，新都市主义将给我们带来十分重要的启示。
其实，在实践发展过程中，中国有不少城市已经开始自觉运用新都市主义的思路进行项目规划了。如深圳福田中心区的规划，就实行了“土地混合开发”，在打造商业CBD的同时，也安排了适量的住宅、休闲绿化带和公共设施，从而使中心区保持永续的活力和繁华。
在深圳有一个典型案例，就是深圳中航苑街区的改造方案。中航苑街区目前已经是一个集商业、酒店、办公、休闲和居住于一体的复合功能街区，但新改造方案在遵循“街区功能复合化”的理念上，更加侧重提升街区的综合素质，强调社区的人文关怀。在其开发的都市豪宅“鼎诚国际”，便是在原住宅区的土地上，建造功能升级、品质更高的住宅产品，从而提升街区的居住价值与生活质量。[/size][/color] 楼主有心人啊,如此有意义的帖子,为什么每人顶呢?
谁有鲜花,!!!!:kiss: flower to you
商业地产开发的误区
误区一：开发思路“重地产、轻商业”很多开发商原先主要从事房地产开发业务，在运作商业地产项目时常以“房地产开发”的惯性思维来理解“商业地产”，在开发商业地产的过程中照搬住宅开发经验，这种错误的思维方式使开发商过于注重“房地产开发”而忽略了“商业”的重要性，缺乏对商业市场的深刻认识。对“商业地产”的正确理解应从“商业”的角度出发，把项目当作商业项目而不是房地产项目来运作。什么叫商业地产？首先它是商业，然后才属于地产。在角色定位上，开发商只有把自己定位为商业项目的经营者，才能把项目做好。
误区二：开发商急功近利
在错误的开发思路指引下，开发商过于追求“短、平、快”的销售目标，把商业跟住宅等同起来，对商业的培育没有足够的重视，如此一来容易造成项目后期管理不善、投资者和商户惨淡经营的困难局面。
这种情况在产权式商铺项目中比比皆是，开发商为了快速回笼资金，往往打着“10％的投资回报率”、“带租约销售”等旗号，以铺天盖地的广告吸引投资者购买商铺，一旦项目销售结束便不管不顾，这是一种很典型的营销短视病症，巨库、SOHO尚都的经验教训值得开发商深思。
过于追求短期效益而忽略商业发展的规律是商业地产开发的大忌，狂热过后，越来越多的开发商开始转变观念，从拿地开始注重项目的商业定位，销售模式由“散售”变成“自持”，聘请专业的商业地产顾问和商业管理公司参与项目的开发，商业地产的开发逐渐走向理性。
误区三：“不求最好，但求最大”
SHOPPINGMALL，昵称摩尔，西方现代物质文明的产物，从2004年开始，以南方的华南MALL、北方的世纪金源为代表，全国各地兴起一股建MALL风潮。几年之后，摩尔在中国的发展却不像当初描绘的蓝图那样一帆风顺，动辄10万平方米的SHOPPINGMALL在这几年大多处于平淡经营或惨淡经营的窘境。由此令业界开始反思：SHOPPINGMALL到底适不适合中国市场？SHOPPIINGMALL在中国应如何运作？
大多数SHOPPINGMALL都位于城乡结合部，虽然紧邻城市交通主干道，但缺乏成熟的公公交系统是制约SHOPPINGMALL发展的主要原因，华南MALL、世纪金源不温不火的经营现状与交通条件的制约有莫大关系。
在业态规划上，庞大的体量对招商是个极大的挑战，即使能实现100％的招商目标，如何做到合理的业态规划与招商目标相得益彰是件非常困难的事情，因此我们可以看到，多数SHOPPINGMALL的业态都是由各个主力店简单拼凑起来的，个别主力店经营状况不佳是比较普遍的现象。
当前国内的SHOPPINGMALL在建筑设计上主要有封闭式与开放式两种，受气候影响，南方的SHOPPINGMALL以开放式设计居多，北方以封闭式居多。两种风格都各有优劣，封闭式设计的便利性更好，但缺乏体验式消费功能，对吸引人气帮助不大，开放式设计刚好相反。另一方面，如何把各个主力店有机地联系起来对设计师的水平是个很大的挑战，在北京，很多SHOPPINGMALL的建筑设计以封闭式为主，各个主力店相互独立，看似互不相干的两个购物中心，完全是建筑设计上的败笔。因此，在进行SHOPPINGMALL的建筑设计之前，应尽量平衡便利性与体验式两大消费功能，增强各个主力店之间的人员流动性。
开发SHOPPINGMALL项目，如果过于追求规模效应，往往更容易导致项目的失败，开发应尽量把项目做精而不是做大，什么“亚洲第一”、“中国第一”都是虚名而已。在这方面，上海西郊百联购物中心的为我们提供了值得借鉴的成功经验。
误区四：商业定位－高处不胜寒
商业定位是否合理关乎项目的生死存亡，定位得当一飞冲天，定位不当便是一失足成千古恨。当前商业地产项目的招商广告，大多充斥着“时尚、潮流、知名品牌……”等字眼，似乎项目定位越高，就能获得最理想的投资回报。事实上很多项目因为定位过高，要么与地段不匹配，要么脱离了市场需求而举步维艰，当前北京CBD区域的商业项目大多如此，每个项目都定位为高端购物中心，似乎摆脱不了CBD的“名门情结”，CBD真的需要那么多的高端商业吗？
商业项目的定位与地段特性、人文特征、购物习惯、购买力、商业市场状况等密切相关，只有对上述各方面进行深入的调研，运用科学的分析方法才能为项目找到一个可持续发展的方向。光凭个人主观上的感觉或客观上的模仿，得出的定位结论大多经不住市场的考验。在这方面，万通小商品批发市场、塘沽洋货市场给了我们很好的启示，只要定位得当，不管档次高低的商业一样有很大的发展空间。
误区五：建筑设计漏洞百出
现实中商业建筑设计失败的例子实在太多，尤其是“先建房，后招商”的项目，大多没有从商家的实际需求来进行设计，常见的问题有：建筑设计布局不合理、交通系统设计与人流走向相悖、商场内部空间布局过于紧凑，影响视野和舒适感、扶梯位置安排不合理，可辨性不强，对部分商户不利、楼层过高，标准层面积过小、电力及排污等技术型指标达不到要求等。
北京大都市街的失败与其说是行政指令的失败不如说是建筑设计的失败，该步行街1.8公里的长度对消费者来说是个体力上的极大考验，而两广大街的宽度对大都市街只能起到反作用的效果，消费者不愿意多作停留；位于建国门的中粮广场，似乎只考虑了风水的问题，在外观和内部机构上完全是一个败笔；而上海中山公园的龙之梦购物中心则给人一种“只在此山中，云深不知处”的感觉，此外国美旗下的国美第一商街、明天商业中心在建筑设计上都存在致命的硬伤。
误区六：业态规划过于随意
很多商业项目在开发之初没有一个清晰的定位，业态规划也是跟着招商走，等到开业后才发现业态结构五花八门，没有特色；即使是定位明确的大型购物中心，在这方面也存在许多问题，如个别业态规划不合理、个别楼层规划不合理等，因此大多数购物中心都有业态调整的经历。
大型购物中心的业态规划，首先应在商业定位的基础上突出项目的商业特色，引进的品牌应与项目的档次相匹配；其次对于B1层，适宜引进超市、美食广场、电玩等配套型商业，顶层适合引进特卖商品、家用电器、家具等。总之，业态规划是商业定位的执行阶段，应是对商业定位服务而不是招商目标服务。
误区七：市场推广不力
当前商场之间的竞争随着商业地产的突飞猛进将更加激烈，广告、促销活动、商品展示、公关活动等宣传是必不可少的，尤其是在各个节点，应有相应的广告和促销刺激销售。
个别商业项目在推广上的无为态度很令人费解，笔者在北京工作多年，一直以为中粮广场仅是个写字楼项目，一层有部分底商配套，直到进入中粮广场才知道其商业规模如此之大。缺乏市场推广的项目谈不上什么发展，但这毕竟是少数。
误区八：商业管理水平落后
观念上的错误是导致管理水平低下的主要原因，管理者往往把自己定位为“官”而不是“人民公仆”，缺乏对商户和消费者的服务意识。在走访中粮广场的过程中我们发现，停车的难题困扰已久，问题不是商场停车位不足，而是商场把大部分停车位留作“内部使用”，因此我们看到很多内部停车位都在空置，而消费者绕了商场一圈因为无法停车而放弃购物。看似不起眼的一个细节，往往是管理水平的真实反映。 顶了，谢谢分享！ 顶一个，学习了
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