央行缩紧货币，对房地产将产生什么影响，欢迎讨论！
国央行5日表示，2008年将实行从紧的货币政策，放弃此前实行的稳健货币政策。央行在其网站上发布的一则公告中称，将加强流动性管理、进一步完善人民币汇率形成机制、更好地调节社会总需求和改善国际收支平衡状况。由于07年经济继续保持高速增长和明显的通货膨胀，政府在下一年的工作上会努力抑制经济过热和通货膨胀现象。而央行的货币政策是一个屡试不爽的手段。
经济学里面实行从紧的货币政策有三种方式：一是增加存款准备金率，二是提高再贴现（即利率），三是公开市场业务（即国家发行债券等）。前两种手段这两年是一直在用，最终目的就是为了减少货币的供给量，从而起到缩减投资和抑制消费的作用。
房地产是一个资金极度密集型的产业，由于制度及政策的原因，中国房地产市场资金渠道有限，60-70%的资金依靠银行的支持，如果08年政府在放贷从紧，对房地产行业来讲影响是巨大的。因此预计明年的调控政策将比今年更加严厉，当前的房地产市场环境已经走到一个重要的风口之上，如果这一势头继续下去，明年的春天也是房地产的冬天，回归理性是在所必然，部分泡沫化比较大的城市将出现较大程度的房价下降。
整体来看，08年的房地产市场将更加严峻。 但我觉得人民币只要保持目前这种升值状态，大量外汇就会通过各种途径进入中国市场，而且现在很多房地产公司积极的借壳上市，来解决资金问题，而且出于国家的稳定需要，房地产业会趋于理性，08年会是平稳的一年。 可以说，目前的房价某些地方已经不是经济问题了，在中国，完全可以成为政治问题。所以，降是必然的（高房价区域）。不降，政府将采取更严厉的措施。毕竟，首先是维持统治，然后经济发展才有意义。 要是年底加息，很多人又要提前还贷喽…… 对于2楼的想法的一些想法：
与其说是人民币升值，不如说是美元贬值。人民币对其他货币并没有升值。。。。就算人民币对全世界都 升值吧，单靠这个升值是不能支撑什么的 ，中国是个投资疯狂的国度，人民币对美元升值一点，什么相关的银行股，地产股（只是相关而已 ），就能以这个为借口慢慢涨出几个涨停的幅度，而且是隔一阵子就喊一次人民币升值。。。。。就以对美元来说吧，究竟升了多少呢？到今天也就是一美元换7.4元人民币，以原来的 8元为基准，也就是升值了大约7.5%，就算这些升值全部反映到投资中（算你交易，换汇，时间成本都为零），一个涨停也换不到。更何况，老是说人民币升值适合投资不动产，为什么就适合呢 ？就因为专家叫兽说的吗？我不知道那么多大道理，我是这么想的：之所以值得投资不动产，是因为假如我今天用1万美元（假设汇率是 7.5，折合75000元人民币）在中国买了个房子，假定房子本身不增值（房子也可能跌呢），一年后，人民币假设又增值了 6%，汇率变成7.0，那时候我 同样以75000元人民币卖掉房子，再换回美元，就可以换回10600美元，是这个意思吗？
假如只是这样，那和炒汇有什么区别吗 ？今年我把1万美元换成人民币锁在箱子里等 明年拿出来换不就得了。（炒汇是不是有什么其他限制我就不知道了，没趟过洋玩意的水。。。）
那假如是说，看好今年75000元的房子明年能卖90000元，那与人民币增值就毫无关系了，当然，今年75000元买的房子，明年还有可能只有60000元了呢，这不好说，也不在讨论人民币增值与适合不适合投资不动产的范畴。
当然，还有一种正相关的理论可以成立，就是因为预期人民币要增值，外国人就 冲着人民币那6%的增值,也要来买点不动产.而不动产的数量是有限的,就和股票一样,买的人多了,他就自然要涨,也就是说他从75000涨到90000的概率要远高于跌到60000的概率.这样不就等于承认房子本身并不值那么多钱,而是被炒高的?
并且，外国人并不想在中国居住或使用其物业，而只是认为人民币增值来投资的话，就势必要再变回美元，那就是说他一定要再卖掉房子。他们什么时候开始出货,不就把90000块买的中国人套牢了吗?股票被QFII这样搞就算了,国计民生的住房也能这样搞吗?假如这样的投资足够多，哪天来个恶意低价抛售，不就立即搞垮中国房地产吗，而现在的中国,实在太多资金和精力都放在这个原本简单得不能再简单,原始社会的有巢氏就发明的居住上,不是把自己置于危险之地吗?我们能控制外资什么时候卖房子吗?不能.我们随时都有可能做接最后一棒的那个人.假如把各国的房子毛租金乘数当成股票的市盈率来理解,今天A股沪市是5000点出头,那么房价市场的指数最起码是10000点了.因为中国股票市场的平均市盈率大概是国外的1.5倍,但毛租金系数至少是3倍.我就不知道外国人怎么会认为中国的房市很值得投资?明显就是来趁火打劫赚一票的.
人民币增值，并不足以支撑很大的涨幅，一点点是可以的。之所以被无限放大，究其根本，就是贫富差距太大，有的人钱多了不知道做什么了以及有太多吃人饭不说人话的专家叫兽和爱跟风的人。
我对经济方面不是很懂，假如有高手对于人民币增值还有什么其他更重要的因素支撑适合投资不动产的，请赐教，我真是一直没想明白。
[[i] 本帖最后由 回笼觉主 于 2007-12-8 02:12 编辑 [/i]] 呵呵，果然是回笼教主，你这么晚还不睡啊，接上：
其实你上面说得没错，就算房产不升值，只要人民币升值，投资回报还是高的，个人认为以现在的贸易顺差加上美国次信贷危机，大家势必会把目光投向正在高速发展的中国。目前中国通货膨胀加速，只有不动产可以较为稳定的度过，因为他们看出中国房价是由政府起主导作用，而政府是不会允许社会出现不安定因素，特别是住房问题，现在政府出台廉租房政策，除了是为了安置一部分老百姓之外，其实我认为另一个信号是：房子是有钱人玩的，穷人还是租房吧，凑啥热闹。有钱人不会太在乎房价又上升百分之几，关键能保值就行。
瞎说别笑，抛砖引玉:lol 我觉得这次国家动真格了，除了高档房不受控制，国家明年将有70%以上土地用来开发中低档次房型，高档房开发量会很少，毕竟现在社会搞和谐社会，要满足绝大部分人的利益，我觉得美国布什最近出台的房贷利率政策不错，对于那些收入低的人群，贷款利率封冻五年，对于那些投机者，国家不管。我想国家明年将大幅提高贷款利率，对于自住房利率封冻起来，对于那些高档房，投机商，继续提高贷款利率 政策的影响不仅是何种类型的房产，都产生一定的影响，必竟在市场的冷淡期，很多客户都采取观望的心态对待，势必对房价产生一定的影响，根据厦门市房管局的数据统计，商品房的成交量急聚下降，比前期下降了50%，这就说明，买房者都在持币观望中。而据银行了解，对于贷款的成数与利率，估计要进行调整是很难的。
[[i] 本帖最后由 醉之清风 于 2007-12-8 15:23 编辑 [/i]] 现在银行对房贷的放贷速度减慢了，对于一些小的开发商来说是致命的打击，没有钱造房子了，势必会影响交房的时间和成交率。
一点浅见
一、对房地产开发企业的影响因为房地产是一个资金密集型产业，对资金的需求量是非常大的。尤其2002年之后，中国实行了要把土地费用一次性付清才能获得银行贷款的规定，从银行获得贷款的门槛提高了。现在来看，对房地产信贷又进一步在缩紧，但我们并不担心对投资方的信贷缩减。因为控制投资实际上是控制投资方的信贷缩减，真正的房地产在投资方面的信贷比重并不大，只有20%多，主要靠自有资金和销售贷款。
二、对消费者的影响
居民消费信贷会产生紧缩，因为中国一方面提出要鼓励消费，加大消费在GDP中的比例，同时又在限制住房的消费信贷，这样可能会对市场产生比较大的影响。目前我们大概将近有一半的人需要靠消费信贷才能买得起房子，或者说才能一边买房子，一边拿出钱去做生意，如果完全拿钱去买房子，他们就没有做生意的本钱了。另外一半属于完全有能力支付住房条件的人，他们可能不用银行贷款，所以银行贷款的紧缩对他们影响不大。但这50%的比重是非常大的，今年住房公积金贷款比例大大增加了，因为我们的银行利率提高了，所以住房公积金贷款已经超出了当年的归集量，就是收到的钱比贷出去的钱少得多，所以明年住房公积金也会产生很大的困难，各个地方政府都在缩减可贷款额度，原来能贷40万，现在只能贷25万。这样就造成了更多的人消费信贷上遇到瓶颈。 只想问问：
1、富人买房有几个是需要贷款的？加息能对他们有什么影响？
2、穷人买房有几个是不需要贷款的？加息对他们又有什么影响？
3、想通过金融政策来抑制房价的上涨，但考虑过对普通百姓的影响吗？
4、难道普通老百姓买不起房子房价就会下跌吗？
房子怎样会降价
1.对同一名下的房产征收税；2.对同时有几套房屋贷款的个人提高贷款利率，有两套多收10%，有三套多收30%、、、、强迫让他把房子卖出，减少炒房者的投资收益，把钱用作开发航天工程去；
3.开发商囤积的土地严格执行2年不开发就没收，让其开发更多房子，供应量增加，加大房产竞争，竞争中降价；
4.政府盖经济适用房的速度加快，加大供应量来冲击市场，吸引一部分购房者，购买经济适用房。
5.加大廉租房的建设，买不起房的都去租房，有地方住把手中的钱用作生意经营；
6.政府对房地产开发的房屋制定限价政策，限制销售价格不让恶意提高价格；
7.政府规定一块土地的开发时间，不让其拖延时间。
银行无款可贷是楼市"急冻"原因? 明年1月有分晓
原因年年难过年关，为何今年最缺钱？
观点一：央行态度强硬，严控个人贷款
据一位银行房贷业务负责人介绍，按照往年惯例，房贷这一块只有到了12月下旬银行才会收紧头寸，但今年明显提早了。
为什么会这样呢？他介绍，以往银行年底会压缩对公贷款，把余额给个贷。也就是说，往年到了年关，会把贷款偏向个人这一块。所以从老百姓的角度来看，到了年底比较难借钱的现象在以往感觉不是很明显，只有企业体会深些。
之所以今年有这种变化，主要是央行对房贷控制比往年严。这位负责人介绍，央行的态度非常明显也强硬，所以商业银行在今年格外小心，不敢犯规。当记者问及，为何央行不控制房地产开发企业，反而要控制市民时，这位负责人也反问：“谁说的？央行一直控制房地产开发企业，只是因为效果不好，才不得已要控制买房的人。”
观点二：经济形势好，前期放贷速度快
为什么放贷指标用得那么快？一位银行人士称，今年经济发展形势迅猛，一年里12个月才刚刚过了一大半，放贷指标就没剩多少了。
根据央行宣布的统计数据，截止到今年8月份，全国银行新增贷款就已经超过3万亿，也就是说，剩下的4个月里，就只剩下0.657万亿的额度可供使用了，分配比例如此悬殊。
银行为何急着放贷呢？香港大福证券高级分析师李健雄在今年5月份接受本报记者采访时曾提过，目前国内商业银行90%的收入都来自贷款的利息。因此不论是从完成指标这个角度或从创造利润这个目的，银行都是能先做的绝不放在后面。
观点三：存贷比已超75%红线，再放贷就是违规
一家承认已经没钱可贷的银行人士表示，存贷比太高也是银行不敢再扩大贷款规划的一个主要原因。
央行刚刚公布的10月份金融运行数据显示，1-10月全部金融机构人民币各项贷款增加3.5万亿元，按可比口径同比多增7265亿元；而由于股市分流等原因，同期各项存款增加4.3万亿元，同比少增127亿元。新增贷款与存款的存贷比高达81%，超过了75%的监管线6个百分点。
当银行的存贷比一旦超过75%的监管红线，再继续发放贷款的话，就是违规违法了，会受到银监会相应处罚。
观点四：央行屡发定向票据，锁住银行基础货币
导致银行资金紧张的原因当中，基本上被所有业内人士认可的，就是今年央行定向票据发得太多，致使银行囊中羞涩。
定向票据就是定向向有关银行发行，要银行向央行付资。对银行发行定向票据，是具有惩罚性的，它锁定了商业银行的一部分基础货币，对银行的放贷冲动具有很强的抑制作用。
而截止到10月11日，央行在今年之内共发行了6次定向票据。 银行心态
怕房价下跌
怕投资客“断供”
怕老百姓“脱媒”
房贷新政出台后，受影响最大的是购房者还是银行？无钱可贷导致房地产市场交易萎缩，房价下跌，银行又是怎样一种滋味在心头？
谈起这个话题，一位商业银行个人金融部副总经理这样告诉记者，其实银行比老百姓更不愿意看到房价下跌。房价降，承受风险最大的是银行，因为很多以投资为目的的购房者很可能会做出“断供”的举动。所以房贷新政出台，商业银行也是不得不执行。
不过他认为，影响银行贷款业务的因素，还并不仅此一点。由于央行今年频繁加息，并且持续加息的预期也很强烈，很多市民都将3年或5年期的长期储蓄取出，转存为1年期或2年期的定存。这种现象一旦成为集体行为，对银行的影响是非常大的。因为银行的负债业务（储蓄）和贷款业务是相搭配的，长期负债搭配长期贷款，现在长期储蓄都转成短期储蓄，造成负债与贷款错配，不仅使银行的资金结构发生变化，也让银行不敢做太多长期贷款。
他还提醒记者，现在银行“脱媒现象”也很严重。银行在老百姓的经济生活中起到一个“媒人”的作用，如企业跟银行借钱生产，老百姓跟银行借钱做生意。但现在不是这样，即使银行没有钱，市民炒股，买基金的资金还是非常丰富，老百姓一样有钱投资，造成一个外部循环。
建议
灵活应对房贷严冬
选择优质物业
记者在采访中了解到，选择一些优质房企的物业，便不存在贷款难的问题。本月上旬，越秀城建地产拍卖旗下多间商铺。
相关负责人向本报明确表示，只要符合贷款条件，银行就一定放款办理按揭，因为越秀城建本身的品质和口碑，能让银行相信，贷出去的钱用在优质物业上，风险较小。
选择外资银行
吴定金表示，国内一些商业银行贷款难，置业者不妨尝试正努力突破人民币业务的外资银行，而有外汇收入的市民，更是便利。“一些外资银行要求用美元、英镑等还款，而有外汇收入的置业者，可直接用工资还贷，免去每月兑换之苦”。
记者还了解到，目前外资行的个人征信系统尚未与央行对接，多套房置业者或“有空可钻”，享受三成首付和优惠利率。
不轻易下定
此外，现在有市民建议，在银行惜贷的前提下，置业者能否与开发商签订合同，先交定金，锁定单位，等明年银行有钱后，再办理按揭。
对此，不少业内人士认为风险颇大，如果明年楼价下降，置业者等于用高价买房，不划算。而如果明年楼价回暖，开发商又很可能会选择挞定，以博取更大利润。 看来有钱的大老板们越来越有钱了，没钱的小企业更难上一个台阶了啊！
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