█ 房地产，在尴尬中成长（上）█
屈指算来，房地产市场经营，已经近二十年了。这二十年来，从无形到有形，从陌生到成熟，从单纯到人为，无不在市场经济的大背景下，演绎着丰富多彩的故事。任何事物都是发展中的，但是发展的方向各异，尤其是房地产，二十年的漫长路程，是从成熟走向更成熟，还是停滞不前，越来越迷惑，游戏规则是不是人人都能够看得懂？所反思的，也只有这个。某大城市，在上世纪八十年代初，在一片城乡结合处，破天荒地诞生一片近8平方公里的居民社区，这无疑给这座原本平静的城市，投下一颗重磅炸弹，人们议论纷纷，褒贬不一，单是销售出奇的好，火爆异常。正由于受到众多人的议论，或追捧、或打杀，引起政府部门的高度重视。于是，由市长带队，带上所有能够执法的庞大队伍去严查，不料的是，市长一行到达现场，被这幅壮丽的景观所倾倒，原本是“严打”去的，反倒大加赞赏，连忙召开政府工作会议作为重点研究对象，不长时间，该楼盘大社区身份转正，并树立典型，成为“政府财政困难，运营城市靠的是企业，改变城市依赖开发商，政府的职能就是大开绿灯，统一规划，政策倾斜，重点扶持……”政府已这样的思路，拿出政策，优惠开发商，在当地房地产市场上，掀起轰轰烈烈的城市形象的改造热潮，也是与此同时，在该城市诞生了全国闻名的房地产大腕。
一、是引导？还是先放任后再严打——旧村改造的尴尬
旧村改造，在全国各地上演着掌声一片，社会最底层在万般无奈之中，情感于旧村改造，不能不说这是一种悲哀，尽管如此，那些经济不富裕，有严重面临缺房的社会底层阶级，还是心甘情愿地迈向郊区。中国人非常容易满足，中国人也常常以吃亏是福来安慰着许多不平衡，无奈地一笑，往往平衡了许多心中的不满。城市房地产的高价位，可望不可及的贵族楼盘，排斥、厌恶、反感、抵触……虽然对其骂声一片，但还是能够自己寻找排解与平衡的方式，想用房、买房吗？不得不把眼光投向城乡结合地带，掏出几十年辛苦积存的血汗钱，住进盼望已久的新房，心里也就得到很大的满足。
社会底层阶层的真实需求，是不是引起政府的重视？是不是得到政府的合理引导、合理规划、合理安置？某大城市，房地产市场不是很规范，也算是刚刚起步吧，一切头绪都在有带理顺中。上世纪末，这个大城市正规的开发商所开发的楼盘不是很多，规模也都是很小的，但出于全国房地产大发展的热潮中，该城市的房地产虽然还没有达到“与国际化大城市接轨”之后的想象中的形象，其价格还是不菲的。面对少数几个有钱人的追捧，当时的楼盘虽然几个不低，但是销售速度还是不慢的。这也造成了市场价繁荣，认为城市消费水平是很高的，于是寻地四处开发高档楼盘，对于普通居民的用房，只有少数几家“不成器”的小开发商来开发建设，但远远满足不了市场的需求。于是，在上世纪九十年代初，在城乡结合地带，有一个吃了豹子胆的村，利用嫌弃的土地（也有少量占用耕地之嫌），开发出该城市第一个普通居民社区，立刻叫好，引起周边居民的大力追捧，甚至吸引不少远程距离的普通居民，不长时间，纷纷抢购一空。
该村自从“打响了非法建设第一枪”之后，政府没见动静。紧接着，又有几个村也试探性地建造起居民小区，销售仍然是空前看好。几年以后，政府偶尔高喊几句“非法建筑，不予保障”等等空洞的口号，没有具体出来规范和引导，于是，在九十年代末，一股旧村改造的热浪席卷而来，村委书记充当开发商建设，由于没有具体的政府职能部门的引导和规范，侵地、占地、毁地等等行为时有发生。各个临近城市的自然村乃至延伸到几十公里之外的乡村，热火朝天，大搞建设。这一阶段（三、五年之中），所有打着旧村改造旗号的楼盘大大小小200余个，最大的盘200多栋，最小的盘只有1栋。起初还是销售不错，后来由于严重失控，加上政府隔三差五地空喊几句“限制、严查”的口号，建设与开发量集中，又有不少“投机分子”扰乱本来不规范的市场，最后导致严重的滞销，价格在短短三年，由800多元/平直线上升到2000多元/平，甚至还有更高的。
由于这些违规楼盘的大量开发，流失了相当一批消费者，反而影响到城市之内正规开发的楼盘。那些合法建设者不少次“集体抗议”，批评政府的不作为。政府也是软弱无力地靠哄，始终没有出台整治的办法。由于旧村改造的失控，也出现不少垃圾建筑、出现严重质量问题的建筑，消费者对于房产证的遥盼无期，价格也不是很便宜了，导致了旧村改造楼盘也逐渐降温，但是还有几十个正在上马和计划上马的项目。进入新的世纪，也就是到了去年，政府才总算出台了一系列的整治措施，也不外乎一个简单的做法——拆掉。
于是，短短半年，拆除了不少，有少许几个被招安的，是不是通过合法渠道，也只有鬼才知道。反正那些交不起土地出让金的，只有自己拆掉。消费者也只有在这个时候，真正意识到“违法建筑”的严肃性，法律不保障，受损失的也只有老百姓。老百姓难呀。
十几年，市场的混乱，政府的无为，最后整治的粗暴做法……我们回过头来看一看，上面那个城市的做法，政府的财政支出，“在中国都是严重不足的”，那就引导好不好、政府统一规划好不好、鼓励开发商给予政策倾斜好不好？政府运营城市的手段不是靠政府本身，更主要的力量是企业和社会力量，那么这种力量的合理应用上，该城市的政府是不是应该认真反思？
一切为了老百姓，一切为了社会的稳定，一切为了构建和谐社会……政府应该怎么做？
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█ 房地产，在尴尬中成长（下）█
二、经济适用房——价格，老百姓的尴尬近年，国家为了宏观调控房地产市场，无论在政策上、金融上，连续出台了不少的章章法法，也的确给老百姓“在寒冷的冬天，吹进一丝春天的风”。那么，既然是经济适用房，消费者的购买门槛可是高高的，虽然限制的条款很多，但是只要符合“标准”，老百姓们还是真情欢喜，
但是，符合标准的人太多了。毕竟是老百姓，世界上每个国家所构成的直接要素，也是最核心的国家主体。经济适用房的政策一出台，老百姓也着实兴奋得睡不着觉，纷纷议论、纷纷盘算购置房产的“宏伟计划”。什么结婚有房了，什么一家两代不用拥挤在一个平房了……的确是鼓舞人心的大好事。
也正由于需要的人太多了，也正由于符合标准尺度的太多了，但现实存在的一个最直接根本的问题，被政府忽略了，那就是“购买力的问题”。
城市状况不一样、综合经济指数不一样、自然环境不一样，也就造成各个地区的标准尺度不一样。有一个大城市，经济适用房给出的标准尺度是“家庭年收入7万以下（含7万）的”，就这条硬框框，导致多少幻想美梦的老百姓，梦想置业的构想一落千丈。试想，年收入7万，也就意味着每个家庭月收入才600多元，以一个家庭三口计算，平均每人每月200多元，最基础的恩伯尔生活保障指数都达不到，或者是勉强达到，也就别指望这类家庭的消费指数了。他们能买得起房吗？只有一个途径：借钱买房。你没有生活保障，谁借给你？
看似公平，为老百姓着想的尺度，老百姓也着实被这些尺度拒之以千里之外，也只有“望房兴叹”了。
政策一个一个的出台，平抑房价的办法一个一个的亮相，出了多少个政策了？国家的、地方的，五花八门、眼花缭乱，不能不说没有一个政策不是为了老百姓的，也不能不说没有一个政策不是为了稳定市场、稳定社会的，但是如今的房价是不是真的朝着老百姓眼前一亮的变化所发展，政策高喊，房价依然高走，导致社会上出现这样一话：政策喊得越高，房价跑得越快。该买不起房的造样买不起房，穷人依然是穷人。
平抑房价，目前是不可能的。因为，平抑房价的根本关系是错位的。
地价不是每年在涨，有的地方是每个月在涨。
地价的范畴不是以区域评估了，而是缩小到每平方公里。
地价不是成倍地平步直趋，而是简化了中间环节，跳跃性地飙升，并且没有止境。
再看建材成本：钢筋、水泥、砂石等，价格哪一个甘心落后？
其三看辅助成本：水、电的费用高不可攀。
其四是《劳动法》的推波助澜，福利待遇、带薪休假、合法权益、提升工资、风险保证、残疾养护等，都是增加建筑每平方米的成本的直接兴奋剂。
其五是各种税费，国家的征集、地方的缴纳，还不敢保证不寻找机会大罚你一笔的。
其六是黑色或灰色支出，聪明的开发商将其称之为“不定性支出”。走手续、跑关系、拿地、摘牌，又有多少通过合法手续合法渠道获取的？
其七是开发商自身的攀比。社区越建档次越高，规划越来越壮观，直接成本都是消费者承担的。
……
有这些现象存在，平抑房价有什么用？
城市核心乃至泛核心的地域的房价，如芝麻开花——节节高，不合理，但是很正常。在这个基础上，升华出经济适用房，其上述成本一样不少之外，或许只有地价有点弹性，因为，经济适用房不会建设在城市中心的。经济适用房的房价其实不低（对实际需求者所制定的尺度来评定），需求者构成的自身经济障碍，远离熟悉的生活、工作、学习、交际场所，就是能够消费得起，老百姓还要担负由此产生的生活成本的提高。
房价，如果得不到真实的平抑，不从根源上寻求解决方案，所影响的不仅仅是一方经济的晴雨表，更是一方社会稳定的“敏感器”。
三、城市建设与延伸——政企尴尬的无奈
改革开放，城市延伸成为“与国际接轨”的象征性革命，已到了如火如荼的时代。与20年前相比，中国大小每一个城镇，都在扩展、都在壮大。这就直接引发出城建功能配套的严重不足。
房地产开发是城市延伸的第一杆枪。房地产开发也是与政府运营城市的发展、宏观规划最严重的一对矛盾体。开发商在抱怨：城市延伸，一块鬼影子都见不到的荒地，买盒烟的地方都没有，别说价格，谁愿意来住？政府也在抱怨：你没有建成房子，没有人进来，我搞各种城市配套有什么用？好像各有道理，但是又不能相互契合。
商业不愿意率先进来，公交系统不愿意率先进来，各种城市功能不愿意率建设，开发商更不愿意为别人做嫁衣，自己辛苦开发出一片天，买不上几个价，空旷的地域总算勉强填满了人气，别人再开发，可不是现在这个价格了，都有自己的如意算盘，也都在观望，看看究竟谁当这个“冤大头”。
魄力、前瞻性，或许都有；行动、领导性，或许都无。再加上各种手续的制约、条条框框的限制，好事也只有多磨了。六十年代，河南林县的红旗渠建设，不仅仅是政治色彩下的产物，更是解决了农田灌溉的燃眉之急。是符合当时迫切需求的。如果红旗渠放在当今年代，恐怕开凿不成，一是怀疑你是不是破坏了生态环境？二是你有没有合法的施工手续？也只有慢慢论证了。
生态环境还重要吗？不是该没的造样没了吗？水土流失、自然灾害、大气污染、瘟疫爆发……因为这一切都是为了城市建设、城市发展需要，与国际接轨的需要。
住宅产权70年，众多老百姓们那个乐呀，毕竟70年的产权呀。但是，我国的房地产政策是你没有地产，只有地面建筑物的“租赁使用权”，地产权益还是国家的，只要国际需要，给你点钱你就得走。由此，我们的城市规划部门的责任重大。城市规划，是不是制定一个长远的周期计划？能不能在项目建设之前，评估一下建筑物的本体形象的持久延续性？好像都没有，因为城市的规划部门不是为了城市发展的需要而存在，有的则表现于表达政府的思维来存在，这届政府的思维和下届政府的思维，下届有权否认上届政府的作品，导致现有的建筑根本不能传世，做到“传届”就是胜利。这也就形成了一个疑问：70年产权有什么用？城市大发展，或许是政府的政绩大发展，说不定哪一些感觉这些建筑物不舒服，炸掉重新盖，不是没有可能。城市的表面文章越做越乱，延续周期越来越短，倒是地下管网建筑保持不变。今年夏季多个城市的严重沥涝，导致生命财产的严重损失，足能说明这一点。
运营城市和建设城市本应该是一对利益共同体，为什么会形成相互顾盼，难以协调并肩，这和城市发展规划的职能有着重要的关系，不是脑门一热，划出一块地，城市就发展了，关键是如何“养”这块生地，但愿我们都能够认真反思一下，积极负责地履行各自的义务。
[[i] 本帖最后由 邀你同歌 于 2007-12-7 11:30 编辑 [/i]] 中国没有真正意义上的房地产，我们国家是登记制与托伦斯制相结合，我们只是相当于把七十年的租金一次性交给政府。还要这税那税，并要感谢我们终于有房子了！ 厉害 问题找出来了，可谁又能解决问题？谁又愿意来解决问题？
难！！ 精辟!!!邀哥出手果然非同凡响!!:victory: 我顶................. [size=4][font=黑体][color=Red]写的不错~~
可以说 目前的市场正处于历史的最高峰！
大量的民间资金留入房市和股市
房地产这几年造就了很多英雄
同时也培养了N多富人。。。[/color][/font][/size] 好文章啊，还不过瘾，楼主继续高论哦。
应该说，这一切是由中国国情和政权特色决定的吧。如果说前50年新中国最大的问题是农村问题和农民问题，那么在城市化的进程中，我觉得最大问题应该就是城市居民问题，城市建设问题，或者说就是房子的问题。中国的城市化，数亿的进城农民，数亿的城镇中低收入人群，住房问题解决不好，却有大量的高楼空置，最后是什么后果？有没有赢家？:L 中小规模房产商的路还有多长多宽？ [quote]原帖由 [i]Linda0211[/i] 于 2007-12-7 21:10 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=959477&ptid=82641][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
中小规模房产商的路还有多长多宽？ [/quote]
[color=Orange][size=3][font=黑体]如果有背景，还嫌路短吗？
如果有资金，还嫌路窄吗？
如果都有，也就不存在大中小。
如果都没有，大又怎么样？[/font][/size][/color] 好歌好文
看了同歌兄的文章，不由有了一些感慨!
[color=DimGray][size=4]风云二十年,中国地产成长至今,为我国经济繁荣笃定了相对比较扎实的基础.[/size][/color][size=4]衣食住行,缺一不可.
所以在下认为:[/size]
[font=黑体][size=4][color=Red]地产的发展兴旺事关于国家兴旺,这二者是不可分割的![/color][/size][/font]
[size=4]追溯到世界所有发达国家,自二次世界大战后,这些国家地产发展史和我国的地产发展史有着一个共性.
这个共性就是每一个国家在经济发展的道路上,都会衍生经济繁荣中的一个必然产物----房地产.
为何这是一个必然产物呢?
因为每个国家的国民都离不开住,每个国家的国民都需要一个住所,尤其我国是有着悠久历史的文明古国.人们对于住所已经有了依赖性,发展到今天,国人对住所的要求是必然的,不仅要满足住,还要满足每个国人的欲望.[/size]
[size=4]我国地产发展到现在，确实有了同歌兄所说的一些事实情况.
不过对同歌兄的文章有一个不认同,那就是我国地产并非在由成熟到更成熟,而是在启蒙阶段.
第一、由于战争的原因,虽然我国是战胜国，但是我国受外敌侵略造成的重大经济损失并非能在一朝一夕中重新恢复往日辉煌!
第二、我国邓爷爷搞改革开发至今也就三十年光景,并且其中政治因素是相当明显的,我身为一个商人,在这里就不对政界大方厥词了.略过这一因素,借鉴各国地产发展史的道路,从时间上来说,也正是我所说的这一阶段.[/size]
[size=4]关于老百姓的尴尬,在下以为:
房子它也是一个商品,就如同衣服,买不起好的就买差的,买不起差的就拣烂的,拣不到烂的就只能不穿,不穿的事实也相应存在.那么房子做为商品就有买的起的人,也有买不起的,买不起的租,租不起的就找容身之地,找不到无家可归的也只能是没地方住了,这也有事实存在.
那么在下以为,穿烂的没穿衣服的,没有容身之所的和没地方住的都是极少部分现象,所以如果作为依据，对我国地产发展是极端不利的.
社会上存在大批因买不起房子的舆论,这也是一个必然现象,嘴长在自己的脸上,眼红了还不允许他们发泄发泄?[/size]
[size=4][font=黑体][color=Blue]个人陋见,希望拍砖![/color][/font][/size] 国务院发展研究中心和建设部这种研究机构多的很，又有什么用呢？ 狂顶:victory: :victory: :victory: :victory: :victory: 狂顶:victory: :victory: :victory: :victory: :victory:
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