唱衰楼市,绝非一厢情愿
这个市场,谁最期望市场好,除了开发企业,恐怕就是延伸行业,诸如代理策划行业,景观规划机构.可能有些朋友说:代理公司才不喜欢房产市场特别好,好了自身价值体现不了了.其实,这是一个误区,这几年间,我做了三个公司,都跟房产有关.反倒是市场好的时候,接业务顺利的多.因为开发企业多,项目多,资金多,有项目做.而,市场不怎么景气的时候,其实代理公司生存是很艰难的.经营成本相同的情况下,谁不想市场好啊!除非是傻子.
也就是,雪中送炭是本事,锦上添花更是能耐.谁不想利润更高啊.也就是说,我唱衰楼市,绝非是为了代理公司发声.易宪容是我所讨厌的一个人,我虽然不愿意与其站到同一战壕,但是作为一线的我,还是勇敢的站到楼市即将出现拐点,进入平稳期,或者低谷期.
从98年的复苏到03年的爆发,郑州楼市经历了沿海地区10几年的跨越式发展.虽然我基本上已经远离住宅,但是对住宅的关注却没有减少.而且,接触商业地产领域,与资金和项目走的更紧,更能够体会到房地产市场在悄悄的起着变化.
第一,房产市场的发展必须遵循一般事物的客观发展规律.任何事物的发展都要有个高潮低谷,基本都是螺旋式前进的.我们去分析房地产市场的走向,房价是重要的参考标准,但是,其不是唯一的标准,海南房产热造成的高房价,后果是什么?当一个事物,超越一般客观发展规律,其后果是不可想象的.
第二,数据即便不重要,也是个参考标准.我们都说数据不准确,这与取样标准有关,世界上没有绝对准确的数据,也没有绝对准确的结论.数据让我们对趋势有个宏观的把握,不至于决策失误.我相信数据背后隐藏着宝藏,也含有陷阱.但是,最少郑州的这些数据还是塌实反映楼市的基本运行状况,因为其超过5年的数据监控,还算是难得的.
第三,投资房产的新群体没有形成.我们的楼盘现在都销售给50-70年代的人,我们身边拥有10套房子的,应该有一些,拥有3-5套的人也应该不少,请问,拥有这些房子好做什么?投资吗?收益何时兑现?新兴的80-90年代购房人群根本就没有形成,如何来做销售呢?当然,大家可以说,外地人购房.是的,外地人购房都是什么情况?都是生活在郑州的,或者事业在郑州的,跟这个城市有关联的.这样的人购房是自用的为主.恐怕投资的意图要弱一点,
第四,和谐地产也不允许房价继续上涨.房价可以保持稳定,保持调整,但是妄图上涨估计希望不大.我们的市场经济是宏观调控下的市场经济.房产已经不是供求关系的矛盾,而是利益集团的矛盾.广大老百姓代表的利益集团,也不允许房价大肆上涨.固然以前宏观调控失败,但是17大后政府出台的政策,却是玩真的了.招招都抓住了市场要害.这点,具有敏锐房产嗅觉和政策敏感度的刘兄估计也很清楚.
第五,股市不能够解救房市.为什么资金向房地产流,因为投资渠道单一,没有什么投资产品.而股市基金今年的火暴,却让资金一下子就激活了.但是,股市飘摇动荡,却没有给投资者,特别是新投资折带来什么好印象.反而让房市遭遇资金套空的危险,我身边就有不少原本想购房,却被股市缠身的人.这点,估计是政府也没有料到.
第六,房产市场二手的成交量在委缩.这点新闻报道和郑州的数据上都能够有所显示.二手房是一手房的晴雨表,应该比较客观的反映了某阶段房产的发展状况.我们还要仔细想一下,郑州成交量的新房都是什么房子:小面积房.对了,是小面积的房子.阶段性的供应量增加,激发了市场.但是,高潮过去后呢?
第七,市场容量没有增加,而是在减少,供应量却在增加,房价难道不降吗?猪肉涨价,是因为养猪的人少了.这是一般性生产资料带来的后果.而房地产市场却是非一般性生产资料.在市场容量减少的情况下,难道房价能够继续坚挺吗?我们都知道,即便是一个城市扩容,也不是立即都能够扩容的.而是所有的生产资料都齐备的情况下,才能够扩容的,靠的不只是房产,而是综合经济水平.
第八,郑州的土地市场资源真的缺乏吗?答案是否定的.郑州的土地资源并不缺乏,而是政府有意识的在控制土地资源,将开发企业向一个新猪圈里赶.那么,请问旧城区的改造呢?那么多闲置的土地,将来如果放量怎么办?CBD和所谓的开发区是个馅饼,已经摊了,大家就凑合着吃吧!等吃的差不多了,市区又没有特殊的文物古迹,改造起来难度恐怕也不是那么大.建一个空城把人移过去,然后再开发老城,建一个新的空城吗?
以上的原因,虽然没有说全,但是也基本将我判断市场进入盘整期的想法给予支持.也正是这些原因,让我觉得郑州的房产市场进入了新一轮的发展阶段.开始盘整,开始调整,开始进入寒冬季.
我有一个大胆的推想:中国房地产将在住交会后,或者奥运后真正进入大换血,大调整阶段.这点,大家可以拭目以待.
我无比的渴望房产一直好下去,让我们大家都有饭吃有钱赚.但是,内心的寒意已经来临,只能够期待其走的平稳一点.因为,这一年是我觉得生活压力和生存压力特别严重的一年,或许是我相对悲观,但是以前的确没有什么压力的感觉,今年压力特别明显.
个人一点意见,期望与刘兄,并业界朋友再次深入探讨.期待着你们的高见. 欢迎评论! 继续欢迎! haha,看见了!谢谢邀你同歌!
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