2008年后中国房价必跌的十大因素
说房价必涨必跌都是在戏言楼市现在社会话题有一个共同倾向，那就是对于中国的房价问题的探讨都是非常热衷。然而不同的是对于中国
房价的未来走向可以说是各执一词，争论不休。我想究竟中国的房价未来怎样，也都是一个大概的预测，
即便是业界最顶尖最NB的专家学者也都不敢说未来房价是必涨还是必跌。
其实笔者本文的标题就是不成立的，稍有一点哲学常识的人都知道，任何事物都不可能是绝对的，哪怕你
把理由陈述得再精准，再全面，事实都有可能会因为未来的一个小因素而不会朝着预期方向发展。所以说
惯用这种标题的人首先是对房地产市场乃至老百姓的不尊重，也是对自己的不负责任。
为了能和这些人划清界限，但同时又不能脱离他们，我今天也姑且用一回，也对大家、对自己不负责任一
回吧。
不管是举出的16种理由还是49种理由来说明房价必跌的，也都是发挥了其聪明才智，也都是凭借自己对市
场的深刻分析乃至综合甚至再分析才得出的那些硬邦邦的理由来的。其实，他们讲的一点错都没有，又摆
事实、列数据、讲道理，而且分析得头头是道、成熟深刻，但是一旦标题用上了“必然”，我总觉得楼市
就这么被“八卦了”，失去了本来很严肃的权威性和论证度。
笔者也根据大家的观点，把他们扬言房价必跌的理由归纳总结，大致就是下面的10大因素。（对于数据部
分不做收录，总感觉一些数据更能骗人）
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。
看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东
京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家及在美国忸约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在
这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价
值就应该高达10000以上，因为土地的价格并不代表价值。
从经济学根本上开始分析，看来是比较科学的。
二、人口结构的变化导致房价下跌。
从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生
的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁
以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将
非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地
产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定
会下跌。
没错，从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化却是对房价影响是相当大的。
三、奥运会的结束导致房地产市场缺乏再度膨胀的空间。
奥运会举办之后，北京的房地产市场必然没有前期“大兴土木”给房价带来巨大的升值空间，而且开发商
也失去了炒作的题材。可能有人说了，这仅仅是北京，对中国的房价可能没有影响。其实不然，我们都知
道，开发商炒作的力度绝非我们所能想到的，不光是北京在拿奥运说事，跟北京沾边的，不沾边的，跟奥
运会沾边的，不沾边的，只要是能扯上，都给它扯上关系。毕竟奥运会在中国嘛！
四、政府宏观调控的效果的影响。
政府宏观调没有错，但为什么对房价调控的收效总是甚微呢？其实，这种调控尤其是对房地产这种特殊的
市场的影响毕竟有一定的滞后性，经预测估计到2008年后可能效果会凸现出来。
中小户型的房子数量将空前增多。以前90平米以上的房子占70%，90平米以下的占30%，现在正好倒了个个
。也就是说，即使房价不变，由于房子的小户型的数量多了，以前假设10000平米只能解决100户的住房问
题，现在可以解决200户了，从而可以在建筑面积相同的情况下，为更多的购房者解决住房问题。
另外还有的说，中国房价必跌无疑，否则，政府就是狠狠抽了自己一个耳光，如果预见无错，接下来的国
土、建设、规划、金融机构将要陆陆续续出现新闻----肯定有几只“鸡”被干掉，以便给猴看，对不？
话虽说得不好听，但是很容易理解。
五、土地不能再成为房价上涨的理由。
10月25日，北京市国土局局长安家盛在谈到第一批上市限价房地块时，再次强调“房价和地价没有直接的
逻辑关系”。数据分析显示，北京公开出让的住宅用地成交单价已经出现大幅回落，住宅用途为主的土地
成交单价从2005年的每平方米2578元降至2006年的2272元，降幅约12%。由此可以看出，开发商所提出的
房价上涨是因为地价在不断上涨显然不成立。
另外，北京住宅土地招标方式出让不但没有使地价上涨，反而招标达到了抑制盲目竞价出现地价上升的现
象。
六、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。
现在房价已经不单单是经济问题，它关系到整个社会广大人民的切身利益。稳定房价已经是中央坚定不移
的政策。2005年许多地方政府逆向调节已经让中央感到恼怒了，让我们敬爱的温总理都在2006年的人代会
答记者问时，将房价问题作为自己最痛心的三件事之一了。今年出台的《意见》由2005年的7部委增加为9
部委，尤其引人注意的是，增加了国家监察部，大家知道监察部是干什么的吗？监察部是处理干部的。也
就是说，如果今年再有地方政府稳定房价不力，顶风而上，必将作为出头鸟被干掉。哪个当官的不为自己
的乌纱帽担忧啊，想想吧？
七、任何事物都有一个度，房价涨到一定程度肯定会下降。
其实这就是哲学上讲的，说这句话可以不用担心会负责任。因为这是真理，房价再怎么涨它总有回返的一
天，我也知道房价必跌，但是究竟哪一天会降呢，2年、10年还是30年，我说不准。但是说2008年后房价
必跌应该算是一个比较聪明的说法。
八、购房者观念的改变。
可能现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者
有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自
己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。
其实购房和安居不能划等号。
九、建设成本的降低导致房价降低。
随着科学技术的不断发展，以及节能建筑的推广，建设成本应该是越来越低，所以房价下跌是必然的。
十、开发商的种种劣行导致购房者望而却步。
最近关于开发商的罪行屡屡曝光，购房者与开发商的官司不断，可能由此导致不少购房者对开发商失去信
心，处于一种观望的状态。购房者攥着钱不撒手，不会有什么损失，而开发商就不同了，房子出不了手，
那银行高额的贷款利息你可是要月月缴啊。购房者和开发商就这样僵着，你说最后谁会受不了？
以上就是市面上常见的几种力挺房价必跌的所谓理由，我觉得既然能找出来的理由那就是对的，但是不能
光图我们无房族的一时之快，而忽略了最根本的东西——责任。
我来反驳
看看有道理，但是有几条经不起推敲“一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。”
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1、改善生活解构：中国人的住房需求被压抑了几十年，改善生活解构有需求；
2、大学生就业、社会分工不断细化、城市化进程 导致新的购房需求
3、人口不断增加，中国的人口肯定会下跌，但是目前还是有巨大的推力增加
二、人口结构的变化导致房价下跌。
----------人口现在从统计局数据来看，如成都，每年人口净增几万；
三、奥运会的结束导致房地产市场缺乏再度膨胀的空间。
------------我说了，城市化才是真正的购房需求动力；
“六、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。 ”
----------------历史告诉我们。硬性需求，是行政手段压不下去的
八、购房者观念的改变。
-------江山易改，本性难移，何况购房的群体无意识已经深深的进入中国人的血液中
九、建设成本的降低导致房价降低
-------这个理由最可笑。建安的成本大头是 报建、水泥、钢材、商品铨、人力成本等等。电力的上涨，民工工资的上涨，导致建筑成本年年递增
精彩
楼上这位仁兄说的真是精彩，小第则认为：你话的本身是没有错误的，但做这个行业的兄弟们都知道，又有多少是理性的呢？至于什么原因，我认为也是双重的，一是理性的，二是随即的，就像共产党们提出的一条条政策，对一写城市有影响，但对不发达的县级市或者是乡镇，又有多少作用呢？
至于什么原因，我想也是我们这些搞策划的没事无聊的乱谈，总之，下跌是肯定的，就OK了！ 结论不是想当然的，是需要建立在数据和合理推理上的
我们都知道，我们做策划不同阶段都要调研，调研的目的就是要降低营销过程中“决策的不确定性”
如烟兄所说 ： [color=Red] “二、人口结构的变化导致房价下跌”[/color]
反过来，我们也可以理解为 人口解构的变化也会导致房价上涨，那么，人口结构怎么变化为导致上涨呢？
那就是城市人口增加，以我所在成都市为例，统计局网站公布数据如下图，从图中我们可以得出两个结论
1、06年比05年，总人口增加了 21万；
2、06年比05年，农村人口反而降低了6.2万人；非农业人口增加了27万
由此可见，增加的非农业人口来自 a、农村人口城市化；b、外来人口
增加的人口住哪里？租房或者新购房屋
不管是租还是购，都会促进一级市场交易（至于，相关的比例和联动关系，需要其他数据来分析）
[color=Blue]所以，我们的结论是：“在05-06年度，在成都市，因为城市人口增加，会促进购房需求”[/color]
[img]http://www.swotbbs.com/attachment.php?aid=96504&noupdate=yes[/img] 以目前的房价现状，只有中高收入人口的快速增加才能维持房价的持续上涨。而人口的增加意味着买不起房子没房住的人更多了，为了满足他们的刚性需求，避免社会巨变，反而会促进房价的下跌吧？ [quote]原帖由 [i]涛生云灭[/i] 于 2007-12-18 13:42 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=977093&ptid=84441][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
以目前的房价现状，只有中高收入人口的快速增加才能维持房价的持续上涨。而人口的增加意味着买不起房子没房住的人更多了，为了满足他们的刚性需求，避免社会巨变，反而会促进房价的下跌吧？ [/quote]
涛兄的意思是 如果房价上涨到一定阶段，新增人口购买力相对减弱，购房需求就会下降
这样的分析也有一定道理
关键就是看价格的临界点 中国的城市化进程，势必会使房地产成为一个需求巨大的市场。近几年房产需求的大量释放，对中国经济的推动是显而易见的，然而这并不是理性的推动，它已经形成了泡沫，国家控制的目的是想让市场理性发展，但中国版块巨大，各地方市场情况不一，但都存在不同程度的泡沫，所以通过国家调控，价格下降是各必然，但不会无休止的下降。而是下降到一个买房和卖方都差不多能接受的临界点。至于这个度还是要国家把握准确。
另一个方面来讲，任何一种商品都有它的一个生命周期。有形成--发展--繁荣--衰退。房产也是一样，现在是繁荣阶段，肯定也会有它的衰退期出现。那时房价肯定会降，至于时间，本人的水平不够。
以上仅为个人观点，欢迎评论 对你的观点！只是略略一过
有些观点有点可笑！ 个人对版主观点的一些看法：(说明：站在地方性的角度看待)
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。
房子本身的成本其实都差不多，为何价格有高有低？因为大家都明白了宣传，包装，抓准了客户购房的心理。
二、人口结构的变化导致房价下跌。
从整个中国的人口来看，每年城市人口都在不断增加。大学生分配、农民工进城，人口越来越多了。
三、奥运会的结束导致房地产市场缺乏再度膨胀的空间。
奥运会的结束不会导致中国人不买房，刚性需求还是继续存在的。
四、政府宏观调控的效果的影响。
每一次政策的出台几乎都是促成了房价的上涨，今年的打击力度虽然大了，市场开始进入了冷静期，大家都在观望，但从长时间来看，曾经的繁荣还是会风生水起的。
五、土地不能再成为房价上涨的理由。
从今年我市土地拍卖情况来看，楼面地价已经达到两年钱的房价水平。
六、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。
当然，现在的GDP、CPI都涉及到这些问题。
七、任何事物都有一个度，房价涨到一定程度肯定会下降。
房地产业是经济支柱之一，试想怎么会下降呢？
八、购房者观念的改变。
购房者的观念当然会变，钱多了人们会去追求更好的生活，换更大的房子。
九、建设成本的降低导致房价降低。
现阶段，所有的物价都上涨，建设成本应该是增加才对。真正的节能材料还是没有硬性规定的，我就没见几家发展商在用。
十、开发商的种种劣行导致购房者望而却步。
不买也没的住啊，这种时代明知是这样，但是房子还是得住啊！ hehe看看:lol 在大部分城市，尤其是二三线城市，我觉得必跌是谈不上的，理由楼上的也有反驳．还有，跌也不是什么社会好事．只是明年肯定会保持稳定，涨幅小速度慢，在经历了现在的有价无市几个月后还会有需求的反弹． 我同意楼上的观点，明年全国房价应该是平稳中小幅上涨，2008年之后出于政治目的都得稳定住房地产市场。中国不办奥运，并不代表中国人都不住房了，两者没有”必然“的联系，我觉得。何况，中国市场还分一线城市市场和二三四五线城市市场，总体来说大而庞杂，各个分类市场的表现肯定是不同的，就像现在一线城市的有价无市，甚或已经开始正式跌价，二三四线城市则表现很淡漠，继续维持原来的市场走势，房价仍然低开高走，成交量迅速。所以房价涨跌如果放在全国的范围来讨论，那至少要50%以上的开发体量开始价格下跌，那样才能说全国房价下跌了吧？！
我倒觉得，会下跌或者做调整的都是那些这两年来房价极速上涨的城市，因为已经速度过快，透支了部分未来，需要时间来平衡房价与城市人收入的增长差距。需要休养生息一下，或者等待外来人口发动进一步冲击。
而之前稳步缓慢增长的城市甚或商品房市场刚刚起步的城市则情形应该是另外一种迹象。这些中小城市的需求正在面临爆发前的积蓄阶段，城市化的进程，生活质量的提高都要求有足够的新住房供应市场。
时间仓促，想到就写上了，呵呵个人见解！ 1、房价涨落很大一部分因素依赖于市场，其次是政策宏观调控控制，本人认为房价的下跌在一段时间内是趋势，但不可能过久的持续，因为需要买房的人太多，只是大家现在持观望态度而已；
2、地价其实在上涨的，土地资源毕竟是有限的，决定了房地产价格不可能过久下跌是由成本控制的，谁也不可能赔钱还干房地产吧?
十楼的仁兄说的挺好！
新手发表意见~ 见笑了~
俺胡说几句.
我认为真正决定房价是涨是跌的只有国家.而国家处理这件事的时候不仅要考虑国内的因素,还要更多的考虑国际环境.
再有实力的开发商也比不上国家的综合国力.
地方政府干什么还是为国家全局服务的.
老百姓么,国家会把握好度的.
有一点是可以明确的,国家不会不知道百姓和政府的关系的.
怎么做国家会有更长远更稳妥的解决措施的.
市场就是市场！大家应该尊重市场
来说说我的观点吧
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。这句话本身没有错,关键在于价值的理解和供求关系的变化.这其中一定不要忽略目前很重要的一点,就是供求双方的心理预期,市场的期望值\接受值和承受值.个别土地稀缺性地域和刚性需求使得价格绝对保值.目前我国对住房绝对拥有的观念和日益增多的需求难以在短期撼动其价格.还有一点,虽然说目前房价高,但是仍然供不应求,说明了什么?说明了价格依然在市场可接受值范围之内.当价格到达承受值底限时才会产生绝对拐点.
二、人口结构的变化会导致房价下跌?
其实,这一方面还有很重要的一点就是目前的年龄结构中,有购房能力的独立人口正在逐渐增加,大概在2010年达到峰值,也就是说,现在几乎是老年中年和青年都有买房能力的时候,这个结构恰恰使得有能力买房而且有购房需求的人最多,因此,仍然难以得出房价下跌的结论,而且这种趋势恐怕正是刚性需求的重要支撑之一.
三、奥运会的结束导致房地产市场缺乏再度膨胀的空间。
其实对于奥运经济,最直接刺激的是消费娱乐餐饮业,要知道目前的房价高位中奥运的成分少之又少,即使会有部分膨胀也应该是个别区域的限定范围内,还有这存在一个认知的过程,如果说由于奥运,更多的人发现了中国发展的强劲经济动力,由此转战中国市场,给房地产带来新一轮的发展空间也说不定.
七、任何事物都有一个度，房价涨到一定程度肯定会下降。
这一点说的很对，但是中国的房地产产业周期尤其在中国，应该会比较长，而且，如果房地产在短期内猛跌，这必然会带来整个经济的影响，这个负面作用不可低估啊。
八、购房者观念的改变。
这一点赞成，应该更多的人租房，更多的人买二手房，但是这个观念很难说就会在2008年底会被广大人民普遍接受。观念的改变时间不该不会是瞬间的吧。
九、建设成本的降低导致房价降低。
看看CPI就知道了，建筑成本只会水涨船高。
十、开发商的种种劣行导致购房者望而却步。
有些开发商的确太可恶，甚至是可恨，作为企业只认识从头到脚都血淋淋的资本，没有一点企业和社会责任，但是说由于他们的劣行购房者因此拒绝买房，这恐怕有点勉强。
其实，我觉得大家最希望的，应该是房地产会进入一个良性发展轨道，不再有泡沫，也不希望有因为泡沫破灭而带来的经济灾难。
在美好的日子里，人们都能过着安居乐业的生活。
呵呵，最简单的确又复杂的愿望吧！ 喜欢楼上xibeirong的阐述观点的方式,简单明了 支持17楼的，理性多了:handshake :victory: [quote]原帖由 [i]清风徐来@栖息谷[/i] 于 2007-12-17 17:28 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=976085&ptid=84441][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
看看有道理，但是有几条经不起推敲
“一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。”
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1、改善生活解构：中国人的住房需求被压抑了几十年，改善生活解构有需求；
2、大学生就业、社会分工不断细化、城市 ... [/quote]
支持一下，和我的想法一样 讲来讲去，我认为还是政府的问题，商品房理应有它合理的价格，它不是共产主义的产物没必要人人都有，有钱人买，没钱人去找政府（廉租，经济房等）
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