项目市调分析报告
市调分析报告前言
第一部分 市场分析
2004年郑州楼市回顾
2005年上半年郑州楼市市场发展趋势分析
第二部分 项目分析
项目区域环境分析
项目地块分析
项目SWOT分析
第三部分 项目竞争对手分析
补充说明
前 言
第一部分 市场分析
2004年郑州楼市回顾
自2004年以来，国家对房地产业进行了系列调控，第一阶段以控制供应为主，防止房地产投资过热和开发环节的金融风险的政策。房地产投资过快增长势头得到了一定程度的控制，进入第二阶段，2005年对房地产调控的重点则以控制需求为主，主要针对投机性需求，目标是防止房价涨幅过高和消费环节的金融风险。调控不搞“一刀切”，体现了中央政府在实施新政策方面务实与稳健。
河南的房价并不存在泡沫现象，我们的房地产业一直保持持续稳定的发展，这主要有三方面的原因：首先，河南的需求量大于供给量。只要房子地段好、户型好、质量高、品牌好，房产方面不存在问题，就不愁卖不出去。其次，河南的进城人口量大。来郑的外地人员要占到40％左右，他们的需求可以说是相当大的。而收入增加的本地人员也有更换新房的需求。再次，河南的历史文化决定了河南地产领袖们的经营理念和行为定位还是很理性的，不会像其他城市那样一味跟风。
尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，2004年房地产投资量依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。
从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1～2月到1～12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。1986～2004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度。特别是1999年以来房地产开发投资持续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。
从地区投资结构看，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。
2005年上半年郑州楼市市场发展趋势分析
趋势一：住宅小区规模化、科技化发展
规模性科技化小区所带来的完善配套，多层次的小区建筑类型组合，点面结合的绿化景观设计，多样的户型选择，周到的物业管理以及小区的综合品质，给购房者所带来的物业附加值是非小区类楼盘无法比拟的。预计在2005年郑州房产市场中，10万平方米以上的规模性小区将仍会领导消费潮流，左右市场走势。
趋势二：房型面积合理的多厅室结构住宅将成为消费主流
郑州受几年前需求市场的影响，住宅房型面积一度设置过大，出现120平方米左右的大二房、160平方米左右的大三房，使中层消费者望楼兴叹，无法承受。随着房地产市场发展的日趋成熟，郑州住宅面积设置已逐步回归理性，二房面积由100平方米以上降至90平方米以内，三房面积从150平方米降至115平方米以内，在大多数消费者可承受的消费范围内，追求面积的进一步合理化将在今后的物业设计中逐步体现。家庭成员的多员化以及对功能性居住的要求，使多厅室结构房型将会成为消费主流。目前，郑州市民对于三房的需求比例增长较快，而对110平方米小三房的需求也崭露头角。此外，70-90平方米之间的小房型也被看好，无论地处中原区还是金水区，小房型一经推售，即反应热烈，购房者期望以置换、补差结合按揭贷款的方式，作第一次购房购入小面积单位，待交款能力可及时，再作改善，这已成为新生代青年的购房心态实录。
趋势三：小高层物业为消费者青睐
近年来，郑州市政设施的逐步完善及北环以内区域可开发面积的制约性，使得小高层物业及多层物业成为市场主要供应形式。而高层物业市场供应受区域环境及传统消费观念的影响，占有比例相对缩减。
随着郑州城市化进程的加速，小高层物业将成为市场主要供应形式，85%以上的得房率，配有电梯的方便、快捷，户户朝南的板式结构，室内面积的合理配置，以及相对适中的物业管理费用，成为小高层吸引买家的要素。预计今后一段时间，小高层物业将会成为房产市场主流。
趋势四：车位消费将被关注
自从中国加入WTO之后，汽车消费开始为诸多人士所关注。从整体上来看随着各项关税的下调和金融政策的支持，汽车消费将仍有所启动，而房地产市场的消费亦将受到影响：一方面为近郊房产物业的销售带来美好的前景，另一方面对住宅车位配置提出新的要求。而合理配置车位，满足车、房市场发展趋势，将成为郑州房产市场今后的主要课题。
趋势五：住房贷款将成为住宅消费的主要手段
住房贷款将是市场消费的主要消费方式。贷款形式的多样化使市民购房所承担的还款压力有不同程度的减轻。预计随着郑州市民购房意识的进一步理性化，加上消费客户群的年轻化，采用按揭付款的比例定会逐渐升高。
趋势六：装修房的需求不容忽视
随着郑州房产上市量、销售量、物业品质竞争的加剧，装修房将成为卖点引导时尚消费。装修房的市场消费存在自有特征，高价房消费者强调个性化，而中低档房强调便捷化，故而20万元左右的住宅，配以厨卫初始装修将是市场主导。
随着市场的进一步发展，以人为本的设计理念已成为供应市场的主旋律。关注消费市场的变化及趋势，设计合理的住宅，将会丰富市场，创造更多的消费空间。
第二部分 项目分析
项目区域环境分析
北区为文化教育所在地，交通比较发达，特别是花园路、北环路实行畅通工程以来，花园路直通107国道，交通非常便捷。
1、区域范围：本区域划分范围以南阳路以东，金水路以北的大片区域，北区属于郑州以后几年郑州重点发展的中心地带之一，地理位置得天独厚。
2、交通状况：
本区域交通主干道：东西方向：文化路，信息学院路。
南北方向：农业路，东风路。
3、商业配套：本区域是郑州的文化教育中心区，配套设施齐全，商业设施种类繁多。
4、科教文卫体：科教政体较为完善、发达，大学、医院、体育馆及文化中心一应俱全。
项目地块分析
1、小区位于文化路西与东风路南，交通便利，公共设施配套齐全，是规划中2010年郑州市中心地带，是具有集中性、辐射性、便利性、先进性等特性为一体的优越地段。小区地处市中心，周边各种生活环境设施齐全，有83、28、72、86、6、67、209等10余条公交线路经过小区周边通往市区的各个方向，周边有信息工程学院幼儿园、文化路一小、省实验中学、市九中及多所大专院校、银行、超市、医院、休闲广场、饭店、证券公司等，地理位置优越。
2、本地块东临文化路，南临东风路，周边有“文博沁园绿洲”、“林语名堂”、“滨水带圣菲城”等小区，居住氛围浓厚，十分适合居住。
3、由于本案附近高层楼盘很多，目前项目门前道路出行不便、一期问题仅剩较大面积，都将是抗性较大的问题，如何在这几方面作足文章，抵消不良抗性将是本案成功销售的重要课题。
项目SWOT分析
1、地块优点综述：
A、地理位置的优越和较高的生活质量
本项目由于地处核心地区，交通非常便利，周边配套设施齐全，紧邻科技市场，人气和商业氛围较高。再者，由于西临东风渠，使居住者在除工作之余的业余生活会更加多彩，相对生活质量更高。
B、项目居住环境较好，闹中取静
缺。。。。。。市场调研结论及评价、趋势判断！！！！！
第一部分 市场分析2004年郑州楼市回顾
2005年上半年郑州楼市市场发展趋势分析
第二部分 项目分析
项目区域环境分析
项目地块分析
项目SWOT分析
第三部分 项目竞争对手分析 谢谢你的提醒，我会继续努力！ 不错不错~谢谢搂主 谢谢搂主 好
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