三线城市大盘，定位求助！！！！！！
在江西省萍乡市莲花县有块2000亩空地，商住用地，大家帮忙想想发展思路项目位于江西最西边的萍乡市莲花县，与湖南交界，萍乡市是江西的“媒都”，媒铁是莲花县最最主要的产业资源，当地人收入水平较高，消费水平也较高。
莲花县除了发展自身资源产业外，还通过优惠的招商引资政策吸引了不少企业进驻成立生产基地。而房地产却是刚刚起步，住宅商品房开发还是空白（明年有个经济适用住房项目，均价大概为1600），商业商品房项目也只有一个，绝对的县中心地段，前年开盘销售，基本销售完毕，当时一层均价大概为10000左右，最高卖到13000，目前二手商铺价最高达到15000了。目前一楼经营状况良好，以服装、超市为主，但是二楼空置率较高。
地块位于县二环路上（县城较小，319国道穿过地块），整个地块2000亩，其中1500亩将是未来新的县政府和广场用地，商品房开发用地为500亩左右，政府要求较高，开发商拿地还有点困难，现在要求我们公司出份地块发展思路报告（定位报告）来向政府要地，而最主要是怎么打造商业中心或是形成某种市场（住宅在哪开发都不会有大问题的吧）
各位策友给我们点建议，非常谢谢，感激涕零！！！
[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2007-12-25 18:31 编辑 [/i]] 感谢楼主的话题，谈点本人的看法，抛砖引玉。
关键词：
2000亩地块，县级城市，县二环路，1500亩的县政府和广场，商业中心或形成某种市场
疑问：
该县级城市常住人口？该县的交通其余情况？该县商业的行业结构？
谬论一下：
从楼主的信息来看，该县的地产市场看好，而该地块最大的优势是其中1500亩是县政府和广场，县政府和广场意味着政治中心，休闲中心，未来的人流量是相对较大的。故商业项目从立项上来说是可行的，建议楼主对当地的行业情况进行调查，搞个综合性的大型商业，囊括该县的大部分的交易行为，可从百货中心，娱乐休闲中心，多行业批发中心等方向出发。
另外从拿地操作上来讲，你们可以建议开发公司以出资建广场或出资建县政府办公大楼的方式换地，换个角度就是开发公司出钱不买地只开发建设，政府只给地不收钱收项目。不知道可行否？
以上建议供参考，希望对楼主有所帮助！ 非常感谢！！！
该县总人口25万，县城人口5万，交通条件较好，319国道和320国道交叉穿过，行业主要为生活资料，生产资料较少，业态较杂乱，档次较低。
个人觉得，做百货、休闲中心较平淡，估计很难吸引政府认可，批发市场在莲花县是空白，但是由于资源（除了媒铁）并不足，莲花县内以及其他临县临省对莲花市场的支持好像也不够，做批发市场可以考虑但是估计很难有数据支撑。
对于跟政府的合作方式版主的想法很是值得考虑，但是我觉得这是后一步的事，最主要的是商业怎么打造，能不能搞个有特色的商业体，咳，我脑子一片空白，没一点创新的想法。
谢谢版主，也希望大家多多发表意见啊，期待啊～～～
报告都马上要交了
补充资料：
莲花县还有三处红色旅游景点呢，不过影响不是很大 定位原则：忽悠政府，方便拿地
定位方法：找能够忽悠出售的理由
报建操作：用商业＋酒店＋写字楼＋住宅
实际操作：少量商业＋大量住宅＋酒店（如果可行的话）
商业定位：餐饮、休闲娱乐广场
商业客户群体定位：当地的企业、事业单位接待消费，市民消费
其它的随便忽悠吧，先把地拿到再说！
千万记得要把政府关系搞好，不然到时候政府逼着你按报建的修，就死人了 谢谢版主
呵呵 不知道大家是否有这样的感觉：一到县城，居民都不怎么愿意上二楼以上了（指商业）。
回复 6# 的帖子
造成这种情况的主要原因，是二楼经营不善，对消费者的吸引力不够！ 策友们觉得那里可以做什么市场嘛？？？比如煤炭交易市场，采购中心什么的
大家帮忙啊 县城是比较特殊的，在政府边上建煤炭交易市场，采购中心（不知是什么物品的采购中心）？不知楼主想过没建设这样的市场不仅对周边环境会造成很大的影响而且有损政府的形象，政府会同意么？
个人倒是建议商业做大，建设一个大型的商业中心（大卖场、超市＋小型商铺）当然需要定位清晰，调研一下县城目前的商业业态做到补充的同时不伐突出规模和中心的概念，商业来了，人自然就聚起来了，地产还会愁带不起来么？政府当然高兴来不及～～
一点点意见～～:) 商业定位:可以考虑做一个设在县城的,辐射全县各乡镇的大型一站式休闲、购物、集贸中心
注意环境要优美，业态要丰富，并适合县城和各乡镇人的中、高端需求
调研县城的人口情况，了解适婚人口的数量，根据现有房屋的房龄推算换房者的比例，了解当地及周边城镇的消费能力，推算商业部分价值。先做好前期把，毕竟那么大块的土地。 谢谢楼上各位的宝贵意见再说点个人想法
老县城中心广场旁已经有一个规模较大的商业中心，有超市、购物街、大卖场，现在是县城最繁华商业中心，但是老中心广场的商铺出租率并不高，二楼有较多空置商铺。项目地块建商业中心我总觉得会有很大的竞争，对政府而言定位也较老套，至少投资客这块不敢盲目投资。对于建娱乐中心而言，我担心县城人的消费水平和观念对娱乐场所需要不大。
有没有一点创新的东西哦各位老大？？？ 补充一下
开发商和政府的意思是最好能不能建个具有地方资源特色的xx市场来着，可能也是考虑到县城商业的需求问题吧。
迷茫～～～～～～ 补充政府关于地块的说明（现在才从开发商那里拿到，不好意思）
随着近几年城市建设的加快、工业的兴起，城市框架不断拉大，莲花县城已成为赣湘边界地区的新兴工贸城市和人流、物流、商流中心。
新城开发区项目（即本项目）。该项目地处县城中心，是一个集商业、休闲和居家的最佳区域，广兴路为开发区的主交通轴。项目内容包括：沿路商业门点开发及房地产开发两大项，占地面积26.86万平方米，其中城市道路长约2000米，宽40米。住宅区约14.78万平方米。项目总投资约1.31亿元。
几点建议
很显然，如此规模的项目（只指商业部分）如果将消费人群限定在市区内5万多的人口是明显不够的。那么焦点只有一个，那就是如何将本项目的辐射范围有效扩大到周边的村镇。接下来需要重点考虑的问题就是商业的业态组合，什么样的业态组合能够吸引我们圈定的消费人群？进而来让这部分人群支撑整个商业项目的运作？项目位置：县级城市 中心广场
消费人群：县区人口+县所辖村镇人口
消费能力：中低
考虑到项目潜在的主流消费人群的消费水平还只是停留在对购物本身的实际需求上，而非文化和享受，所以本项目的业态组合可以考虑：超市+服装批零专业市场+家电家居批零专业市场；当然可以适当加入餐饮、娱乐的元素，但建议不要超过整体商业规模的20%；毕竟项目所处县城的消费力是相当有限的，只能将其作为辅助以增加人气。
以上建议仅供参考，因为更多的还是要考虑市场的实际情况，比如消费者的真实意愿，经营者的实际需求，以及市场竞争者的现实状况等等，只有将这些都综合考虑进去，然后将其进行合理取舍和修补。
另外想说的一点是，看到上面有位朋友提到县城二楼的商业经营状况不理想是经营者经营不善造成的，但我认为这只是其中之一个原因，更深层次的原因还有待我们进一步研究讨论。比如说建筑上缺乏新意、人流动线设计不合理、空间上不够畅通、经营商品不够吸引以及管理没有跟上等等原因都可能造成以上情况发生。
[[i] 本帖最后由 无极太极 于 2007-12-27 15:53 编辑 [/i]]
莲花
莲花县我经常去，城市比较落后，但当地人比较敢花钱，出外打工的多，消费能力比较强，做一个设在县城的,辐射全县各乡镇的大型一站式休闲、购物、集贸中心，是有可能成功的"人流、物流、商流中心。 "
由楼主的补充可以看出，本区域基本具备商业所需的条件，要想做商业项目不能光看目前本城市已有的成熟商业中心对本项目的威胁，只要能做出自己的真正能吸引消费者的特色，加上专业化的市场操作手段，肯定能成功。也就是说关键看你怎么规划设计，怎么进行市场引导。和我作过的一个县城的商业项目有点类似，也是定位的设在县城的,刚开始定位有点偏差，死掉了两年，我们入驻后，进行重新包装和定位，作成辐射全县各乡镇的大型一站式休闲、购物、集贸中心，取得了很好效果。送你一句推广语,望能抛砖引玉：
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记住，县城和农村人老土，但很崇洋。只要注意环境优美、设施现代，业态丰富，瞄准并县城和各乡镇人的中、高端需求。我相信肯定能成功。
祝你好运！