地产代理的路在何方？(转整理)
地产代理的路在何方？看着现在的市场心理有说不出的沉重。总结一下几点！大家谈谈自己的看法！
1.目前代理市场混乱，出现了一种很奇怪的现象。一些大大小小的广告、喷绘、典当行、甚至还有些小报小刊都开始接项目销售了。（我没有其他意思，因为看到一些好楼盘，被这些所谓的“专业公司”代理，而那些真正的“专业”公司，比如：西安阳光等等却被开发商看都不看，默默的退出，这样下来的结果是什么呢？）
2.接项目，先得有关系，还得有“钱”途。KFS考虑省去广告的花费，想以最小的开支，赢得最大利润。这种风气可取吗？难道KFS的自身实力和口碑能达到最终预期的效果吗？
3.佣金点数。呵呵这个敏感的话题又再一次出现在我的脑海中，为什么？现在说说我亲身经历的一个项目，虽然最后还是我们拿下。但是中间的付出可以说使我们差点放弃，那是一种心痛的付出。（期间同一开发公司合作，佣金点数有人开四个点，而我们看了看说出2.5个点，最后竟然有人0.5就能去做，如果是家大公司或者业内有名的我到不说什么了，谁知竟然是一家以前是卖瓷砖的，现在改行做房地产销售的团队。。。。最后的代价是2个点接下来，大家思考下这代表着什么？难道仅仅是宁夏的市场混乱？）
4.所谓的回扣问题。（我不是指所有人，当然我们目前还没有遇到过这种现象，我听朋友说过。有些人为了满足自己的私欲，竟然不顾大局，狮子大开口。我现在举个例子。一个二线城市新开发区。建筑面积达36万平米。没平米均价3200元，销售额呵呵！佣金点数2%有中间介绍。最后开口要0.5个点数。。。。。。）
5.在开发商眼里代理商的实力。（1.听话不要钱的。2.少拿多干的。3.不用做广告的.4.能背黑锅的。5.甚至能替开发商垫钱的）
6.你能把项目卖好原因有两点（1.我的项目确实好卖，不是你代理公司策划、销售水平有多高。2.所谓的开发商的优惠政策。客户群体。。。。）
7.结束语
我见过一个黄金地段的项目，建筑面积20万平米纯商业的。最后却以失败而告终，开始开发商想以最小的代价赢得最大的利益。聘请一家广告公司做全程代理，结果可想而知，也许广告公司，在广告设计上可能有其所采用之处，但是他的销售策略使人而可悲，预热期15天，开盘的时候竟然出现销售员连自己的项目都不熟悉，不知道自己有多少房子可卖。。。。连开发商都不知道自己的项目分几个阶段进行。。最后从新聘请一家专业代理公司，因前期代理公司的不专业，留下的很多问题，这个所谓的商业航母最终以失败而收场。现在还孤独的立在老城的黄金地段中，不过在人们眼中已经成了骗子的象征。（因为个别原因，项目名称，代理公司，开发公司只能一笔带过。）
希望大家都谈谈自己的看法，不管是代理还是开发，只要是圈内的人士都可以发言。如果我有得罪指出请大家海涵！ 代理公司的困境远不止这些。仅列几例：
1、房地产走向垄断势所必然。如果一个城市被几个公司垄断，请代理公司的概率就越来越小。不妨看看国内顶尖的这些开发商。如今，只要稍有气候的开发商大都自行操办。代理公司的生存空间肯定会更小。
2、遇到市场好，开发商就会想方设法炒调代理公司，尤其是私营企业。代理公司前期最有智慧的付出，只能眼睁睁地看着开发商大捞特捞。印象中，中原的老板也写过类似的苦水文章。
3、更有甚者，一些精明的开发商去到外地，找当地的代理公司做前期，搞定后给几万块钱就炒掉。
类似的东西，不胜枚举。
楼主说到的回扣，如果是私营企业，代理商巴不得有人要，当然至少是开发商的实权人物。如此，“朝中有人”，代理公司方睡得安稳。 再跟各位探讨“代理公司路在何方”这一老生常谈的话题。
最常见的、也是最期盼的，当然是做开发商，实现由甲方向乙方的飞跃。这样的梦想，可遇不可求，看各自的造化。在此不表。
一般意义上，代理公司路在何方？
代理公司生存最大的根本在于洞悉市场，能在瞬息变化的市场大潮中驾驭自如。因此，苦练内功，不以花拳绣腿打天下，窃以为重中之重。
行业起步较晚，从业人员整体素质较低，经验主义大行其道，知识更新换代明显落后于市场需求等等，在内地的代理公司尤为司空见惯。
管理是最大的问题。代理公司的老板不外乎来自同行或开发商，且之前多数是一些成功的职业经理人。但作为商人，尤其是一个竞争已是白热化的掌舵者，只凭作为职业经理人的过往经验，显然只会漏洞百出。
如何发展是存亡的关键。代理公司规模太小，无以竞争，这叫“饿死”；盲目扩大，服务质量一泻千里，闹得业内臭不堪闻，显然是“撑死”；死守几个重要客户，对企业发展一脸茫然，客户一旦流失，同样死路一条，接近“安乐死”。
如果各位同意上面的几种死法，似乎代理公司的出路，也不难以化解。
诸君以为如何？
现在代理公司也难哦
真的是说到心里了,开发商不想花钱做广告,广告质量跟不上,优惠程度跟不上,佣金不好拿,房子卖不掉有问题,卖的太快也认为你有问题,哎 代理公司，自救你自己！房地产热到如今的程度，代理公司的存在功不可没；没有地产营销策划，就没有推波助澜后的高潮迭起。
但是推波助澜之后，市场好到甚至可以零营销的时候，代理公司便成了开发商严重的鸡肋，用吧，市场这么好，自己做也可以；不用吧，有些事情自己做了，要耽误好长时间；于是开发商对代理公司越来越无所谓了，从全程企划到如今的大部分开发商只要求代理做推广策划，就知道，代理公司的春天已经离去了。
兔死狗烹、卸磨杀驴，虽然不能这样说开发商，但是代理确实是越来越成为一个艰难的角色，就像当初诸葛亮“分天下、成三国”的战略，结果最后，他把天下分了，别人慢慢稳定了，发展了，结果人家给他灭了。
代理公司用自己的智慧烘托了整个市场的热度，也被自己烘托出来的热度烤得似乎到了无处藏身的地步。曾经代理项目，收十个点，是开发商上门求着代理公司；如今代理项目，收一个点，代理公司求爷爷告奶奶的找开发商。 甚至爆出，有些代理商为了求生存，一个项目几万块钱就做了，这真叫人汗颜啊。
但是目前情况下，代理或者说企划是否需要，倒是毋庸置疑的。再好的市场也需要营销，再火的产品也需要推广，代理公司毕竟伴随房地产市场的存在而永远存在。 但是，谁存在，存在多少，由市场说了算，代理公司自己说了不算。所以，代理公司如果想永远存在于这个市场，还得自己问自己：我怎样才能不被市场淘汰、不被开发商忽略？ 以前做代理，帮忙做前期的不多，大部分都是做后期代理销售；慢慢走到代理策划推广和销售这边，而如今连规划设计代理商都开始介入了。服务内容的不断拓展一方面说明代理行业的整体业务在拓展，另外一方面也说明市场对于代理公司的要求更加苛刻。不能做前期、不能做推广只能做销售的代理公司似乎早就惨死在市场的铁蹄下了。
那么如今的市场下，代理公司如何生存？
优胜劣汰的市场竞争规则，必定随着市场的规范或者市场的难度增加而过滤一部分浑水摸鱼的代理公司、个人代理行为。而逐渐将代理变成一个规范的行为，越来越多的规范、专业、实力强劲的代理商会逐渐成为市场的主角。
国家政策连续调整，房地产市场一日风云换，跟不上国家政策的开发商被淘汰，跟不上开发商需求的代理商一样会被淘汰。所以，作为一个代理商必须能够预见和感知并且熟悉掌握国家政策，为开发商计算后来的事情；而不仅仅是处理眼前的事情或者收拾以前的事情。 而且作为要给代理商，应该能够成为开发商谋士的同时，成为开发商的一个将军。可以帮助开发商进行土地获得、手续办理，甚至是融资。只有这样，开发商才能依赖和信赖代理商，代理商的生存才可以得到保障。目前来说，能够为开发商提供土地获得、手续办理、融资等等方面业务的代理商并不多。所以当开发商有一天对某个需求的要求达到依赖的成都，那么就是一大批小代理公司灭亡的时刻。另外一个方面，是内部问题。代理公司也要做企业，也要有企业管理，也要将自己的公司做成百年老店。夫妻档、朋友盟都是短暂的。必须得有一个明确的企业管理理念、规模和方向。所以，搭建平台、构筑人脉网络、网络人才是一个企业走向繁荣茂盛的最基本的东西。
所以，打一枪换一个地方、朝饱暮饥都是不能长久的。 目前来说，代理公司只是刚刚感受到了生存的挑战，真正的洗牌时代还没有真正到来，洗牌的一刻才是最残忍的。但是未雨绸缪的企业才是聪明的企业，聪明的企业才可以适者生存，愚蠢的企业自然是被劣汏的对象。 所以，代理公司是生存还是灭亡，是兴盛还是衰败，自己的命运还是靠自己来把握，市场是变化的，自己应该也是变化的。
人要学会适应环境，企业要学会服从市场。
听君一席话,胜读十年书!!!!(五楼)))
代理商也要精减了。。。。。。。。。。。。。。。。 现在好的代理公司确实不多,见过很多自称很专业的,而开发商也因为种种原因,明知不够专业却还是用了,结果惨败!我所在的城市里有一家关系很硬的代理公司,老板总能接到很多项目,也总能把开发公司的项目搞杂,好点的中途撤场,别人接了还能做下去,最差的有一个商业项目,现在落得房子盖好,空了好几年,现在开发公司又重新策划包装.我不明白为什么有些开发公司就不愿意想的多点.我觉得代理公司要想发展,要想强大,就要把自己做的强大
1\留人,好的员工是可遇不可求的,遇到了就要留住,如果老板奉行的是人是可以培养的,那么等你培养好了,他也可以走了,所以这家公司不会长久.要想公司好,老板就要在人员成本上追加经费
2\专业,真的做到可以起死回生,做到在一个圈内达到震撼
3\多能,从前期到后期,个环节全部可以手到擒来,那么开发商就会产生依赖
4\坚持,坚持自己的报价,自己的品牌就是这个价格,不以市场而转移
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