商业项目应该如何市调?
调哪些内容呢:P 以我负责过的上海某项目的调研为例，调研内容如下：3、 实地考察（南京路商圈）：目测、拍摄、笔记、沟通、购物、体验等方式完成。
调查前，首先熟悉地块周边情况（包括商圈范围、道路情况），随后，进行人员分配，明确调查方法。
①、 商圈范围、业态、业种构成、商户数量、商品种类、店铺档次等；
调查方式：走访、目测、拍摄、笔记
调查范围：以本地块为中心，其所在的商业圈范围内。
②、 客流量、消费者特征、消费欲、消费水平
调查方式：通过现场购物体验，目测客户密度、收银台排队长度、提袋率、停留时间等，进行分析；通过与周边商业从业人员的沟通，进行了解。
调查范围：重要商业项目的走访；与不少于5个项目10名从业人员的沟通。
③、 周边街道情况
调查方式：目测、拍摄、笔记等方式，了解项目周边街道的宽度、建筑层数、风格、新旧程度、代表性门面宽度/进身/层高/柱距等；
调查范围：以本地块为中心，其所在的商业圈范围内。
④、 周边交通干道调研，
调查方式：现场记录周边公交、地铁等轨道线路的现状；通过规划了解远景规划，连接辐射区域等；
调查范围：以本地块为中心，周边交通情况
⑤、 商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教机构、公园、政府机关、住宅小区等数量、层次、服务对象、现状等；
调查方式：目测、拍摄、笔记
调查范围：以本地块为中心，其所在的商业圈范围内。
⑥、 办公物业的供求关系、租售情况、建设标准等；
调查方式：与业内人员的交流；现场对部分商业办公项目的咨询（结合本公司对办公的需求）。
调查范围：前期所推荐的各类高端办公项目。
⑦、 地块周边在建、规划建设的大型商业物业、办公物业项目情况调研；
调查方式：与业内人员的交流；规划了解。 快点顶！
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快点顶！ 楼上的资料 很好 xiexie 我也想问一下，问得具体点
1、商铺的产品调研：开间、进深、层高，这些除了通过售楼处调研，还可以通过什么方法，目测？步测？但不一定准确。有谁有好办法吗？
2、商铺的业态调研：想了解未来这里的商铺的业态配比分布，包括有哪些主力商家进驻，一般售楼处无法得到准确资料，是否有调研上的技巧。
3、开业商铺的经营情况：只能盯着商铺傻看吗？自己判断？还是有何更好的方法 讲的比较细,谢谢. 随便说两句,商业市调的概念太大还是该分一下
宏观的商业市调: 如2楼所说,目的是为了描述一下商业环境,可以做个宏观的报告,但对于个案的针对性不强，只是为了描述市场
微观的市调（针对个案）:
１．分清什么类型的项目：专业市场＼街铺＼商场＼组团式商业街等等
２．定下市调的范围（商圈的范围）
３．确定市调目的，这点很关键不是泛泛能说的清的，主要针对目的而言，为了估价的市调和为了定位的市调当然是不一样的。比如说为了对某个项目定价，要对商圈内的商业供应竞争项目重点市调其售价、递增幅度、租金、业态、品质等都是为了确定最后的价格有关的因素，刚开始做时往往不明目的的市调，调了一大堆的数据，最后能支持的结论的没有多少
４。可以出门市调了，方法各异，不多说了。
回答一下６楼的问题：开间、进深一般没有必要精确到厘米，３．２米和３．４米对个案的价值差别并不大，当然也是要根据实际情况而定，如真的要精确就代把尺或拿个包靠着墙，拍张照，回去量一下包的宽度，再量一下照片的宽度，按比例就行了。
要了解未来这里的商铺的业态配比分布，可以装成商家，举个例子，四层的商场（已知有餐饮），先打个电话，说自己是“ＸＸ餐饮”的想进来，先和他打听一下餐饮排在是几楼的，有多少，主力店还有什么，然后是其他楼层的商家，比例是多少，聊得欢了什么都会说。如果对方警惕性高的，就和他说，下午派个手下去看看现场（手下当然还是自己），去网上打印点资料吧，之前“ＸＸ餐饮”不要太有名，最好是外地的。到了现场拿出打印的资料（当然是假的，做的好看点），说在本市刚设办事处，资料昨天传来的，有点简陋，出示名片（假的），然后就开始胡侃吧。当然对方如果真不知道，那就没办法了
开业商铺的经营情况：如２楼所言目测客户密度、收银台排队长度、提袋率、停留时间等，进行分析；通过与周边商业从业人员的沟通，进行了解。
[[i] 本帖最后由 翱翔天际 于 2008-1-23 14:46 编辑 [/i]]
回复 6# 的帖子
1、商铺的产品调研：开间、进深、层高，这些除了通过售楼处调研，还可以通过什么方法，目测？步测？但不一定准确。有谁有好办法吗？答：商铺的开间和进深，一般通过数地板转获得尺寸。地板转通常有40cm、60cm、80cm三种规格。不是整砖的部分，用脚的大小来类比（比如我的皮鞋，一般24cm）。然后把取得的数据累加即可获得。误差通常在20cm以类。注意，记得加地板砖之间的缝隙哦。
层高一般就需要通过问了。一般问物管会有比较准确的数据。
2、商铺的业态调研：想了解未来这里的商铺的业态配比分布，包括有哪些主力商家进驻，一般售楼处无法得到准确资料，是否有调研上的技巧。
答：伪装租赁客户。说自己是某某品牌的市场部经理，来看开店的。自然会有招商人员来接待，并把主力店情况向你一一说明。当然，伪装的太差可不行。
3、开业商铺的经营情况：只能盯着商铺傻看吗？自己判断？还是有何更好的方法
答：如果要求数据比较粗略。可以通过三个数据来确认。“经过人流、购物人流、消费人流”
经过人流指从店门口经过的人群，一般反应店面的口岸，也可通过通过率反应。
购物人流指进入店面的人群，一般反应店面的吸引力，也称为停留率。
消费人流指进入店面并购买了东西的人群，一般反应店面的销售情况，也称为购买率或提袋率。
通过三者的互相比较，可以大略得出一个商铺的经营情况。
如果要求数据很精确。那通常还需要加上商铺的“铺货量、销售量、销售成本、销售总额、正价销售比、折扣货销售比、节假日与平时销售比、单人销售均额、品类销售比、楼层销售比”等等数据一起，综合的衡量，通常需要买通内部员工，以获得数据，买通电脑部的人一般即可获得数据。
[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-1-23 14:42 编辑 [/i]]
谢谢各位高手!
说明得比较细我认为调研之前,要明白商业调研的目的.
尔后才能对症下药,象综合型商业和专业性商业所要求的侧重点各异. 挺受益的，学习中~~ 向二楼的致敬~~~还望各位前辈多发表一些商业项目的精典见解,学习中:handshake :lol 学习了 学习了~ 学习了 将问题深入：
怎样做商铺投资客户的市场调查，根据调查来确定营销策略。
学习
感谢 写的比较详细 学习 很不错页:
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