话题探讨：您如何完成异地的市场研究及前期定位项目？
很多的策友都需要去主持或参与做一些项目市场研究和前期定位，或者会外派到另一城市完成这样的工作，那么，在一个陌生的市场，你会如何开展工作，你的步骤又是如何？如何实现资源的整合？如何完成报告文本？这里面的细节是什么？如何使报告文体与公司的投资或者公司的实际情况相吻合？当你的研究结果与公司某些决策者的思路不一致时，如何在报告中合理地体现？话题探讨，平凡的工作也有细致讨论的价值，一起参与吧！
个人观点
对于市场调研,我们常做的是:1,当地的经济水平(GDP)2,分析当地市场现有房源的总量和年购买量的关系3,项目地理位置的SWOT4,地块周遍的项目分析5,竞争楼盘的对比分析~~~ 外地的调研最主要就是了解当地的城市发展，市场发展，城市文化，消费者习惯等。一般我们出去调研，先会去拜访相关政府部门，规划局，统计局，国土局，房管局等，了解相关资料，购买统计年鉴，交易数据，规划文献等。
然后，我们会进行市场的调研，通过售楼处，即开发商角度了解市场现状，楼盘诉求，客户偏好等方面。同时我们可以通过出租车司机访谈，了解普通市民的想法。
第三步，我们会在晚上感受一下异地城市的夜生活，看看当地报纸，新闻，感受当地的文化，消费观念，虽然比较粗浅，但毕竟是直观感受。
最后，有必要的话还可以做一定的问卷调查。
由于，我们做项目时间赶，一般出差也就是3－4天，所以能作的也就是在有限时间尽可能的多接触当地人，了解当地的现状与需求，最后研判未来走势。
如何完成异地的市场研究及前期项目定位
1、异地调研首先从网站（朋友、能够利用的资源）做个基本了解：城市发展、经济（支柱产业）、人口、交通、酒店、房价、政策影响等等。2、了解城市板块后，在坐车（打的、公交）的同时与当地司机或市民搭讪了解当地房地产市场情况，包括：主要片区价格、名星楼盘等，在与他们聊天的同时可以说说当地的地产发展情况。
3、项目的拜访，通常异地调查会以暗访为主，在暗访的同时你可以找到1－2个热心的售楼员，有必要的话可以邀请她出来喝喝茶之类，然后亮明身份说自己是KFS，最近在哪里哪里拿了一块地，可以要她具体说说城市的房地产市场。
4、直接拜访当地政府或事业相关部门，当然要说自己是“某个招商引资项目”，打算在这开发一个项目。房管局、交易局、统计局、国土资源局都可以走走看看。
5、市场调查关键在于用心，要防止偷懒！:lol 我们做的基本靠量，当然，楼上同学们说的都要去的，
这里的量基本是把当地的楼盘都跑光
包量出租车，因为对于陌生城市没有量很难完成判断
当然，在出发前，要知道公司或投资者的目的
有的是考察谅解行情，有的是定位作依据，有的为营销策划作依据，还有的是纯粹看看市场
所以，带着目的去调研就会尽量和公司的要求吻合
还有就是在调研前的准备非常重要
因为时间紧，一定要安排好行程
当然，有时会出现报告的结果和公司不一致的地方
那就需要根据目的来调整料
至少要在报告里说明如果采用与报告的结果不一致的方法或结论
那要在报告里进行风险性的提示或说明
这也是一片报告里应该要有的
理性认识＋感性认识
本人在操作市场研究及前期定位时，通常采用理性分析加感性认识的手法进行。理性分析的内容方法前面的策友已经说过了，我不再重复。至于感性认识，我觉得这个才是最考验功力的地方，为什么有很多项目的前期可行性报告做出来非常的漂亮，利润能达到多少多少的，但最后都以失败告终呢？我想这与策划者的感性认识是密切相关的。所谓感性认识就是策划人通过理性分析的基础上，通过自身对城市及项目条件给出的判断。这些判断具有代表性与前瞻性，在现在看来有开发商无法接受，或者持怀疑态度，但是它对未来的判断却是八九不离十的，这就要求策划人拥有敏锐的洞察力与预判能力。因为无论是市场研究还是前期定位，其核心是要把握未来的市场及项目走势。因此个人认为重点在于感性认识。
我在对陌生城市做调研时，并不急于去了解数据类的东西，而是先了解整个城市，如先把整个城市走马观花一遍，什么商圈啊、市场啊、经济开发区啊、住宅去啊等等先做了解。再就是访谈，当地的房产专家、中介、普通市民、最后才是政府官员。这样我就对这个城市过去及当前的情况了然于胸。然后再去了解、分析数据类的东西，用这些分析成果验证及补充完善自己最初的判断。如果理性分析的结果与感性认识完全不符合，那么就说明调研出现了问题，要重新进行。 [size=4]异地调研经验总结
[b]一、调研前准备：[/b]
[font=仿宋_GB2312]明确调研任务、目的、目标，如何切入。
1.1通过网络－收集异地城市背景资料[size=4][/size]
1.2通过网络及开发商－了解项目所在区域房地产初况
1.3通过开发商、地块拍卖文件－了解地块的初步情况
1.4更具项目大小安排异地调研人员结构[/b][/font]
[b]二、调研执行：[/b]
[font=仿宋_GB2312]由于异地调研的时间通常比较短，所以在有限的时间里建议大家“三看”，看地、看人、看项目。
2.1看地：看项目现场，了解地块及周边可利用资源，挖掘产品核心优势，为产品定位服务，同时了解收集当地的规划、相关建设法规，有利于产品定位的实用性。
2.2看人：条件允许的情况下，争取做问卷，深入了解当地居住及购房习惯；条件有限的话以售楼部踩盘的方式获取客户需求信息。
2.3看项目：主要是指市场在售的竞争项目与区域的标杆项目，看其产品特征、销售状况、推广方式等等，总结现象分析趋势。[/font]
[b]三、异地调研报告撰写：
[font=仿宋_GB2312][/b]异地市场通常开发商会认为他们在当地的时间比你久，市场情况比你们代理公司短暂的市调来的清楚，所以我们在常规的报告模式下，针对具体个案有倾向性的说明问题。
3.1选择报告的切入点：如城市关系、客户挖掘、产品特征等等。由于切入点的差异可能导致报告逻辑结构不同。
3.2选择报告逻辑：常规报告是整体到区域再到竞争环境，最后到项目本身。各个环境都要有全面挖掘可能对下一逻辑论所而需要的依据
3.3观点的提炼与汇总：基于切入点的角度上，缜密的逻辑演绎，提出有目标性的概念和观点。
这样做有利于切实解决项目问题，同时避开开发商市场角度，为其提高全新视野。 [/size][/b][/b][/size][/font]
[[i] 本帖最后由 wuzhang_2000 于 2008-1-11 13:05 编辑 [/i]]
随便聊聊
对于异地项目调研和方案制定：在未出发前，肯定是先了解项目基础资料和信息，然后根据资料的介绍在网络上寻找一些当地的介绍（人文、习惯、生活水平、楼市发展情况）等一些简单的资料，这样心中有数；
出发途中，途中经过一些地段，可以看下沿途的生活居住习惯，房屋外立面和结果，大致了解周边的人群喜好特色；
到达后，首先与当地开发商沟通，他们最了解当地的行情，然后就是在地图上找到自己项目的位置，根据区域有目的的进行二手房中介的走访，其他区域内项目的踩盘调研；
上当地的房地产专版网络，搜集图片资料或者是更为准确的数据资料；
上当地的市政规划、土地出让网站，了解土地储备、出让情况，掌握自身项目未来的竞争环境，规划对于本案带来的威胁点或者机会点；
如果条件允许的话，最好在当地驻扎1-3个月，进行深入的研究，制定出适宜的策划方案。
:lol :lol 一般我是这么做的，觉得效果还蛮好的。:victory:
[[i] 本帖最后由 麦兜嘻嘻 于 2008-1-11 13:10 编辑 [/i]] 1.市调----最好能和当地的销售员建立比较长久的关系，多聊他们对当地市场的看法
2.市场问卷----问卷的问题不能太多，简明扼要
3.打车的时候，多和司机聊聊，他们经常跑在路上接触人的面广，有一些反馈的消息，但你要有选择考虑
4.看当地的媒体，看当地的广告多以什么形式发布，报广的表现，和广告公司的人聊聊
5.当然还有自己地块的情况，周边情况:lol :lol 1.出发前： 通过网站、朋友熟人了解当地大概情况。收集最近2年的土地拍卖情况，商品房成交情况，估算未来1年将推出的量。
2.到当地：走遍当地，有个感性的认识。通过观察了解当地的风土人情，可以对一个城市有更深刻的感受。邀约相关行业人员喝茶聊天，多方面听取意见。给自己的判断给多角度来思考问题。可以通过问卷调查的方式来了解一些自己关心的数据。 我认为
市场调研
1。首先是该地二手资料信息收集，比如当地的城市基本概况啊，行政划分，经济发展情况，房地产市场概况等环境信息。这些资料多可以网上搜集。
2。实地调查和踩盘。直观的了解当地房产信息，然后整理分析。
3。了解当地居民的消费情况，住房情况。询问，网上搜集。观察等方法。
4。写调研报告了。 1.通过对当地的房管局网站进行收集资料\整理
2.按当地的gdp,房地产发展状况,城市规划发展方向及对当地房地产市场的影响等
3.对个别竞争楼盘进行详细分析,总结当地市场需求分析和当地房产供应分析
4.总结推出项目的定位 我接触的异地项目分考察、前期土地勘察评估、可行性分析和前期定位报告四类。
基本的思路如下
1、去异地前，把城市的基本概况、发展脉络有个基本的了解，并根据项目特点选取竞争个案，事先收集好。
2、到了实地后，先看地在看周边区域，只后去规划局、工业园区了解地块及周边未来发展前景，从而获知对地块的基本认知，并购买统计年鉴规划等资料。
3、其次开展调研工作，结合地块现状和现场认知，增删调研样本，带着感觉去调研，并与项目其他组员及时沟通想法达成一些共识。
4、了解所在城市的商业商贸中心，发展情况，规模，辐射半径和客群，消费水平和档次，从而判断城市的发展水平
项目看时间长短操作方法也可灵活些，最好的捷径其实是找当地人多聊天，小到老百姓，司机，各行业的老板，大到规划局园区里的官员
基本就是这些了，当然出报告是回去后的事情，这个是按照之前提纲进行
我的看法
有预而立，外地调研，要先做个预判，可以先通过各种途径去了解调研区域的状况等。在调研过程中，应通过各种途径去了解这个区域的特性，充分利用我们所能接触到的人员、媒介等。有时所见即所得，有时所见非所得，应掌握好分寸，提高自己分析问题的能力。
商业是个生态系统，每家公司各有自己的生存方式
我们接触陌生市场和陌生客户的逻辑是很简单，看几眼项目，接触一下客户，如果和客户第一次“相亲”的感觉不错，有共同语言，就再跑项目的周边楼盘，以及顺便查看周边的环境，然后网上了解该城市的房地产大势，然后写“情书”：出具简单的只有几页纸的主要是运营方法论的报告，如果该简易报告的到对方更高的认同，然后再谈继续的合作——恋爱，如果恋爱有结果就结婚。如果第一次“相亲”没感觉，或者话不投机，放弃，如果第二次“情书”也是这种下场，放弃，如果......一般如果没有实质性的合作意向，我们不主张为客户做更多的东西，但现在甲方为买方市场，因此已经习惯了接受或者要求代理公司无偿地付出更多的财力物力精力的方式，唉那是一个可悲的行业，因此财神的下一个目标就是做主导游戏规则的游戏。
报道
[color=Red][size=3][font=微软雅黑]异地调研的时候，我个人是这么做的。1、先在大街上胡乱的转，绝对步行，主要的街道都走走。
2、沿途看看当地的银行、超市、知名品牌、生活配套设施、学校、医院、车站几家
3、转累了，找个饭馆吃饭，一般老百姓经常去的那种，主要看当地的消费。
4、吃完饭在十字路口一坐，歇一歇，顺便数一数主要干道的车流量和车的档次。
5、然后去转转地块，数数几颗树，几条道路
6、看完地块再出去转转，看看周边的2公里以内的项目都什么情况。（当然这个时候就是暗调了）
7、差不多累了，找个小区居委会找几个阿姨聊天歇歇脚，顺便问问这个城市的来龙去脉。
8、然后找个宾馆住上一夜，当地上档次点的，然后和宾馆服务员聊天解闷，问问住店的人多么，和周边的二手房租赁情况。
9、然后在宾馆把网络一上，查查当地的市场经济、人文、GDP、未来城市规划等。
10、最后睡觉。[/font][/size][/color]
个人想法
一、关于市场调研市场调研的作用是为营销策略的制定提供真实基础，因此市场调研的根本目的是全面寻找市场上现有的数据和信息。因此，市场调研的好坏衡量标准，是获取信息的全面性、即时性和有效性。由上可知，个人觉得市场调研一下几个方面比较重要。
1、解决全面性的问题
既然全面。那么市场调研的目标就要尽可能的涉及与房产和项目相关的各类信息。规划局，统计局，国土局，房管局能去就去；，了统计年鉴，交易数据，规划文献能拿就拿，这种事就要像蜜蜂一样，尽可能的去搬吧。
2、解决即时性的问题
市场是千变万化的，即时的信息才是有效的信息，取得即时信息对决策者，排除无效信息的干扰，准确把握市场要点很重要。哪如何取得即时信息呢，就要尽可能的记住你亲耳听到的话、记录你亲眼看到的事、接触你亲身体验的人和事。比如和出租车司机、街头的市民，路边的行人，广场上的情侣……，只要有可能，只要与房产相关都带回来，不会有错。
3、解决有效性的问题
去伪存真是市调数据分析的重点，如何评价数据的有效性，经验是重要的参考标准，因此好的策划人应该擅于借鉴别人的成功经验，特别是正在应用的经验。如何取得有效的好的经验呢？哪就是去踩盘，看看市场上别人怎么做的，别人成功的经验是什么，别人失败的教训是什么。
以上是对市调的基本需求。同时个人觉得市调人员最好不要有目的性的去采集数据。有目的的采集数据，会破坏数据的真实性。因为该调研人已经在有意的采集有个人喜好的数据，所得到的信息是片面的，很可能会无效。但是无目的的市调会造成市调工作量的无限扩大，因此要解决有目的性和无目的性的问题上，我建议在市调小组成员配置上进行解决，即市调小组=有目的市调组织人员+无目的市调调研人员，有目的组织人把市调内容具体化，然后安排无目的的调研员进行真实采集，从而最大限度的降低目的性调研带来的信息干扰。
二、关于前期定位
前期定位是在市场调研的基础上对市场的认知。是项目优势建立市场优势的一个策略获取过程，只要市调做的充分，分析人员和策略人员解析的透彻，你的报告应该是其他人员认识和结论的依据。如果与某些人员见解不同即使是公司领导，应该采用会议讨论，来寻找问题的根源。因此这是经验和思维方式的不一样而产生的，而报告撰写人员只要提出不同点即可，在得出最终结论之前，千万不要以个人意见代替他人的意见，这个更多的是团队和做的问题了。
综合上所述，求真、求实是市调和前期定位的关键，这中间庞大的工作量，考验的就是团队的战斗力。
另附：异地或者是本地，无非是工作量和工作时间的差别，异地市调对工作效率的要求更高一些而已。个人浅见，一笑而过
[[i] 本帖最后由 jyasd 于 2008-1-11 14:09 编辑 [/i]] 我们一般先看目标项目，然后对当地的楼盘拉网式踩盘，从直观上了解当地的房地产市场情况．
和其他楼盘的销售人员或经理结识，通过他们了解当地的消费习惯＼经济状况＼城市特点＼收入水平＼房地产市场＼文化＼价格＼演变及发展趋势＼代表楼盘和代表企业等，结合网上资料和政府资料整合出调研报告，在定位前还要进行各方面的深入调研． 很久没来发言，说两句
1、明确调研目的，为定位，专为市场，为营销……
2、前期城市背景资料：人口、行政、GDP、消费与支出水平，国内贸易，与周边城市的宏观经济方面数据比较等；规划主要两个方面，一是交通，二是产业；三是房地产，土地成交，楼盘成交的体量、价格等一系列能找到所有数据；
以上能做成书面的东西更好
3、城市的交通、商圈、住宅区域、产业等整体环境的初步了解
4、人员配备，分工、基本工具等准备工作
出发
1、去宾馆、项目、开发商，了解项目与楼盘个案，消费习惯、项目相关的所有东东
2、了解项目后，两个任务，一是宏观数据的深入调查，去统计局规划局、国土局，二是新开个案与成熟商圈与个案的调查，一般分区或分个案调查，进行同时与出租车司机、店主、销售员了解，
3、晚上整理与逛逛夜生活场所，了解消费习惯等，
整理数据，数据校对确定，撰写报告，
，同意楼上四楼观点，关键是态度
[[i] 本帖最后由 32112221 于 2008-1-11 14:22 编辑 [/i]] 我们异地项目做的很多，抽中午时间随便谈谈感受：
首要明确异地调研的目的、任务、目标，做细致的分工和安排；
由于是外地，资料尽量通过第三方索取；
1、报告中的宏观数据和市场一般在网上都能找到，一般也需要把当地的政府部门的网站浏览一遍，收集有用资料；政府公开的东西相对要滞后一些，这些数据需要加工整理，最后整合成表格和图表形式表现在报告里面，看起来精简而又有说服力；
2、房地产市场的数据，一般来自房管局网站收集；
3、地块及周边的分析一定要透彻，开发商虽然比外地的代理公司更了解，但只要你分类做的更细，影响项目的优劣势一条一条列出来做深度分析，开发商的老板一般都会很认同，因为开发商下面的人自己感觉很了解，天天只是挂在嘴上，而没有形成报告；
4、在去当地之前，最好把当地有的在售楼盘基本情况列个简单的表，做到心中有数，有的放矢；提前准备好需要的表格、相机和money；到了当地首要买张地图；
5、人员配置一般是：1策划师（执笔）+2助理；汽车1辆（市调人员自己开最好）；时间一般2天就够；
6当地市场现状的调研分几大块：竞争楼盘的调研、区域调研、区域商业分布等，内容覆盖面更具项目定；
7、市调完成后，整理基础资料，做分析；开会讨论营销推广……
8、执笔策划师+设计人员2天内完成书面报告，半天打印装订；总共1周一般就可以完成。
当然，需要根据报告的深度等方面结合起来，所需要的时间也不一样……大家共同探讨！