【案例探讨】 临水远郊项目的产品定位！
请教：一个三线城市远郊项目（离市区20公里），面积不足百亩,适合做成哪种物业或物业组合利润最大和风险最小化？项目特点是:地块外围环水（水面几百亩的水库），且临水面占地块外周2/3;地形为坡地，且南低北高。
容积率上限为1。0，（可以降低容积率），用途应该判定为第二居所。
另请教：配套哪些设施，方能满足第二居所条件
[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-1-17 09:14 编辑 [/i]] 1.按照LZ提供的情况认为规划高端物业（连排别墅式洋房）比较理想
2.如果是定位为高端物业，那么要有针对性的市场调查（把项目目标客户定位为的二套住房的购买者，要有针对性的了解其对此类产品的兴趣，关键的是在此之前市场上又无此类产品）
3. 房地产项目开发作为一种投资，它是一定有风险存在的，如何才能使操作风险降低，那就要看你对市场的了解情况，看你如何控制操盘的节奏，看你与当地相关职能部门的关系
配套方面考虑到项目与市中心的距离，可考虑在项目沿街部分规划配套商业，体量要控制，主要为本项目服务，另外配备商业性会所。在为其找一家品牌物管
[[i] 本帖最后由 龙腾 于 2008-1-15 21:05 编辑 [/i]]
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感谢龙兄的回帖！不过你建议做些沿街商业配套，我不同意。因为如果做高档物业成立的话，配套的内容应该在会所提供，而不是用做商业街来提供。 如果说第二住所,那相对此地区的经济应该算是发达的了.既然是第二住所,肯定要比第一住所好一点吧,不知道你那边市调情况如何,消费者对公寓,高层有无抗性~~或多或少的也可以保养2奶啥的~~房型户型120-90为主~~
俗人俗语~~~一点小小建议~~ 本地块具有极强稀缺资源，同时南低北高，无论是在景观、朝向都将是个不可多得的好地！
根据我个人经验，此地块是极有潜力打造成类似万科十七英里的高端别墅类产品的。
本项目将是以：享受生活的客户为主力客户
但如果是三线城市，则一定要考虑市场消化能力等问题，不过如此稀缺地段～～，相信楼主也不会糟蹋的。
配套设施：利用景观，在享受生活上做文章。 建议做满容积率，独立别墅＋ 小高， 以旅游度假、享受生活为推广主题。
回复 1# 的帖子
项目好象有丰富的自然景观.我认为目标客户应该放大,搞成全城全市性项目,别墅和花园洋房,从项目自身创造卖点,考虑从旅游的角度开发, 水上TOWN HOUSE,情景花园洋房,都是不错的选择 建议做中高档产品1、三线城市消化高档产品能力不是很足
2、面积不足面亩，配套设施有局限性。
3、做一些洋房类似的中档产品，有利于消化带动人气。 如果lz能够提供当地人口、市场分析报告、消费指数等等情况的话分析起来可能更有根据。
三线城市，三面环水，远离市区，自然资源不错，适合做高档物业，但是考虑到lz利润最大化风险最小化的问题，建议不要做纯别墅性质的独栋，可以考虑遵循坡地建筑由北向南小高层、多层梯度渐次规划，或者围合式的花园洋房，不临水的一面规划小区会所。不管哪种规划市调要充分，对本地区的消费水平、消费习惯和居住人口进行详细分析，规划前提是市场的了解，大家提的意见也只是供lz参考。
祝进展顺利:lol :handshake
感谢各位策友的参与
可能因为我没有详细介绍项目情况，下面适当作些补充：1、该项目的外部环境除了水以外，其他都不太理想，周边只是荒地，没育很好的植被或比较秀的山丘；
2、因为在三线城市的别墅一般在市里，而他在远郊，而且外部的村落环境，包括道理两侧没有好景观（路况还算可以）。
很感谢各位的关心，但我对有的策友的建议有不同看法：
1、一个远郊项目，周围是荒凉的，能做高层吗？高层对客户的吸引力在哪里呢？
2、如果做别墅和情景洋房或小高组合，势必降低别墅档次，客户出现不同层面的人，会否影响别墅的销售？
我的想法做第二居所甚至是渡假型的从市场竞争的空白点来说是可行的。关键到底是纯的还是混合的，另外还想请教各位，做第二居所甚至部分做渡假型的，除第一居所的网球场、会所等以外，项目配套设施还需要哪些？
再次感谢各位参与，如果哪位有自己项目对产品定位上需要帮助的话，我也可以出些意见，因为平时事务多，来房策少，如有需要请策友加我qq：405423524。 其实说了这么多，真正的问题在于对核心客户的把握。
感觉楼主市调不够充分，对项目定位没有信心
房子做出来是一定要有人买的，而不是仅仅停靠在摆设/观景，如果消费能力一般，建议降低档次，做满容积率，以低价入市，1500元左右的洋房是一定会有人买的，你这也不是农村吧，客户对稀有资源的占有性是非常强的，你的项目是唯一的，不可复制的。 建议做情景洋房加上一些板式小高层！
现在我们公司正在进行中的项目就是这样一个项目：紧邻水系，地块南高北低，在近郊的开发区内，我们以第二居所做定位，做70—120平方米情景洋房，依着地块南高北低的地势而建。板式小高层为50—100平米的板式小高层，产品有很大的创新如首层带半地下室、局部夹层2.2米，挑高露台等吸引客户对第二居所的向往！！ 建意做小户型，以一室，一室一厅为主，绿化景观一定要做好．因第二居所不是必须品，一定要与当地第一居所有很大区别． 我对三线城市比较了解，三线城市的老板及富裕阶层要么直接在城市买别墅或者到中心城市购买，到三线城市的远郊购买极不现实。高层定位更是天方夜谈，三线城市土地富余量大，建筑类型并不加以严格控制，有多层低价的存在，哪里给你一个远郊地块的空间？除非在市区寸土寸金之地，当然可行。无论是别墅还是高层，根本不用算经济帐，市场不接受，可行度就是零。唯一可行就是做浓缩的小花园洋房，更多以叠加、联排再带一些中、大户多层，目标直指中等阶层消费群体，在乎享受，又在乎性价比的这部分人，外带一些修养度假之人，第二居所这个方向是对头的，但还要突出划算、经济的主题，用经济的方式来享受。最高端和最大众群体，你都需抛弃。 无论做什么产品,前期调查是关键,只有充分明确当地市场的现状,才能做到定位的针对性
1\考虑本地市场产品的供应现状,对市场供应产品进行详细的细分,寻找共性与个性产品;是否有类似地块的项目?何种产品畅销?把原因找出来
2\调查本地的消费习惯和收入水平,看消费能力是否充足,是否能支持相应物业,如果当地收入水平有限,那做高档物业要慎重(高档物业意味着高价格)
3\以上问题有了答案,就要分析地块了,百亩土地,临近水源,是否支持做高档物业,周围环境怎么样?如果答案是否定的,那做高档物业要慎重?因此,定位工作,前期调查是关键,要做细,做透,而不是拍脑袋说定位成什么样的 不可复制的稀缺资源，建议打造高端别墅！
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