讨论：北方县级市政府旁项目定位
[size=6]北方县级市，项目占地14万平米，容积率2.1，总建筑面积30万平方米左右。在该市新城区，紧靠刚刚落成的市政府。该市人口75万左右，其中城市人口18万，外来人口8万左右。2005年城镇居民人均年可支配收入为13125元。当地房价在2000元左右。
这样的项目请指点一下，从定位，产品、实际操作等方面给点建议，也一起讨论讨论。[/size]
[[i] 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-1-19 12:03 编辑 [/i]] 个人觉得，当前小城市都喜欢走这样的发展思路。即在保持老城商业区的同时，通过市政府的搬迁，带动城市第二极的发展，这一片区则有条件成为该城市的新中心，即CBD。
一般而言，在政府边上的项目具备很好的支持条件，走的路线肯定往高端发展，打着政府，规划，CBD的牌子，以高姿态推广入市，能够起到很好的效果。作为75万人口的城市，30万平米绝对是大盘了，所以规模优势也必需要着重突出。最好在项目规划中多涉及一些商业，办公，酒店公寓之类的产品，那样很有吸引力。
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谢谢 loveqiao 的建议，另外能不能再从产品规划上建议建议。传说中的房价洼地？
2005年城镇居民人均年可支配收入为13125元，按照近两年的经济发展趋势，2007人均可支配收入有15000元了吧，在三级城市中是不错的经济水平了。其中城市人口18万，外来人口8万左右，人口虽然少了点，但是还过的去！
房价在2000元左右。。。。。可真便宜。
同比的，四川、贵州两省，城市人口18万左右的县，人均年可支配收入2007年不足为12000元，房价都超过2500了。
难道该县是传说中的房价洼地，还是政府数据有错？这个数据可是关系重大的数据咯，千万别弄错了
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楼主，我也有个和你相似的项目，我的这个项目建面70万，也是县级市，人口和你所说相差不大，房价小高层均价最高目前2300左右，多层均价最高刚突破2000元。搞笑的是当地人对产权没概念，土地使用年限、开发商的手续齐不齐都不太关心。而在产品上要求也很低，我们没有别墅，多层为主，原规划有一批高层，后来考虑到县级市的接受程度以及成本，最后取消了；只规划了小体量的小高层和几栋16层左右的高层。户型设计也注重一些常规开门见厕之类的问题，面积控制的也非常经济。当然也考虑到了部分真有消费实力得人群，所以户型面积从80-----150比较多，客户可选余地教大。
在我们这个项目，目前最好卖的就是120的3/2/2，其次为80左右的两房、105的3/1/1。相信120左右的经济型户型走到哪都是受欢迎的，80左右的两房也可以适当考虑。
楼主的项目从资料上看，项目占地大约210亩，当地人对高层项目接受度应该很成熟了。但我不清楚当地实际情况如何，自然资源上有什么优势。所以我就按我自己想的说了。
从目前楼主所说的这种区位来说，项目具有的优势是政府资源、未来的增值潜力。这样定位上我觉得应该是未来得市中心高档项目，甚至是当地第一盘，政府资源不用白不用，可能到时团购会找上门。
产品上还是建议跟当地情况走，容积率这么高，想必高层可能是点楼，所以150应该是警戒线。还是那句话：120左右的经济型户型走到哪都是受欢迎的，80左右的两房也可以适当考虑。
有几个问题我也想提醒一下楼主，这种县级市对顶层阁楼的看法要仔细调研清楚了，再考虑是否建造和如何使其成为亮点。还有一个一层问题，设计上是否可以考虑可带小花园，习惯了独门独院，门前种菜的生活传统，他们对这一小块地方会很有兴趣的。至于入户花园，也可以是一个销售亮点，但是站在消费者的角度考虑感觉实用价值不大。
社区景观还是觉得设计有水系、水景为佳，潮流嘛，小地方更喜欢这东西。不过，开发商可能会心疼钱，造价不菲啊。
目前，我们正在筹建业主联谊会和联盟商家，呵呵这两件事对大盘来说很有必要，何况我们还有10多万方的商业。
以上随口胡言，不当之处勿怪！呵呵
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多谢 最怕孤单 。是我没说清楚， 当地有几个项目，小高层的起价都在1900-2100左右。但是前段时间价格涨的比较多。 见过的最高价是一个多层，卖到2800.没有再高的了。数据没有提供准确，不好意思了。 其实做事还是自己分析一下自身的项目
别人都不理解
项目的成功我觉得是天时地利人和
看当地的需求,对户型的喜好
个人认为80到100跟适合一点,少量120到140
地利已经没得说,巧打政府牌
行政居住中心的概念引入就让该项目占了先机
价格可以比其他地方略高
无论安全性\环保\节能等概念都嫁接一下
估计,没什么问题,就是一下推出体量很大,很三期开发压力小点 我前几个月也参与了一个像你这样的项目，但是现在也没有最终将项目落实!你有时间可以到我的那个看看！
我的这个项目在丹东凤城，和你说的城市人口和现状基本是一致的，还有就是消费者的跟风情况也比较严重，还有对产品的品质根本也不懂。经过我们的一系列考察后，让我们最担心的是这个城市的消费能力，和每年这个城市的消化量让我们担忧，所以，我建议你将这个城市的年消化量一定要搞清楚，还包括二手的，这个对你们在这样的小城开发会有很大的作用的！
[url]http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=77943&extra=&page=1[/url]
看看是不是和你们的很相似！ 具体详情楼主没有讲的太清楚,我根据我们这边的情况大概分析一下
1、像这种地势的项目，产品是不愁销售的，具体要做什么产品是根据开发公司实力而定，如公司实力比较强可以把品质做的好一些把利润提高，公司如果急于回笼资金，可以做一些80—90的两房110—120的三房，少做一些130—140的房子。
2、人均年收入达到13125，已经说明客户购买能力相当强，无非把当前的产品在包装一下（具体怎么包装要根据客户的需求如从暖气、景观、物业等），价格要比周边差的高出300元左右是没有问题的。
3、推广方面要以今后的发展做引导，，也就是升值潜力，找准客户群采用不同的宣传手段，多做一DM单及小礼品等。
4、提前做客户蓄水，增加开盘当天的气氛，有利于当天的成交及提高利润。 你说的项目和我以前操作过的项目好多地方相似建议你考虑以下几点：
1.当地人购买主力户型120--140左右三居室建议占总量的70%。
2.外来人口购买主力户型80左右两居室议占总量的20%。
3.跃层一些占10%。
4.价格策略采取低开高走。
5.定位为当地紧邻政治中心的第一豪宅。
6.推广多元化，把握小地方人爱占小便宜的心理，做好居住理念引导工作。
7.营销以活动为主。
8.开发商要多做公益活动，树立良好的美誉度。
9.做足景观和配套，小地方教育相对落后建议联合区域名校联合办学。
10.销售中期启动老带新政策，在小地方口碑传播最重要。
写好的话多给一些奖励 我个人觉得,,做少量排屋别墅,大部分多层,少量的高层.
县城180000人口,,外来人口80000.说明县城的经济有一定的基础,必定有一定量的有钱的私营业主或其他有一定资金能力的潜在购买..对这一部分人员的定位,即在形象比较尊贵的排屋别墅作为消费的点,.多层是因占大多数,高层也占到一部分,,但容积率如此定,,是否考虑到县城高层房子的销售情况,,按照目前的情景,,我觉得在一般的县城做高层难度将会比较大..三十万方,,可以建议作四期开,,在三期四期分别加入排屋别墅和高层..一二两期做的是多层市场,,力主推广影响力,,做响楼盘的市场效应,,三期,排屋别墅加层,,此时的多层可以提高一个形象,,当然排屋的别墅的推出时间根据掌握的市场反应与行情可以想到调整,,按照2000元左右的现价,,做计等这个项目做完,,达到三千左右,,可能性也比较大,,当然在充分考虑到当前房贷政策对市场的影响话,会更好,, 这样的"大"项目应该首先考虑新政府周边目前的大环境而定,
建议可以直接把它定位为新的城市心脏.尽可能走高端思路.内含多元素生活群:小高,多层,高层?产权式酒店,甚至是TOWNHOUSE(后府宫邸),配合适当体量商业,再联合贵族学校(中小学,幼儿园等),从教,商,政,中心等字眼找文章,
一定不能只是做单一元素的产品.因为人口貌似有限,2K的房价相信在当地不算什么吧?基本上我相信\买的起房的人都有房了.所以做单一元素不利于产品消化,
另外分期推盘是一定了哦,随着CPD的完善慢慢来(不太了解具体情况我乱说的)
建房不如建城.......
个人意见. 谢谢各位帮忙，受用不少
谢谢 绿荫如云评分
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关于学校的问题 已经考虑过。 在新城区规划的时候就规划一个学校，当时开发商拿地的时候就有过拿学校换土地的想法。就是免费给新城区建一个学校，然后拿一片住宅用地。但是方案被否定了也没有执行。 所以学校当然不可能是一个项目独享那种。有关社区商业当然会有，但是很郁闷的是30万的体量配多少商业才是合适的。太少了体现不出规模效应，毕竟想在“中心”上做文章。太大了又怕招商困难，小城市的商业不敢做大啊！
大家给点意见哈 别沉了 自己顶一个
大家讨论讨论呗哈
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