vanishboy 发表于 2008-1-21 16:08

信托房地产夹层资金寻找项目

信托房地产夹层资金寻找项目
信托房地产夹层融资条件（不要求四证齐全）1北京/上海/天津/深圳/广州一线城市和二线城市优选住宅项目；2新设项目公司运作；3房地产开发商自有资金至少为土地成本和取得四证前的费用总和的40%；4房地产开发商有当地丰富的地产开发经验；5实行项目建筑总承包（除空调、电梯等大型机电设备采购外不得指定分包）。信托房地产夹层融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，即提供最多为（土地成本和取得四证前的费用总和）的60%资金，对外为股权投资，对内为债权融资，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，是要求固定回报的股权投资，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。项目公司得到的商业银行房地产开发贷款必须实际用于项目建设，不得用于归还融资而终止信托计划，在未归还商业银行房地产开发贷款前，没有得到商业银行的书面同意，不得归还融资而终止信托计划。信托计划为2年。北京杨先生13801259541 [email=yangdonson@sohu.com]yangdonson@sohu.com[/email]

vanishboy 发表于 2008-1-21 16:09

夹层融资背景资料

夹层融资背景资料
夹层融资（mezzanine financing）指介于股权与债权之间的投资形式，在实践操作中，表现为股权通常为优先股，而表现于债权，作为股本与债务之间的缓冲；从权益角度看，夹层投资的权益低于债权，所以对于债权人来讲，可以体现出股权的优点。当企业破产清算时，债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。夹层融资收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。由于中国《公司法》并无优先股的概念，要使用优先受益权和劣后受益权的信托安排完成夹层融资中的“优先股”设定。
中国的房地产开发商房自有资金是不充足的，而且不愿意作股权融资，不接受外来资金分享高额房地产利润和丧失对于公司的管理控制。夹层融资是在房地产项目“四证齐全”之前进入，之后再进行成本较低的银行债权融资，即便夹层融资阶段的回报率要求比银行信贷成本高，但融资总额减少了，融资的全部成本就降低了，夹层融资使得资金效率得以提高，开发商也并没有丧失对于公司的实际控制。所以，在商业银行贷款/信托贷款不可能的情况下，回报率要求15%~25%的夹层融资是房地产开发商好的选择。

vanishboy 发表于 2008-1-21 17:16

一、 信托房地产夹层融资条件（不要求四证齐全）

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[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]一、[/size][/font][/b][b]
[/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]信托[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]房地产夹层融资条件（[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]不要求四证齐全）[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]1[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]优选[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]北京[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt]/[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]上海[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt]/[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]天津[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt]/[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]深圳[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt]/[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]广州一线城市和二线城市[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt]
[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]优选住宅项目；[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]2[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]新设项目公司运作；[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]3[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]房地产开发商[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]自有资金至少为土地成本和取得四证前的费用总和的[/size][/font][/b][b][i][font=Arial][size=12pt]40%[/size][/font][/i][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]；[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]4[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]房地产开发商有[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]当地丰富的地产开发经验；[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]5[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]实行项目建筑总承包（除空调、电梯等大型机电设备采购外不得指定分包）。[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=楷体_GB2312][size=12pt]以上条件仅仅是基本条件，[/size][/font][/b][b]
[/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]信托还要考虑以下因素：[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]1[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]土地的取得成本；[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]
[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]信托优选在几年前以相对比较低的价格取得土地的项目合作，或者是军产地转地方作房地产开发的项目，如果是经济适用房或者两限房建设项目就更好，而对于在近[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt]2[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]年来以比较高的价格取得土地的项目有更高的开发商自有资金比例要求，这样能更好地规避房地产行业系统性风险；[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]2[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]土地状况[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]
[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]信托优选已经全部完成土地拆迁的项目合作，更好地规避项目完工的风险。[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]3[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]土地位置[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]
[b][font=Arial][size=12pt]
[/size][/font][/b][b][font=楷体_GB2312][size=12pt]信托优选城市中心地域的住宅项目。[/size][/font][/b][b][font=Arial][size=12pt][/size][/font][/b]

vanishboy 发表于 2008-1-21 17:17

信托房地产夹层融资特点/风险分析

信托房地产夹层融资特点/风险分析
1股权投资信托为银监会指导的信托模式， 信托房地产夹层融资（也是股权投资的一种）集合资金信托模式得到了银监会的肯定。
2 信托房地产夹层融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，对外为股权投资，对内为债权融资，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。
3信托计划为2年，符合房地产开发的时间规律，在信托计划满1年后可以提前终止信托计划，安排灵活，减少融资方融资成本。

vanishboy 发表于 2008-1-21 17:23

项目公司得到的商业银行房地产开发贷款必须实际用于项目建设

项目公司得到的商业银行房地产开发贷款必须实际用于项目建设，不得用于提取、分配资本公积金而终止信托计划，商业银行贷款是债权资金，信托融资是股权资金，不能以债权资金替换股权资金，更不得用于购买其他国有土地使用权。
在未归还商业银行房地产开发贷款前，没有得到商业银行的书面同意，不得用于提取、分配资本公积金而终止信托计划。

ludy_sheng 发表于 2008-9-18 13:43

:) ?

pingofpings 发表于 2008-9-26 14:01

很高兴认识你，我是建筑师。

很高兴认识你，我是建筑师。
我在上海某大型甲级设计院任职，业绩在上海可排入前三名(主要业绩包括上海环球金融中心、五角场万达广场，青岛香格里拉、合肥希尔顿；另有万科、中海、证大等房地产项目），我们政策比较灵活，独立核算，自主权比较大，同时院里对设计进度与质量控制得也很好，设计水平绝对放心。近日得知贵司有项目需要开发，希望能和你在建筑规划设计方面有进一步的交流与合作！谢谢！
联系人：卢先生
联系电话：13901886996
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