倚月听风风笑语 发表于 2008-2-26 17:42

讨论下在地产招商中，你遇到哪些问题和苦恼

大家交流下，在地产招商过程中，你遇到过哪些问题和苦恼，是怎么处理的，在招商过程中又有哪些心得呢？

洛日红茶 发表于 2008-2-28 10:06

领导对政策的扶持，商场的业态规划混乱，导致招商中商户犹豫不决
哎
我这招商头很痛
现在都不知道怎么办!

zhongchengji 发表于 2008-2-28 15:38

这点小困难,很容易的,慢慢熬吧

泡沫绿茶 发表于 2008-3-1 10:00

这个问题看来还是挺严重的。建立先引进大型品牌主力商家

最怕孤单 发表于 2008-3-1 21:50

个人感觉以下问题比较难

1、详实、准确、专业的的市场调研。
2、合理的体量和定位。
3、启动商家大批入驻的爆发点。
4、主力店的选折，以及主力店效应的正确评估。
5、在确保KFS、业主利益的情况下，有效的安排主力店的位置。
6、人流、车流的引导。
7、有效回避建筑在设计上的失误。
8、招商人员执行力。
9、各种外联关系。

倚月听风风笑语 发表于 2008-3-3 10:13

我们这里是住宅的底商的项目，位置还不错，正准备进行市调，那市调怎么才能“详实准确专业”呢？
在引进大的品牌商户的时候需要注意些什么问题呢？

happyeeyore 发表于 2008-3-4 15:30

我们商业项目4万多平，前期销售局面一片大好，招商初始商户热度很高，加之需按期开街，我们的招商基本上属于填充式，导致现在因经营定位不清晰等原因，多家店铺撤场，给整体形象及后期补充招商都带来了难度。

QQ爱 发表于 2008-3-7 08:53

我也遇到难题了

我们的项目在一个县城的新区，正在开发阶段，还没有成熟起来，虽然将来发展前景非常看好，不过需要过程，我们现在的商业现在面临招商工作。因为新区的人流量并不大，所以招商工作就会有一定的难度。
有经验的就支支招喽！
谢谢了！:handshake

天天如此 发表于 2008-3-7 10:07

:lol

最怕孤单 发表于 2008-3-8 16:51

回复 6# 的帖子

所谓详实，是资料详尽，具体要调研些什么，请去前期项目专区，里面有不少兄台关于调研的高见。能搞到的资料，都要搞到，哪怕你暂时不知道它怎么用。

所谓准确，是指对资料准确的分析。我曾经操作过的一个项目，-1楼定位于女性中低挡鞋，获得极大成功。定位的起源灵感，在于从一个超市的普通工作人员问卷调研中发现，其月收入在1000—1500之间，但很不好买鞋，去商场买鞋嫌贵，去荷花池买鞋嫌质量不好。

所谓专业，是指对定位的专业分析、专业求证。在上面所举事例中，当时，我们发现了机会点后，迅速锁定了月生活费在500-700元左右的大学生和家庭月收入在2000—3500元左右的女性进行了400分问卷专项调研，发觉机会确实存在并进行了很好的落实。（大家可以想想为什么要锁定大学生，嘿嘿）

不放过每一个可能存在的机会点，是详尽；敏锐的发现机会点，是准确；小心求证，用符合商业内涵的方式求证并有效的执行，是专业。

个人浅见
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对于主力商家的选择和评估，好象我曾经有篇帖子中讲过，名字忘了，是篇回复帖，烦请您搜索下

[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-3-8  18:38 编辑 [/i]]

最怕孤单 发表于 2008-3-8 18:09

回复 7# 的帖子

首先，如果需要调整，得建立在KFS愿意拿出一部分利润，来推动工作的前提下：

第一步：协调商家和业主的租金关系。如果象您所说，前期销售局面一片大好，那想必销售价格并不会太便宜，租金价格可能会较高。做好及时沟通，及时协调工作，帮助商家解决实际困难。

第二步：在现有情况下，对业态进行调整和规划。把现有凌乱的业态，尽可能规划为一个个专区，并在项目显眼处，规划大量的户外广告，来宣传这些专区。不要怕影响了美观，如果项目死了，再美观都没用。

第三步：由KFS出资，大量的为商家投放广告。这些广告主要是针对消费者，吸引消费者来项目消费。广告的投入一方面是吸引消费者，一方面是给商家信心，不让商家，特别是主力商家、大型商家丧失信心。
        同时，应该由KFS出面，组织商家进行展销，特价等活动，并由KFS负责将特价信息进行广告，尽可能的吸引人气。

如果KFS不愿意出血，那只有置之死地而后生了，让项目完全死下去了，再来盘活。不过到时候业主工作可那做死了，我去年就操作了个这种死下去的救活，感觉业主工作比商家工作难做的多。

讲的很粗略，只是操作的大体步骤，如果您有需要，可以待我哪天有空详谈，愿意把我操作那个项目的经验和您分享。

最怕孤单 发表于 2008-3-8 18:10

回复 8# 的帖子

如您所说的情况，其实很普遍，除了加大招商的拜访量外，没有什么好的方法。

倚月听风风笑语 发表于 2008-3-9 17:42

谢谢版主的回复，现在的我们这里就要准备进行大规模市调了，有问题再请假啊！

66290602 发表于 2008-3-12 09:24

学习中

liuqinghe8888 发表于 2008-3-13 18:06

我最郁闷的是租金高，老板非要在商场里搞内街，做独立式商铺。

倚月听风风笑语 发表于 2008-3-31 16:27

我们这里商铺又重新规划，进深25米，面积都超大，不是一般人能买的起了！

jack123 发表于 2008-3-31 19:52

:) :) :)

学习房产 发表于 2008-4-1 08:38

我们项目最难的就是业主问题，因为是产权分散式商铺，前期已全部卖完，但因业主众多，所以业主工作很难做下来，很难达到业主思想统一，导致很多商户半途流产，招商进度很慢，一推再推。请各位支支高招，拜托喽:Q

天空海阔 发表于 2008-4-1 13:03

个人观点来看，首先是项目前期的定位，你所操作的项目所在地段适合做什么业态，定位清楚后在所在城市针对这些业态进行市调，包括经营状况、所在城市的消费能力等。定位如果错误，全局皆输。

houwengang 发表于 2008-4-11 16:29

前面的策友已讲过  市调是招商前期必备功课，市调信息的准确性将引导一个商业项目走上高速公路或死胡同。具体操作中难免出现问题。在项目的瓶颈期要坚持前期的业态规划、利用完善的培训体系提升营销团队的士气，细节中见成效。
一点浅见，望大家指正:lol

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