挑战新思路！迎接新的挑战！项目有难度，求助！
[color=DarkOrange][size=5]本公司在三线城市的小镇上接了一个纯商业项目。项目地块差不多为偏一点长方形，占地约20000方左右，现在为毛地，现在属于项目策划定位阶段，还没有开建！项目位于一条国道的南边，与小镇的西环路相接，周边有一个食品批发城（食品城为1层为底商，2-4层为住宅，店面入租为40%左右，住宅入住为20%左右，租客普通反映生意不好做），余下的就是民房村子！小镇人口为7万人左右，以纺织工业为主，小镇的商业基本饱合，1000平方的超市有就四五家，中低端商业配套基本齐全！公司前段时间对镇上进行了市场调研，镇上居民反遇，当时没有什么好的餐馆，没电影院，没有一些好的东西，但他们消费不起！当时人均收入为1200元左右，在江南地区也就一般化！
本项目容积率为0。9左右！
我的思路：
1、我想把本项目做成餐饮、娱乐类型的商业！把项目的影响力扩大的周边的镇上（周边有几个镇开车到本项目只要10多分钟），让本项目成为这几个镇最中商端的商业项目，让周边的镇上的人来这里消费！我认为如果把目光就只放在镇上，不管做什么商业业态都是吃不饱的！不知道大家是否认同！还有更好的项目定位思路吗？市场如何更好的定位？
2、在镇上的销售我有一定的经验，主要是户外广告、横幅、彩旗、发单发楼书、宣传车等一些比较俗但实用的销售方式，不知道大家还有新的销售高招吗？还有就是这个项目如何销售？
3、大家感觉是销售难还是招商难？理由（细释一下）？
谢谢！有更好的想法可以联系QQ：710756370，大家一起学习交流，一起进步！[/size][/color] 可以贴近以纺织类为主的商品产品 对外也可以进行招商 30亩地块
支持楼主的餐饮娱乐一体定位，因为纯商业项目体量不大
朋友做过一个类似项目，做成一层餐饮，二层KTV，三层洗浴一体
销售招商与现在的经营都很火爆，不要小看城镇的消费力，越是次级城镇
他们可能不讲究情调，不讲究品质，但很讲究吃喝与娱乐，消费力很强
支持楼主的对外推广，城镇与城镇间距离都不大
只有我们的业态有吸引力，完全可以辐射很远，达到预期效果！！:handshake
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-2 23:16 编辑 [/i]] 一般镇上的商业比较落后，我在也在镇上做过项目。商业步行街出租率都只有70%左右，主要是消费力比较弱，市场太小。餐饮娱乐项目可以考虑，但是我估计招商还是比较难的。但是还是示具体情况定。
还有楼主可以考虑做综合性的批发市场，具体什么就要看调查了。 多谢谢二楼和四楼,大家有更好的意见,可以一起交谈!你的思维，就是我的成功！我的成功，就是证明你的价值！ 同意七星的意见 呵呵 思路不错的 小镇，当地居民思想纯朴，任何能够带动人气的销售方式都比较好用；
知道为什么传销做的那么好吗？
你可以试试 7楼的方法不错,发动个编外销售员活动,只要介绍来买的一律给佣金提成,,是老客户的话再额外优惠 同意七星的见解！ 2.周边各镇拉设横幅.
3.项目工地包装，尽可能做的好一点，不要深奥，通俗外加点时尚的东西．（主体悬挂条幅.
等）
4、电视台发布图文广告
5、开盘活动
6、结合商场、社区做一些表演活动
7.公开造势活动配合派报和小礼品
8.售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉，小袋
香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和
9.项目巡展（展架+销售员+传单）
10.洗浴中心、餐饮茶座中报纸夹和收银台上的宣传资料摆放
招商难度大于销售难度 因为小地方人思想保守
一点建议
同意楼主的定位,在此说几点值得注意的意见供楼主参考.1、从项目周边的交通条件来说，项目定位辐射周边的几个镇，是对的。但是楼主是否考察过这几个镇的商业情况和消费力情况及主要产业经营情况？对于三线城市，一般都属于小商品经济城市，主力消费人群在消费选择上还是集中在本城市，除非所在城市没有这样的消费场所或者楼主项目定位具备一定新意，服务更有特点，同时还需要说明的一点是，很多三线城市的企业消费群体更趋向于距所在地较近的二线城市或一线城市消费。他们感觉这样更有面子。所以，楼主在做出这样的定位之前，更多应该从距离、时间、路程、交通条件、服务设施、服务环境、消费价格等方面综合考察市场。
2、从商业项目经营销售的角度来说，更值得注意的是资源整合。在考虑以上宣传方式的时候，考虑联营的思路，利用当地企业、知名商业共同宣传，比较容易达到深入人心的宣传，起到事半功倍的效果。
3、销售和招商，我个人认为不能单独说那个更容易，二者本身就是相辅相成的。楼主根据定位制定相关经营产业布局，利用市场回馈信息，考虑开发商资金条件的情况下具体实行招商和销售。项目的准备工作到位了，销售和招商都很容易，反之，可能都比较难。
个人的一些想法，希望对楼主有帮助。
回复 3# 的帖子
:victory: 七星 真的很有才啊 我也支持老朱的想法三线城市吃喝娱乐我是深有体会啊，路边的街摊什么时候都是满的。 主要应该考虑当地的消费能力,再耕具销售能力去做市场调查,再针对分析,然后再准备就哪块招商想对策 我对这个小镇对主导产业比较有兴趣，不知道有没有更多资料？（期待中）
楼主对定位应该可行，加上本地以以纺织工业为主，应该流动人口不少，大量对货商需要到这里考查和采购或供货吧？因此，在做餐饮娱乐到同时，是否可以考虑一下商务服务，定位稍高些，让所有都商家都把这里作为待客和过夜的第一选择。
PS，不要否认当地都消费实力，1200的人均只是一个统计数据而已，实际放在面前的是7万的人口有4～5家1000平米以上的超市，这个消费力是不可以小觑滴。 小镇的主导产业是羽绒服\服装\鞋业等，纺织业行情不好，关了一些了！ 个人意见仅供参考
首先我认为楼主的定位还是有一定道理的．
商业业态的定位要么就是当地没有的，要么就是当地最多的．这样最好做．
而楼主对当地的分析和市调表明当地缺乏娱乐餐饮，经营的好应该会有很好的收益．
其次建议楼主以租带售．招商可以按照定位走．
推广建议大白话。
完毕 [quote]原帖由 [i]立刻撒旦[/i] 于 2008/3/3 10:47 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1084197&ptid=94058][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
同意七星的见解！ [/quote] 此类项目的地位必须占到一定的高度上,从宏观的角度的看待.尝试一下旅游商业,寻求个性化的商业模式.招商也好销售也罢必须跳出小镇的模式,定位前多考虑些当地政府的招商政策,要以政府行为出现的话,项目就容易些了. 这个项目我个人认为还是招商应该比销售难度低一些，而我主管销售，这是比较累人的
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