[焦点讨论]房地产销售渠道的探讨 之 异地分销
[color=Red][size=4][font=楷体_GB2312][font=黑体]营销的关键 就是渠道的建设 谁掌握了渠道 谁就抢占了市场先机[/font]异地分销 现阶段 已经不是什么新鲜话题
依托项目本身或项目所在地的特殊优势条件
将项目向非本区域的目标客户推广销售的方式
目前东部沿海城市的海景楼盘 对该策略的运营比较广泛 也比较成熟
数以亿计的 海景住宅 被分销到 全国各地的大中小城市
掀起了一轮长达几年的 海滨休闲地产的投资热潮
异地分销渠道的建设 可以说在特定的条件下引爆了 我国海景房市场
异地分销 虽然取得了一定的业绩
但模式 还是比较单一 虽然 屡有创新 但成本 距离 等方面的制约因素
还是无法解决
所以 希望 大家 多多参与 共同探讨![/font][/size][/color] 支持zishuijing8320老兄，兄弟也十分关注此议题，愿听各位高论
现在异地分销好像方式确实很少，如：
1.网络；
2.异地驻售楼部，定期看房车；
3.参加各类展会，扩大影响面;
等等，抛砖引玉，向高手学习！:handshake
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-3 12:46 编辑 [/i]] 异地分销的几个难点：
1、基本上是在异地设立个楼盘办事处，最多放点海报和楼盘的模型，对消费者而言最大的难点就是看不到小区的概貌，客户可能会觉得没底
2、短时间内销售的效果不明显
3、对销售人员的心理承受能力是个挑战
4、异地分销的案例少，能借鉴的经验不多，而且具体问题要具体对待 [size=4][color=Red]发表几点意见:
第一,一般来讲异地分销不能铺开来做,原因很简单,成本太高;
第二,异地分销应该考虑盗楼盘的属性,和楼盘所在区域的属性,如果做的是旅游地产,异地分销肯定是有必要性的,而且适合做长线打算;另外如果项目及所在区域有着较大的辐射能力的话也是可以考虑的!
第三,异地分销应该考虑到异地客户与本区域的关联度,以我们的经验来看,我们的异地购房者,大多是和本区域有着一定关联度的客户;或者是业务上,或者是为了子女上学办户口等等;
先说这么多吧!!!![/color][/size]
感谢 诸位 支持
目前房地产市场 采取异地分销的项目据我所知 主要是三个方面：
1、海滨地产
海滨地产 可以说是属于旅游休闲度假类的产品
在海滨地产 阶段性需求量和整体房地产市场的大势推动下
供应量能增 本地需求 远远低于 供应量
异地分销 也就成为了主要的销售渠道
2、旅游地产
旅游风景区 及 远离城市的休闲式住宅
3、一线城市的高端地产
北京 上海 广东 等 此类一线特大型城市 的高端产品 异地分销个人经验是：
一、列出项目对异地客户的吸引力；
二、先了解目标地域的人文，生活习惯及媒体偏好；
三、分销渠道选择客户资源多的代理公司；
四、制定详细的监控措施。 学习
投资
异地分销，一个很大的吸引应该就是投资了，只有这个项目拥有投资升值潜力，才会吸引足够的购房者。所以，分销的渠道应该从这方面开始考虑。我们服务的一个项目就和异地的报社合作，搞了一个异地看房活动。这个报社想法更多，不单单是和我们一个项目合作，他们组织了一大批人，沿着长三角海岸线对各城市的项目进行走访看房。所以，异地分销，借助报社等社会机构十一个切实可行的方法创意
异地分销项目正如各位所言，最常见的是海景房项目比如威海、乳山的，其次是一些大型商业地产比如郑州的中原国际小商品城。还有就是区域性明显的旅游地产。此三类分销方式基本采用总代理策划及销控总体房源，分销商根据上限制定的相关情况，在所属地实现销售的方式。特点是代理费提点较高同时营销成本较大。
我主要从代理公司角度说说自己的想法，怎么样可以降低营销成本呢？
1、交通费。这是主要的方面，很多客户也因高额的看房费用而止步。为何不能和旅游公司实现联营呢？？？很多旅游公司在发车的时候，车上还有很多的位置，而且旅游公司订购车票或飞机票都有特殊且便宜的途径，这样或许可以省去一步分费用。
2、推广。据我所了解，代理公司所属城市的推广费用自行承担，一般使用的是DM单。还是资源整合，是否可以考虑联合众多二手房机构实行联合营销，一方面对自己可以扩大客户来源，另一方面，可以给中介提供一条新的利润来源方式。
3、营销。异地销售，基本都是在房产所在地实现销售。能否，在当地实现呢？主要的问题是，1、客户没有看见实际的产品，2、客户不能确保所购买住房的品质。3、担心卖的房产价格不是最便宜的。有一个大胆的建议（如过有哪个策友友这样的资金实力，一定能挣钱 ）。在网络上搞一个房产超市，性质类似于网上一些购物网站，但你主要卖的是房产。同时，提供诚信担保，保障客户所购房产的品质和价格。
呵呵呵，如果这样顺利实施后，我相信能开辟一条更好的途径。 没有系统的实操经验，不敢妄言，我躲在角落里学习下！ 本人没做过异地分销，一点想法不知道可行不
1、现在各地都有各种类型的组织、协会等类型的团体，不同类型的物业寻找不同类型的团
体进行有针对性地销售，成功地概率会不会更好
2、各地均有房产中介机构，与当地的房产中介进行联系是否可行
3、能否联系到异地的通讯机构，了解到经常发生漫游费的手机用户，进行如短信类手机销售
推广呢
我的看法
异地分销我们公司以前做过，本人参与的次数不多所以只能说说有限的看法：1、不是所有楼盘都适合做异地分销，很简单，异地分销需要给一个完全不熟悉你楼盘所在区域的客户一个购买的理由，所以产品本身是什么形态很主要，普通住宅也做异地分销吗？显然不可能。
2、异地分销的客户群是有限的，如何寻找及找准楼盘的客群应该是个比较头疼的事情。
3、不得不考虑的客户购买成本，比如时间，路费，和服务（指如何有效的了解产品等）等。
4、客户购买后的使用，或者收益问题，应该说多数人是不会花钱买一个不需要，或者没有价值的产品的，所以，是否做好了客户关心的这个问题也是销售必须要解决的问题。 [align=center][size=6][color=royalblue][b]个人观点[/b][/color][/size][/align][size=4][color=royalblue]我们公司正在做的项目位于沿海，是旅游地产，目前也遇到这样的问题。[/color][/size]
[size=4][color=royalblue]
１、我们公司最先采取的是在异地建立售楼部。目前运行的状况是：因为成本问题难以在全地区铺开，而且监管售楼部成本大，销售业绩一般！由于季节性强，冬季难有客户，但还得维持售楼部运行！[/color][/size]
[size=4][color=royalblue]２、在有地区代理商的城市，接触大的代理商，代理销售。运行关系简单（售楼给提成），运行成本中等；但易受到同类同质项目竞争影响，一旦竞争项目给的代理费用高，随即转向！[/color][/size]
[size=4][color=royalblue]３、参加房展会，人力成本高，繁琐；个人觉得适于有地区代理的城市，便于客户的联系。[/color][/size]
[size=4][color=royalblue]４、目前有这样的想法，既然是旅游地产，与旅游公司联系组织两日游，即可让客户没有这么大顾虑，又能推广项目，还可以分担成本！一举三得，可惜没有实践过，仅供参考！！:lol [/color][/size]
感谢 诸位的热情参与 探讨啊
[color=Blue][size=4][font=楷体_GB2312]鄙人目前正在筹划 一个我国东部沿海的异地营销代理机构创建一个海滨楼盘的资讯交易平台
以传统的异地分销模式为基础 引入全新的营销模式和奖励机制
希望大家 多多给意见 鲜花大大的有啊
同时 有业务兴趣的朋友 可以联系我
楼盘 客户 也是大大的有啊[/font][/size][/color]
[font=黑体][color=Red]QQ：50031831 QQ群：15829597
TEL：13589763060[/color][/font] 个人认为异地分销，任然要回到产品的属性上来
瞄准一两个群体来做 鉴于异地分销的楼盘很大一部分是在旅游城市或是滨海地产，所以采取和旅游公司合作的方式可能将会是一条可行的举措。
1、如与当地知名的旅游公司合作，精心策划一条前往该项目所在城市的旅游线路，既结合当地的旅游景点，民俗风貌，又将看楼推盘整合到旅游线路中去。
2、代理公司负责组织客源和现场项目推介，旅游公司负责全程的景点安排和行程。
3、突出价格优势，客户参加该线路看楼团的费用也是十分低廉的，比单独参加该城市的旅行团要便宜很多，这样既能旅游休闲，又能看房买房，最后不管买不买，其线路本身的旅游度假和低费用特点，都将给客户带来很大的吸引力。
4、相信客户在旅游当中对当地的著名景点、民俗文化、发展潜力等有了一个了解和认识以后，将会打消原来盲目和陌生的顾虑，更容易促成成交。 1.飞机及飞机场免费杂志内页或封皮广告
2.火车到主干道两侧树立广告牌
3.当地知名旅游酒店设立外卖场
4.与全国性知名中介公司合作
5.活动 将相关人员凑在一起 如：新闻发布会 冷餐会 沙龙等等
6.截流旅游客户
鄙人操作的项目中 就有几个 位于旅游区 但不属于旅游地产 属于普通住宅
如何有效的截流旅游人群 也是 很好的办法
渠道有很多种 如：旅游公司 宾馆 车站 等等
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招聘口号：“请节约大家的时间，功力不足者勿试！”--麦智传扬传播机构
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1.地址：广州市黄埔大道中翠华街83号B栋3层 联系人：邓小姐 收
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