世联----楼市中国
影响房地产价格的九大需求因素及应对政策......
作为增值保值的资产。
G、H民间投机资金、外部投机资金：基于房价上涨的预
期，本地及外部投机资金大量涌入房地产市场。
I、其他因素：本币升值，大量外资进入市场，凭套现获
取增值收益。
自住及进入租赁市场的需求使房价维持在正常水平；
基于人口红利的自然增量需求会促进房价的适度增长，但
不至偏离正常的价值轨道。
外部突增需求将引发大量外来人口涌入，导致房价持续
上涨。伦敦国际化后，外来移民持续涌入，房价急速攀升，
使某些理财及购买力较弱的本地人被边缘化、郊区化。
金融型增值资产如超过合理的范围，大量进入房地产
市场，也会造成泡沫，但如果是对抗通货膨胀的单纯资产
保值，也不至于使房价出现非理性增长。
以上五大因素中，市场杠杆会自然调节用于租赁和金
融型增值资产的比例，使之趋于合理的水平。
对外部突增需求应加以控制，使之适度增长，降低房价
上涨的预期，起到抑制房价的作用，避免泡沫滋生。
未来需求前置、民间及外部投机资金是导致泡沫快速
滋生的因素。基于未来房价增长的预期，民间资本将集中
Eyereach /眼界
进入房地产市场，居民日常消费指数降低，导致经济不均衡
发展。投机资金趁机大肆进入，致使理性需求随之扩张，市
场陷入非理性发展。
本币升值等其他因素会导致外资的大量涌入，靠本币
升值套现收益，房产演化为套利的金融工具。
房地产泡沫是指房地产脱离居住的本质，滋生成金融
工具，其金融工具的属性越重，市场就越狂热，投资者在狂
热中买进卖出，理性的居住需求和资产保值需求被搅动膨
胀，未来需求被透支，导致短期内价格快速攀升。
以上九大因素同时存在于我国房地产市场中，如不能
将其影响控制在适度范围内，必将导致地产泡沫演化为泡
沫地产，进而影响经济的健康发展。
□ 财产安全 VS 抑制需求
美国次级贷不仅造成资产缩水，金融秩序也受到冲击，
影响到经济发展的稳定。
房价快速上涨，首先是“居者有其屋”和谐社会的基本
国策受到挑战，其次是民间和外来游资在过分投机后的快
速撤离，必将造成经济动荡，影响可持续稳定发展。因此，
政策调控的目标，是要维系经济的稳定和房地产业的长期
楼市中国 ‖ ‖
眼界 /Eyereach
稳步增长。
2007年前，虽然也有一些相关影响需求的政策出台，但
重心仍在供给。2006年限制别墅用地，推出“90/70政策”，
在土地稀缺的现状下，提高单位土地可利用度，有效增加
供给。
房价上涨的预期使投资、投机盛行，地王频现，民间游
资充裕却无太多出口，导致房价在调控中一路上扬。
2007年的一系列宏观政策，重在通过抑制需求保持房
价的平稳，其中增加交易税收、紧缩银根最具实效性。
□ 保障基本的居住需求
对于A、B、E型的合理合法需求，政策通过保护、鼓励
和优化结构增加改善途径。
2007年3月物权法的颁布，从法律上保障了居民的物业
权利的合法性，保障国民私有财产的安全，对于房地产市场
的规范和持续发展具有深远的意义。
2007年10月十七大政府工作报告指出：“创造条件让更
多群众拥有财产性收入”。而房产也是财产性收入的一部
分，其中值得关注的是“更多群众”的说法，表示政策已经从
“让部分人先富裕起来”向“更多群众富裕”的战略转移。
物权法和十七大精神，对于人民群众的基本住房需求和正
常的财产性收入给予保护。
□ 坚决抑制房价过快上涨
为保障人民的基本居住需求，中央政府多次表达了抑
制房价的决心。
温家宝总理在政府工作报告时指出，“房地产业应重
点发展面向广大群众的普通商品住房。加大财税等政策支
持，建立健全廉租房制度。正确运用政府调控和市场机制
两个手段，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑
制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”
政府的决心将会降低市场获利的预期，廉租房建设有
利于通过优化产业结构，减少商品房的需求增量，对人口迁
移所带来的需求增量产生一定的化解。
‖ ‖ 楼市中国
□ 金融税收抑制投机性需求
2007年调控主要针对本地及外部投资资金，通过金融
税收，提高购房门槛，降低收益预期。
2007年1月，国家进行土地增值税清算，以降低开发商
的预期收益。2007年8月，针对二手房强征个人所得税，降
低投机者的收益预期。由于房价上涨的预期强烈，针对卖
方的税收往往被转嫁到买方，难以有效抑制房价。
2007年的基本金融政策是紧缩银根，具体手段是加息、
提高存款准备金率。六次加息，十次提高存款准备金率，金
融市场资金流动性降低，置业者还款压力加大。由于加息
力度较为温和，对抑制需求和控制房价的影响较小。连续
加息的累积，月供压力加大，将引发购房者提前还贷潮。
加强个贷的审查。2007年8月，部分银行取消加按揭、
严格贷款审批、控制多套购房贷款成数，购买三套以上的
客户，银行不予办理按揭。9月26日，“第二套住房的个人房
贷首付不得低于40% ，贷款利率不得低于同期同档次基准
利率的1.1倍”，对产生泡沫的区域市场产生明显的抑制作
用。真正影响的是多次置业者，促进投资者手中的空置房屋
进入二手房市场，增大市场供给，此举着眼于整个市场的过
度需求。
以珠三角为例，新政出台后量价齐跌，前期涨幅最大的
深圳受影响最大。持续上涨的房价得到抑制，市场步入调
整期。部分投机型资金撤离，市场观望气氛浓厚，需求量整
体萎缩。由于政府调控目标在于保证房地产市场的良性健
康发展，因而房价下跌的空间有限，调整后的房地产市场将
稳健发展。
本年度各地方政府也通过一系列举措加强市场监管，
规范房地产交易，禁止取得预售证之前的一切销售行为，加
强对捂盘、炒楼、炒号的监管，取缔二手房阴阳合同。抑制
投机需求强化政策的执行效应。
总体来看，2007年国家在保护人民群众私人财产合理
合法的同时，通过一系列金融税收政策抑制房价的泡沫式
增长，并取得初步成效。让市场中看到更多的液体啤酒，而
不是在泡沫啤酒中兴奋和疯狂。
下了
慢品之谢谢
客气
自己顶
发
自己顶
世联网站不是有下吗 还这么贵 你太有才了 有商业头脑，不过有些缺德 售价太狠 经济萧条，买不起去官网下免费的
页:
[1]