shuiying 发表于 2008-3-7 09:24

几十万方的商业，肯定供大于求，建议开发商把一部分改成办公楼吧，

zjbydcg 发表于 2008-3-7 09:30

:) 我们公司也将在山东的一个三线城市开发一个shopping mall，商业部分12万平方米左右，剩下的是住宅、酒店、写字楼等。公司打算派我去负责本项目的前期工作，我曾给公司领导提议增大住宅，减少商业，但是领导没有同意。我心里也是没有底啊！一旦公司不能长期持有商业部分并进行经营，很难保证此项目的成功开发！
对于商业地产，现在大家讨论的很多啦。除了具备人才、有资金支持、只租不售等基本的操作外，还有什么高招或者别出心裁的思路吗？？
愿听一听专家的高论！

[[i] 本帖最后由 zjbydcg 于 2008-3-7  09:34 编辑 [/i]]

seth_zou 发表于 2008-3-7 09:45

又是一个拍脑袋的项目，体量大，价格高，无主力店，几乎是死的
建议：1、业态重新规划，挖掘需求，套用我们同事的一句话：大不了酒池肉林
2、建议甲方调整心态，考虑降价
3、调整业主的付款方式方案，对于投资产品，付款方式很重要，搞个3年返还20%什么的
很有吸引力的
4、去找专业的商业运营公司，人家不一定来，但是死马当活马医，试试看吧
5、问政府拿政策，新城肯定是政府的核心工作之一，这里花点力气吧
5、慢慢熬吧，商业项目哪个没熬过啊

醉风舞雨 发表于 2008-3-7 09:58

[size=5]我也是安徽的,在安徽的一个三线城市做过19万方的商业项目,当时遇到的问题,有许多和你非常类似,有机会大家一起探讨探讨.QQ:181512569[/size]

与世无争 发表于 2008-3-7 10:03

转发一份商业地产的资料（也是房策资料），希望有所启发~~

[attach]117426[/attach]

我想我走 发表于 2008-3-7 11:01

个人想法：
1、不知你们是代理公司还是开发，建议找一个资源雄厚得专业招商公司。例如戴德
2、深入了解当地的商业经营状况及区域性特征和不足或滞后。
3、对于二、三楼商业，不知设计的是什么形式，如果可能，建议加装临街的直达扶梯，使其与一楼共性。
4、商业要与住宅相互提供支撑，有良好的互动。
5、尽可能兼顾特色、延续、互补。
6、尽可能取得政府的支持，可否引进专业市场。
7、大面积卖场建议前期自己持有，如回款压力大，可先出售短期受益权，让客户感觉受益稳定，对我项目增强信心。

goodspeed_168 发表于 2008-3-7 11:23

出售短期收益权是什么意思？

goodspeed_168 发表于 2008-3-7 11:23

继续顶起供大家讨论

liuzhang6 发表于 2008-3-7 11:49

看了楼主的资料，以及各位大虾的高见！
我也有几点看法：
1、市场培育：对于新区来说，市场需要培育，35万的大体量不可能短时间内消化，但，100万的城市人口，市场潜力可挖！
2、差异化经营：针对已经先入的竞争对手的街铺式商业，家乐富的进入必然给项目的业态定位增加了难题，只有与市场差异化的业态定位，才能更好的盘活市场。
3、加强招商力度，对于四层商场来说，2楼以上绝对是难于销售，只有制定低租金、零租金的优惠招商政策，蓄水养鱼，先盘活市场，再带租约销售或先租后售。
4、走出去，请进来。商业地产一般不受地域的限制，可以组织招商团队进行区域外重点城市的招商，同时要针对周边有投资潜力的城市进行针对的宣传。

chenyajuan 发表于 2008-3-7 13:12

顶

呵呵，参与是成功的第一步，我顶1

潇一剑客 发表于 2008-3-7 15:13

做写字楼的出租或是连锁中式快餐

aimal 发表于 2008-3-7 21:55

[size=6]请问楼主是不是华夏第一街区项目?[/size]

huma22349 发表于 2008-3-7 22:41

看一下这两种可能：
1、改就做小商铺，卖平米。做小的，以投资回报率来为卖点，一块一块的卖可自由分割的，根据客户需求来分割。具体的等你写全面了在分析。
点评：估计那么大的体量，所有开发商都会想这个办法的。
2、零租金招商，彻底打垮竞争对手；
点评：恐怕对方还没死，你先死了。

huma22349 发表于 2008-3-7 22:48

看看这中方式行不行：
首先要统一经营，不能分割出售，否则项目100%失败。招商的问题要解决。
但是不让返租怎么办啊。
那就换一种方式，
成立独立的商务运营公司来运营，卖股份！
提高单价，把前5年（3年）的股票分红先分出去（在认股过程中优惠）。:lol
后边的事情就很难说了。

xiaomei881024 发表于 2008-3-8 18:33

找酒店,餐饮,,KTV先进场.后带动人气.
前期工作未做好,导致后面的局面打不开.

极品黄鹤楼 发表于 2008-3-8 23:49

王的哪个讲话很好~~~

王的哪个讲话很好~~~
很有水平~~

极品黄鹤楼 发表于 2008-3-8 23:50

88

就这个项目来说,不用说了,肯定废了~~~

miaojinlian 发表于 2008-3-9 22:14

按照楼主资料所述，

这个项目娘胎里就带来不治之症。

如果来得及，改规划吧。

王太木卫武 发表于 2008-3-10 09:20

在三线城市这么大体量的商业是很难消化的，但好在该项目所在的区域新城区，而且附近有一个类似的项目，就证明了政府想把该地区规划成为商业中心的决心，附近有一个类似的商为项目不要把他看成竞争对手，应该是合作伙伴，所谓商圈要有商业伙伴才能形成圈。像这样的商场二楼以上肯定是不好销售的，目前不知道该项目是否是现房还是期房，而且商场的格局规划也没能看到，如果是现房就建议做小产权会割做包租，由开发商聘请一个有实力商运营公司来招商，招商是否成功可要看商场本身的规划格局，为什么很多商家不入驻，那是因为商场的格局有问题，就是客户的购物动线不明，造成很多商场的死角。比如你提到附近的商场家乐福进驻后不能带旺该商场的人气我想一定和商场本身规划布局相关。如果商场是期房一定请专业的运营商一起参加商场的规划设计，以便日后招商。开发商做商场和做住宅是不一样的，一定要有长期的心理等待期的准备，而且前期资金一定要大。就像培育一只鸡，等到鸡长大了就自已开始下蛋了。那时候开发商就坐收利益了。该项目楼上还有住宅，别墅等都可以把他们变成该商场的目标客户，可以在销售时做成会员卡变成销售的一个条件，所有买这个项目的客户享受该商场的特殊待遇，享受所有品牌的某些折扣。
    关于商场的大方向就谈这么多，以后再根据你提的:) 实际情况再做阐述。

angiezuo 发表于 2008-3-10 10:43

项目是打算自持还是销售

这样的产品会这样的出现和城市规划有很大的关系、所以，政府的扶持是需要去争取的

现在要看的就是你所服务的公司是着急回款还是打算长期持有商业进行经营？

周边有这么多大型的商业，那么要想抢占到市场分额就要寻找其差异，做出与众不同的项目

招商需要牺牲，可以请具有资源及能力的公司来协助招商，这个项目的成败，招商非常关键

客大欺店，招商的时候要看的更为长久一些

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