顶龙泉版主
一个100万人的城市，这么大的商业体量，真的是僧多粥少？需求不足，资源浪费行将必然之趋势啊！怪只能怪你们的对项目的可行性分析不到位？定位不到位？所以从以开始就注定了失败的。
也许有得治，但失败是没有办法治，根本是没有办法的治的。
励锐顾问 ——中国房地产价值整合服务商
上海励锐投资管理咨询有限公司励锐顾问 ——中国房地产价值整合服务商
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励锐“立足上海，辐射全国”，优势服务物业类型包括高端公寓（豪宅）、别墅（商务）、总部基地，城市大盘、商务办公、区域开发，集中在中国经济最发达的长三角、环渤海地区为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务。
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QQ：297310839 不用看了，后期运营不起来，厦门明发MALL，40万都挂了。你还3线城市50万。如果你不管后期运营，或许可以杀些肥猪。厦门明发MALL就杀了很多肥猪！
东莞人多不？传说中世界最大的华南MALL也挂了，现在都卖掉了。
商业操作=商业运营+商业管理
1\针对商业街的描述,能够得知:三线城市的临街门市还是比较抢手.说明当地的商业发展尤其是商家数量在不断的增加.尤其是购铺自营的商家在增加.同时说明购买商铺的投资者比较理性.但从另一个角度也说明,你们的关注点在销售.殊不知商铺销售的前提就是要体现其经营的价值.前期商业街的价值其实并不是靠你们运作体现出来的,而更多的是靠那些置铺做生意的经营者.我想你们在商业街销售完以后从来就没有真正的进行过商业管理,更谈不上商业运营了.至于前期有没有规划定位,我不是很清楚.2\大型购物中心如何运作.招商不成功就意味着商家还是在靠自己的能力在经营,没有形成商家的合力.而形成这个合力的就是商业运营管理公司.所以商家宁可选择较贵的临街门市,宁可增加租金成本,也不愿意选择大卖场.更可笑的是你们所谓的购物中心其实根本就不是什么大卖场.如果说前期商业街的销售经营是面对的小实力的商家的话,那么大卖场则需要你面对的是大中型商家.这部分商家不是万能的,确切的说主力店其实不是一个个体商家,他是多种商家或企业的集合体.如果没有现成的集合体,那么你怎样制造出这么个集合体,这就是进行商家的资源整合.进行项目的前期定位与合理的规划布局,在进行这一项工作之前的市场调查,不是简单的商业网点的调查,而是进行前期招商的论证.这不是销售代理公司能够完成的工作.
3\关于招商我不赞成零租金的方式,原因很简单:商业操作=商业运营+商业管理.商业需要开业后的营运,营运需要成本费用,那么这部分费用怎么解决.我想没有哪个开发商愿意在没有任何收益的情况下,还要每年拿出几十万来做后期的营运.不过我也理解提出零租金概念的从事商业招商工作的人士,不妨换个思路,把租金不说成租金,说成商业后期的营运费用,当然包括后期促销活动的宣传推广费用.当然这笔费用要专款专用.可由后期成立的商家协会(商家委员会)来监督执行.
关于招商如何推动销售,可采用"三高"政策:高租金\高优惠\高回报.
如果有对"三高"政策不理解的请QQ:274373143欢迎探讨 对8楼的意见比较赞同 请你把资料发到[email]chongqingrs@163.com[/email]这个邮箱,我来分析一下 疑问：尽最大的努力销售出去
买商铺的人又不是傻子！！没有商业价值——说的严重点就是死路一条！这样大体量的商业在三线城市，要取得快速销售，没有一定时间的良好运营过程，是不现实的，当然也于当地经济有直接关系，问题是你的旁边的项目的处境和你是难兄难弟，开发商到后来背不住，再降价销售！那时候的情况会更坏！商业价值的认可环境一旦崩盘，后果严峻。如同股市投资，追涨杀跌。
建议：首先说服开发商，改变目前的策略，加大招商力度，寻求商业运营的专业机构参与运作，说白了，这些机构带来的是资源，优化未来的商业业态，以及运作的模式，与竞争项目形成差异化。
第二、项目的商业模式的调整，相比楼主也知道，有了商业模式才能确定盈利的模式，之后才能制定运营的模式，商业地产一定要有蓄水养鱼的观念，况且，15万方的住宅（花园洋房——价格不低吧？）的销售已经开发商在成本上回收了一部分，既然前期豪气冲天的做这样的大的商业部分，一定是有原因的，在挖掘挖掘！
第三、商业地产是开发商、投资者和经营者三者合一的有机整体，是一个不可中断的链条，信心是关键。
另外、产权与经营权分离，吸引投资散户买产权享受收益，减轻资金压力。也可以以银行理财产品的方式运作，提高公信力。（运作方式较复杂，一句两句说不清，有机会再说。） 本人愚见：
商业地产本身具有开发周期长，风险大，当然收益也大，且要求开发商必须具有雄厚的实力，超人的胆识，不能急功近利，否则一败涂地。因此必须先招商后销售加运营管理的原则，坚持先“放水养鱼”做足人气、把市场先做起来，树立口碑，让经营者（有支付租金能力）、后期购买者（有投资回报收益）“有利可图”，并要成立专业运营管理公司运营管理，确保市场持续繁荣，当然商业项目成功还受到地理位置、政策等其他方面影响。我认为本项目应该从以下入手：
第一，重新市场调查，不急于销售，确定招商定位，业态规划等
如果shopping mall已经没有市场或其负面影响，可以考虑其他本地没有的专业市场；也可以先不考虑这一块，从第二点开始
第二，有选择的招商，看定位是否高档还是其他
我想步行街虽卖完但应该未做起来，要么业态比较杂乱，看销售时候是否已经统一返租或能否从业主手中取得商铺的经营权（开发商必须全力支持），然后统一规划；统一招商；统一管理；统一宣传。先在人们心目中树立信心等。
第三，shopping mall招商
如果shopping mall有市场，说服开发商可以考虑自己经营（很少）或与有实力和抗风险能力强的大型商家（如铜锣湾）联合经营也可，能租赁经营更好
第四，最终销售
两种方式：卖产权和返租
个人愚见，不对之处，敬请楼主和各位指导！！！！:$ 安徽的三线城市 100万人口 不会是芜湖吧 一个100万人的城市
如此大的体量
而且比自己强大的对手就在对门
无语……:(
几点建议
本人也正在做一个四线城市的超大30万方项目，城区人口仅仅16万，十万方商业，跟楼主项目的规划布局差不多。[size=4][b]一、招商先行，业态规划布局的调整、招商优惠政策的政府扶持[/b]你项目的业态规划布局存在一定问题，首先服装百货业态与建材家居业态严格上来讲是不协调的，建材家居要求低租金，大铺面，人气低，服装百货高租金，铺面小，人气高，这两种业态规划在同一个项目里是存在一定冲突的，日用批发与超市主力店是有一定冲突的，超市起码有30%以上的货是从本地批发代理商提供。
首先要确定70-80%的招商客户为本地客户，经过一定的积累，本地客户该有了一定数量，招商切忌来一个就定一个，除了主力店，当然主力店在象您这样的城市是不会主动上门的。对于次主力店及散户来，抓几个重点，如建材、家居、日用批发，主动上门拜访几个本地有影响力的商家，以点带面展开招商，虚实结合进行形象概念推广，至于主力店，充分利用附近100米远的超市主力店，超市的辐射力起码有1。5公里。
[b]二、招商推动销售[/b]
本人就碰到这个严峻的问题，把招商展开了之后，因业主主要是投资型为主，自己买来做生意的较少，推广方式就显得非常重要
本地商家的洽谈会
首先进行几个专业市场客户的意向定金交纳，积累到一定程度后推出洽谈会，同时邀请几个主力店上家出席，老业主新业主意向业主更要多多邀请，会上对几个专业市场的本地重要商家进行意向签约
主力店商家的签约仪式
超市就找中国国内连锁品牌，充分利用现在人们反对佳乐福，支持国货，支持奥运，主力店的炒做是必须的，不管他是不是真的能进来，实在招不进，就建议开发商代理一个品牌自己搞，花的钱比引进一个品牌肯定要省很多。另外快餐连锁、百货等主力店也要考虑
推广渠道和方式目前也是本人的难题，投资型的业主，问题大啊
[b]三、销售策略[/b]
先住房再商铺，住房比较好推，而且失败了可以马上调整，先利用住房把口碑做起来，同时也为开发商解决一部分资金，尤其要是代理公司的话，此点切记
商铺就重口碑了，没有一定客户积累一定要稳住[/size] 这种现象在很多城市上演，这种难度确实很难解决。首先政府在规划区域时就是拍屁股上马的。