三线城市50万方综合体项目商业体量大遇难题！！
本项目是个50万平方的大盘定位为购物中心shopping mall，其住宅体量15万平米分别为单身公寓、花园洋房、空中别墅。另外35万平米为商业物业，包括一条步行街和两个大体量的封闭式购物中心。购物中心共四层。项目位于一个市区人口为100万的安徽三线城市的城市几何中心，未来城市的cbd核心但是是个新区，后来随着城市的发展才被形成核心的趋势。目前该城市商业体量开发巨大，有建材市场、日用品批发市场、有家具市场、有服装市场外加两个巨型购物中心，其中一个为我方项目外另一个竞争项目距离我方项目最近的距离仅100米，相隔十分的近。
比邻的竞争项目物业体量与我方项目差不多，但其为敞开式的街区格局每条街区各为4层，还没有完成销售但已经开解运营。开业期商业氛围十分差、几乎没有人气、虽然其有主力店家乐福超市进驻但是家乐福也只能顾及到自己的生意。根本不能带动后面街区的商业运营。（其大致格局为家乐福靠近主要街道，三条街区靠后）
目前本项目遇到了销售和招商的双重困难，商家只来看，不来签合同，目前还没有大型的主力店进驻。销售方面也举步维艰，卖步行街的时候很快就卖玩了，如今卖购物中心却无人问津。
本人大致总结原因如下：
销售方面： 1、总商业体量过大，市场饱和。
2、 价格过高。我方项目的价格远高于周边竞争项目
3、 二层接受度低，本地区投资客喜欢一楼商铺
招商方面 1、shopping mall失败案例商家早就知道
2、旁边竞争项目的失败影响巨大
高手请指教 我们该如何突围！！！！！！ 虽然不懂，但可以帮你顶一下。。 没做过商业项目，帮你顶下. 1、撒手锏——零租金招商，彻底打垮竞争对手
2、引进业态方面考虑和其他竞争项目差异化
3、楼层差价拉大，加大招商力度，引进适合2--4楼的业态
太忙了，先说这么多，抛砖引玉啊:lol 前期定位的错误照成很大的失败，一个100万人的地区哪有那么大的商业需求？谁定位的先开了他。你的商业是框架的吗？如果可以改就做小商铺，卖平米。做小的，以投资回报率来为卖点，一块一块的卖可自由分割的，根据客户需求来分割。具体的等你写全面了在分析。 个人认为，就目前中国的大型商业来说，能做好的，基本没有。
为什么，因为目前的开发商都是注重短期效益，其不是在做一个产业，而是在做一个产品。 很有同感啊 我第一次做销售做的就是一个在地级市搞的shoppingmall的商场 ,70000W平, 修了5年2007年11月30日开的业,到现在只开了2层,生意很冷清卖的东西也很贵.前期模仿兰州国芳百盛运作模式来做的,后来就不做了 就做服装卖场,从目前营业的状况来说的话算是不成功的吧
我个人认为比较好的思路--起初可以以餐饮娱乐打头带引人气然后以百货业零售商场聚集人气,最后再做高品质的卖场, 加上楼顶花园 酒店 从楼主资料来看
[b]1.差异性竞争[/b]
商业地产误区的再犯，没有办法，责任不在楼主，就事论事
首先要拿出充分的资料来说服开发商，现状是什么？我们只有怎么去做
既然城市商业体量很大，就必定有它的存在理由，拥有多种专业市场与购物中心
以商业市场调研为基础，找出我们入市的切入点，从新项目定位招商定位
[b]2.挖掘本案优势
[/b]
15万方的住宅，两条成功的步行街，我们有基础，有需求，客户对街铺的偏爱
要做的就是把商城的优势挖掘透彻
1.）MALL一站式购物中心是商业的趋势
2.）它拥有更好的购物环境
3.）受季节影响小
4.）统一管理，合理规划，统一宣传，统一促销，市场竞争力调整力更强
5.）客户更方便更有针对性的选择
6.）商户更容易树立品牌与美誉度等等
[b]3.重视招商[/b]
上述我们确定完之后，可针对性的考虑引进或咨询专业商业运营公司
他们就像一个小区有名牌物业一样，不但旗下拥有大量品牌资源，也拥有很大号召力
坚定商户入驻信心
[b]4.销售建议[/b]
做好楼层差价，如迫于开发商回款，可根据形式考虑分割销售与返租
但对后期运营有一定影响，楼主商榷！
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-6 13:15 编辑 [/i]] 我们项目是一间一间隔离了的 楼主说的项目应该是一个地级市的新区的商业项目，简单分析：
地级市对大型商业的需求是很小的，而你们那一下子做了2个（含竞争对手）体量都很大的商业项目，更遗憾的是你的项目比对方慢了。
近几年全国各地新区开发搞的热火朝天，但是苦了一大批房地产投资户，尤其是做商业的，收益期被无限拉长。人气不旺，交通不便利，行政被套不完善等很多原因综合作用下，大型商业项目看不到光明。
地级市的投资机会不多，很多市民可以投资股票，基金什么的，但是对商业投资的意识还很薄弱，这样的市民更倾向回报快的投资。
建议：
1，寻求政府支持，新区的项目一定要得到政府的大力扶持，由开发商去做公关。比如对引进大型商家采取税收优惠什么的。
2，扬长避短，商铺销售主要是造梦，一定要让客户把梦做香甜了，这也要求开发商提供必要的道具。
3，差异化竞争，对方招商工作应该是做到位了，但是没有很好的和销售衔接起来，所以后面的商铺销售停顿。你们再做招商是很难做的，零租金的话，对开发商来说是割肉的选择，疼！所以你们要做就要选择市场上没有的经营业态，象那些专业市场等。
4，步行街已经卖完了，可以先操作起来，这个地方是可以多多补贴的，开业的准备工作一定要做扎实了，生意红不红火不要紧，一定要有商家，与对方形成一个鲜明对比，强化客户信心。
5，剩下的就需要合理的最产品进行优化，是先做市场还是先回笼资金，这个是需要前期定下来的大基调。
不成熟，见谅！ 多谢给位高手 看过资料后，有点看法
1、销售商可以变换方式，采用销售后返租的形式，给业主一个可以接受的投资回报率。这个办法只是把困难往后推了一步
2、35万平米分期开发，启动区先做餐饮娱乐和生活配套商业设施，满足15万住宅区域居民的需求，并培育一定的人气。同时还可以等待区域CBD的成熟。后期 开发专业市场服装、家具、装饰等等。
3、如果开发商一下子就完全开发出了35万平而且有大量的面积没有卖出去，那么说明这个开发商很有实力，劝他自己留下剩下的商铺当作长期投资还可以向银行抵押贷款。当然这是个馊主意 动不动就开发几十万方的楼盘，这些开发商不死谁死 :L 顶起来 谢谢各位
商业地产项目是一项重在经营的马拉松
1、投资商对当地商业物业过于乐观盲目开发，35W平方米的商业总量，100W的人口难以满足需求；2、个人经验，二三线城市购物中心总量在10到15W平方米最为合适，一个shopping mall的营运商现在变成了城市营运商压力不小，目前解决之道，先将项目的核心分部分经营起来，将项目商业部分打造成为当地第一消费场所（当地人生活中要消费、休闲的第一时间想到就是要到本案来），业态以板块组合（大超市、大百货、大家电、大家居、大餐饮、大娱乐）为重点核心业态组合，解决人气问题；同时将部分作为电影城、休闲馆、写字楼、电脑城、酒店等功业态，一步步完善。
3、商场部分物业不要出售，住宅底下商铺高价出售；
4、拒绝零租出租方式，表现出发展商对未来充满信心；
5、加强经营管理，免费购车在周围10公里内拉人来消费；
6、（下次再续。。。。。。。） 期待你的下次 呵呵，看看下 如果开发商不急于资金回笼,可以考虑先租后卖,推出多种优惠政策,带动客户的积极性.在大连就有一个项目是开发商持有物业产权,分割出租的成功例子,你可以在网上搜一下的. 请问是什么项目 告知下名字 我去差