顺驰论坛解析：对于万科年度报告的分析
顺驰论坛解析：对于万科年度报告的分析[url]http://www.951059.com[/url] 顺驰置业网[天津] 2005-04-03 17:43:55
本周，万科的04年年度报告已经亮相，我们将从其经营状况、区域布局策略及发展战略等几方面做出分析。
一、 万科情况简介
万科成立于1984年，成立20年来主营收入从5800万元增长到76.67亿元，增长132倍；净利润从500万元增长到04年的8.78亿元，增长了176倍。万科于1991年上市，上市至今主营业务收入复合增长率达到25%，净利润复合增长率达到31％，连续13年盈利。截至2004年12月31日，公司共有在册员工9627人，较上年增长37.04%，平均年龄为29岁，其中房地产开发系统1676人，物业管理系统7951人。管理类员工552人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占33%。（顺驰04年平均年龄为26岁，开发系统为2722人，其中部门经理以上的领导干部已达512人，占19% 注：两个比例不具备可比性，只作参考。）
近年来万科的增长速度始终居于行业前列，特别是在04年宏观调控中继续巩固了其再市场中的地位，万科在全国商品住宅市场的份额依然从01年的0.88％提高到04年的1.06％。（01-04年万科发展速度见图1）
图1 万科在宏观经济和行业景气中保持行业领跑者地位
二、 万科年报分析
表1 万科年报数据摘要
对于报表数据的分析
1.存货结构合理，未来业绩增长有保证
公司04年期末共有账面存货105.46亿元。其中，拟开发土地为40.61亿元，占存货比重为39％；在建开发产品46.33亿元，占存货比重为44％。拟开发土地和在建品是公司未来2－3年主营业务和净利润增长的源泉，两项存货合计占存货总额比重达到83％，充分显示了公司未来2－3年内的业绩增长具有保证。04年末完工品、出租品、在建品和土地在存货中的比重是15：2：39：44。
2.负债结构继续改善，偿债能力良好
E周刊-新房产
2004楼市年鉴
中国房产泡沫之争
中国地产十大预言
04年上半年开始国家从信贷、资本金和土地等方面加强对房地产行业的宏观调控，房地产行业的资金总量和结构都受到了严格的考验。在此背景下，公司采取了两种策略，成效颇为显著。首先增加主要地区控股公司资本金，提高控股公司融资能力。深圳、上海、南京、武汉、佛山、大连、成都、北京、上海浦东7家控股子公司总计增资7.78亿元。另一方面，积极调整负债结构，拓宽融资渠道。在负债结构上，一方面，合理增加长期贷款，中期长期贷款余额期末约为9亿元，比上年末增加6.4元，比04年中期减少约1.5亿元达到10.49亿元。期末长期借款占总借款比重从03年末的35％提高到72％。同时公司积极开拓非银行金融机构的融资渠道。例如：万科和新华信托先后就万科东海岸和十七英里项目两度开展信托合作；深国投12月向万科东海岸公司发放用于开发深圳云顶项目的1.5元信托资金集合计划贷款。04年末公司非银行借款占总借款的比重从03年末的35％提高61％。此外，公司适度让与股权，和外资机构合作开发项目，也缓解了资金压力。如下属子公司成都万科出让其持有万科置业95％股权中的40％给新加坡政府全资子公司（GICRE），合作开发成都万科新城项目。
3. 土地储备继续高速增加
04全年公司新增14个项目，项目占地面积347.7万平米，规划建筑面积为397万平米。公司项目资源总量建筑面积达到844万平米，其中，权益面积为752万平米。在国家以紧缩“银根”和“开发用地投放”为主要手段的调控紧缩中，大多数开发商拿地成本急剧上升，数量减少，而在控制信贷和加息的政策调控下，资金压力也趋紧张。公司在此种背景下依然增加397万平米土地储备，合计地价44.7亿元，当年已经支付47.2％，即21.1亿元。同时05年3月公司收购中桥基建控制的上海南都和苏州南都70％、49％股权，又在上海、江苏区域新增项目资源219万平米，当前的土地总储备已超过1100万平米。
4. 05年业绩将继续保持快速增长
05年公司计划开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平米和230.3万平米，比上年实际开工面积和竣工面积分别增加14.1％和46.1％。此外，从上海中桥基建收购的上海南都、江苏南都计划开工面积和竣工面积分别为55.8万平米和30.5万平米。由于公司开发产品主要是中档住宅，所以即使上海区域销售价格出现回调，开工面积和竣工面积最大的上海区域销售价格受到的冲击要小于行业平均水平。再加上项目地域分布相对分散。因此，总体看，公司主营业务和业绩在05年依然可以保持快速健康发展。
三、 万科的文化分析
万科的价值观是：对人永远尊重、追求公平回报和牢记社会责任（即尊重员工、尊重客户和尊重社会）。万科坚信，市场的奥秘就是双赢，而只有尊重才能带来和谐，只有和谐才能创造双赢。万科认为，市场最终是公平的，任何暴利都不可能持久，只有持续提供令客户满意的产品和服务，才能赢得市场的信赖；只有不断为客户创造价值，才能在竞争中立于不败之地。
基于这样的价值观，万科通过20 年的实践，在经营理念上也做出了明确的选择，即：简单、透明、规范与均好。万科拟在“专业化”的基础上走向“精细化”，以“有质量增长”作为未来十年的战略目标，从而提出三大策略：第一是客户细分策略，第二是城市圈聚焦策略，第三是产品创新策略。
作个形象的比喻，万科像是一个做事小心谨慎、决策左思右想的中年男子（万科开发系统员工平均年龄31岁），它得考虑一家老小的生计和自己的发展，岁月已经磨掉了他大学毕业时的激情。它步伐不是很快，但较沉稳，它重视流程管理，讲求专业化。它有丰富的行业经验，给人以一种它中青年知识分子的感觉。
四、 万科的利润分析
04年净利润增幅超过主营业务增幅40个多个百分点的主要原因是公司盈利能力进一步提高。房地产销售毛利率从2001年以来一直走在上升通道中，04年达到了25.75％，参见下图4。销售净利率也从01－03年之间在8.4％左右徘徊的水平提高到11.45％。同样，净资产收益率也是从11.5％左右波动的水平提高到14.16％。
图2 盈利能力进一步提高
万科的利润率较高，一方面与其售价较高（5590元/平米）有关，另一方面与其成本控制较好有关。万科在工程采购、项目管理上有一套完善的程序，尽可能找出潜在的合理的供应商，同时避免管理上的漏洞，减少企业内部的腐败行为。如果从深层次来看，战略布局对利润率的影响很大，选择市场繁荣、行业利润率高的区域进行布局，有利于提高利润率。今年我们的项目开始大量入住，借鉴万科的经验，我们应该加强项目管理，而不能重销售轻管理，把许多问题往后推，直到入住时集中暴露。
五、 万科布局分析
目前，中国城市经济圈正在形成，这些城市圈构成了中国经济发展的增长极。长江三角洲，珠江三角洲，环渤海区域，这三大城市圈的国土面积只占全国的4.1％，但GDP却占到了40％，居民储蓄余额占全国的四分之一，人均消费支出是全国平均的两倍。万科在未来十年，将把业务聚焦在城市经济圈，特别是长江三角洲，珠江三角洲，环渤海区域三大城市圈。万科通过集中资源，在这些地区实现集约型的扩张，在这三大区域成为市场领导者。
表3 万科的区域布局
从中我们可以看出：珠三角取代长三角成为万科最大利润来源地。
万科业务核心是珠三角和长三角，02年长三角取代珠三角成为公司最大主营业务来源地，03年接着取代珠三角成为公司最大净利润来源地。具体参见下图3和图4。04年随着深圳三大项目和广州项目进入回报期，珠三角恢复最大主营业务和净利润来源地的地位。珠三角主营业务占集团比重从03年的26％提高27.01％，净利润则从36.86％提高到39.82％。从主营收入城市分布来看，深圳和上海占集团比重都从25％以上降到不足19％，深圳为18.69％，上海为16％；而北京上升最快，为14.28％，增加了6.4个百分点，详见下图3。
图3 珠三角取代长三角成为最大主营收入来源地
从净利润城市分布来看，深圳和上海占集团比重分别从上年的36.86％和38.12％下降到29.96％和27.75％。尽管北京主营业务贡献度提高，但净利润贡献度却反而下降。武汉净利润贡献度上升最快，从3.77％增加到6.1％。具体参见下图4。由于以上海为中心的长三角区域住房销售价格回调风险较大，而珠三角的深圳和广州销售价格涨幅较小，价格下降风险小，所以珠三角净利润贡献度排第一，并且领先长三角2个多百分点，对于公司消化宏观调控影响、保持业绩快速平稳增长非常有利。
图4 珠三角恢复最大净利润来源地地位
表5 05年项目开发区域和面积（单位：万平米）
通过以上分析，我们认为从多方面而言万科都无愧于中国房地产业的一流企业，其许多经验是颇值得我们借鉴的，在立足于自身发展的同时积极吸收业内优秀企业的宝贵经验是我们继续巩固竞争优势的必由之路，这值得我们在今后的发展中深刻的思考与体会。 顺驰对万科的描述还是相当有意思. 好 向顺驰和万科学习！！ 从万科的布局来看,一家完善的公司比较善于集中自己的资源,发挥最大的投入产出比,实现公司资源最优化配置;对小型公司而言,公司资源更是有限,更是不敢马虎,思考怎么样集中优势资源实行优化的点布局是需要好好考虑的. 刚看到
页:
[1]