鄙人参与操作过类似的 专业市场 讲讲一些想法 希望 对楼主有所启发
首页说说 新项目（专业市场）的 前期运营周期
一个新型项目的 前期运营期 一般需要 1-3年 的时间
项目的品牌建设 客户消费习惯的改变 市场环境的调整 业态及铺位的适应性调整
管理人员的适应周期 经营人员的适应周期 等等 都需要时间
该阶段也是项目运营的最重要阶段 或者说是 最困难阶段
常规意义而言 现阶段出现部分客户的流失 就想通过业态调整了寻求市场突破
其实也是具备很大风险的 等于重新做工作 而且潜在的风险与现在基本是相等的
当然要根据市场情况而定
其二说说 项目的业态 和 业态存活的条件
鄙人曾参与过 一个鞋城项目的前期研究 对此晓有心得
商业业态属性中 服装服饰 是最强的业态形式
客户的消费时间和消费动机都优于其他业态
鞋帽箱包 就属于 服饰类 但鞋帽箱包专业项目一般要依附于 服装类市场 两者是相辅相成的结合体
（专业鞋城 按区位 分为两类：一类是中心商业区的鞋城 以散销为主 集合众多中高档品牌 统一形象包装 由于区位因素 随机性消费为主导 二类是次中心商业区的鞋城 批发零售结合 集中高中低各档次 专业市场的形象 由于地区因素 目的性消费为主导）
在此分析一下 第二类（类似项目情况）
此类型鞋城 一般要依托服装服饰批发零售市场 鞋帽业态 毕竟属于一个附属性业态
很难形成独立的市场 即便是能够形成规模形成品牌 它也是与服装不分家 大家可以关注
根据楼主提供 项目周边并不具备太多的服装服饰类的商业 所以项目前期运营就会出现一定的阻力 当然不是说 没有服装服饰 就做不好 只是难度增加 需要重新培养客户的消费习惯
其三说说 坚持还是转型
坚持或者转型 其实 还是以市场为基础
如果项目周边具备 建立鞋城的条件 那就坚持做 好好做 过了前期的运营坎 后面就好说了
如果项目周边不具备 建立鞋城的条件 那就抓紧转型 寻找一个符合的业态 但切记 业态转型 一定能经过充分的市场研究 否则将面临同样的窘境 而且再次业态调整将遇到更加困难的问题
其四说说：如果操作的思路
由于不清楚项目情况 完全是常规思路 品牌建立和客户关系维护
1、主力店的吸引 和 稳定
市场一定要有核心店面 利用政策 吸引 稳定主力店 割肉一定要狠
市场火爆了 什么都好说
2、品牌推广 活动营销
采取一切 可以 火爆项目 的运营手段 形式不受限制 什么都可以 只要来人就好
先引商家 后引商家
先说这么多吧 有点天马星空 还望见谅
[[i] 本帖最后由 风之骄子 于 2008-4-5 10:11 编辑 [/i]] 兆地商务金座,呵呵！感觉好久以前的事咯！先见笑，有点跑题。偶说滴是鞋城上面的“商住”办公楼（层高4.8M）。
鞋城开盘销售的很好曾创当时的商铺销售记录，当时有蛮多的自用客，现在怎么会出现这种情况，难道真是受上海商贸城的影响？
之前的招商目标客户锁定很明确滴，龙头名牌鞋业入驻带动产业链进场，加之引导斜土路鞋城拆迁户入驻，可满足鞋城开业经营的开户数要求。同时由于有金座又可解决客商的“商住”需求。可能是离开太久的原因不了解现况，所以看见鞋城现在这样的情况，自觉有点可惜。
个人观点既然早就定位为鞋城那就还是做成专业的市场，做其他的无优势，手机、家纺等都和鞋城不匹配。加之有永乐在原则上不会有人到鞋城来买手机；有轻纺市场在也应该不太会有人来鞋城买家纺。现在新郁路公交总站即将有公交线路入驻和大卖场的开张，这对鞋城来讲是个利好消息，可以带来终端消费客户，鞋城人气会旺起来滴，这样商家就会留的住，招商工作也会顺利点。
加油，希望鞋城还是鞋城！！！
愚人愚见，尽请笑批。 来侃侃,看了楼上众多朋友的分析,有些理解
对上海不熟,这里以常规思维法则做些分析
变通变通企业只有求变中发展,项目走到如今产业众多的竞争情况,不得不对过去做一个总结,今天即使转变了,明天同样要面临着类似的问题.
我这里我给楼主一个提示
1、经济在发展,人们的生活水平,消费意思也在一天天,适合某一时代的行为并不意味着在今天仍然行的通,有一些产物是会随着时间的推移市场观念的改变而改变.2年前卖的手机今天再卖市场有多大,20年前穿的衣服可以打补丁,今天呢,20年前人们用的是面霜今天呢,虽然前面的朋友讲过辐射的人族文化及收入指数不高,但是蛋糕每天都在变小这是不争的事实,从前民工或者一些中低收入人群买衣服不讲品牌,但是今天不一样了,民工和一些中低收入群也会进商场,买不起新货可以买打折产品,人们消费观念每天都在改变.以前可能在衣服市场买件衣服，然后再到鞋城去买双鞋，今天这种行为的人还有多少，这个你可以去调查一下。
2、建方楼主另辟溪径
鞋城——定位批发有可能行，定位零售，不是我打击你兄弟，难是真的难，何况你是一个没有特点的零售，任何产品都需要一种文化，打个比方，提到女包就会想到LV，他的个性为最贵，提到立领男装你就会想到柒牌，我的意思就是说，做产品需要个性化定位。市场也是一样，你的个性化定位是什么。
再谈谈:批发给人的感觉便宜，并且批发会促使辐射面积也会变大，零售是最没特色可言的销售只存在着品牌与个性，想做特色你就要做个详细市场划分特色经营概念化经营浮出水面，就算你的鞋城定位是准的，没有个性概念化也活了几年，并且给我的感觉鞋城定位不准，我想应该有很多高人谈过这个项目了。专业性主强，并且现在的商业都是整合化服务式销售的，在服装店里买了衣服可能就地自行搭配了，人性化没有做好如何谈需求。还是那句话，市场院消费习惯在改变，必须调查清楚，还有多少人愿意买一双鞋跑到鞋城。上海地域那么大，你的区域有多少人，都什么样的人，真正辐射的半径有多大，合理的商业面积应该有多大，现在人的时间观念都强了，时代变了，路费车费人工费都要算的，凭什么到这里来买，你要算一笔帐。与市场背弃而驰必将失败
只是我的个人观点。
可以用美容的思维理论对项目进行逐步整改，不要求一步到处，便要求每次手术都正确的，一定要把市场缺透. 两个路子
1.全面升级
产品升级
运营商升级
形象升级
外表跟新
2.改变市场定位
重新包装
重新招商
重新面世 其实鞋城体量这么大的确是不好做，去年就有听说很多做鞋厂的现在都准备转行了。
个人觉得是项目最初的一个定位错误。
现在如果说改变的不彻底客户会很没有安全感。
先找重点再细化
前面的策友已经进行了多方面的探讨，这里不想说得太复杂了，以下用最简单的方式来说一下本人认为最关键的几点。一、 项目的定位没有问题。理由：1、周边没有明显竞争业态，在有效辐射区域内完全可以形成业态的差异化，这是商业定位的关键，本项目具备。2、专业化路线也保证了区域内有买鞋需求的消费者的“聚焦”效应。
二、 项目的体量有问题。理由：1、一种业态或者说任何一个商业体，能不能火起来，至少能不能活起来，关键在于有效区域内的消费群体能不能“养”得起，专业是专业，但也有个大小之分，说得极端点，如果这只是个专卖门店，在这个区域内仅此一家，早就赚得盆满钵盈的了。2、作为零售商场，经营着在上海所有区域都有的业态，不可能指望所谓的辐射范围能有多大，所以既然是服务于区域，就要视区域的支撑度来定体量才行。
三、 支持楼主A区专业定位。理由：如果把B区的散户全部集中于A区，至少有二点好处：1、可以在“场面”上造成满铺经营的气势。2、商户的集中自然也可以形成顾客的集中，在人气上会自然升级。
四、 B区的定位需要由零开始。清出场子，就当是新项目启动，前期市调，业态分析，差异化确定，适合度筛选，最后决定招商方向，至于具体定位什么，还是熟悉环境的人才能分析，或者需要详细的市调报告，重点在于周边的现存业态，经营状况，区域消化能力，是否有失败案例可供分析失败原因等是相当重要的，总之再不可掉以轻心而重蹈覆辙。
五、 至于经营管理能力、招商能力等等问题，那是贵公司内部诊断，不多说。 看了网站。
如果改变经营业种还是不成功的话，恐怕要给客户告你违约的口实。
如果坚持做专业市场，只能走批带零的路。
但是要是想得到立竿见影的效果，也不现实。
几个建议供楼主参考
1、规划出对外交易区域
寻求鞋类外单加工企业或者接外单的相关企业，将其引进，可以在选择出一片区域做上海出口鞋业的交易、展示中心性质的集中地。当然开发商要给优惠政策，如租金减免、租期的长短、将来是否有机会有优先购买权什么的承诺。
上海做鞋和箱包的小外贸公司多如牛毛，这些公司大都分散在室内各个写字楼内，不象在斜土路那样的市场集中，把他们做为招商对象吸引外商在项目内交易，也算做一个特色吧，并且在操作上也可行，政府也应该支持。
如果能将实现这个方案，将会出现滚雪球效应，国内的厂家会迅速尾随。
2、广大行业的招商面，突出专业性强的特点
招商目标应该扩大到鞋类箱包行业有关的设计室、制作材料、相关生产机械（写字楼招商），一言以蔽之，凡是和鞋类箱包沾边的企业全是找商对象。进不了商铺的可以进楼上写字间。
这样就把项目帖上专业的标签。
3、针对大型企业的办事处可采用上下结合的方法，类似前店后居的方式。上面写字间内作为办公用，楼下的商铺做为商品展示。便于树立企业形象.
4、在经营分类上可以侧重一项做为突破口。
个人觉得童鞋可以做为突破口。上海的童鞋生产本身就是强项，不光出口量大，国内市场的占有量也很高，但是在相关的些类批发市场中的地位却不高，容易被忽视。集中精力在一个区域一个业种上做工作，分阶段分楼层分业种的开业是比较稳健的市场经管的方法。在专业市场的竞争中，规模是取胜的关键之一。
5、转变观念
专业市场和市场是两个不同的概念，做专业市场的大忌是用零售的概念去运做，项目本身以鞋类箱包零售为主，即使百分之百的招商率，也只是一个市场而不是专业市场。专业市场意包含不只是规模，还有工艺、信息、集散、集中的功能。要想做好专业市场就要深入到这个行当中去，尽可能的了解到相关的一切信息。比如鞋类，在鞋类市场销售拖鞋商户都是很有实力的，可是商铺的租金往往是最低的。
楼主的项目应该是已经卖碎了，操作难度很大，涉及到营业的经营成本、与业主和商家的矛盾等相关问题。如果只是想挺过三年返租期的话就没什么可操作的价值了。
坚持专业方向不变
以前一直做住宅项目的我.今年接了一个商业项目,所以最近比较关注商业这块,但从我自己的角度来说.我自己接的项目也比较偏,在上海海湾商业.个人从自己的角度来说,建议你商业从你自己提出来的两个方面来做:1.招商定位:建议你去一些专业市场看看.前面有人提到了.义乌等地,其实你的定位不会做成南京路淮海路这样,上海现在襄阳路市场了.但七浦路再跟进,因为有市场,所以你要做的是就做,厂家直销,最低成本鞋类消费市场.其实在上海这类市场很多,但不规范,需要人去聚集他们(如:虬江路,你也可以去看看)
2.营销策划:你广告我看到过.做的满厉害的.但在我看来,方向性的错误.你的广告不是打给商户看,要打给客户看.告诉他们这里买鞋有什么特点.这里买鞋和其他地方又什么不同.我最近看了义乌的商贸城,我觉得他们做的很了不起,这个市场做活,规划和政府牵头作用很大的.你们这里政府其实已经定位.全上海鞋城就你们这里做还是有优势的.
所以把握好方向,我觉得还是可以的,呵呵.不过你速度要快.你慢的快.我海湾这里定位还没完全确认.因为这里旅游客户比较.如果我确定我这里也要做一级市场,说不定你又多了一个对少..呵呵~0~ 当初销售的火暴带来如今商业的困境,其原因就是回报率的不平衡,如果公司采取放水养鱼的方式贴补投资客的回报,那么鞋城还会有回暖的时候,如不还是以高租金的方式硬推的话,靠经营户慢慢养市场,恐怕损失的更多对开发商来说.
谢谢!
如题,大家的意见对我的启发非常的大,现在我的脑子里已经有了一个大体的框架.剩下的也许就是细节方面的东西了.特别七上八下老兄的一番见解,实在是为我打开了一扇窗,规划出对外交易区域也许真的是大有可为的一件事情,如果哪位兄弟还有关于这方面的好想法或者其他好的办法,希望大家多多赐教.非常感谢!
:loveliness: :loveliness: :loveliness:
随便说一下！
顺便说一句
你们定位为国际性的大鞋城，不妨看看中古有多少大鞋城死的很悲壮，说说广东惠东的国际女鞋基地，开业一次死一次，每年的推广费用在1500到2000之间，这样促销，那样活动。而且他们是产销结合的地区，运输成本还不大，相对交通也不堵塞，为什么会死呢！最后他们明白了。关键是没有混合业态，试试做做服装，童装，小家电五金，等等。让其他人来了有选择，带动人流。最批发市场的初衷，是针对小商家的，是有目的性质的专业市场。当小商家不能支撑局面，那就换换其他套楼，做做混合，品种多的专业市场，让人感觉就是你的市场什么都有，买家来了不会空手而回。只有把商家招近来，留得住，赶不走。这才是硬到道理
回 七上八下
对鞋城而言，对外交易区域也好，称外贸馆也好，其实主要问题还是内耗问题。这个解决不好永远不要指望翻身。 每次从高架那边路过，都能看到中国鞋城这几个大字，挺显眼的，可惜光鲜的外表与惨淡的经营形成了鲜明对比，感觉有点遗憾，去过两次，不是很了解，瞎说两句。个人感觉问题出在前期定位不明晰与后期运营价值链断裂。一、问题分析
我猜测了一下不起来的原因，JB3218416兄弟看哪说的不正确，请指教。
1、后期经营与前期定位产生偏差
大家都知道，5万方体量对于商业综合体不算什么，上海随处都有，但做鞋类单品专业市场这个体量相对任何一个城市来说规模都是挺大的，从零售角度上说单凭一个城市的消费群体估计很难养活一个这样的巨无霸，本身交通成本就很高，还有时间成本划不来的。就如现在的国际鞋城，批发不像批发零售不像零售，高端中端地端在一起，没有鲜明的市场定位，也就丧失了新客户信心，既不能吸引周边城市批发商贩，亦不能吸引零售客户。
2、没有特色、没有利益价值点
Jb3218416兄弟都介绍了，大家都清楚了，一个直观感觉就是没有吸引客户和批发商贩来的价值利益点，一楼有几个品牌的鞋业，内铺都是些底端的杂牌子，高端的也只是国内温州的几个牌子，没什么特色亮点可言，经营商家规模小，首先做面向批发就存在着进货成本较高的问题，这必然影响到批发给下游商贩的价格，没有价格优势批发给谁呢，面向零售就更不用说了价格没有优势，跟小摊没法比，在客户有限的情况下，而且面临“自家兄弟”内部强大的竞争，不死才怪，更不用说相邻的皮革城了，客户都是唯利是图的，既不便宜，种类有不全，当然没有吸引了。
3、内耗问题与专业度问题
上面兄弟已经说得很清楚了，我感觉内耗就像拔河，其中配合不好出现的拉力相互抵消，就使的拉力之和小于每一个人付出力量之和。
中国复杂的人际的潜规则下，内部不团结，没有组织凝聚力，久而久之在形成管理阻力的同时，也使各项管理任务在落实中打了“折扣”。这个无可奈何，快刀斩乱麻。
再说专业度，现在中国真正懂商业的没有几个人，这东西的确是致命的，这就成了“*”指挥“*”。现在的商业地产与真正的商业地产无法比，后期的运营才是真正考验，在很多时候就存在着商业定位于后期运营脱节，因为没有考虑到消费者重要的一环。
商业地产的成功不单单是指房产销售和租赁的成功、商业经营的现金成功并购的成功资本运营的成功。因次领导者的超前意识，还有一个分工明确有协调配合的复合型团队，是一个商业地产项目成功缺一不可的组合。所是地产、商业和金融的分工协作和紧密结合，任何一个单独和阶段性的成功都不是商业地产运营商和投资商的最终目标。
二、解决办法：
重新明确定位：长三角鞋业专业批发集散地（夸大一点，批发不比零售）
特色：货物齐全 一站采购 批发零售 区域价格最低 （特色 价值点）
推广部分：
主打广告语：鞋的海洋 “足”下的天堂
满“足”您的欢乐 做“足”我的功夫
1、 保证品牌的辐射力与辐射范围，保证有人购物有人批发，解决商户的生存问题；
2、 创出自己的特色，商家与消费者都是唯“利”是图的；比如可以分类为皮鞋、运动鞋、童鞋……中档的、低档的……不同厂家的，也可以向上下游行业适当扩展，但一定保障以“鞋”为主的特色；
3、 推广上高举高打，把握全局，以战略眼光整合考虑招商、推广、运营，联合全国鞋类厂商建立联盟，举办“鞋专业市场高端论坛”，创建《鞋的财富故事》类会刊，意向客户考察作的比较成功的鞋类专业市场等；大城市推广不能像小县城一样，应多利用媒体扩音器的作用。
招商问题
1）、组建专业招商队伍，到温州、晋江等地直接与鞋业公司联系推荐经销商等；
2）、上海斜土路市场好像已经没有了，可以将原来的客户拉过来；
3）、利用政府关系，送个牌子，比如上海鞋类指定批发集散中心，不过很有难度；
运营问题：
这个问题至观重要，一切工作都是围绕这个运营，专业的商业运营公司不但负责日常的经营管理，还要协助商户进出货渠道畅通，给出专业经营之道意见，保障商户利益，从而实现整个商业项目的盈利，保障各方利益。瞎侃几句，见笑。 耐心 养！:lol
回复 35# 的帖子
需要:time:鞋城穿几码的鞋合适！
鞋城穿几码的鞋合适！
简单的了解了一下楼主项目的情况，本人仅以已见，说二句！一、不要给项目穿“小鞋”
项目定位应当再大一点，至少涉及东北三省，至少本项目应当作为厂商的周边城市以至北方前沿市场，尽可能的扩大项目的辐射半径，不要把项目固定于上海，专业性商业项目穿小鞋，很难做的。
二、弥隙市场可作推动力
现在的市场划分的很细，本项目不知考虑没有大码鞋、童鞋等，这些市场的影响较大，而且竞争较小，市场推广较为好做。
三、主力店、次主力店
相信项目的主力店与次主力店的配比已完成，建议重新调整一下，以适应新的市场定位，主力店建议在1000平方米以上。
四、关联性产品的选择
建议与鞋相关性的产品先期进入，如袜子、鞋垫等，周边城市的轻纺原料市场这么多，操作起来难度不大，而且价格也有优势，通过其带动人气。
五、市场推广
建议用姚明做一下，具体做一下大码鞋或是运动系列。 大家专业意见啊..呵呵..学习了
不参与PK 随便放两炮
说来惭愧，虽然身在上海近30年了，也一直有听说这么个地方，但还一次都没去过，感觉为了买双鞋，跑那么远，还要忍受那种乱乱的感觉，不知道正卡还是大卡的，总是不太舒服，与其这样，不如去七浦路买假货，去OUTLETS买真货，总比以为正货结果买了假货的好！而且鞋子不像衣服，一次买个大包小包一大堆，男人的鞋子，一年也就那几双，不用跑那么远为了便宜没多少钱，而且现在的打折、促销实在太多了。
LZ可以分析下，我相信这也是原因之一吧！