第五期操盘手PK话题:日渐萧条的国际鞋城，坚持专业还是转向？
一个项目，上海国际鞋城。估计有些朋友可能听到过，位于上海曹安公路1777号，曹安路新郁路交叉口。
总建筑面积100000M2，商业面积50000M2，2200个铺位。
详细资料可到[url]www.02159181818.com[/url]看一看。
现在市场的运作比较困难，出现了老商户留不住，新商户招不进的困难。日渐萧条！
原先的定位是专业的鞋类、箱包类批发市场。但由于困难，先也开始尝试其他业态，如服装，手机，家纺等，不过均分部在B区1-3楼
A区1-3楼坚持专业。此想法是否可行？
如有市场经营管理方面的高手，对此方面有见解，有想法的，还请不吝赐教！
[[i] 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-4-4 20:51 编辑 [/i]]
非商业高手，乱拍几砖，呵呵
[b]标题已经声明，此贴只起到抛砖引玉的作用[/b]个人意见：
劝楼主坚持走专业市场的路线
[b]1.在上海不乏大体量MALL，综合商业体，百货等等[/b]
不走专业路线，我们以什么优势去拼易初莲花，家乐福，太平洋。。。
[b]2.如果招入手机，服装，家纺等等，即使短期内能招进[/b]
对项目除了能起到暂时的铺位已满，其他有什么好处，只会让品牌鞋业更不屑入驻
购房客户更看不到前景；说句不好听的，请神容易，送神难啊。。。一旦鞋业成规模了，我们再去劝退吗？
[b]简单看了楼主网站上的一些内容[/b]
周边商业氛围浓厚，也分析了发展趋势的优劣势
个人觉得还是从推广、招商品牌整合、后期服务做文章比较现实
[b]1.推广[/b]
建议重新制定推广策略，重新建立媒体组合分配
很多商业项目，不管最终成功与否，只要客源层把握精确，招商对象与优惠策略合理
一般出现的问题都在后期交付经营管理上，不太会连个商户都招不进来，所以请楼主思考我们的推广方向
楼主资料显示很清楚，不管是销售还是招商要注重辐射！才能使我们的销售与招商选择余地更大
个人觉得这也是媒体组合重点的一个方向。。。
[b]2.招商品牌组合[/b]
这个是招商中一贯的重点，主力店的巨大作用，但前提是你必须有足够的品牌支撑，有足够与好的铺位
供主力店选择和他的附属店的选择，就如住宅的销控一样，我们要做到心里有数！
也可考虑长久引进专业商业运营公司，一为后期的经营管理，二为他旗下的众多品牌资源
不失为现状中的一个捷径！
[b]3.后期服务[/b]
其实这个概念是比较容易被忽略掉的一个东东，但在市场的正规化趋势下
它往往会出奇制胜，比如以前做过的一个建材市场，也遇到楼主这种情况
打广告，做班车，各种活动，都只能治标不治本；最终的解决方案不是降价，不是多么好的创意
而是商户与客户的后期服务，如：开发商为商户做物流担保，客户购家具等等全部免费送货。。。。
楼主可以参考，根据本项目的具体情况，考虑下后期服务的切入点！
其他细节等高手来论剑吧，抛砖引玉了，呵呵:handshake :handshake
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-15 01:03 编辑 [/i]]
我建议转向
曹安路虽然直通省道，但也是江苏入沪的卡车必经之地。这个路叫堵啊！！！像这样的市场性质的鞋城，不可能定位高端的。而中低端的鞋，一双贵则七八百元，便宜的只要几十元。为了省那么点小钱，从大老远往返几小时到那里购买，实在不太现实。再说鞋又是比较普通的商品，每一家百货店都有销售，百货公司也经常有各类促销活动，以鞋作为热点来吸引人气，个人认为特色不足以吸引人气。
上海市区的商业太发达了。个人认为那个地理位置的商场，要么和市区相比，差价大的商品，要么体积大，不适合在市区销售的商品会比较合适。
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-14 23:55 编辑 [/i]]
我来说两句
这个项目我比较清楚，对其周边比较了解,帮它对面一块地(汽配城对面)做过定位！这个项目目前可以用四面楚歌来形容，正对面的轻纺市场带动了本地区的大部分零售客户，此轻纺市场在上海的地位不可小窥，以上海的打工群体为主要消费源，鞋城右手边是皮革博览中心，说白了就是他的竞争对手，但是皮革中心经营产品相对鞋城来说要全箱包、鞋、皮革等都做，这样在竞争上有一个优势，当然实际情况也和鞋城一样，经营状态不行。鞋城右后侧是大型超市入驻的SHOPPINGMALL 模式，其超市一层也有200多个铺位，今年这个项目就会相成，这样这个项目又会把本地上海消费群吸走，就是来这里消费的为本上海人为主。鞋城左侧是个服饰、文化批发市场。
这是它目前大体上的一个粗框，我为鞋城对面项目做定位时就考虑了这些问题，所以投资商迟迟不敢吃进，对销售来说，那是个金窝，天价都能卖的出去，但考虑到后期经营来说，那却是个旋涡，弄不好就会被套进去，其实问题很简单这里的消费力就是以零售为主，消费力就是上海周边城市打工者支撑，你让他到鞋城买一双名牌鞋，可能吗？你让上海本地人来买名牌鞋他们放心货的质量吗。
这里鞋有真有假，但是为什么真的卖不出去，假的打工者不来卖呢？有两点，[b]一、[/b]项目名称叫的太大，设计外观装修吓住了部分消费者，打工的口袋本身钱不多，万一进去被斩一刀怎么办？[b]二、[/b]这里的租金太高，因为当时房价太高了、那相应回报率也会提高，最终租金压力一定会转嫁到消费者头上，所以那里的鞋不见得怎么便宜，还不如去隔壁的皮革博览中心去买呢，因为那里还带批发，试想这样的压力下他能做的出来吗。
要我给这里支招，呵呵！支招谈不上，超作这个项目的都是知名企业。
就拿我给他对面那块地的定位讲一下吧，目前从大方向来说这里是服饰为主的天下，要想商业做成功，我个人认为还是服饰为主，但是有轻纺市场在那里雄踞，做普通服装生意，价位在50左右是不可能的，那我们就要想怎么来带动价格在200左右的客流，即年轻人、本地人、学生、企业小白领这些群体，那我给他们定位的就是做服饰品牌专卖店，走服装品牌路线，完全把自己从轻纺市场区分出来，走专业路线。或许这样可行。[b]另外一个思路[/b]就是走IT路线，从目前来说上海的电脑市场在徐家汇地区，他带动了市中心本地客户，那这里可以借助吸引外围消费者的方式，盘活这里，在这一区域目前没有这样的市场，是可行的，这里的客户大部分来至郊区和周边昆山、太仓等，这样从这里就阻断了从国道过来大部分客源，想想IT产品哪不好买，有必要跑徐家汇吗？不过据说IT当地政府可能不批，因为有新项目定位就是这个，所以，当初我拿的IT定位报告批这个项目时，开发商也没拿的下。
以上，只是谈谈看法，没什么实际思路，不好意思，毕竟路还很长，到是这个项目也有部分原因出来他的商业管理上，我上次去摸底，完全看不出他们的商业能力，看来团队力量和管理也很重要啊！
见笑
由于不在上海 项目实际情况也不是非常清楚 不过就以自己目前的这些个资料来分析下1、一般来说鞋子这个产品的特点就是低总价，占用空间小，除非是大型批发市场的规模化、群体运做，单在这个区域做零售销售、依托周遍流动客户，想走零售路线基本是不可能，那只有做批发的路线。那就首先把客人的定位找出，如果坚持做这一方位产品，就要出去寻找些大的客商，而不是单单从附近做招商，应该将目标放远，联系下国内各鞋商，尤其在温州、海宁皮革城、余姚皮革城、洲泉、义乌、粤东鞋材城、华北鞋城这些专业市场集散地寻找客源，毕竟一个区域内的市场是有限的。
2、这样一个鞋城，需要这么大的面积吗？所以可能做多元经营，但最好都是依托鞋城为基础，形成一个鞋类商品展示、批发、零售、网上交易、仓储、物流、住宿、休闲、餐饮等多功能于一体的综合市场。同时也将风险做小、配套最全。鞋城不应该只把经营放卖鞋子上，其实还有很多附属的产品、增值产品，比如做鞋底、底材、鞋面、鞋楦、鞋跟、鞋带、鞋线等，也可以做制鞋机械及工具、皮革、五金饰扣、化工、包装材料、辅助材料、鞋业资讯服务、制鞋管理、技术人才中介服务、产品开发服务，以及一些个性化、特色化的服务。这些附属产业的客商就远比一个鞋子的选择要大。当然了、皮革、箱具、服装这些都是类似产品也是可以一起经营，首先要告诉自己我们做的是精而全，而不是多而杂。 夏兄说的有道理,不过他隔壁的项目目前就是这么定位的,是他现在项目最大的对手,而且目前刚刚开业一期,二期开没开业,但规模和规划都胜于鞋城
谢谢各位的高见！
如题，各位的建议给了小弟很多启发，我现在做的就是国际鞋城的市场经营管理。刚刚接触下来，现在这里的定位是比较模糊的，对面上海国际商城的业态也是和我们相当的相似，甚至说他们商城中的好些商户都是从我们鞋城挖墙角过去的，现在他们给我们的压力很大，整个鞋城可以说是内忧外患，相当的危险了，在经营项目的选择方面，，我现在大概比较倾向于在国际鞋城的A区，坚持做鞋类、箱包类产品的批发零售。而鞋城的B区，可以考虑做一些其他业态，来暂时的缓解下招商的压力，看是否可以由其他业态来带动鞋类的经营状况。不过最后的定位还没有确定下来，现在招商进行的比较困难，各位高手还请指点下小弟，站在一个商场的经营管理的角度，如何去做它的招商定位，营销策划方面的工作，希望可以多一点经营管理方面的细节方面的东西，谢谢大家了！ 顺便提一下，鞋城右手边的大润发超市，也是本公司（兆地集团）的一个项目，预计在5月中旬左右开业，现在对于大润发开业后将出现的情况，整个鞋城还都大多是持比较乐观的态度的，认为会带来比较客观的客流量，对于鞋城（特别是B区，B区与大润发直线距离大概只有20米，基本上是正对着大润发，中间隔一条新郁路）会有一个比较好的促进作用。并且在4月中旬，强生公司的公交车837、江桥一号线两个线路共40部公交车，将在B区正后边（国际鞋城停车场）进驻，还有大润发超市的将近30部免费班车也将进驻。
现在曹安公路的拓宽工程应该也会在今年下半年完成，在我们国际鞋城的A区左手边，苏宁电器曹安店（原金半岛饭店改造）会在6月初开业。
附件是鞋城及周边情况大概的一个示意图，供各位参考，本项目共4层，地下一层+楼上3层，地下一层现在暂时是关闭状态，一楼步行街现在进驻的有好德便利店和老鸭粉丝汤两家，现在主要是招一些休闲类小商品，饰品等，2楼的步行街位置是我们国际鞋城现在最大的一家商户，奥康集团的旗舰店，共计有1500平方，比较有规模。其旗下4个品牌，奥康、康龙、美丽佳人、红火鸟分4个区域布局。
3楼中庭位置现在是空闲的。
3A定位是做一个比较精品化的箱包专区，先已有部分比较知名的国际、国内品牌进驻。3B暂时是关闭状态。
2A和1A主要经营皮鞋，但零碎有几家箱包店，这两个区域由于遗留下来的问题，所以是品牌和杂牌混杂的，也造成一些麻烦，我现在的考虑是把他们调整、分类，具体的调整方案还没有最终确定。
2B基本是关闭的，1B现在有零星的商户还在营业。按照目前的想法是，转移、填充到1A、2A。1B和2B、3B做其他业态，各位高手看是否可行？
结合以上的一些信息，以及我们目前的一些资料，希望各位高手可以给小弟经营管理方面，招商方面一些建议。小弟多谢了！
[[i] 本帖最后由 jb3218416 于 2008-3-16 16:40 编辑 [/i]] 我个人感觉你们B区的位置不不是很好，如果做零售经营性质的话毕竟不临曹安公路，考虑美食城不知道这样的定位会不会行的通。
估计行不通
首先，美食城首先面临的就是排水、排烟的问题，毕竟本案当初的开发方向不在这个方面。消防那一关过的了过不了就是一个问题，再次，曹安商圈政府规划的一个问题，政府部门的批文是很难拿的到手的。所以，这个定位应该是行不通的。这里只能做的就是一个出租式的市场，而且经营内容，应该尽量向本案名称“上海国际鞋城”来靠拢的！[[i] 本帖最后由 jb3218416 于 2008-3-16 17:02 编辑 [/i]]
本人也非商业人士。。。。个人竟见
个人意见：坚持走专业市场的路线
本人对上海也不是很熟
地理位置：曹安商贸圈位于上海市区西北部，地理位置十分优越。境内路网密布，有中国大陆第一条高速公路－－沪嘉高速公路，以及沪宁高速公路、312国道、204国道、沪宁铁路、沪杭铁路，形成了“三纵三横”为主干道、多条道路与外省市相通的枢纽型、辐射型的公路网络。距内环线约4公里、距中环线约1.5公里、距离上海虹桥机场约4公里，距上海浦东国际机场50公里，距吴淞集装箱码头20公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。拟建中的京沪高速铁路、轨道交通13号线（上海市中心至安亭上海国际汽车城）等都将经过这里。
区域优势：曹安商圈是上海商业“十一五”期间重点发展新的商业中心之一，位于三区交界处，也是全市住宅最密集的区域之一。根据市政府对嘉定的总体规划，该区域将发展成为现代商贸中心和物流中心。因此，曹安商圈既可接受上海中心城区的直接辐射，又可依托嘉定的物流、仓储等产业支撑，形成完全与传统商业结构不同的运营模式。该区域既是上海市区通往西北郊区和江浙两省的主要途径，同时也是中国华东地区进入上海市区的主要门户。
交通优势：
上海国际鞋城位于交通发达的曹安路商贸圈，交通网络，纵横发达。
1、国际鞋城周边公交线路及地铁规划
143、706、717、740、743、765、860、947、948、950、561、曹江线、北安线、北安区间、旅游六号线等众多交通线路可以直接通向上海体育馆、上海新客站、中山公园、徐家汇等市中心，规划中的14号地铁丰庄站就在国际鞋城的附近，曹安公路全面拓宽，附近将建商贸一条街，将成为上海商业副中心。
2、国际鞋城立体交通网络
曹安商区交通十分便利，沪宁高速、312国道路经国际鞋城，本项目距内环线约4公里、距中环线约1.5公里、距离上海虹桥机场约4公里，形成了通往外省市与市区的立体交通网。
环境配套： 本项目周围有专业批发市场：轻纺市场、江桥批发市场、新奇特汽配市场、建材批发市场等；有大型家电连锁店：国美电器、永乐生活电器、宏图三胞电脑城等；有大型建材家具连锁店：好美家、百安居、红星美凯龙；有大型连锁超市：易初莲花、麦德龙、乐购生活广场、世纪联华以及即将开业的沃尔马；有餐饮休闲项目：金半岛大酒店、同君福大酒店、梅川路欧亚步行街、好乐厚生生活广场、利富广场以及肯德基、麦当劳等，有中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行、上海银行等金融服务。
这上面的情况是我从你的网站上看到了，这个位置真如你们分析的这样的话，我认为楼主要坚持自己的主张，坚持走专业市场的路线，这样才有出路，才能走出自己的品牌，这个路怎么走我现在就一时搞不清楚，对上海不熟，说说我对做专业市场的看法啊
专业市场要做“专”做“特”
为什么叫专业市场，其实本身就需要一定的专业性。拿产品定位说，要根据周边的产业特点，地块的定位也要看市型的业态，如果是生活资料那么离城市近好，建材类的肯定靠近交通主干道好，这些都是最基本的。再细一点说，一个房子又能住又能做商铺，那肯定不合适做生意。商铺和住宅是完全两样的形态。很多人来买我们的市场商铺，挑好位置，我说不行，这是给目标客户的。如果给了你，目标客户没进来，市场搞不起来，这店铺就没有用，别说五六千，就是八九百也不要买。我们做市场不是为了赚卖铺的钱，赚的是长期，要的是专业市场做大的利润。一般纯投资的人，都建议他买配套商铺，日后转经营类型都很容易，也是降低投资风险。到百兴投资的人，我们都会先讲清楚，投资商铺和投资地产不一样，商铺的风险比专业市场小，但是永远是风险越大，利润越高。市场搞好了，商铺利润高得你睡觉也想不到。
一些心里拿不准的投资人，我们劝他稳一点，看我们如果发展的好，再来买二期。但他们不肯，因为市场好了，二期就贵了，所以有这么一批人，专门跟着我们的专业市场买，建到哪里他们买到哪里。另外，在专业市场投资要学习浙江人，他们看中的不是三两年的租金，专业市场真正的利润在房产的升值上。百兴旗下的专业市场都很火爆，但租金都不高，并不是谁出的钱多租给谁，看的是品牌，填补空白的或是提升挡次的，最低价租给他们。但是，租金可以控制，房价控制不了的，三倍四倍的卖商铺，才是最终利润点。从经营市场的角度说，专业市场房租涨是要涨的，但不能过快，经营户今年做到了一千万，我涨一点，明年做到了两千万，租金再涨一点。这样把利润不高的经营户给筛掉，整体提升市场经营情况。只有整个市场火了，商铺才卖的出价钱。房子能卖几十万，但租金不可能这么高，而且再高经营户也不干了，他们一撤出，市场就死了，所以我们对租金上涨幅度是控制的。还是原来讲的，我们做市场看的长期，投资市场的也是看的长期。
万花丛中过,片叶不沾身
关注好几天这个贴子了,一直没抽出时间细想,对于市场分析和定位方面,楼上的几位有些亲自考察过,比我说的更详细,就不细表了,说点自己的想法:1,突破定位
既然目前本项目已经四面楚歌,经营不善,说明前期产品及市场定位严重偏差,这样一个项目,为什么才想起来重新审视???我感觉这是工作责任问题,就目前现状,我建议定位为:
国际品牌中低价位产品集中营,
推广语:低档消费,国际享受
定位支撑:作为服装鞋类消费品,上海比比皆是,国际名牌价格,规格都统一布署,消费群体定位为全市基本不可能,只能从区域内考虑,进而辐射全市,如何作到这一点,需要一个首先要明确的差异化定位,就是价格差异化,,,,,
在定位之前,我在大连走访了几家国际品牌的业主,每个国际品牌在一定时间内都会推出一些新款,在一定时间后又会打折处理陈旧产品,但往往我们去购买的时候,会看到从低到高各种价位的产品,这样消费者不管什么心理价位,基本都能买到,但往往很多消费者,包括打工族,外地来沪工作者受经济条件限制,望牌兴叹,他们不会一一去国际名牌店去看,心理就是想找低价商场来满足自己的需求,这样一来,我们的空间就出来了,把这类打折后的产品集中起来,充实整个鞋城,所有产品均价都不要突破一个价线,可能200元,可能300元,只作中低档的国际名牌,既专业,又符合国际鞋城大定位,又能从周边消费入手辐射全市,
产品支撑:
在上海国际化大都市,国际品质倍受青睐已是不争的事实,款式,品牌,质量,售后都远超于同类产品,在中低档次消费者观念中,并不一定会完全了解哪些款式是旧版,哪些是新版,同样中低档价位的产品竞争,肯定会首选国际品牌,
人气支撑:
不管国际鞋城将来如何,,现在面临的是招商人气,消费人气问题,在访谈了几家品牌店之后得知,他们也想及时处理这些积压商品回笼资金,这就是招商亮点,按此思路,把握机会,全面招商,问题应该不大,招商成功后,举市宣传,合理推广,消费人气自然就有了,
目前国内这类中低档价位大品牌集中地不多见,原由很多,一部分是怕中低档价位影响其高观价位形象,二是中低档产品货源并不充足,因此机会又来了,可以适当发展一批小品牌,中低价位,鱼目混珠,相映得彰,更完美的解决了招商问题,
本人一点自建性想法,国内还没有实例参考,仅供一笑,,,,,,,,,,
机会源于创造..........努力,期待你的成功,
回复 4# 的帖子
这位兄弟是给曹安商城做策划的吧。说实话曹安商城是有不错的人气，相对鞋城而言:lol 。其实对鞋城、商城而言战略上合则两利，分则两害，相辅相成最是恰当。一家之言，:handshake
[[i] 本帖最后由 博迪老爸 于 2008-3-18 00:22 编辑 [/i]]
回复 5# 的帖子
这位兄弟说得确实金玉良言。国际鞋城目前主要问题说实话不是定位问题，而是内耗问题以及对已有的定位修正和实施。 [size=5] 今天在这个论坛上看到关于上海国际鞋城管理者发的帖子，有点欣慰。终于有人开始考虑鞋城的未来了。[/size][size=5] 我在两年前介入过鞋城的招商，当时鞋城的定位好像就是依靠上海这个国际大都市优势，以现代化的营销方式，最大限度优化产业经营环境，专业化、全方位经营管理模式，为广大企业、商家提供一个高层次、多功能、智能型的现代化鞋类交易平台。[/size]
[size=5] 做为专业市场其实这个定位并没有太大问题，但在实际操作中出现了相当大的问题。我也因此问题在两个月不到就离开了这个公司。这个问题对任何一个企业都是致命的，企业的老板可以不懂这个行业运营，但有胆量用职业经理人，就应该充分相信他的能力，在公司运营过程中难免会遇到问题，应该由他去解决，而不是一定要等到老板亲自拍板决定。如果是这样的话，公司根本不需要这个职业经理人，只要一个执行人就可以了。[/size]
[size=5] 我在离职后一直关注者鞋城的发展，发现这个问题根本没有解决，这是导致鞋城走到现在这个境地的主要原因之一。[/size]
[size=5] 鞋城另一个问题是内部混乱，举个例子：好象现在还是物业管理是一个公司，经营管理是另一个公司，两个公司还是平级的，到底哪个为主哪个为辅呢？在招商中还听说出现过物业公司和经营管理公司两支招商队伍在同时招商，这样不乱才怪。这个还只是一部分情况吧。无庸置疑，企业的发展、壮大，内耗是最要不得的。但这个混乱局面不解决，企业发展、壮大只是一句空话吧。[/size]
[size=5] 鞋城要发展、兴旺，最根本问题先要解决内部问题，内部理顺了，有了强大、专业、敬业的团队，问题都好解决。[/size]
[size=5] 这是个人一点看法，如认为偏激或不属实可以不予理睬。[/size] [size=5] 再谈点对鞋城的目前境况改善方案：[/size]
[size=5][/size]
[size=5]1、坚持走专业市场的道路！[/size]
[size=5][/size]
[size=5]2、对现在还在鞋城经营的商户安抚和奖励（奖励方式有很多哦:lol ），并对离开鞋城的商户尽量挽留，通过还在鞋城经营的商户告知他们，在鞋城发展还是有实惠的。[/size]
[size=5][/size]
[size=5]3、针对现有境况，及时调整招商政策，扩大招商思路，鞋类不光有时装鞋，运动鞋，还有特种鞋，上海特种鞋基地在国内还是有很有名的。另外，鞋类还有其附属产品，如鞋底、鞋楦、鞋跟、鞋带、鞋线、制鞋机械及工具、皮革、五金饰扣、包装材料、辅助材料等。正真成为鞋类专业市场。[/size]
[size=5][/size]
[size=5]4、开发鞋业资讯、制鞋管理、技术人才中介、产品开发等一些个性化、特色化的服务，搭建一个高层次、多功能、智能型的现代化鞋类交易平台。[/size]
[size=5][/size]
[size=5]一点浅见，:handshake [/size]
万分感谢
:) 各位的意见，对我启发很大，集思广益，大家多给点意见，我相信一定会对鞋城今后的发展壮大有很好的效果的。大家功德无量，呵呵！谢谢各位大哥的关注！
小弟首先表示万分的感谢。:lol各位的提出的意见都对我有很大的启发，看起来古人还是说的对，集思广益。
群众的力量的伟大的。希望各位再接再厉，我相信，有这么多人关注鞋城，鞋城的明天肯定是美好的。
各位功德无量啊！！
在以下几个层面，分析一下陷入招商困境的原因
商业物业出现招商难，留不住客户，我觉得问题的出现不是招商的环节，是出现在前期规划上。这和我的一个朋友在山东东营市运作的商业物业一样，也出现了楼主遇到的难题。但是，对前期规划的不严谨而遇到招商困境，当考虑如何摆脱招商难的困境时，其实已经“养虎为患”了。为此，也就出现头疼医头、脚疼医脚的“膏药”式贴贴补补的救急策略，再用一些云山雾照的包装，概念吹捧，实际上是解决不了问题的。我们不妨审视一下推盘之前的工作细度：
首先是检讨一下是否拥有一支专业的商业运营管理队伍。专业的商业运营管理是成功招商的关键和保障，包括资本运作、商业运营、商务管理等都离不开专业的商业运营机构，没有这个作前提，有实力的商家和客户就会疑惑，造成了招商的困境。
其次是各种包装推广上出现问题。我们都习惯于：先生孩子后找娘（先盖后招），追求国际大品牌；业态整合大而全；追求高档次定位；对于具体运作，不是放在最后就是提前面市，卖筹、放号，营销手段重于商业本性，造成喧宾夺主。再者是入市节点控制不好；不区分商业环境，一味追求高价位；满处忽悠把铺子租或卖给出价最高的客户；租约越长越好而又省钱。只要“欺骗”成功就“脚底抹油”，根本不去研究商业市场，一味追求速度。
三者缺少专业的招商人才。商业地产是地产和商业的整合，招商人员是否具备复合型的技能，恐怕很少。大多是以销售住宅的套路去卖商铺，造成专业商业物业的特殊技术人员的鲜有，导致商业运作受阻。
四者招商策略可行但不奏效。商业地产必须有一个有效的招商策略。对于制定商业地产这个纲性策略，往往我们都喜欢纸上谈兵、花架子，可看不可用。有效的招商策略，是前期规划的延续。但现实是，我们对商业规划重视不够，使得具体招商形成无力。
五者没有足够的执行力。如果没有专业的运营公司，没有有效的策略，没有合理的规划，没有专业人才，就会导致执行力的欠缺。就目前的招商而言，最大的失误是招商策略的肤浅，导致执行上出现问题。
六者是定位。商业地产的定位重点是地段、客群、环境和运营。这需要详细的市场调查。前些日子我也在此发表过有关商业招商难的帖子，实际上最重要的原因是开发商自拍脑门拍出的产品规划，动土前根本没有深入考虑租给谁、卖给谁，往往是“先生孩子后找娘”，使项目陷入困境。
七者产品结构不合理：根据不同的业态要有不同的设计要求。譬如超市、餐饮、网吧、五金建材、家居等等，每个业态都有差异。如果在这些硬环节上出现设计疏漏、柱子过多，使得各业态难以选择适合的高度、进深、面宽、通道、上下水等，这些建筑结构设计上的硬伤是致命的。
八者租金、销价问题。价格最为敏感，但是作为商业物业的开发商来说，都把赚钱的目光提前凝聚在商铺上，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线。
最后是业态整合与供求关系，两者之间的矛盾非常尖锐，从不科学的建筑设计上追求业态组合是不现实的，况且商业地产的供给远远超过了商业发展的需求。要想彻底解决招商的困境，功夫应该下在招商之外的前期商业规划环节。
[[i] 本帖最后由 邀你同歌 于 2008-4-4 23:44 编辑 [/i]]
我的经商经验
经商我们讲[color=Red][size=6][b]顺势而为[/b][/size][/color]本商业发展到现在这个阶段 不是一天两天的 是长时间积累的结果
商业也有生命周期 就好像企业一样 新的市场崛起必然伴随着旧的市场的没落
对本项目而言 如果想东山再起 做鞋 难度很大
[b][size=5]寻求好的定位 做合适的转型[/size][/b]
焕发又一春的可能性很大啊 :)
[[i] 本帖最后由 feitian90 于 2008-4-5 02:55 编辑 [/i]]