山东潍坊的情况不是很了解,楼上的高手们就把写字楼给PASS了,
如果本地区没有高档写字楼,
又有很多单位需求写字楼,做写字楼未尝不是一种尝试,
建议楼主先做市场调研,看看潍坊的写字楼市场到底怎样,在做初步判 ... [/quote]
这位兄台，住宅楼密集区建高档写字楼？？？晕倒我。。。^_^ 我感觉日韩风格不靠谱！中国现在反日分子这么多，弄不好会出乱子呢！其实项目非常好做。主要取决于KFS想在本项目中得到多少利润。这样根据KFS的投资预期来做规划和策划！同哥可以说以下 KFS想把这个盘子做成什么品质的？
为了同歌能邀我唱首歌
什么叫专业,什么叫职业操盘手,不用多说,大家都知道,两眼通红,经常熬夜,衣冠不整,风流迷人.........闲话一笑而过,臃肿分析不谈,
按同歌意思,解读商业:
经过几天的思考和筛选,在仔细分析了本项目宏观市场及区域市场商业现状及发展情况基础上,我一一用排除法,排除了若干个业态种类,同歌说了要先建好鸡窝,再养鸡,最后下蛋,因此最后我锁定目标:
一站式汽车服务城(略小于4S店).
定位支撑:
临近几条主干道,汽车日流量较大,
周边无大型汽车专业服务店
区域开发量增长导致人口增长,区域自拥汽车客户同比增加.
一站式汽车服务全面打理有车一族,亦可同时增加销售业务.
本项目外观形象突出,位置醒目.
商业内部结构合理,符合汽车行业洗刷,维护,售后,销售,办公格局（具体层高开间进深等建筑数据可参照市场进行规划)
案名:【驰城天下】
.................................................驰骋天下,驰城为家.
.................................................心驰骋,家为上
营销策略:
以汽车服务带动住宅,以住宅销售支撑商业,
举例一:本项目业主十年免费服务,区域内业主十年八折优惠,
以区域业主为后台,解决商业客户后顾之忧
举例一:与周边项目物业签定合同,为其业主进行各种汽车优惠服务,只要签了几家就OVER,合同到手,商业不愁.
不知道说到这可不可以,打字太累了,先到这吧,什么时候请我唱歌发短消息.
如果你送我朵花,我再说住宅,.........哈哈,
(原创于2008318）
[[i] 本帖最后由 fanwei92968 于 2008-3-18 17:10 编辑 [/i]] 这个项目还没有据实的想法，又有一个机会，我这几天在辽宁省的阜新市考察一个400余亩的项目，估计还要呆几天。针对诸多朋友的热心PK，着实感动，再此，真心向如上诸多朋友的大P大k表示感谢。
关于住宅部分产品定位，为什么偏向于小户型？我在细说一下。
周边大盘林立，最近点就是我盘路对面的高层大盘，八栋19层高的住宅楼；其次是周边步行均在5---10分钟的距离之内，盘踞着4处在建项目，也都是高层，并且都在对外销售、咨询之中。他们的产品设计，户型虽然也有很小的，但比例不大，也只是点缀，户型也基本在90---140只见作为主流推广。实际意义上的小户型（70--90）之间的户型比例极少，所面目的客户也都是高层次一族的。结合我盘实际情况考虑，又结合现在国家政策激励推广的70--90政策，对于住宅方面，我更倾向于全部开发成公寓式小户型（具体的为50--80之间占30%、80--100以下占50%、100以上--120之间的占15%、其他户型占5%），是不是这个比例合适，还有待于进一步论证。
关于日韩概念，不仅仅是体现在小户型，我想更使其精致一些。这一概念的想法，也是通过目前我国房地产概念翻飞、华而不实、只做表面文章等等人为炒作弊端，想走一个真实的日韩风格。所谓小户型，这一说法实际上也是舶来品，来自日韩，跟现在的会所源自香港一样，都是“外来概念”。尤其是这两个国家地源少、人口多，在30年前这两个国家从政府开始，积极引导开发商以小户型为主力物业产品。小户型说法进入中国市场也就是近几年的事情，有的开发商也在认真研究日韩风格的住宅产品，除去建筑结构，更多在精装修方面，更多地借鉴日韩风格。我所设想推出的小户型以日韩风格概念，这不仅从现有趋势上更符合国家倡导的产品政策，其根本意义在于，开发日韩风格的小户型，就是要在装修上做文章，完全以日韩风格结合中国百姓的审美、习惯，进行再度创意，推出富有鲜明个性的精整修日韩小户。装修莫始有两种形态：
1）全部精装修，每种款式不过10套（最多不过20套），以多种日韩风格进行组合，造成稀缺的同时，又规避了千篇一律的装修单调，提高交房标准，并从物业管理上完全日韩化，形成名副其实的国际化管理社区；
2）考虑到现实情况，因人而异，提前进行装修定位或交房肯定要有“不符合居住者实际需求的”情况产生，为此，还可以以日韩精装小户的概念推广，我们出各种装修之后的效果图，由客户亲自根据自身的需求量身定做，进行修改确认之后，我们将按这个标准最后交房。
这是针对住宅部分的想法，还有待于论证，并继续接受各朋友的建议。
关于商业部分。
首先强调的一个硬性条件，这个也是规划局统一安排的，沿街部分必须是商业。所以，否掉商业部分是不可能的。沿街商业多少层的问题，这里提供一个信息，全部是高层，初步规划在16层以上，以后随着“开发商的心血来潮”，还有可能突破20层。这一部分的产权为40年。问题是拿出几层做商业？商业之上部分规划成什么？是公寓还是什么？
公寓式住宅还是酒店式公寓，在潍坊很多，其实大部分搞得不温不火，面积从20多到200多应有尽有，也正如龙泉所说，全部是筒子楼，长长的过道有些恐怖，南北面就别提通透了。从销售上来看，也都有买的，也都存量不少。我盘目前也出现这个问题，但是我不主张搞成筒子楼。一梯两户是我坚持的，但是什么概念可以从轻，公寓也好、酒店式也罢，关键是消费者使用方便，有一个家的感觉。其次是这一部分40年产权问题，怎么样化解这一部分的销售障碍？
写字楼这个地方暂时不具备这样的条件。这个地区属性很杂，既有高档星级大酒店，又有厂矿企业零星夹杂；既有事业单位（大都是小门小户不重要的行政机构），也有从事简单加工制造的私营企业；既有特大型超市、卖场，又有门头小铺得沿街叫卖；既有高档住宅，又有低层砖混……很难清晰划分出CBD还是CLD，写字楼物业在这个环境中是不可能生存的。
现在我萌生这样一个想法，豪华综合百货大楼，行不行？
沿街部分开辟精品屋，行不行？
理由：
1）这一地区缺少这样的业态，除了一个大型生活超市、大型家用陶瓷市场之外（均在两公里之外），再也没有上档次的商业聚合区；
2）周边多个大型楼盘的日后诞生，人气上从长远眼光来看，十分充足；
3）这一地区，至今还没有一个代表性的商业标志出现。
是不是可行？期待朋友们的指点。美女如云继续准备好了鲜花、币币等待分发。哈哈。 [quote]原帖由 [i]无风之城[/i] 于 2008-3-17 19:50 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1113459&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
即然来了我也就侃侃还请各位扔砖头
上面龙泉兄弟已针对城市及相关产品结合做分析,这里我就不在做雷同的赘述
这里我对操盘推广发表一下我个人的思维
项目占地１万多方，周围大盘项目，同质化产品很多简单的操盘能 ... [/quote]
[项目文化——英国皇家文化——皇家书院——皇家餐厅——皇家博物馆——皇家商业街经营英文皇家艺术品+高尔夫网球斯诺克专卖店+工艺品+皇家娱乐+皇家影楼+皇家咖啡+皇家服装店＋经营贵族消费品古马雪茄等
物业及案场包装=皇家卫队安保＋皇家宫庭装饰＋售楼小姐皇家宫女形像＋售楼处皇室建筑
媒体线路只诉求皇室生活＋讲述皇室发展史
中厅景观：以皇家雕塑小品皇家城堡级建筑做为公馆的会所，镶金贴银做成值奢侈品建筑同时结合欧州风情景观园林，做到一步一景．
建筑以英国城堡的尖顶钟楼形像以弧形为窗口门庭的基本元素,演绎哥特式古朴的英皇文化
哈哈,欢迎大家扔板砖,商业定位:英皇文化]
感谢无风之城的回复。
点子很好，也很新颖独特，如果我盘体量有足够大的话，不妨采纳或者是吸收你的意见。
但问题是很小很小的盘，走这个概念，开发成本姑且不说，就是规划起来也是十分困难的。好看不实用。尤其是你提到了“欧州风情景观园林”和“一步一景”，在这样小的面积区域里是不可能做到的，所以，我更倾向于在户型上做文章，以弥补量的不足。
再次希望听到你的意见。
由抗日想到的……
[quote]原帖由 [i]枫叶.[/i] 于 2008-3-18 16:28 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1115300&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]我感觉日韩风格不靠谱！中国现在反日分子这么多，弄不好会出乱子呢！其实项目非常好做。主要取决于KFS想在本项目中得到多少利润。这样根据KFS的投资预期来做规划和策划！同哥可以说以下 KFS想把这个盘子做成什么品质 ... [/quote]
商业与政治挂钩了，其实这个问题也是我喜欢的。不妨一样阐述一下。哈哈。（只是点缀，插科打诨）。
有几个这样的问题，我们不妨回顾一下：
在甲午战争之前，中国大清帝国租借英国的商船运送士兵，行进到朝鲜半岛附近，被日本人击沉，这就是著名的高升号灾难，从而引发中日甲午年黄海大海战，
被击中的高升号士兵纷纷跳海逃生，不仅被日本人击杀，同时也被船上的中国人击杀，理由是：你跳海走了，我还在船上，我活不了你也别想活。
我们往往指责日本人篡改历史，但是我们的教科书是不是也被有选择地遗忘一些事情（请参阅《清史稿》）；
靖国神社不仅供奉着二战时期的甲级战犯，但是更多的供奉自日本历史的延续以来，为日本国家的承传、发展而牺牲的英灵，这是主要的一部分，所有为日本民族发展的人，包括普通公民。就以二战甲级战犯说话，在日本被视为英雄，因为日本人知道这些人是为了日本而死亡的，就连所有阵亡在亚洲各国的普通士兵都有牌位，所以日本，不仅是政府官员，就连百姓都发自内心地每年去公祭，免费领取香火、烧纸，这也是日本民族的“爱国教育”，是全民自发的。看看我们，现在也在搞公祭，除了黄帝、孔子、老子、庄子的，带有“经济搭台，文化唱戏”的招牌，都是一些政治做秀或经济作秀，我们的历史常说上下五千年，那些可歌可泣的英雄，为中华民族的振兴、发展所贡献的身躯之灵在哪？
每年我们都在抗议日本参拜靖国神社，喊几声咒骂几声，但是我们的抗日英雄又有谁来拜祭？你们想不想找一个可以给我们的英雄下跪的地方吗？没有！这是悲哀。
十九世纪末，日本人留洋，去学习管理、社会发展、思维模式、经济运营……我们也在留洋，是搜集哪有便宜货、哪有便宜武器。
当日本外相伊藤博文发起明治维新变法的时候，我们还“老臣罪该万死”了。
日本人评价北洋舰队，是世界上最了不起、装备最精良的一支强大的海军，但是却有一群世界上最腐朽的人去指挥、掌控，所以失败。当日本舰队吉野旗舰率领20几艘战舰逼近北洋舰队的时候，我们的“知己知彼”的发明哪去了？却被错误地估计日本舰队有200多艘，所以阵脚大乱，不失败干什么？
为此，我们可以想想，我们的英雄是政治上的需要，而日本的英雄则是民族的情感，是不是这样？那样更爱国 ？
当外地侵略的时候，我们立刻想起岳飞。当我们胜利之后，岳飞还重要吗？那是我们民族之间的斗争，因为不需要这种英雄了。
山本五十六被誉为日本的海军神，是全体大和民族膜拜的对象而振奋民心。
对于功臣、英雄，我们是不是需要他的精神，对于败类我们竟他永远打翻，这就是我们的思维。
左宗棠是镇压太平天国的刽子手，我们都这样被“忽悠”过，但你知道不知道左大人60多高龄亲自挂帅去收复新疆？谁告诉你了？
我们的历史教科书都告诉过我们有关近现代日本列出的屈辱不平等的21条，国土大片沦丧，但是我们却有意省略了这个21条也曾经是孙中山先生极力想签署的，以此来换取日本人对孙中山的革命运动进行支持为条件的。所以，我们的历史教科书也是有选择的。
天天我们喊抗日，我说，那是瞎起哄。
想抗日吗？相抗他，就必须学他。否则，永远是夜郎自大。 [quote]原帖由 [i]fanwei92968[/i] 于 2008-3-18 16:54 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1115394&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
什么叫专业,什么叫职业操盘手,不用多说,大家都知道,两眼通红,经常熬夜,衣冠不整,风流迷人.........
闲话一笑而过,臃肿分析不谈,
按同歌意思,解读商业:
经过几天的思考和筛选,在仔细分析了本项目宏观市场及区 ... [/quote]
感谢精彩回帖。
关于打汽车的牌，这里强调一下。潍坊不确这个。
了解潍坊的人都知道，有一个金宝集团。他的主营业务有房地产、各种汽车与配件、大酒店、宾馆、金宝乐园（也可以说潍坊动物园、潍坊植物园）……仅汽车行业有好几个，轿车、工程车、装载车、挖掘车等等都有。在潍坊提及那个区位不知道，如果提起金宝集团，那是家喻户晓。所以，这个业态还不是最稳妥地。哈哈。
再次感谢。 [quote]原帖由 [i]mulan[/i] 于 2008-3-18 16:03 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1115212&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
这位兄台，住宅楼密集区建高档写字楼？？？晕倒我。。。^_^ [/quote]
两个因素决定做写字楼是有可能的
1.楼主提到:车流量很大，有5趟公交车贯穿东西大道。
交通优势是有的
2.楼主提到:体量很小
如果做住宅,体量小,周围有大盘,那项目就没有任何优势可言.做投资性公寓也可以考虑
朋友请读懂资料在发言,楼主并没有描述那里是住宅楼密集区,楼主所给的信息哪一点说是住宅楼密集区?????
要不组团去山东看一眼再研究
我认为日韩风格的小户住宅是行得通的。这样的住宅在房价飙升的今天，放在任何一个城市都有市场。特别是那些正要决定结婚的青年们，这样的面积正适合他们。联系到枫叶讲的反日情节，从老一辈到我们这一代身上还有这种情绪，80后似乎是哈韩和哈日的人更多吧~~~所以把客户定位在这一人群比较安全，也比较容易有营销的点~~~
2008，奥运年，新婚年~~~~
2009，爱你永久
2010，爱你一世
可以整合影楼、婚庆、酒店等资源联合促销，营销更有声势！
另外，针对这一客户群体，商业也可以是以日韩风格为主，精品服饰、日式料理、日式茶道、日式插花、日语培训等。
前面同歌大哥担心餐饮会油烟重，日式料理比较清淡，我们通常去日式店里吃的以刺身为主，不至于会弄出太多油烟。如果周边大盘没有类似的商业，建议同歌大哥可以考虑。 [项目地点] 山东省潍坊市西部城区某地段。
[项目位置] 置身于主干道，与一小马路交汇。
[净用地面积] 10774平方米（不大）。
[周边情况] 大盘林立，均处于在建中，尚未封顶，体量都很庞大。
[周边环境] 车流量很大，有5趟公交车贯穿东西大道。生活氛围不是太好，楼盘较多，但都处于开发商，现有人气较差。大道人流不少，但也都是匆匆过客，没有值得人流下车、驻足、消费等囤积人流的环境。冷眼感觉比较荒，但绝对是城区，距离城郊结合部还有相当一块距离。周边大型商圈有两个：一个特大型卖超、一个特大型陶瓷市场，围绕其周边的商铺也都是一些散落的小门小户雷同经营。这两个大型卖场距离我案两公里，并只多不少。我案周边也有一部分门市在经营，很杂，什么都有，但这些门市没有形成片区，星星点点不集中。
这些都是我案贴身大道的情况。刚提到还有一条小路与我案交汇，那条小路更荒，十分钟能看见一个人算你幸运，别提汽车了。
直接陈述自己意见：
楼主交代的很清楚，所以能有点清晰的思路
个人建议做商务写字楼：
理由：
1、本项目占地面积不是很大，做住宅和其他大盘相比优势不会太明显，并且概念性的东西对买房者来说都麻木了，房屋的作用就是住，办公，出租的，在山东的三线城市搞概念的话未必会被消费者接受，潍坊的房产市场一直都比较火爆的，楼主也已经提到，相信市场上该有的物业形态也都出现了。
2、项目处于主干道，目前的荒凉，但是周边的项目居多，并且都在建设当中（大盘林立，均处于在建中，尚未封顶，体量都很庞大），可以假象几年后这个区域的繁华情况及居住人群注定会是比较高端的那部分
3、已经有人提出做写字楼的不可能性了，说的都很不错，但作为一个新开发的区域，未来的变数是很大的，所以在设计当中尽量的往可住可办公的方向上靠拢，保留足够的停车位，
其实照着商住的方面有很多有利的因素的，在动态的综合考虑中
至于做商住办公项目有人说必死，可是真的往住宅上靠，项目就肯定能活吗?现在的市场变数太大，就像对弈一样，靠人对棋路的熟悉，棋手的功底来定的，而不是光看棋盘，棋子的材质的。
还有同样的大家都会的写字：字的好坏决定不是在笔的好坏，纸张的尺寸，而是在于写字的人，
做市场是个最简单上手但是又最难把握的事，这也是做市场的魅力所在
至于商业部分，就按照酒店，银行，或者超市的设计需要多多考虑，期房时候销售抗性肯定很大，根据市场情况随时调整思路即可，开始的时候暂先对外就说已经怎样怎样就行了
实际上，楼主完全可以按照自己的思路贯彻下去就可以了，选择多了反而自己头疼。条条大路通罗马，个人熟悉的套路耍去来才顺手，字不管是什么体，写的好就行，棋不管怎么开局，最终能赢就行
已经很佩服楼主了，，，，，，，，再佩服下
此项目在楼主的操作下，问题应该不会很大的 [quote]原帖由 [i]fanwei92968[/i] 于 2008-3-18 19:23 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1115627&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
[/quote]
顺便逛一圈！哈哈 ！ 很受启发
一点感觉
[size=5]1、由区域环境决定项目定位先详细了解周边大盘的体量，未来几年内的供应量？今后区域可供居住人口规模，未来每年的增量？
2、区域楼盘的品质和客户群可以决定本项目的产品
区域楼盘的品质在这座城市当中到底处于高档还是中高档还是中低档，哪个档次所占比例最多？面向的主要客户群体是富有阶级还是中产阶级还是普通老百姓？
3、由以上两点数据资料的收集，凭楼主的能力肯定知道本项目所走的路线了。
先看底下商业：如果本区域内的楼盘均是中高档次，面向的客户群体均是中高收入者，那么本项目在寻求差异化的同时可以考虑走高端路线，来弥补区域内高端配套消费的空缺。可以考虑做围合式两层商业——建议参考南宁阳光100商业广场（非常好的案例）。
4、走保守、保险路线，做普通小高层。竞争无处不在，同时只有卖不出的价格没有卖不出的房子。通过几种方案的对比，通过经济效益和风险上双重给予分析，让开发商自己决定所选产品。如果做普通高层建议容入空中花园或者室内花园。
5、走精品路线，意味着加大风险，同时给予高额回报。从二楼楼主处了解到这是座拥有上百万人口的城市，收入消费水平我不太清楚。但是我肯定这座城市里有一部分相对比较富裕的并有时尚概念的年轻人，不仅仅是单身贵族同时也包括时尚小两口，如果楼主去分析了这个群体，如果确实存在，建议参照SOHO的模式做成跃式（层高4。8米），以一层的价格享受两层的空间。
相信楼主通过详细的市场调查和分析肯定能够做出精品来回馈给大家的建议。[/size] 从楼主给的资料来看，该命题更多的是前期定位问题和项目的规划设计问题。但楼主只给了地块的面积，对限高、容积率、建筑密度、商业比重、70/90限制等没有明确，因此在解答此问题时有很多不确定因素。目前只能根据大概情况进行分析。
首先，对地块有一个详细的分析，找出项目地块四至的基本情况，特别是不临主干道和小马路两侧的情况（如果这两侧有高层建筑，那么建筑退距、采光、日照的要求会非常高，对后期规划设计、产品定位的要求也会比较高}。
其次，对周边项目进行详细分析，可以重点放在两个方面，一是高层住宅方面的市场供应、销售去化量、价格、户型配比、户型设计等方面、二是商业分析，了解周边商业分布的特点、商业规模、业态定位、价格、经营模式等。
通过以上分析，进行初步投资测算，找出收益率、现金流、销售难度最佳的方案，再通过对市场的分析形成差异化定位的策略。
对于投资测算可以至少考虑三种组合方式，第一种商业比重不大的情况下，第二种商业比重适中的情况下；第三种商业比重偏大的情况下。通过上面三种组合方式，分别计算商业自持和目前销售的情况下销售难度、收益率和现金流情况。通过前面计算的六组数据，最终确定项目可能定位的方向和商业是否销售（目前市场环境下销售难度非常大，商业价值不能得以体现）的初步方案。
再次，对于产品定位，先分析类型，对于楼主提到的写字楼，按常规经验市区100万左右的人口市场支撑力并不强，同时在我的印象中潍坊是一个以商贸为主的城市，商家往往喜欢店+仓储+业务洽谈的模式，对写字楼的依融度并不高，第三，销售进度，写字楼在二级市场销售进度都比较慢，不利于资金的回笼和销售进度的把握。
对于酒店式公寓，同样存在几个问题：第一，二级市场消费者的购买倾向更偏种于居家型物业，根据我们以前的操作经难，消费者并不喜欢所谓的酒店式公寓，第二，销售进度无法把握，第三，酒店式公寓往往运用于商业地块，本项目是住宅地块，用于开发酒店式公寓比较浪费（不是在核心商业中心）；
个人比较倾向于住宅+商业的模式。主要原因在于，不管什么情况下，住宅的销售可以保证进度（只要产品不要出现太大的问题、就算市场环境不太好的情况下，销售压力也不会太大，资金回笼比较快、容易把控消费人群）。即然已经定了此种思路，那我们现在要分析的问题就比较清晰啦，核心问题集中在做什么样的住宅产品？如何规划？商业如何做？
做什么样的产品？
通过前期对市场的分析，找出市场的差异点，进行差异化定位策略，可以考虑几点，二级市场户型面积偏大，本案地块面积较少，可以走精致型居家物业线路，主要针对第一次置业者，户型面积以中小面积段为主（60－80平米为主），以小套二为主（占总户数的60%以上），可考虑空间变化（类型于LOFT空间的概念，实现空间的可转换及面积赠送，有利于提高销售单价），园林的精致性，运动概念（本案的精致型居家物业线路目标消费人群会以年青人为主，增加运动概念可以吸引更多的目标人群）……
如何规划？
对地块形状、四至分布、规划指标等不明确，只能暂定另两侧临高层建筑、那么可能形成的规划布局只有两种情况，一种是“L”型布局，主要摆放于主干道和小道路侧，二是两个板式高层或者是一个版式高层+点式高层。 由于商业比种比较大，为了保证住宅的品质，可以考虑一层局部架空、空中栏道、架空绿化等，提升项目的品质和档次。商业规划一层可考虑可拆分的商铺，二、三楼可考虑整体出租的设计，重点考虑柱间距，结构合理……
由于相关指标及参数不明确，只能根据已知的情况已经以上浅显的分析，供楼主参考，请多指教。 本案适合建高档公寓建筑设计方面可以借鉴石家庄红人公馆
日本风格不可取因为鉴于历史原因国人不是很喜欢日本
建议欧版或现代风格都可以
周围竞争很大楼主可以采用带装修的房子作为房子交房标准
商业部分不宜多建主要以服务白领生活业态为主 个人愚见：
第一、详细了解政府对于此片区2--3年的规划和市政施工计划。
第二、详细调研周边楼盘住宅总量、施工周期、购买人群等情况以及商业配套设施详细情况。
第三、本案由于量小，相对其它楼盘的优势在于：开发周期短，易于快速成型，开发量小，易于剑走偏锋，并且不容易引起竞争对手过多关注，便于在战略上达成共识，营造共赢局面，最终实现险中求胜。
基于以上三点，计划如下：
一、商业先行，先租后售
1、根据楼主提供资料来看，该地块如今已经具备后期大量开发的潜能量（不知空余土地量），如果通过市政方面的资料证实的话，应该说，如今该地区的劣势将变成该项目的无限商机。2、同时通过对其他大规模楼盘调研发现，由于这些大规模楼盘的陆续交工，将会有大量的人流涌入，从而突破现有的商业规模，需求的豁口将被拉大，而原有的商业配套将不能充分满足。然后通过对这些楼盘住宅总量、施工周期、购买人群、商业配套等的分析，做好对未来的准确预测（比如：特大/大型超市——因为另一个远在2KM以外，娱乐休闲场所等）
3、通过这些前期工作，确定好招商目标可群——最好是在当地有一定影响力的。然后进行接洽，突出你们的优势所在（未来地域优势、价格优势、工期优势、以及建筑内部空间要求等可按照对方需求进行优化设计等等一系列优惠措施），力求通过合作提高楼盘品牌，并通过随之而来的新闻效应和话题效应，达到前期快速传播的效果。
4、做得好的话，可以与周边某一个或几个大规模楼盘（最好你所要招商的项目是它的配套在功能和交工周期上无法满足的，而你的成功招商在一定程度上既解决了它的问题，又不用他出钱）达成共识，这样他在出售住宅的同时，会免费向客户介绍你的商业项目。
整个这个系列做下来，要达到一个目的——众口铄金，达到这个目的后，第一，让与你合作的商家没有退路，第二，增加商家对你的信任，第三，快速传播，而且可信力极强，大量吸引投资人群到来。
到这个时候，就可以以小产权形式进行出售。
具体规模主要参考你的数据。
二、住宅销售
1、根据前期调研的结果，细分目前该地区供应产品和购买人群，寻找空白点或未被满足的需求，通过户型、功能、面积、总价等找到自己的个性特点，并把这些淤泥的目标可群结合起来。
2、当你的商铺开始如日中天的进行销售的时候，要利用好很多节点来进行人气的聚集，并且在人气聚集的时候，适当的发布该项目住宅的信息（可以以竞拍、评奖等形式现场就推出一两款户型），起到再次引爆市场的目的和作用。
个人愚见：考虑soho 或loft 等办公与家居都可的新颖户型,
对于商业部分的粗略想法（征求意见稿）
PK了好几天，很高兴诸位大侠的热情参与，并且提出了非常具体、非常好的意见。虽然这些日子还在辽宁阜新，每天工作之余便是打开电脑，上房策，来欣赏大家给出的建议。
综合上述朋友们针对这个项目的理解、构思与建议，在经过认真分析之后，现就商业部分有了一个还算是比较模糊的想法，现提将出来，以供大家或修饰、或批判、或否掉、或更改……
因项目处于两条路之间的顶角处，商业部分是必不可少的，因此对于商业部分的层数，我想计划为22层。
具体布局为：
1）负一层为地下车库；
2）负二层为“面面俱到博览汇”——地下休闲风味面食鉴赏，将全国各地的面食小吃汇聚在一起，譬如北京炸酱面、天津打卤面、郑州烩面、兰州拉面、潍坊和乐（一种捞面式小吃）乃至包括各种米线在内的面食速餐，整合起来不下200余种，真正形成一道“面面俱到”的风味独特小吃，远距离提供给消费者尝鲜与休闲；近距离满足消费者各厂矿企事业单位的附近就餐。
3）地上一层至三层为综合卖场，主打概念为“潍坊最大的购物乐园（还有待于提炼）”，一层为沿街精品时尚汇，双向开门，可以由街面直接穿过精品物进入大卖场；二、三层为综合百货大超市，汇聚全国各地的名特优商品展卖，并在三楼设置“T”型展示台，天天有模特展示，以时尚、时髦的国货产品为主，展销一条龙，形成特色来创造品牌。
4）四层计划构造一条“中国女人萧湘馆”，将美容、健身等有关女人主题的商务汇聚起来，开辟潍坊真正第一“免男士打扰”的女人放心休闲区域。
5）五层至十七层，精制小公寓，一梯两户构造（或一梯三户，但保证要南北通透、纳气采光），户型最大面积控制在90平米以下。50平米左右为一室一卫一厅；70平米左右为二室一卫二厅；90平米左右为三室一卫两厅。
6）第十八层，为回避这个“丧气”的数字，计划开辟一个“空中乐园”，将酒吧、茶社、会馆、游戏、小卖、西餐、物业办公室等综合商务设置在一起，供业主随意休闲使用。
7）第十九层至二十二层开发为“空中别墅”，挑高5米，每双层叠拼为一户，面积为95平方米、105平方米和115平方米。
物业定位为：
1）可居、可办公（更加突出适合居住，以规避潍坊某些公寓做饭、方便都在一间的尴尬）；
2）居有各种生活资料的消费；如果有办公用房，更有会客、办公的功能体现；
3）全部框剪构筑，各户型之间可任意打开、组合。
客户定位为：
1）出道不深，又临结婚年龄的青年；
2）白领单身族；
3）中层以上成功人士的小住雅居；
4）小业主、小老板的居家办公；
5）礼品（主要作为馈赠用，亲属之间、朋友之间不排除养小秘购房）。
……
这样定位行不行？期望继续猛P猛K。 1、200余种面食，你是“面面俱到”了，考虑过住户没？试想一下，单身青年（不会做饭或不想做饭）天天只能在楼下吃面，难免有天会吃吐吧？偶尔来吃一下还可以，不会产生稳定的客户源。
2、“潍坊最大的购物乐园”，这个定位可有点大哦，前期定位将直接影响后期的推广，你确定能把三层卖场做到“潍坊最大”？难道潍坊这么小（我没去过哈）？
3、整个一层楼作为“中国女人萧湘馆”，会不会有这么大的消费需求，值得商榷。
4、第十八层设空中花园是不是高了点？
赞成“饮食+卖场+公寓”设计:loveliness: