粗略建议
山东省潍坊市作为山东省一地级市最近几年发展很快。随着国内各大开发商入住室内也有相当一部分具有代表性的楼盘。请大家考虑一个问题。1、潍坊房地产真正形成气候的年限
2、老百姓对新生事物的认知程度
3、70、80后这一代人的生活导向
一味的追求酒吧、会所、我觉得没有意义。
但是非常佩服大家的专业度。
工作顺利
初略看法
[quote]原帖由 [i]邀你同歌[/i] 于 2008-3-19 14:28 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1116983&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]PK了好几天，很高兴诸位大侠的热情参与，并且提出了非常具体、非常好的意见。
虽然这些日子还在辽宁阜新，每天工作之余便是打开电脑，上房策，来欣赏大家给出的建议。
综合上述朋友们针对这个项目的理解、构思与建 ... [/quote]
看来同歌大哥也比较忙，可是感觉在一个三线城市做精装修的小户型有点危险，要短时间里从周边的项目中脱颖而出就要走差异化的道路。感觉日本风格不适合当地，中国现在反日情绪比较高涨，韩国风格比较合适，山东那边应该韩国企业相对多些。至于户型配比要看当地的市场，认真的研究下其他楼盘的户型配比。至于商业也用不到搞的太复杂，便利店、咖啡厅等休闲商业感觉比较合适，较粗略的看法。 本案焦点在商业，体量大、垂直层级多，其实也不难解决！采取订单式生产。锁定当地大型连锁百货、量贩、超市等，为他们提供一个区域旗舰店设计（商业广场）；如果拿下家乐福、国美、苏宁、好又多等其中一家，就可以解决1-2万坪的商业。。。哈哈，商业出口解决，一切问题解决，随你怎么玩都行 [size=6]首先，我把潍坊的情况和大家说一下。
潍坊现在分为潍城区、奎文区、高新区、坊子区、寒亭区四个区域。如果是潍坊西部的话，应该是潍城了，以前的市中心，现在潍坊整体向东部发展。从消费水平、配套以及楼盘的价格来看，应为潍城区最弱，奎文区最强，高新区中等。
不知道贵公司有没有针对潍坊市进行市场调查，不过如果从你的文章来看应该对整个城市的产品需求量没有真正的了解。
潍坊现在整个写字楼情况绝对是供大于求，中高档的写字楼主要集中在奎文区和高新区，比如有圣荣国际商务大厦、世纪泰华、银海恒基、金马国际、东盛广场、投资大厦、中土大厦、金融街、盈隆广场、时代国际、新都大厦、嘉汇广场等等，还没算商住两用的东方威尼斯、东方曼哈顿、SOHO新E城以及潍城的旧写字楼等。现有的的市场供应量差不多能达到200万平米。举个例子，就拿东盛广场来说，18F的价格约为4000元/平米，100平米的话大约要到420000左右，写字楼的客户有二种：一、自用，二、投资。先不说潍坊本市有多少自用的企业，单算租赁的话，分析一下，圣荣国际商务大厦的位置在新华路，也就是潍坊的二级商圈中心，他的价格每平方每天0.8元/平米，无论从位置还是配套，东盛也只能租到0.8/平米的话。一年租金为29200元，投资回报率为7%，一般来说写字楼的回报率不能低于9%。更何况前提是如何以0.8元/平方/天租赁出去，为了拉客户有的中档写字楼竟然能达到0.65元/平方/天。就是这么残酷。的确，现在潍坊有不错的大企业，比如中国石油（投资大厦）、中英人寿（圣荣国际）、海康保险（盈隆广场）等、海尔纽约（世纪泰华）等，但是他们全都是以租赁为主，这样的企业在选择写字楼时，首先选择的是地段，其次是配套、物业服务、形象，最后才考虑价格。由于潍坊往东发展的城市发展战略，潍城肯定是不会去的。所以，如果你做的话，如果你能达到泰华的地段、圣荣的形象、SOHO新E城的价格那你们就做，如果达不到肯定会死的非常非常非常非常惨。惨不忍睹。下次分析小高层和酒店式公寓
[/size] [size=5]潍坊市商业地产概况分析
一、潍坊市商业概况
潍坊市批发市场比较发达，百货零售业初步完成向综合性购物中心业态转变，连锁业正在蓬勃发展，私营经济在潍坊市经济总量中所占比重不高。市区除上海联华超市外，无其他外资商业企业进驻。
1、大型商场和超市数量
潍坊市现有大型购物中心和百货店6家，分别是中百大厦（胜利街店和福寿街店）、世纪泰华广场、银座、百货大楼、利群。
潍坊市现有大型综合超市10家，分别是佳乐家超市（福寿街店、新华路店、潍城店、开发区店和四平路店）、沃尔玛超市、万家福超市、利群超市、银座超市。类似于中百便利店现在基本上是大中型小区都配一个，可以看出中百发展的战略。
2、潍坊市商业业态结构
潍坊市的商业业态主要包括百货店、超市、购物中心、便利店和专卖店。
潍坊市的部分原有主要百货商店在近2年内逐步完成了向集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的购物中心模式的扩建和转换，目前已形成了中百大厦、银座、世纪泰华广场三家购物中心。潍坊百货大楼虽然也部分的导入了餐饮娱乐功能，但就总体而言还属于传统百货店业态。
潍坊市的超市和便利店发展势头强劲。佳乐家、沃尔玛、万家福以及潍百集团开设的“中百超市”和“中百便利店”，受到市民的欢迎，目前中百便利已有超过100家连锁店。
潍坊市的商品批发市场规模比较大，其批发业务辐射潍坊市周边城市和地区。
潍坊市的专卖店布局零散，品牌知名度不高。
3、潍坊市主要商业布局
潍坊市目前有七大商业街区和六大专业市场：
（一）六大商业街区
（1）胜利西街商业区
胜利西街商业区地处繁华十字路口，以中百大厦和百货大楼为核心主力店，交通便利，是潍坊市的老商业区，东面即是白浪河广场，目前潍坊市唯一一条市政规划的商业步行街（盛和步行街）位于不远处，商家已入驻经营，并经常有节假日庆典活动举行。
（2）潍洲路商业街区
潍洲路商业区是潍坊市的商业区，以友谊新世纪广场和世纪联华友谊超市为核心主力店（现已停业），周围遍布了一些专卖店，交通便利，但道路狭窄，是目前实行单行道管制的街道之一。
另外友谊商场北侧是以经营服饰、鞋帽为主的新春天购物城，低档定位，以20岁左右的新生代为主力客群，有一定的集客能力。
（3）世纪泰华商业区
世纪泰华商业区位于市政府规划的CBD核心区域，是近两年新兴的现代商业区，以世纪泰华广场、三联家电、国美家电为核心主力店，交通便利，配套设施齐全，潍坊市首个已开业的shopping mall泰华新天地项目，将使该区域具有相当的规模优势。
（4）四平路商业街
四平路商业街是新兴的以电子通信和餐饮休闲为主的商业步行街，佳乐家四平店和通济门电子街位于该区域，著名餐饮连锁品牌避风塘等也位于该区域。
（5）新华路商业区（新华路、文化路商业区）
新华路商业区，是随着开发区的发展和市府东移形成的，以餐饮、休闲为主的商业区，以佳乐家超市、沃尔玛、利群、中百大厦为核心主力店，周围专卖店正在日益增多，交通便利，发展潜力大，周围居民以政府机关职员和新贵人群为主，是潍坊市的白领居住区。其中文化路已发展成为目前潍坊重要的中高档餐饮、休闲街。
（6）火车站商业区
除了拥有商业、住宅、酒店、娱乐四大主体功能的金沙城市广场外，还有另外三家商业集团也杀进了火车站商圈。其中，中亚商贸城定位为集商业服务、酒店宾馆、娱乐办公、商品贸易批发为一体的大型商业中心。润扬新城定位为集商业、SOHO公寓、超5A商务、景观住宅为一体的综合项目。火车站站前广场3万多平方米地下空间将建设成又一大型商场。
（7）银座商业区
银座商业区位于四平路与白浪河之间。地理位置优越，与中百、百货大楼相邻，交通便利。周遍已银行、娱乐、餐饮为主。是潍坊高档消费聚集区。
（二）六大专业市场
小商品城：以批发、零售各种皮具、小商品、服饰为主，江浙一代的经营者所占比重较高。
豪德贸易广场：位于潍城开发区东风街与彩虹路交叉口。
广丰家居广场：位于青年路，是以经营家具为主的专业市场。
金宝汽车城：位于潍洲路南段，汽车零售商城。
灯具市场：位于向阳路，主要经营灯具灯饰及各类照明、开关等。
科技市场：位于胜利街与鸢飞路交叉口，以经营IT产品、耗材、数码电子产品等为主。
三、潍坊市商业特征
潍坊市商业正在向比较发达时期过渡；
超市、便利店发展迅速，势头强劲，发展空间很大，竞争刚刚开始；
批发业较为发达，正在形成地区优势和特色优势；
购物中心和百货业竞争比较激烈，几家大的购物中心正在逐步形成自己的特色和核心优势；
专卖店没有形成品牌和规模优势；
服务业、餐饮业、休闲娱乐业发展势头迅猛，市场潜力大。
[/size] 可以看出潍坊的商业是承区域发展的。
楼主所说的商业实际上还是以社区配套为主的。 好了潍坊的情况介绍了个差不多，现在可以进行定位了：） [quote]原帖由 [i]圣堂[/i] 于 2008-3-19 21:12 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1117941&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
好了潍坊的情况介绍了个差不多，现在可以进行定位了：） [/quote]
[size=4][color=blue]兄弟对潍坊这么熟悉！[/color][/size]
[size=4][color=blue][/color][/size]
[size=4][color=blue]邀歌别急了，直接把圣堂兄弟挖过去就不愁了！呵呵:handshake[/color][/size] 呵呵,泉哥见笑了。
本人正是潍坊人，前段时间正好做的写字楼调查：） [quote]原帖由 [i]七星龙泉[/i] 于 2008-3-15 14:51 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1109618&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
（网上查些资料来了解城市）山东潍坊，著名的风筝之都，历史悠久，截至2008年，全市总人口接近900万，市区总人口108万，2007年GDP2056.02亿元，比上年增长15.8%。支柱产业为机械装备、纺织服装、海洋化工、造纸包装、 ... [/quote]
学习中:) 好专业哦，向各位前辈们学习了！ 学习学习！好好学习，天天向上！二楼的分析太棒了！ [b][size=2][color=Blue]给各位回帖的朋友一个建议：
回帖时，如果文字较多，请将字体改小！
若想＂突出＂表现，可用彩色字体．[/color][/size][/b] 2007年山东17地级城市GDP
1 青岛市 3700亿元 (青岛首次进入全国前10)
2 烟台市 2885亿元
3 济南市 2558亿元
4 潍坊市 2050亿元
5 淄博市 2000亿元（另一数据1920亿元）
6 济宁市 1730亿
去过济南和济宁，刚好潍坊的经济水平在两者之间。而地理位置在济南和青岛之间。网友对山东各城市的评论：济南：一个没落的楼兰古城，她的处境值得深思。但人还是很善良的。
烟台：北方骄子，但总是找不准自已的定位。经济总量尚可，但城市建设属于济南第二。但发展潜力巨大。
日照：一个充满自信、而又具有西方风情的城市，很适合人类居住。张高丽曾说过，这里是东方夏威夷，此言不假。
威海：建设不错，但只是空中楼阁，发展后劲不足。属于没落的贵族。
潍坊：需要步子迈的大一点。
淄博：不要总是留恋过去，而更应该向前看。怀念过去意味着倒退。否则，将会成为济南第三。
临沂：一会建南城，一会建北城、一会建东城，最后什么也不是。简值是垃圾城
泰安：没有特色。
东营：走自已的路，让别人说去。
德州：城市建设的越来越像农村了
聊城：不要说什么江北水城。还是做点实事吧。
菏泽：如果不是看到了中文，我还真认为到了伊拉克了。
济宁：迷失的糕羊。
枣庄：一个规模仅次于城市的现代化农村。
（待续） [b][color=Red]操盘，不是纸上谈兵！
也没几个人具备运筹帷幄、决胜千里的能力！
都是凡人！
还是先了解了解＂潍坊＂，再“超盘“吧。
给大家发几个链接，便于大家了解下＂潍坊市场＂，希望发得还不算太晚！[/color][/b]
策友＂圣堂＂发的帖：
潍坊财富广场市调报告（200P）（深圳瑞尔特房地产顾问机构做的专题市调，先不论其报告好坏，其多少能提供些信息给不了解“潍坊”的朋友）
[url]http://www.swotbbs.com/thread-94225-1-1.html[/url]
策友＂yu1fei2＂发的帖：
向山东潍坊2006年某些商业地产默哀（看看更多人的意见吧，也许会有所启发）
[url]http://www.swotbbs.com/thread-10054-1-97.html[/url]
策友＂bl_hl2004＂发的帖：
潍坊楼市调查报告 （里有详细的关于该城市的基础信息）
[url]http://www.swotbbs.com/thread-52821-1-51.html[/url]
策友＂禺仁＂5分钟前刚发的帖：
潍坊2007房地产市场调查报告(潍坊2007年上半年房地产市场解读与未来走势预测,写得很不错)
[url]http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=96917[/url]
对潍坊08楼市的一点看法
[url]http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=96920[/url]
[[i] 本帖最后由 betterland 于 2008-3-20 13:18 编辑 [/i]] 从去过的许多城市来看，在这种三线城市只适合建住宅。为什么？
一、二线城市的人口结构是纺锤型的，而三线人口的结构是哑铃型的。可以类比的城市就是我现在所处的长沙，我觉得潍坊的地位应该在长沙与湘潭之间。这样的城市有个特点，缺少中间层，第三产业中的现代服务业缺乏，缺少所谓的“白领”，其中间层为：教师、医生、政府公务员。这样导致其商业服务缺乏，缺少律师、会计师、物流师等等职业经理人阶层。而正是这些人需要写字楼、需要酒店式公寓，需要出差，开会，商务洽谈，住酒店。所以写字楼、酒店式公寓排除。
再说商业，从楼主给的资料来看，我觉得此地也不宜做商业。在这种地级市，除非在已经成熟的地段做商业来适应需求，想要创造需求是一件风险极大的事，此地商业氛围一般，建议只做少量底商拉倒。 要开会了，呆会再来补充住宅部分。
我的
做小户型精装修，不做酒店式公寓，这种产品与普通住宅和酒店式公寓都不同，出于他们之间的一种产品，不知当地年轻人是否多，是否是主力购房人群，如果是可以做小跃层精装。 没看到容积率指标，但是楼主原打算建高层，估计小城市容积率都比较好调，那就按4计算吧。整个项目做下来大约4万的建筑面积，基本上是个大高层，按80米高来算，大约25层，那标准层合计至少为1600平米，最少有3栋，最多5栋，按照4栋来算，每栋标准层400平米，如果两梯四户，户均面积100平米；如果两梯三户，户均面积133平米；两梯五户以上那就是小户型了。再看建筑密度，标准层合计1600，那占地，基本上占地至少为2500平米。再考虑地形，长宽比，如果是100*100米，那基本可以摆上两排，朝南面最大有两个100米，按照两梯四户来算，每层共有4*4=16户，那户均朝南面最大值为12.5米，扣去道路，退距、墙等，每户能有8米就不错了，但基本还能保证两个面宽。
哎，没法算了，最好楼主把图先发上来。我的意思是，别先去考虑想做什么，先考虑在此限制条件下的可能性，今天没时间了，明天接着聊。最近在学怎么算这些东西，也不知道算得对不对。