潍坊，十年前去过，在那里呆了一个月，现在发展的应该不错吧
[[i] 本帖最后由 aqclb 于 2008-3-20 22:03 编辑 [/i]]
区域价值和重大市政情况
其他方面我看上面的很多兄弟说了 那我提提他们没有提到的．就是政府在这个区域规划和定位这样？有什么重大方针政策？有什么长远市政规划等等．你应该多对这个了解些．你对这个区域的周边业态和竞争方面分析比较到位．建议你多了解下这个区域在城市中历史和未来规划方面．（比如想刚才有个兄弟提到的－－－这个每年都有进行国际风筝节日．是住宅为住？还是商住？）住宅方面赞同第一兄弟说的．
回复 1# 的帖子
先说住宅;潍坊的日韩籍人士多吗？据我所知不多。日韩籍人士主要集中在青岛、烟台和威海。潍坊再怎么地也靠里点了。潍坊人观念是比较土的。我认为开发日韩式住宅估计买的人不会多，潍坊本地人对日韩住宅的好感也不见得有多强，甚至没有。你周边高楼这样多，竞争者考虑开发小户型的精装修住宅或公寓的肯定很多，因此你选择精装小户型的想法好像很普通，与大家没有什么区别。把这点定位特色实际上本就无特色可言。我的建议是全做成大户型的豪宅，产品设计增大附加的赠送面积，如露台、阳台等，做成宽景豪宅，虽高层但户型不小，你们有这个胆量吗？
再说商业：周边有大超市、大陶瓷市场……那么你就不要做了。做了就是同质化，就是恶性竞争，会死的很难看。做商业先研究好消费者。周边不是高楼林立吗？高端人士比较多，那么休闲餐厅，高档娱乐场所，健身会所应该是他们乐意消费的地方，即满足需要有体验身份。把群楼打造成周边的高档综合娱乐型商业吧。 非常值得学习的帖子。
建议了解潍坊的兄弟们多给一点信息
有点纸上谈兵了,我们现在大多数人对潍坊的经济,政策,目标客户群体等等诸多方面都不是很熟,
大家仅凭着楼主信息的描述在这里发表意见是解决不了实际问题的! 不多说
商业结合周边项目及环境，进行差异化互补
别人有的咱们不做，别人没有的但是市场需求的咱们抓住
别人有的你知道，别人没有但是市场有需求的就要你分析下周边项目和市场的情况了 商业的价值产出往往大于普通住宅的价值，当然难度也大，这样的大体量的地块所处的地理位置应该将是有潜力的，建议先以商业部分为起点，把地块的价值做起来以后再做其他住宅类产品，这与开发商的开发理念有直接的关系。
至于商业的业态模式，未来商圈定位、影响，因依据城市整体商业消费状况，寻求差异化、品牌化，如果区域有酒店需求的话，商业的档次就应当有所提高。
同意版主的“ 1）一定要具备特色，是业态特色、经营特色或整合特色；2）能够吸引中远程消费者来消费，不拘泥于本小区服务。”的想法，商业项目没有特色、没有行业整合能力很难成功。
我们现在也在做一个类似的项目，总面积约17万方，分为两块开发，一块为酒店和酒店式公寓为主，酒店是先找到入驻的商家，签订销售协议后依据商家的要求建设。另一块做大卖场和中档住宅。地下为停车场，卖场为二层，方式是整体出租，先签订租赁协议后开工建设。 感觉这个项目做成年轻人的QQ家园，针对客户群20-25年轻城市租房客群，总价较低，菜单式装修，诉求装修于首付比例中，比如购房即入住，家电、家具齐备，将这部分费用又分摊到首付之中，2-3万买房子，5-6千元就入住，促成一场易居成家运动。至于商业，商业归根结底也只是住宅的配套，并且就项目现在前期，不管如何定位，招商都有一定的难度，不如干脆将做商业的投入减少，整栋建筑的门厅、过道一定要做出档次来，涂鸦、自由、个性、自我的概念融汇其中，废除传统的商业在一层或地下的概念，将商业做到建筑的中层去，棋牌室、SPA美容、品味酒吧、电玩之家，这在概念上也可以炒作一番
经过几天的思考和筛选,在仔细分析了本项目宏观市场及区域市场商业现状及发展情况基础上,我一一用排除法,排除了若干个业态种类,同歌说了要先建好鸡窝,再养鸡,最后下蛋,因此最后我锁定目标:
一站式汽车服务城(略小于4S店).
定位支撑:
临近几条主干道,汽车日流量较大,
周边无大型汽车专业服务店
区域开发量增长导致人口增长,区域自拥汽车客户同比增加.
一站式汽车服务全面打理有车一族,亦可同时增加销售业务.
本项目外观形象突出,位置醒目.
商业内部结构合理,符合汽车行业洗刷,维护,售后,销售,办公格局（具体层高开间进深等建筑数据可参照市场进行规划) 开发商希望将商业体量做大，个人觉得做三层街铺不合适，是否可采用小型集中式商业做法，沿小交叉路边为沿街面，主干道为一昭示面做L型集中式商业。地上三层或两层，地下一层走年轻时尚路线，业态为流行精品百货定位，项目定位时引进专业招商公司参与。下沉式广场是一很好的创意，但劣势是在商业培育初期不易聚集人气。随便说说，随便写写.
回复 9# 的帖子
根据项目周边的环境和发展的情况来看，我建议将1、临街的商铺对社会进行招商，免两年租金。这样的话各种行业的经营者都会来参与，我们借此机会进行筛选定位。2、可以运用公关形式来对本市的各金融行业和通讯行业进行最大优惠政策的招商入驻来烘托商业气氛。:lol 支持龙泉兄。 写字楼？NO酒店式公寓？肯定NO
小户型精装？SURE NO
别墅？WAIT
众多大盘云集于风筝故乡，市区人口100足。全市人口900万。拥有足够的购买力。
该区域主流经营到底是什么，可不可以有新产业出现？城市有突显景观及经济优势吗？
我们知道，该地非主城区域。我们应该找到一种项目间的差异性，突显本案的唯一竞争性。
根据楼主所述区域相关属性。
建议如下考虑：
1、复合型态项目。
2、产品型态：“迷你型”别墅+南亚风情高层建筑
3、客户类型：高知阶层
4、南亚风情非日韩式风情主题社区，注意私享与感动。
5、较高推广调性，注重生活中时间与空间与心态的差异化。回归原始心态。
做什么？：“迷你型”别墅+南亚风情高层建筑
说什么？：心态的回归。生活与果实的分享``````。（一个方向的建议）
以别墅代动项目品质感，生活方式与生活配套的建设，突显小区文化的经营。
先推别墅再推高层，重视一期别墅客户关系维系，该点比较重要。要整体抬高价格才可以！
一些建议，不成敬意！ 住宅的销售请楼主一点都不要担心受怕。
·该项目的难点是在于商业，1万平的占地除了住宅，商业也不多。
·如果有商业，建议不设裙楼，请开发商调规。集中修建商业，比如5楼的那种。这样多的大盘云集，人口并不少，在这样的地方应该有一个集中的商业中心了！
·如果能够引进高品牌商业形态进驻（当然前提是根据市政规划与市场情况，到底可以建什么的基础上）。那边开发商的形象及品牌的打造就已经和之前不是一个概念了。
·如果能够这样，你的楼盘就可以说是建立在“繁华”之上，下楼即是繁华。因为城市因素，出门皆是悠闲与宁静，这是一种繁华与宁静共存的生活方式。项目品质当然完全不同。这样的商业就会成为你项目最大的唯一性。
·从商业反观住宅，你的销售还会难吗，价格会难以提升吗？
未来总是能够计划，难以预计。既然难以预测，那么把事物反过来想想可能会有不曾有的收获。希望你的楼盘销售顺利、成功。 [font=楷体_GB2312][size=3]与同歌兄39楼关于商业定位，想与您切磋切磋，红色代表引用：
[color=red]一、"负二层为“面面俱到博览汇”——地下休闲风味面食鉴赏，将全国各地的面食小吃汇聚在一起，譬如北京炸酱面、天津打卤面、郑州烩面、兰州拉面…………"[/color]
[color=#ff0000][/color]
[/size][/font][list][*][font=楷体_GB2312][size=3]其实地下层不适合做大面积的餐饮的，主要是从两个方面考虑的:[/size][/font][/list]
[font=楷体_GB2312][size=3] [color=blue]一个是排烟[/color]，餐饮类排烟需要通过负压排烟，在-1楼负压很难操作，我们常常在有些商场的-1楼中，闻到一些异味，就是排风系统不好造成的；并且，负压会导致中央空调消耗过高，从使用成本上来说很贵；
[color=blue] 另一个是人流规划，[/color]我们都知道，小吃区是很吸引人气的，应该把人气，把人气引往-1楼，显然是在浪费人流。过去两年很多商场都把小吃类放到负一楼，现在基本很少见了，主要是以上两个原因。
[/size][/font][list][*][font=楷体_GB2312][size=3]而且，小吃城，由于单品很便宜，通常需要极多的人来消费，才能维持正常盈利。所以我们一般看见的小吃城都是位于人流极大的城市的核心商圈，位于人流较小的边缘商圈和社区商圈的小吃城极少。[/size][/font][/list]
[font=楷体_GB2312][size=3] 从项目本身的位置来看，做好了，可能能够成为区域商圈，没做好，则可能沦落为社区商圈。不管是区域商圈，还是社区商圈，如果定位于小吃城，都可能面临两个问题：要么商家不认同商圈，不愿意进驻，要么消费者数量不够，不足以养活小吃城。
综上，我个人感觉，在加上同歌兄所说，周边生活气氛不太好， 我估计小吃城的定位可能执行起来，难度相当的高。[/size]
[size=3][/size]
[size=3][color=red]二、地上一层至三曾为综合卖场，主打概念为“潍坊最大的购物乐园（还有待提炼）”，一层为沿街精品时尚汇，双向开门，可以由街面直接穿过精品屋进入大卖场。[/color][/size]
[size=10.5pt][size=3] 打造精品购物街，肯定需要装修上档次，货品优秀的商家。这些商家的投入，通常分为三大块，房租、装修、铺货。三大块中，房租的投入，一般不会超过30%。（如浪漫一身，哥弟等女装，NIKE等）[/size][/size]
[/font][size=10.5pt][size=3]
[font=楷体_GB2312] 其次，精品购物街需要的人流很大。商家在进行大量的投入后，需要快速的通过较高的销售额来得到回报。因此，需要较多的购物人流，来满足商家的销售额需求[/font][/size]
[size=10.5pt][size=3][/size][/size]
[font=楷体_GB2312][size=10.5pt][size=3] 从项目本身的位置来看，估计位于新区中的边缘部分，离新区的区域商圈，还有约两公里的路程。项目的位置，要想吸引商家来进行投入，不仅仅是免房租就能解决的，因为商家更多的投入，是体现在装修和铺货上。那开发商帮商家装修，甚至倒贴钱请人来做生意，是必不可少的事。冒昧的问一句，开发商有这样的……恩，心理准备么？[/size][/size]
[/font][size=3]
[size=10.5pt][/size][/size]
[font=楷体_GB2312][size=10.5pt][size=3] 引进商家后，还需要大量的购物人流才能养活商家。消费者愿不愿意老远的的来购物，得看商场内商家的质量和数量。引进的商家，不说比城市的核心商圈好，至少得比区域商圈好吧，才会吸引消费者来啊。在保证了商家的质量后，在吸引消费者来项目消费的过程中，需要投入大量的广告和户外活动，开发商有这样的……恩，心理准备么？[/size][/size]
[/font][size=3]
[size=10.5pt][/size][/size]
[size=10.5pt][font=楷体_GB2312][size=3] 投入了那么多以后，那商业的几层，估计利润空间很小了。。。。。[/size][/font][/size][/size]
[size=3][/size]
[font=楷体_GB2312][size=3] 商业地产的黄金定律是“口岸、口岸，除了口岸还是口岸”。但本项目，缺的正好是口岸。[/size]
[size=10.5pt][/size]
[size=10.5pt][size=3] 实际上，项目的这个位置，无论多好的定位，操作起来，难度都相当的大。大到没有超级丰厚的商家资源不可能成功，大到没有超长的资金链不可能成功，大到没有一个长期的投入培养计划不可能成功，大到基本不可能成功。[/size][/size]
[size=3][/size]
[size=3] 我个人觉得，该项目追求如此大的商业体量（不含公寓）并不适合，我想同歌兄，一定也有同样的看法只是迫于开发商要求罢了。[/size]
[size=3][/size]
[size=3] 如果换做俺操盘，俺一定给开发商说，高手知进退，智者明取舍，开发一点点商铺，满足规划需求，做社区配套就好。如果开发商非要要求如此之多的的商业体量，那我可能会去调研定位于服务区域的餐饮和娱乐业态的可能性[/size]
[size=10.5pt][size=3] 就以上想法，与各路高手和同歌兄切磋！[/size][/size][/font]
[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-3-22 20:16 编辑 [/i]] 没有去过lz所说的这个城市，对这个城市的人文不太了解，更不了解lz项目所在位置的详尽情况，以下所说的不足为用，仅根据lz所描述的内容及自个对三线城市的了解说说个人的看法以供参考。
[size=5]先说一下三线城市人们的一些习惯：[/size][b]1、购房[/b]
a、年轻人结婚购房 在三线城市工作的年轻人月工资800的一大片，1500得算比较可以的了，结婚买不起的和父母挤在一起，靠父母资助买房的买个两房或小三房，买一房一厅的或单身公寓的少之又少，出于月供的压力父母首付的压力选两房的比较多。三线城市父母资助的消费能力也有限。
b、月工资高于2000的初次购房者（一般结婚购房）,及小孩10岁以上的换房一族，因为三线城市的房价相对较低，购房总价款相对较低，对于10几20万的银行按揭还款对这类人群对房屋长远使用功能要求来说还清指日可待，首付也不成问题。所以他们都会考虑买三房。两房对这群购房主力军来说毫无吸引力。另外三线城市的人们也一样有着攀比心理，赶时髦是攀比的核心所在，住宅的外立面设计质感时髦就是他们脸上的名片。
c、租房， 在三线城市租房住的九成以上为弱势群体。为什么这么说，有三个理由：一、工作能力更好一点的去了二线、一线城市工作。二、家在本市的住家里去了。三、三线城市酒店便宜，到本的出差的客商住酒店去了。800-1500的月工资是不可能来租住这种酒店式公寓的。再因为大多三线城市租房价格本来就低。
[b]2、购物[/b]
a、专业市场购物习惯 。 在三线城市一般都有很多专业的大市场，而且对这些专业市场的情况市民也知道得很清楚。对于购买使用年龄在3个月以上的耐用物品，人们会坐着公交车去专业市场购买，因为可以货比三家嘛。
b、对于日常生活用品——财米油盐酱醋之类的，就像lz所描述的情况，由于大型卖场离得比较远，可能这个区域的人们不得不接受菜市场和便利店。很多三线城市的人们还是乐意省下2元钱的公交钱的。
c、还是那句话三线城市的人们都是城里人，消费上有一定的品位，也一样有着攀比、赶时髦心理，赶时髦是攀比的核心所在，三线城市的大专业市场都是为满足大众化的需要定位都为中低档，高档商品混杂其中难以辨认。（大困了有时间再继续）
[[i] 本帖最后由 keainiuniu 于 2008-3-22 22:42 编辑 [/i]] 首先，参与讨论之前，我想说一下，不管开发商是什么观点，代理商的立场不是排斥，而是去验证开发商想法的可行性，如果不可行，可以提出更为完善的发展思路。开发商想做更多商业是出于利润考虑，代理公司的职责是通过市场分析和盈利期待客观性地进行验证并做出成文建议。
项目规划与运作是个大课题，在此仅能就第一印象做些简单的叙述。
第一个疑问：项目目前的进度是什么样的？
以第一个疑问为基础，第二个疑问：提出日韩风格的基础是什么？那里流行日韩文化吗？这种文化与这种地区和这个地块有何联系？项目产品是如何与这种概念结合的？
第三个问题：商业与住宅的比例是多少？
[b]项目规划：[/b]商业肯定会有相当的比例，可以理解为利润需要。
[b]布局方向：[/b]底商+高层住宅，一至三层商业，如果地块完整，商业可以是围合性的，预留部分空间可直接透光，高层住宅交错于商业上方，商业屋顶除住宅底部布局外，其余面积建造花园，花园与转换层联系在一起，规划为住宅会所。
[b]住宅部分：[/b]
不赞成做小户型产品，小户型产品对项目规模、地段以及地块限制有一定的要求，虽然小户型总价底可以吸引购房群体，但小户型的真正需求与本项目的位置和区域开发成熟程序还有一定的差距。
其他形式的产品可以再验证。
[b][font=楷体_GB2312][size=4][color=Green]建议本项目：做特色产品、走品质路线、细分赢市场！（差异化运营或市场空间运营）[/color][/size][/font][/b]
产品：两幢或三幢高层，交错布局，全复式小套型
140平米内的小复式，90平米的小复式，因90平米做小复式面积偏小，可考虑在项目设计中，专项研讨赠送面积的方向或者在设计露台时赠送部分在交房后可由业主围合进室内的空间和可能性。
一些吸引人的设计也应当引入：凸窗、转角窗、观景露台、观景电梯等。
[b]商业部分：[/b]
商业部分还要经过市调和对开发商资源的考虑，这里仅仅做个假设。
总占地一万平米，即使建设三层满满的商业，也只有三万平米，不考虑大型商业中心的方向。
项目规模并不大，且是一个商住结合的社区，商业上的包装没有强大或者高度形象的支撑。
鉴于目前该地块处于大面积开发区域，未来入住的成员会很多，将可能同时或同期的面临装修装饰的现状，这样的现状会有什么样的商机？
这样的市场对建材和装饰需求很大，而建材市场不可行，会降低项目档次，相反，装饰艺术市场却可以提高项目的艺术感染力，同时,装饰艺术市场可以包装成全城的一个专业商业网点。
建议商业布置三层，一至二层为立体式商业，规划建设时建议不要布满商业，留足较大透光空间，围合式的商业适合专业类商场独立商铺运营及人流规划运作，建议一至二层业态定位为：[b][font=楷体_GB2312][size=4][color=Green]装饰文化艺术城[/color][/size][/font][/b]
主营一些名画、装饰画、裱画、艺术品、生活精品等，这种市场相当大，现在人们都重装饰，轻装修
装饰艺术城服务本项目，也服务于本区域所有住宅装饰艺术市场，如果运作得当，甚至可以操作成省际装饰艺术交易中心，具体案名和推广方式根据实际情况可再探讨。
三层为商务会所（未来方向）服务本项目客户和区域客户，主要以简餐、棋牌、休闲商业功能。
地下室不赞成做商业，该区域不是商业中心，地下商业的成本投入的与其商业价值需要探讨，另外，地下室商业并不引人关注。地下室应直接作为停车空间，服务商业停车或住户停车，这两种停车功能区要做隔离。
[b]住宅定位：[/b]
日韩文化不是不可，只是不完全适合本项目
文化与区域是有很大的关系的，虽然本项目区域开发中，但并不是任何文化概念都适合引入，一些具体性很强的文化概念一般适合于商务区，而以居住为主的新区文化概念，往往以“大文化”或“大概念”为出发点。从另一角度，定位需要与项目产品特色相结合，进行相应整合提升。
定位方向：具有完全特色的高端社区
说明一点：并不是盘小就不能做高端，关键在概念延伸及产品打造及施工细节。
那么，本项目基本于市场和产品特色推广的需要，推荐定位为：[b][font=楷体_GB2312][size=4][color=Green]全复式空中私宅（或全复式立体私宅）[/color][/size][/font][/b]
全复式，体现楼盘特色和竞争排斥
空中，体现产品特色稀缺及身份象征
私宅，住宅概念延伸及项目高端映衬
[b]客户群考量：[/b]复式的项目，较小的面积，高端的定位，中端的价格，您认为应该卖给谁？
[b]也许您会问：商业与住宅的结合，如何保证住宅的高端和居住品质？[/b]
装饰艺术市场一般不会对住宅产生大影响，是平静的市场，是欣赏的市场，是艺术交流的市场，无烟尘，无大量噪音，相反，可以引导更多的具有较高文化层次的人到此。正因为这种商业形式的特点，结合对于市场的缺位需求，这种定位和销售空间才成为可能。
另外，商业部分与住宅部分是分开的，通过屋顶花园和转换层形成不同的空间，大堂电梯或地下车库电梯入户，体现尊贵也避免干扰，可以电梯直通屋顶花园或转换层住户会所，回家也是一种轻松的过程。
[b]推盘策略：[/b]住宅先行，商业跟进，两种产品分开推进
建议统一形象，有风险，有个性，有市场，产品专一化，形象识别提升
前期主打住宅：高端项目，中端价格，小复式空中私宅
后期打专业装饰艺术交易中心
[b]广告方向：[/b]超越你对家的想象
举例广告：
家有好几层，心也好几层……（小小的一个家，从客厅到卧房，我不仅仅是踏了几步台阶，更离心灵的释放更近一步）
细节过广，暂聊到这，大家继续探讨！
东海终于出招了，呵呵
[quote]原帖由 [i]东海岸[/i] 于 2008-3-22 22:42 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1124082&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]首先，参与讨论之前，我想说一下，不管开发商是什么观点，代理商的立场不是排斥，而是去验证开发商想法的可行性，如果不可行，可以提出更为完善的发展思路。开发商想做更多商业是出于利润考虑，代理公司的职责是通过 ... [/quote]
[font=宋体][size=3][b]细看了东海的细致分析，勾起以下言论，让东海不能闲着（有些残忍，呵呵）
[/b][/size]
[/font][size=3][font=宋体][color=black][b]赞同点：强烈支持[/b][/color]
[color=black][/color]
[color=black]1.“[/color][/font][/size][size=3][font=宋体][color=black]建议本项目：做特色产品、走品质路线、细分赢市场！（差异化运营或市场空间运营）
[/color][color=black]细分赢市场，全复式小套型，全复式空中私宅（或全复式立体私宅），“家有好几层，心也好几层”[/color]
[b]细分赢市场，立体私宅，好思路[/b]
2.项目周边[/font][/size][font=宋体][size=3]这样的现状会有什么样的商机？装饰艺术市场却可以提高项目的艺术感染力，同时,装饰艺术市场可以包装成全城的一个专业商业网点。
[/size][/font][size=3][font=宋体][b]准确的商业切入点，装饰文化艺术城，好提议[/b]
3.[/font][/size][font=宋体][size=3]专项研讨送面积的方向或者在设计露台时赠送部分在交房后可由业主围合进室内的空间和可能性。
一些吸引人的设计也应当引入：凸窗、转角窗、观景露台、观景电梯等
[/size][/font][font=宋体][size=3][b]在报批容积率保证开发商利益同时，增加卖点巧妙抠面积，好细节[/b]
4.也许您会问：商业与住宅的混宅，如何保证住宅的高端和居住品质？。。。。。
[b]喜欢这种叙述解决风格，圆满的回答，好提问[/b][/size]
[size=3][/size]
[size=3][/size]
[size=3][b]异议讨论：[/b][/size]
[size=3][/size]
[size=3][b]1.住宅会所位置；与双会所概念“商务会所”：[/b][/size]
[size=3][/size]
[size=3]引用：“商业屋顶除住宅底部布局外，其余面积建造花园，花园与转换层联系在一起，规划为住宅会所”[/size]
[size=3][/size]
[size=3][b]1.）占地10000方，鉴于地块面积，高层的本身压抑度；[/b][/size]
[size=3][/size]
[size=3]这样的话，按楼主两栋或三栋高层的排布，三栋正三角还好说，会所可座于底边中位；[/size]
[size=3][/size]
[size=3]如果是两栋或三栋错落排布，会所的位置势必会影响景观与低楼层采光；[/size][/font]
[font=宋体][size=3][/size][/font]
[font=宋体][size=3]个人建议会所做于半地下或地下，节约景观空间，增大会所面积功能！[/size]
[size=3][/size]
[size=3][b]2.）可能东海对第三层商务会所的想法也出于邀歌帖子中开发商所限；[/b][/size]
[size=3][/size]
[size=3]先说：邀歌所说金三角处另论，三层商业真的是必须吗？双会所对本案的实用价值有多少？[/size]
[size=3][/size]
[size=3]除非开发商愿意第三层商务会所自持，但根据开发商情况，我想不会，哪买给谁？[/size][/font]
[font=宋体][size=3][/size][/font]
[font=宋体][size=3]可能是个人比较保守，不建议做三层商业！[/size][/font]
[font=宋体][size=3][/size]
[size=3][/size]
[b][size=3]2.引用：“两幢或三幢高层，交错布局，全复式小套型140平米内的小复式，90平米的小复式；[/size][/b]
[b][size=3]客户群考量：复式的项目，较小的面积，高端的定位，中端的价格，您认为应该卖给谁？”[/size][/b]
[size=3][/size]
[size=3]上面说了很欣赏东海这种叙述解决风格；但好像上面这道问题没有解决；可能是留给朋友们的；[/size]
[size=3][/size]
[size=3]90.70政策，140的先不说，我们主要考虑90的[/size]
[size=3][/size]
[size=3]拿高层得房率75%，再减去墙体面积得出“地板面积”：60方左右[/size]
[size=3][/size]
[size=3]这样的面积做出复式，单层30方，再减去楼梯3—5方，再考虑客厅，房间，厨卫，阳台等因素[/size]
[size=3][/size]
[size=3]是，可以做挑空，可以做旋梯，但空间大家可以脑子里想一下。。。。[/size]
[size=3][/size]
[size=3]1.）以此作主力户型，如何规避这些缺陷？[/size]
[size=3][/size]
[size=3]2.）这种新产品是很有新意，吸引力，但是不是局限了客户层，[/size]
[size=3][/size]
[size=2][size=3]3.）有多少客户需要此产品，又对缺陷能够大度容忍，继续探讨。。！[/size][/size][/font]
[font=宋体][size=3][/size][/font]
[font=宋体][size=3]个人还是觉得局部做比较稳妥！[/size]
[size=2][size=3][/size][/size]
[/font][size=2][font=宋体][size=3][b]知道东海很忙很辛苦，但忍不住把他再次拉下来，谅。。。:handshake[/b] [/size][/font][font=Times New Roman]
[/font][/size]
[size=2][/size]
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-23 22:51 编辑 [/i]]
支持龙泉的建议
我也遇到类似情况，龙泉建议使我大受启迪，谢谢！超值组合2+1，轻松首付2+3
详细的研读了同歌兄潍坊项目的初步方案，在睡前浅谈两句。根据同歌兄提供的信息，建议如下：
1、同歌兄提到：“人气较差。大道人流不少，但也都是匆匆过客，没有值得人流下车、驻足、消费等囤积人流的环境。并且还有一条小路与我案交汇，那条小路更荒，十分钟能看见一个人算你幸运，别提汽车了。”
试问在如此交通不便利的地方如何开发写字楼，而且开发商有这样的想法，证明此开发商对市场并没有深入的调研，甚至开发经验欠缺。没有办公氛围，且交通不便利是写字楼的恶梦，富人区应该要有富人区的氛围；别墅区应该要有别墅区的氛围；同样的写字楼跟商铺一样要集中，这样办起事来才方便，更重要的是不会影响到居住品质，如果此公寓楼即办公又居住，那么居住品质可想而知了，到时反而影响了住宅楼的销售，最终落得竹篮打水一场空的下场。
2、并且同歌兄你有提到：“周边各个在建大盘（均是高层）都有自己的底商为自己的社区服务，且项目规模都比你操作的项目大，并且规划局已批，沿街部分必须是商业。所以商业部分是不可能去掉的”
既然已经定下来了，那也只能减少风险了，不管是出于对开发商尽快回笼资金的考虑，还是对此项目短平快的销售考虑，都应尽量减少商业的销售量，可能有些策友会说，商业的量摆在那边是不可能变的，怎么减少。其实可以考虑引进大型业态组合带动剩余商业的销售，简单的说例如可以考虑拿出30%—40%的商业免一年租金引入大型知名酒店+银行+大型超市+洋快餐（MCDONALDS、KFC）等，通过这些商业的引入，减少了商业的销售体量，同时也盘活了剩余70%—60%的商业，促进商业的销售。
[b]至于做什么样的产品？针对你潍坊项目严峻的竞争情况，考虑到后期的可变动性，综合考虑建议如下：[/b]
[b]住宅部分建议采用：“超值组合2+1”[/b]
其实按同歌兄你介绍的项目区域位置情况，反倒是小三房会更好销，我操作过几个类似你项目区域位置的盘，小三房都是最热销的户型。其实你也有谈到周边所有的项目“户型也基本在90---140平方作为主流推广”，我相信这些开发公司不可能没有对户型配比进行市场调研，所以三房应该是此区域的主销产品。但大家都开发大户型，那么我们更应该区别于其他项目，做差异化营销，所以我赞同你住宅部分定位成小户型的方案，并且可以考虑装修几套样板房进行引导[b]（但也要帮开发商考虑广告支出成本），[/b]我建议在此方案上延伸为“超值组合2+1”。
“超值组合2+1”即由二房二厅和一房一厅组成，其最大特点是能分能合，户内各自功能独立，互不影响。合时，一户入门，一户人家；分时，一户入门，两户人家，功能互不影响。二套房内厨房、卫生间、客厅、餐厅、阳台、卧室全部独立[b]（备注：当然也要考虑是否可设计成这么理想的房型）。[/b]并且也不用考虑户型配比问题，届时根据客户购买需求销售，减小了风险又提高了销售速度。
优势：
１、对于三代同堂的家庭来说，父母和子女所希望的生活空间有一定的差异，作为子女更不能将自己的生活方式以及对生活空间的要求强加于父母。这种全新的“超值组合2+1”适应了该群体的需求。本身同为一户家庭，但确能给父母提供独立的生活空间，以及满足自己的生活方式，两者皆得。
２、买房也是一种投资，大多数人买大房可能会考虑投入资金太多以及资产利用率过低的问题。让很多人找到了新的理由，由于“超值组合2+1”能分能合，可以居住一套二房二厅，出租一套一房一厅，来分担所需承担按揭的经济压力。随着家庭成员的补充以及经济能力的不断提升，可将居住空间扩大，免去了空间不足的烦恼，住大住小完全自主。住得舒心，买得放心。
[b]商业部分建议采用：“轻松首付2+3”[/b]
“轻松首付2+3”即在现今楼市低迷，采用得比较多的首付拆分方法，可以考虑采用首付20％，剩余30％余款于一年后还款开发商的付款方式，开发商垫资30％协助办理银行按揭，从而减轻投资者的前期成本，提高投资者的投资兴趣及欲望，大大加快商业的销售。
[b]（备注：１、首付拆分的方案要结合当地的政策情况，特别是有些地区银监局限制实施；
２、同时随着政策法规的调整，政府紧缩银根限制炒房，有些城市也开始调整商业的付款方式，例如商业产品实施全额付款的方案，限制办理按揭，因此当地现在如无限制可考虑以上方案。）[/b]
同时结合我上面提到的 “尽可能的减少商业的销售量”，采取此两步走的策略引导市场，区分周边产品。
好了，在此预祝同歌兄不断完善潍坊项目定位，并取得成功，先探讨到这里，有点晚了，困了，再续。。。。。。
[[i] 本帖最后由 zpq222 于 2008-3-23 01:23 编辑 [/i]]
最直接强劲的PK——感谢海岸斑竹
[quote]原帖由 [i]东海岸[/i] 于 2008-3-22 22:42 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1124082&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]首先，参与讨论之前，我想说一下，不管开发商是什么观点，代理商的立场不是排斥，而是去验证开发商想法的可行性，如果不可行，可以提出更为完善的发展思路。开发商想做更多商业是出于利润考虑，代理公司的职责是通过 ... [/quote]
下面就海岸斑竹提出的几个问题，在细说一下：
关于海岸斑竹的“第一个疑问：项目目前的进度是什么样的？”
现在项目还是一片空地，因为还没有形成最好的思路与想法，开发商要听我们代理商的意见，一是我的思路还没有完全清晰与透明，二是近日在外地看其他项目比较忙，始终还没有给出切合实际的策划方案，所以，开发商目前处于“等待”状态，还没有动工。
目前基地状况是一片空地，比较平整，几乎没有大量的拆迁（除沿街有一小部分门头房需要拆迁），整体情况处于随时就可以进场施工的状态。
现阶段，开发商是过于依赖我们。
关于海岸斑竹的“第二个疑问：提出日韩风格的基础是什么？”
提出“日韩风格的基础”就是因为项目周边有大量高体量楼盘存在，且大多都是户型偏大，考虑到我盘的量体小，做一些弥补性的户型产品，所以我引发出开发小户型的想法。又考虑到小户型目前全国各地叫得比较“烂”，小户型概念已缺乏新意，所以萌生出一种概念，即“日韩风格”的小户型。小户型流行于日韩，也普遍适合我国国情需要，除此之外，为了加深日韩风格的真实要素，更考虑到以后的业主居住的适用性和一种新概念的卖点挖掘，我考虑走精装修，完全以日韩风格、格调进行居室装修。小户型精装修，年前根据我们的调查，在潍坊还是有一定市场的，所以，借用“日韩”风格主打小户型精装修概念，更能提升卖点炒作的价值。是否会能如愿，目前也只是停留在一种假设与分析评估状态，最终这套思路是否可行？还需要进一步完善思路与市场调研。
关于海岸斑竹的疑问，“那里流行日韩文化吗？”
日韩文化，要数流行区域，在山东也就是胶东半岛一带，但也都是概念性的炒作，产品形态没有完全依据日韩风格进行创意。
潍坊，接受外来思想并不受局限，而且自身又靠海，由潍坊市到海边坊子区的大家洼一带，也不过三十公里。因为靠海，就牵强打造日韩文化，未免做秀，打造日韩文化并不是因为潍坊靠海，只是一种卖点的提升。潍坊不乏有英、德、美、澳等文化品位的楼盘出现，如果从产品自身上，真实地体现日韩风格，我想在推广上也是有可能的。是不是日韩风格就是最好，目前我还是没有信心，唯一有信心的就是开发小户型住宅是不错的想法，究竟以什么概念去推广，还没有形成思路。
关于海岸斑竹的疑问“这种文化与这种地区和这个地块有何联系？”
干脆地说，这种文化与当地区域没有任何联系。但周边各大楼盘的洋味道风格与这个地区也是没有任何联系。如果打造日韩风格可行，我们不仅从概念上，更是在产品上更加贴近日韩风格，做一个实实在在的、并不是依靠概念支撑的主题社区。概念在于市场培养与产品自身的协调，对于这一疑问，若以文化必须与当地有联系，我本人持有不同的观点，但凭这一疑问，我与海岸斑竹有异议，理由是中华大地缺乏的炎黄文化，被国际风劲吹的楼盘已司空见惯，但大多是华而不实或空穴来风，我想我盘胜处不仅仅是日韩概念，更是一种产品。
关于海岸斑竹的疑问“项目产品是如何与这种概念结合的？”
对于这一疑问，刚才在第一条说了，就是想通过概念的运用为主推，更强调的是户型设计、装修标准、物业管理等设施上，更加贴近日韩的小户型做法。我想突出的是小户型不再是简单的“面积计划生育”，而是骨头里就是日韩风格。但关键节点就是，我会考虑到中国人、潍坊人的生活习惯，结合这一点进行“创意”。何况汉语国家圈的生活习性都基本接近，培养一种新的生活方式也是比较简单的。
关于海岸斑竹的“第三个问题：商业与住宅的比例是多少？”
这个问题目前还没有确定。看情势商业部分要高于住宅部分，因为沿街高层就是一个很大的体量。沿街如果规划22层的话，就是三层以下为纯商业，以上则什么什么概念的住宅、公寓，但年限为40年，也一样按照商业的运作模式去考虑。单纯70年限的住宅，只是在这个高层之后，有三栋6+1砖混结构的楼房，这个体量不大。
关于“产品：“全复式小套型140平米内的小复式，90平米的小复式”，这个想法很好，目前我也朦胧地这样想，90平米的小复式可以实现，但是我没有想到140平米的，这样的面积是不是偏大？我还需要仔细调研市场才能做出判断。关于“凸窗、转角窗、观景露台、观景电梯等。”这是一定要的，产品品质的特色已经基本没有什么问题。
关于海岸斑竹对商业物业“建议商业布置三层，一至二层为立体式商业，规划建设时建议不要布满商业，留足较大透光空间，围合式的商业适合专业类商场独立商铺运营及人流规划运作，建议一至二层业态定位为：装饰文化艺术城主营一些名画、装饰画、裱画、艺术品、生活精品等，这种市场相当大，现在人们都重装饰，轻装修装饰艺术城服务本项目，也服务于本区域所有住宅装饰艺术市场，”这是我目前能够“眼前一亮”的建议，非常好，正如海岸之意“建材过俗，装修温雅”，我能够理解。
关于海岸斑竹商业格局“建议商业布置三层，一至二层为立体式商业，规划建设时建议不要布满商业，留足较大透光空间，围合式的商业适合专业类商场独立商铺运营及人流规划运作”，我本人较为认同，这样一来，卖场空间开放、通透、协调、互动，不仅体现出装饰业态的特性，更规避了“商铺陈设拥挤、消费者萧条”的尴尬。
对于海岸斑竹的上述建议，我将仔细研究与分析。
再次感谢海岸斑竹忙中赐笔。