感谢最怕孤单斑竹赐笔
[quote]原帖由 [i]最怕孤单[/i] 于 2008-3-22 19:00 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1123850&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]与同歌兄39楼关于商业定位，想与您切磋切磋，红色代表引用：
一、"负二层为“面面俱到博览汇”——地下休闲风味面食鉴赏，将全国各地的面食小吃汇聚在一起，譬如北京炸酱面、天津打卤面、郑州烩面、兰州拉面……… ... [/quote]
PK 的非常好，很专业。
关于原先的设想“面面俱到”定位，仔细想来也是不成熟的，这主要也是基于你的担心与考虑。本人权衡再三，这两日没有跟贴，除去工作较忙之外，也是再三思量“面面俱到”的可行性，由于的确没有更好的解决方法，跟贴也无从下手，所以静观几天。今天上来非常兴奋，一是最怕孤单斑竹的专业质问，二是海岸斑竹给出的整体物业定位，否定了自己，得到了“眼前一亮”的东西，所以，今天上来不是无话可说。
现在觉得有点感觉，关于你的“该项目追求如此大的商业体量（不含公寓）并不适合”一句，我也深感有道理。高层是少不了的，但是商业运作起来的难度，尤其是这样的地块，我非常清楚。究竟产生多少商业总量最合适？也最轻松？关键是我首先要形成一个好的想法，提纯一个好的业态予以整合，才有可能说服开发商。看来这一天不远了。
再次感谢最怕孤单斑竹。 [quote]原帖由 [i]zpq222[/i] 于 2008-3-23 01:14 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1124202&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
详细的研读了同歌兄潍坊项目的初步方案，在睡前浅谈两句。
根据同歌兄提供的信息，建议如下：
1、同歌兄提到：“人气较差。大道人流不少，但也都是匆匆过客，没有值得人流下车、驻足、消费等囤积人流的环境。并且还 ... [/quote]
[color=DarkOrange][size=3][font=黑体]超值组合2+1，轻松首付2+3[/font][/size][/color]
不错的思路，我个人比较认同。
高层公寓之后还有三栋6+1多层住宅，究竟哪个更适合“超值组合2+1”，我会仔细考虑和策划。
关于商业开发商垫付那一部分，我心里没底。哈哈。如果开发商能够认同，那是再好不过的了。
再次感谢，等待你的热心后续。 [quote]原帖由 [i]七星龙泉[/i] 于 2008-3-22 22:58 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1124095&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
第一组问题：
如果是两栋或三栋错落排布，会所的位置势必会影响景观与低楼层采光？
三层商业真的是必须吗？双会所对本案的实用价值有多少？
第二组问题：
以此作主力户型，如何规避这些缺陷？
这种新产品是很有新意，吸引力，但是不是局限了客户层？
有多少客户需要此产品，又对缺陷能够大度容忍，继续探讨？
[/quote]
感谢龙泉的质疑，利用一点时间简单探讨一下。
[b]第一组问题：有关“双会所”[/b]
第一部分：
需要说明的是，本项目并不是双会所的概念，屋顶花园与转换层的利用，是住户的泛会所，推广时也可称之为“项目会所”，对于布置，龙泉对于我提到的会所也许是误解，花园，本是一种泛会所的延展，其实真正会所功能在于转换层内部空间，可设一些常用的会所功能，如棋牌室等，屋顶花园还是以小品为主，龙泉担心屋顶布置住宅基础而影响花园面积，这是一定会的，但住宅不会占据整个屋顶的，如果是这样，就不存在屋顶花园的提法，而整个项目不管从容积率和可能性上来说都不会存在，所以，即使屋顶要布置住宅部分的基础面积，但一定会有空间和通道，而这些空间和通道，通过绿化、小品等，形成住宅会所的外延空间，这个外延空间不仅不会对低层住户造成采光上的影响，相反更增加他们的产品价值，推窗见绿，很难得的。
商业部分的三层的“商务会所”概念，则是另外一种商业形式，并不是绝对的会所概念，是一种“商务”性很强的商业业态，服务于该片区所有居民的商务或者会客、聚会和简单消费的需要。是一种纯商业，而与住户的私有或共有空间无太大的关系。
第二部分：
在解释了第一个问题后，第二个问题就顺理成章。商业越多，开发商越一般越高兴，这是利润所在。一般情况下，这样的项目规划三层商业的可能性是比较大的。在有市场保障的情况下，我们也支持开发商做一些合理的利润性产品。商业市场有吗？有？没有？为何不去开拓？代理公司有信心吗？有？没有？真的没有？没有信心找专业团队做什么？多另一角度来说，即使三层不出售，做为企业自持固定资产，也是有很多好处的，至少对以后贷款等将有很大的帮助。
[b]第二组问题：[/b]
有关户型设计并不担心，这种产品是有出现过的，关键是如何去发挥想象力，空间在哪里？有需求就会有市场，有市场就会有创意。
何谓客户层？局限做如何理解？难道做普通平层的产品，就能吸引所有的客户群吗？任何一个项目，在对外推广的时候，形象一出，局限已经产生了，只是方向不同罢了，贪心会吸引很多客户，贪心也会造成客人失望并为市场遗望。任何细分都是有空间的，只是这个空间你如何扩大延伸面。举个例子，140、90平米的全复式户型，除了吸引对同段位面积的客人外，同时吸引了对复式房型感兴趣的客户，而另一很有效的促进了项目快速地建立市场形象，这些都是多重收益的。任何一个项目都是有缺陷的，但其实这些缺陷并不绝对影响项目的使用。如何弱化项目缺陷吸引客户，那就不断扩张项目优势和特点。
简单聊聊，请各位探讨！
方向清晰以后关键是建筑语言特色和载体优势,这样营销和设计才不能脱节
“超值组合2+1”实施后，第二期推广的后续方案
首先谢谢同歌兄认同本人的“超值组合2+1，轻松首付2+3”方案。关于同歌兄提到是高层公寓还是多层住宅采用“超值组合2+1”方案，我建议从两个方面考虑：
1、首先要看同歌兄是先推出高层公寓还是先推出多层住宅，因为一炮走红是很重要的，第一期卖好了，光第一期的老客户“客带客”就可以帮第二期多消化一些客户，而且前期产品口碑好，对于后期将起到推波助澜的作用，所以建议“超值组合2+1”方案在第一期推出时使用。[b]至于第二期的方案，我在后面附上，[/b]因为我近两年操作的项目都在二、三线城市，并且都比较偏，且竞争比较激烈，与你所要代理的项目有许多共同点。
2、上面是从推广的角度来考虑，但更重要的是要看产品户型布局的合理性，因为“超值组合2+1”方案在产品销售上，户型是可拆分的，因此就要考虑到你潍坊项目究竟是高层公寓更适合拆分还是多层住宅更适合拆分，因为拆分后最好两套住宅都是全明结构，有利于销售，那才是最完美的。
同时，关于我提议商业采用“轻松首付2+3”的方案，同歌兄考虑开发商会不会垫付一部分款项的问题，其实关于这个问题，如果了解清楚实际操作方案后一般是能接受的，因为开发商垫付的是一小部分，而通过银行却能收回大部分款项，并且垫付的钱也能在一年后收回，因为开发商对于资金的快速回笼及再利用是非常重视的。毕竟项目推广的成功与否关系到开发商及代理公司的切身利益，因此应该大胆的跟开发商提议。[b]借用东海兄的一句话：“代理公司的职责是通过市场分析和盈利期待客观性地进行验证并做出成文建议。”[/b]
上面我有建议如果第一期推广采用“超值组合2+1”方案，那么第二期可以采用“押旧买新”的方案，因为你潍坊的项目跟我去年操作的项目特别是在区域环境上有很多共同点，并且也都是二三线市场。此两个方案关键在于说服开发商同意，因为对于开发商来说，他们会考虑到其中的一些风险性，但我个人觉得企划一个项目，如果经过分析后可行就要大胆的去实施，当然有风险也才会有更大的回报。
关于“押旧买新”方案，我在“房地产营销策划 » 房策“地产金点子”盛典（第二届策友创意展示活动），楼数：85#楼”的回帖中有提到，现将此帖的网址公布如下，并附上我部分回复的内容：
网址：[url]http://www.swotbbs.com/thread-91840-9-1.html[/url]
楼数：85#
考虑到不占用论坛空间，只附部分内容如下（详细内容可根据上面网址查阅）：
[b][align=center]实施中的押“旧”买“新”[/align][/b]
去年我司销售的一个项目，由于体量大，资金回笼时间紧，因此我决定采用以“旧”换“新”的行销思路，但在跟业内几位策划高层探讨，并研究了别人的案例后，发现一般都是采用开发商承接旧房源或客户将房子抵押给银行获得一笔短期贷款等方式，了解到并不是很成功，而且风险性大，经过综合考虑研究后，最终采用了我司研究后全新的押“旧”买“新”的行销方案，但采用此方案的前提是要在当地找一家大型的中介机构（二手房公司），找中介公司合作关键在于降低风险及提高此方案实施的成功率。经过实施，在现今市场低迷的情况下取得了成功，我项目已进入尾盘销售期，现将已经实施的方案与大家共同分享。
其实现在的房产市场有很大的一群客源没被发掘，那就是一些住在旧房里的居民，这些人由于手头上资金有限，但又考虑换个新的居住场所，提高生活质量。但是要买套新房，只有先卖了旧房，待拿到现金后，再去买新房。在此过程中，往往出现旧房卖了，事先看好的那个价位、那种户型的房子却已售完的情形。因此针对此客户群体，我采用了全新的“押旧买新”行销策略，采用替消费者包销旧房的形式，让消费者先入住到新居，再着手卖旧房，引起了旧房房主的关注。
[[i] 本帖最后由 zpq222 于 2008-3-24 08:22 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]zpq222[/i] 于 2008-3-24 00:20 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1125305&ptid=96186][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
首先谢谢同歌兄认同本人的“超值组合2+1，轻松首付2+3”方案。
关于同歌兄提到是高层公寓还是多层住宅采用“超值组合2+1”方案，我建议从两个方面考虑：
1、首先要看同歌兄是先推出高层公寓还是先推出多层住宅， ... [/quote]
实施中的押“旧”买“新”
创新思路，新的行销手段！赞一个:handshake
询问79楼
商业部分建议采用：“轻松首付2+3”“轻松首付2+3”即在现今楼市低迷，采用得比较多的首付拆分方法，可以考虑采用首付20％，剩余30％余款于一年后还款开发商的付款方式，开发商垫资30％协助办理银行按揭，从而减轻投资者的前期成本，提高投资者的投资兴趣及欲望，大大加快商业的销售。
（备注：１、首付拆分的方案要结合当地的政策情况，特别是有些地区银监局限制实施；
２、同时随着政策法规的调整，政府紧缩银根限制炒房，有些城市也开始调整商业的付款方式，例如商业产品实施全额付款的方案，限制办理按揭，因此当地现在如无限制可考虑以上方案。）
同时结合我上面提到的 “尽可能的减少商业的销售量”，采取此两步走的策略引导市场，区分周边产品。
公司现在做一个商业项目，到了尾盘的销售期，有点停滞不前，最近也在思考关于无息贷款的方式，跟你说的不谋而合。
但是这个项目在售的是产权商铺，前五年都是直接抵扣房款，如果再有两成贷款怕风险太大。如何有效规避风险呢？能不能就这个问题详细解答下，不胜感激，呵呵！ 先请教几个问题：
1）、地块的形状，是临主街宽还是临小径宽？
2）、周边有什么配套，公园、学校或者有特色的东东，政府未来是否有其他配套？
3）、项目所在区域是否是市政规划重点方向，开发商与政府关系怎样？能否给戴个“高帽”
4）、周边大盘的价格、推案、配套情况怎么样？
住宅同歌兄已经胸有成竹了，瞎说几句：
1、周边有大项目较多，制定策略就要有针对性地调整，比如入市价格、入市时机、推案等，
做成小户型主意不错，但要考虑到大盘一般都是低价入市，总价可能形成竞争。
2、竞争激烈就限定我们必须作出自己的特色，可以根据周边配套、未来区位发展弄个噱头什么的，比如高尚都会人居等
3、如果当地韩国人较多，可以打造成韩国城主题，与当地韩国商会挂钩
商业部分：
1、如果像同歌兄弟所说的，没有驻留人气，我个人感觉是缺乏目的性消费商业所造成的，比如餐饮、服装等，可以适当考虑在周边片区扫街，在缺少的生活配套业态来填空。
2、也可以根据周围的业态来定位，比如周边做数码的，这里主街顺延做数码，靠小路一侧做配套
浅见 见笑了 1.周边大盘林立，要考察他们项目的销售情况，如果空房率很高，那么再开发住宅项目，势必竞争力会下降，基本没有优势可言。鉴于潍坊正在积极发展当中，潍坊风筝节、“潍坊制造”的产品蒸蒸日上，所以基本可以考虑城市也是在走旅游及商品化的道路，那么做为产权式酒店的新投资品种应该可以吸引一部分本地人的眼球，如果价格定位具有优势的话，意向客户辐射山东其余发达城市也是有可能的。
2.民以食为天，特别是鲁菜，商业氛围可以主打餐饮系列，推出有特色的餐饮一条街，对于烘托人气，增强市场对本项目的认知度也可以起到推波助澜的作用；对于油烟、污染问题，可以通过建筑设计及物业管理避免掉。
我也说两句
时间不多，随便一说哈！潍坊城市我没有生活过，但多次路过，并且自己一直在济南青岛烟台等地工作，略有了解。从产品条件来说的确面临两难的尴尬境地，但是我们不要忘了，产品只有1w平！这么小体量的产品只要找到细分市场，哪怕市场很小也能够满足需求！
个人支持你对于小户型产品的定位考虑，但是不要搞过分年轻化的东西，我们需要的是规划合理、实用性强的产品。如果变成平均面积40-50平米甚至更低的户型，除去高层分摊之后基本没有什么实用功能了。之所以这样建议，源于我对于客户群体的发掘：个人认为既然地段还不错，而且更重要的临近特大型陶瓷市场和大型卖超，外来人群就一定不缺少。所以此类产品的营销更重要的不是广告推广（恐怕也没多少钱能用于推广），而是渠道营销。
可以针对陶瓷市场业主进行专项调研，以此作为突破点。此类人群多数是租住房屋，而如果有一种产品能够解决他们的居住问题，投资测算上又不比租房吃亏，未来还有保值增值作用，一定会大受欢迎。他们所需要的产品其实也没什么特别之处，看看他们租什么房子你们就建什么房子，简单说无非是：面积不必过大，因为不需要也不好打理；地段一定方便，最好靠近经营地；条件一定成熟（带装修），因为没时间装修；物业一定到位，因为他们的生活很多琐事需要方便而低成本的外包解决。
我想以此作为突破点，后续人群应当不是大问题，因为同类人群的聚居效应是重要的。
至于商业，这样也就有些眉目了。个人认为这部分人群对于下面是餐饮业态不会有太大抵触的，他们自己生活也方便，而且一旦定位到这个细分市场，也许市场自动就会有调节产生。餐饮步行街的方式往往租金是很低廉的，而如果有了低廉租金这个前提，很可能相当多的业主会选择用来做仓库和临时门头，等待未来升值。至于几年后区域商业氛围成熟以后的事情恐怕也不是你老兄所关心的了……
不太系统，只是一点零星的火花，希望能有帮助。
补充
个人严重不同意商业部分做成大型综合商业，因为1w平米的项目全做成商业规模也有限！所以所有“潍坊最……”的概念基本都被排除了。并且该类型招商操作极为困难，为了1w平，值得花费那么大心血和资源么？个人同意部分高人关于做大户型甚至复式高端公寓的想法，这个项目就做两头，大户型也是一种路子，只是操作起来可能周期更长，对产品的挖掘难度更大 借势,借周边大盘之势。
拙见！！
龙泉是个专业人士，比较赞同龙泉的思路，但也有一些自己的想法。该城市、该路段、该项目、该开发商是不适合做写字楼和酒店是公寓，做日韩风格就更有些大胆了，毕竟是三线城市，不要指望“风筝节”，它不可能成为你冒险的理由。消费群体差异定位：细分客户群，主要消费群定位在“80后群体”，此类人群手上没多少钱，但购房需求强烈，属过渡型购房需求型。
产品类型建议：高层商位楼（二层以下为商业，含二层），可建一地下停车场，而非车库。如果可能的话，尽量做高，哪怕一栋。
主力户型差异建议：鉴于周边大体量项目不少，估计可能以二房、三房为主（详实调查），建议走差异化户型设计。户型以一室一厅为主，满足“二人世界”基本居住功能，可占80%；少量“单居室”满足单身人士，特别是创业之初的单身人士，可占20%；就做这两种户型。
特色差异建议：LOFT、跃层、错层、挑空送夹层、小复式都要有，满足80后消费群体的不同个性需求；单层室可以考虑精装修。
面积差异建议：一室一厅面积控制在70方以内，单居室控制在50方以内，控制总价，提高竞争力。含厨卫哟！
配套差异建议：全楼智能化系统，如宽带、防盗、有线、燃气等配套一步到位，满足80后对生活品质的高需求，营销推广时可考虑购房送热水器、燃具等。
一、二楼商业建议：一、二楼做大型卖型不现实，二楼可做娱乐城，如网吧、桌球、小咖啡吧、体育馆（乒乓球馆、羽毛球馆、游泳馆、室内建身设施等，对外开放型），可采取会员制，一楼可做普通商业或办公楼等。
一点拙见，大家PP，仅供参考！！！
补充一点
楼上看到有人建议做大型复式，对于本案，本人觉得有些太冒险，本案的周边配套及体量不适合做高端大户型，更别说是复式，若做复式，达不到“走快”的目的，反而会拖死开发商。毕竟案子太小，自身配套无法跟上。所以只能走小户型、小面积，采取大分小、多割少、粗做精的产品策略，方能达到快速去化的目的，节能开发商资金压力和营销推广费用瓶颈，户型小，回旋的余地也大。回复87楼 天使
关于你谈到，你正在操作的一个项目采用“产权式商铺”的销售模式（前五年已经直接抵扣房款），并且在销售方面停滞不前，现在也有考虑我上面提议的无息贷款的方案，但就是考虑到帮客户垫付一部分首期款会增加开发商的风险系数。关于这个问题，确实如你所说的，因为你项目采取出售后返租，承诺高回报率来吸引消费者的“产权式商铺”销售模式，如再降低首付款金额，风险性将会更高，所以你要谨慎考虑。[b]但也因为风险性高了，对市场才会有较大的刺激，从另一方面考虑，如果房子卖不动了，对开发商来说那才叫风险呢！[/b]其实任何方案，多多少少都有风险，只要认识到风险所在，风险就等于降低了一半。其实你项目现在主要是产品滞销，停滞不前，我相信开发商考虑的是尽快回笼资金，如果你考虑了无息贷款方案，那么应该站在开发商的角度来考虑（这一点我在85楼有提到 ），因为开发商采用无息贷款方案，为客户垫付小部分款项办理银行按揭，而通过银行却能融资回大部分款项，并且垫付的钱也能在一年后收回（我上面的提议是按一年为客户还款期，客户还款期可根据各自项目的情况进行调整），毕竟开发商对于资金的快速回笼及再利用是非常重视的，项目推广的成功与否关系到小型开发商能不能及时的还款给银行及施工单位。
关于你说的如何有效规避风险，关于这个问题，我想说风险肯定是有的，只能是把风险减至最低，例如我提议“轻松首付2+3”的无息贷款方案，开发商垫付部分首期款，要求客户的还款期限是一年后还款，一年后还款风险相对会高点，之所以考虑一年后还款，是想减轻客户的还款压力，提高成交率。如果你想降低风险，我建议最直接的方式就是要求客户的还款期由原来的一年，改为逐月还款，这样开发商每个月都能收到钱，相对的风险会小些。（备注：考虑到部份客户，个别月份有拖欠还款的问题，因此在补充协议中应详细的注明拖欠还款时间的违约责任）。
我上面的方案主要还是围绕第二期话题——“这样的盘如何定位”来展开的，对于你现在操作的项目，再增加这么一个推广策略，采取双策略的方案也不是不可行，但毕竟采取“产权式商铺”这种降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题，是建立在开发商有收益才会有回报给消费者的基础上。近两年因为开发商的承诺无法对现，出现了许多产权式商铺纠纷的问题。
如果你公司已经考虑采用“产权式商铺”的销售模式，那么在运作的一些细节上应慎重，我刚好在第三期话题：“产权式商铺销售如何突破瓶颈”中有提到，以下是我关于此方面回复的地址及网址：
地址：房策操盘手（PK台） » 操盘手PK台第三期话题：产权式商铺销售如何突破瓶颈？
网址：[url]http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=96785[/url]
楼数：3#
[[i] 本帖最后由 zpq222 于 2008-3-25 09:50 编辑 [/i]]
如何完局
缺题:无竞争对手详细资料,特色户型,对手优劣势.对手客群来源,及客群分析破局
一:既临主干道,周边大盘林立,即带来区域版块认同,即使不认同,其它项目也会对区域炒做.
二:如何在别人炒做区域时,进行独立个性的完美区隔,
三:找准本项目目标客群,根据客群定产品
四:商业部分,既临主干道,且附近无落点,机会就在此,主干道人群无着落点,周边项目商业仅为社区性商业,独缺区域性商业,机会点在此..........周边未来多少人?仅以为社区性商业就能弥补生活所需????............本项目临主干到,先出商业,出主力店(主力店形式根据实际情况定,先占足人气,抢劫区域人气聚集点),且周边项目林立,商业占无出来之时,抢先商业,后出住宅,这样有一定风险,但值得一博,先出商业,并非全出,仅出主力店,主力店选择唯一法则,吸引人气,业态不限.仅出一到两家,其余商业暂时押后.
对局
一:关于产品概念,若假设定位为青年一族,根据所爱,搭配商业,先起青年旗舰店,建XXX米中心城概念,即不出门即可以享有一切配套.建立全区无线网络区域,即小区范围内,无线接收超大带宽网络,一定高于普通区域,具体多少根据当地网络资源而定.
二:关于产品,地块过小,根据客群,以小户为主,出小阁楼,复式等.将灰空间提升及至,为日后抬升单价做筹码.
如此本案基本思路,已有基本图形
产品定位:灰空间的亮生活
形象定位:独立宣言,从此开始
客群定位:中青年25-35岁
战略节奏:旗舰定人气,住宅拣人气,住宅推售,最后商业
推广线索:旗舰入驻(借旗舰之力,但不给予项目具体资料,仅以市场期待等语言,造成神秘感).........独立宣(项目形象塑立).........XXX生活区(概念诉求)..........灰空间艺术(产品诉求)
仅是简单思路,并非全案,期望高手们 相互碰撞,个人认为成功的关键,在于这样一个价值本认可的区域,居然仅以为社区性商业为主,且主干道人流充分,人流无落脚点,是项目关键机会点,以此为切入口,是市场应变的真正切入口,而产品是项目本身就应该塑造的东西,做为本项目不可以作为核心竞争力,核心竞争力在于谁在该区域建立,人流落脚点聚合人气. XXX后面少打了个米字 不好意思
对待问题的考虑思路？
一看就是常规拼凑而成的，针对性就不强．失败．失败．对于这样一个项目，我觉得应该从几个方面来考虑：
１.区域市场发展情况如何？
市场对商业＼住宅＼写字楼＼酒店＼公寓的市场需求情况如何？
区域市场各种物业的供给情况如何？
综合评定不同功能市场情况？
２.开发商可运用的资源有多少？
比如：开发商可动用的投资资金有多少？
开发商在建筑规划设计上整合资源的能力如何？有没有优秀的战略合作伙伴？
开发商的发展战略是什么？是以速度取胜，快速开发，快速销售？还是长期开发，成就 标杆精品？........
开发商能够接受的项目开发的收益点是多少？他们能够承受的风险多大？
３.制定项目开发战略，并根据项目开发战略制定多种项目开发方案，进行对比，重点在可行性及财务上的对比，选择最优的开发方案？
..........
详细的我就不说了．:loveliness:
补充
前面本人主要从产品规划的可能性，不同产品的组合方面对该项目进行了分析，主要重点放在如何进行项目的整体定位和住宅产品的定位上。下面将对商业定位进行补充说明：根据楼主的描述：项目临主干道车流量很大，有5趟公交车贯穿东西大道。生活氛围不是太好，楼盘较多，但都处于开发期，现有人气较差。大道人流不少，但也都是匆匆过客，没有值得人流下车、驻足、消费等囤积人流的环境。
从以上可以分析，该项目处于新开发区，目前、后继开发持续看好，那么我们在考虑商业定位时，是否可以将目光放的更远些。
从规划的角度分析，该项目基底面积10000平方米左右，就算按60%的建筑密度修建，4层，最多也只能修建24000平方米（单层6000平方米），面对这样的体量，说大不大，说小不少，可能出现的业态可能有两种，第一种是主题购物广场，第二种是主力店+混合业态。
对于主题购物广场，比较倾向于面向未来发展需要的装饰广场、家居广场、精品建材广场，但是为了保证住宅项目的品质，最好定位于中、中偏高端。为了吸引人气、提高品质最好做成类似“体验馆”的概念。但该类规划对停车场、广场的要求会比较高。同时此类购物广场销售难度会比较大（除非开发商考虑大面积的自持）。
对于主力店+复合型的商业规划，根据区域发展潜力可以考虑超市、家电等为主力店的商业再加部分整体规划、统一经营的其它商业设施，从面积来考虑，该类商业最多能占用两层的面积，最好放在二、三或者负一楼，通过主力店的入驻带动人气，从而对其它商业进行整体规划。在此种商业规划的时， 需要考虑设计双首层，大面积户外广场、观光电梯等；方便人流的直达。如果主力店放置于二、三层，那么—1和1层可以考虑规划为精品购物街、复合型业态经营区，与主力店形成差异化定位策略；如果主力店规划于—1层，一、二层可以考虑规划为大型高档餐饮、三层可考虑形成大型高档餐饮的配套商业，以中、高档休闲茶坊、会所、娱乐空间、KTV、SPA、浴足、养生馆等。但此类规划会形成客群的矛盾，对规划设计要求非常高。本人在此仅提供上次组合方式。希望大家共同探讨。
个人愚见，请大家多指教。 都说了是思路,写字楼供应这些,我哪里能有,还得上面大哥给,商业基本情况也都是处于社区性商业,要做活这个盘关键点就在这里,战略的东西先不说,因为对项目不清楚,三方关系和发展方向都不清楚,这些不是我不想做,而是缺题,即使有题,网上也做不到有效沟通,对三方决心都无法评估,不过本人肯定一点,商业绝对是整个节奏当中,最关键的破题的元素.