小生凑热闹
本人未做过地产，只是路过。很想发表个人浅见。拜读各贴，倍受启发。只是遗憾的是各位依据个人经验和各种假设在谈策划，可是对目标客户分析的太少了。目标客户才是核心！ 建议作点高性价比小户型，如60平米左右的2房，90平米左右的3房2厅，离城不远又不近的地方开发小规模楼盘，购房群体往往档次也高不到哪去，加之你说楼盘众多，可以判断销售氛围不错，肯定也不缺高档货，按上述定位，保你大赚，不然，我们合作下（13808109244）就定价和媒体推广上我要说两句
刚来房策，便看到同行在发表极其专业的文章，使鄙人受益非浅！本人前年在潍坊西面操作过10万方项目，在产品规划上非常同意龙泉兄、东海兄及各位资深策友的观点，:handshake！以我对潍坊的了解，当地百姓对小高层比较排斥，其主要原因有三：
其一，高层贵！贵而不实，而且随着年纪增长这种排斥抗性非常强。总之一句话，没钱 供房。
其二，物管费太高，因为在那里很多客户住在各种大企业的家属院，每年除了冬季供 暖交费，其他管理费只是象征性收一点。认为现代商品住宅的物业管理收的高还 在沿用以前那种大爷看门式的管理，效果非常差！总之一句话，服务不到位。
其三，城市基础设施有待改善，市里很多小区每年经常停电断水（或许有策有要问了， 现在很多小区不都备用发电机吗？不错！但是设施基本老化不能用，这是买给检 查小区设备人看的，甚至本人还见过只有机器壳子，里面被卖给收废铁了！呵 呵！没水又不能在小区里挖口井~~:lol ）
究其以上三点，小弟就定价和媒体推广上我要说两句，欢迎大家来拍砖！
1，房价要定的低点，至少起价要低（那地方对外不大说均价），外立面颜色要丰 富（会认为好房子外立面就是跳的），给潜在客户良好口碑传播，小高层高贵不 贵！！！
2，物业管理可以采用菜单式服务，你花多少钱享受多少服务;如果开发商可行的 话可以在开始入住时减免3-6个月的费用。
3，对于备用发电机小弟认为一定要买，而且要买最好的！这个平摊到房价中是感 觉不到的！当地对这个很在乎，并且要签进合同里面让客户放心。
4，当地购房除了房价还要加一笔不小的配套费（包括水、电增容等等），建议可 以把这些费用算好后加进房价中，对外一次报价会给客户感到实在。因为在当 地很多黑心发展商会拿这个当赢利点猛收，没有一个楼盘收的是一样的！客户 在比较各个楼盘中，这个也是比较对象！
5，在头期交房后一定要让这年通上供暖，这个细节绝对能提高客户购买情绪。
以上就是小弟对潍坊操作个案的一点小经验，希望开拓大家视野，欢迎大家来PK，不P不开心~~~~哈哈！到点了，吃饭先~~~~:victory: 问楼主几个问题：
1.项目开发的城市是怎么养的一个城市？这种区域市场有什么组成？各个区域实施的特点是什么？
2.本项目的资源禀赋使项目可能开发何种物业？
3.市场由什么客户组成的？他们是如何进行市场细分的？我们最可能的目标客户是那些？
4.本项目将面临什么样的竞争格局？
5.本开发商的发展战略是什么？
6.综合考虑，本项目的开发战略应该是什么？
7.我们项目的市场定位在那里？
8.在这种项目定位及开发战略条件下，我们项目的物业应该如何配比？
...................
我们做项目不能闭门造车，如果不弄清楚客户，照这种策划方法去做，就像瞎子摸象，风险极大。 [项目地点] 山东省潍坊市西部城区某地段。
[项目位置] 置身于主干道，与一小马路交汇。
[净用地面积] 10774平方米（不大）。
[周边情况] 大盘林立，均处于在建中，尚未封顶，体量都很庞大。
[周边环境] 车流量很大，有5趟公交车贯穿东西大道。生活氛围不是太好，楼盘较多，但都处于开发商，现有人气较差。大道人流不少，但也都是匆匆过客，没有值得人流下车、驻足、消费等囤积人流的环境。冷眼感觉比较荒，但绝对是城区，距离城郊结合部还有相当一块距离。周边大型商圈有两个：一个特大型卖超、一个特大型陶瓷市场，围绕其周边的商铺也都是一些散落的小门小户雷同经营。这两个大型卖场距离我案两公里，并只多不少。我案周边也有一部分门市在经营，很杂，什么都有，但这些门市没有形成片区，星星点点不集中。
这些都是我案贴身大道的情况。刚提到还有一条小路与我案交汇，那条小路更荒，十分钟能看见一个人算你幸运，别提汽车了。
看了大家的，我也发表一下个人愚见：高层都是框架式结构，同时周遍也有大型卖场配套。我个人认为在主路段做两层独立门面，（一层可做5.2米层高，2层3.3，实际是3层）这样做商业，一层可以隔成两层，而2层可做办公，或居住。在2层预留卫生间管道等，管道要做的隐蔽和住宅的管道分开做独立的。这样做是为可根据客户需要，可打通用。要是引进大的超市或买场，可以全部打通。为以后销售预留空间大。商铺或小区做1-2层地下停车场。对于住宅我认为做小户型，定位为中档小区。主要客户面向投资和结婚选婚房的年轻人等。3室控制在90-100左右，2室在70-80做，1室做成40-50。比例30%-50%-20%。理由大家都说了。我就不重复了。 战地面积小，做居住的话，我还是蛮支持楼主的建议做日韩系列的，
看我分析以下几个原由：
1、虽然现在反日的多，但现实生活中，支持日韩的还真不少，而且这里面不乏社会
各行业精英。
2、建筑上利于风格的确立，面积小为了打造社区环境必须做到小而精致且面面具位，
这方面日本走在了世界的最前沿。
3、做为世界上最强的建筑设计与广告设计的日本，这让我们有理由相信可以将这样
的风格在世界风筝之都潍坊做好做强。
英皇风格不可取...
最后说一句并不是距离上距日韩越近（如青岛、烟台等）就越适合做其国家的风格（其实差异越大的地区对距离远的事物往往更加的向往）
如果大环境有利，酒店公寓应该也可以考虑去做，如楼主所说项目紧靠几个大的市场
就是一个有利支撑....
[[i] 本帖最后由 womeihouwang 于 2008-3-31 13:58 编辑 [/i]]
没环境 没形成氛围
走的人多了才有路 拿到区域开发上同样也是 一个道理的首先看了楼主的介绍觉得满有意思的
请问做任何行业的那里没有先吃螃蟹的了
所以从长远来看 该区域还是满值得去投资的 虽然现在 摊位零散 没有规划 统一协调管理的
当然这个是值得 失望的
周边大型卖场 陶瓷市场 这些已经形成规模了吗？
那区域里面住的是否有陶瓷市场的商人了？
加之我们所开发的项目本身体量小 也没实力去和 周边的项目去比较 但是我们需要找到的是项目的卖点在什么地方？
需要怎么来打造现在的项目
楼主也说了做 经济型商务酒店或者是写字楼宇 当然这个也有朋友帮忙分析了这里就不在具体说了 只是需要说的是我们项目的体量和 开发商的实力和配套能做到吗？
如果能的话就另当别论了
这里我们来谈 住宅和商业结合体的
试想我们做一个一般模式的沿街低商和围合住宅项目 需要考虑的是什么了？
一、整体规划 配套方案 可行性分析报告这个想必是少不了的
二、项目周边项目分析报告 同类项目比较 自身项目定位分析
三、项目规划定位 区域划分 细节调整安排 具体方案实施
四、客户群定位 细分群体购买力组成部分 确定最后方案
五、具体项目定位分析 规划还需要结合项目现场具体规划 前面写到的 仅供楼主参考
有不足之处 还请多多指教
向前看才能准确定位
1、周边在建楼盘林立，建成后会形成什么样的环境、氛围、人口？规模决定了我案只能“拾遗补缺”，但就是因为“小”，发挥的空间才大，我案还是两面临街，如果能够将我案做成未来的人气中心，前途不可限量。2、人流量大，但都是匆匆过客，为什么不能在规划中设计值得人流囤积的环境？另外，周边楼盘入住后人流还会增加，即使牺牲部分面积，建成吸引人气的空间，商业价值的上升也会弥补。
3、在规划上个人认为商业是重头戏，政府都认为临街必须做商业，何况有两面临街？至于写字楼要看当地的市场情况本人不好说。
4、住宅部分要细致地调查周边楼盘户形、消费者喜好等，切入没有满足的细分市场，才能成功。建议：大代小的“两代居”户型、精致小户型等。
5、商业部分建议以休闲娱乐为主，辅以宾馆、茶餐厅等，因为：“人流量大”、“周边楼盘多”就足够。
想说就说
[b][根据楼主的说法，本项目体量不大，而周边目前人流量也不强，那么可以很肯定的一点商业肯定是以服务自己小区为主。从住宅的角度来说，该项目还算是处于市区内，那么我觉得只要周边市场卖的动，找出市场的差异产品，作为周边项目的互补产品，那问题就不大，因此建议LZ在操盘的过程中更多的可以考虑借势，也就是在对周边在建和在售项目的详细调查后做出差异化既可！～
小人愚见，想说就说，不怕流血[[/b] 真是高手林立啊！！
看大家都谈得很专业，我觉得现在主要还是解决一个项目大定位问题，其他的还为时尚早。
看了介绍，觉得10000左右的用地，怎么的也只是一幢楼而已，既不成区也不成片，在周边楼盘林立且配套混沌的这样一个大环境下，首先要解决自身楼盘如何找对定位，避开竞争主战场，否则作战艰苦。
建议把方圆3公里左右的商业类型再好好调研一下，看看有什么盲点没有。直觉上的建议是：
1、做一个“建材城”，当然是中高档次的那种。因为周边楼盘林立，且都在开发状态，未来需要这样的市场来配套。
2、10000平方米的用地在规划时需要在主干道这面留下一个广场，至少2000平方米以上，形成人气聚集的空间，解决主干道上人流不易停留问题。
3、裙楼做商业，大概4层左右，招商做建材城，上部设计成商住两宜的户型，可以针对招商客户办公和员工居住需求，吸引同行聚集。
请大家指正！
回复 1# 的帖子
看了很多策友的建议，我有这样一个想法，探讨的是商业部分。一。首先，同歌说到周边是大盘林立，而且都在建设中，这些大盘产品定位和目标客户定位如何？如果是大盘开发，按照现在KFS的一般思路，在户型配比方面，比例最大的一定是比较大的户型，而现在的政策下，能够购买大户型基本上都是属于升级置业客户，如何满足这些客户的需求，建议同歌可以好好考虑的。毕竟是在主干道上，这点不好好利用，有点浪费。
二。建议将商业部分和住宅部分分开。既然容积率没有做限制，应该可以做高层，甚至超高层，可以建1幢~2撞，弧形，而商业，靠主干道和小路呈L型，做三层，二三层引进大型超市，一层作为“名店街”；或者，二层超市，三层高规格餐饮（因为是独立建筑，应该不会对住宅方面有所影响）。商业部分的利润，肯定是靠1层铺面来制造的，引入大型超市，估计KFS除了免3年以上租金，装修投入必不可少，但这没有办法，除非你不做商业。
三。在住宅方面，小户型，或子母房都是可以的，与周边大盘形成户型差异，如何在户型上做创新，同歌应该是更有经验的，小弟我就不胡说八道了。我对住宅这块还有一个想法就是，这个想法的前提是，这个地块离主要交通枢纽（汽车站、火车站）的距离近，并且容易达到。如果这样，是否可以考虑将住宅1~4层找1家快捷酒店进行合作呢？这样，对1层的铺面肯定也会起到拉动作用。
四。补充一下。建议将1层店铺的层高做到4.8米，这样，店铺可以做阁楼，守夜、仓库等都可以利用。
可以借鉴一下我们福州的这个案例。
这个盘在福州金山，对福州如果有所了解的人，应该知道金山是福州的新区，最早布置了部分工业，现在则是福州最大的住宅项目开发地。附件项目是有5W方，但是估计当初是有限高的。它在2个主干道的交汇位置。具体布置可以看附件，户型方面40~110平，其中2幢都是小户型；专门做了4层商业，打算引入一家大型超市。这个地块2KM范围内也都是大盘开发，并且有一定的入住率。周边楼盘销售代表在推荐产品是，把这个项目的商业也作为卖点进行宣传，可以说，这个项目既服务了自己，也提升了这个板块的商业价值。回复 1# 的帖子
哈哈，是对同歌的商业项目说的，不小心发成了新贴。 hao y ou xinyi闲言几句，见笑
如果真的走差异化的道路，我倒有几点可以说说，还是要做产品的差异化，比如做小户型的公寓，那么可以做三错层的公寓，向传统的小户型公寓宣战，将以往公寓里的步行的空间全部换为楼梯（3、4步梯即可），不知潍坊有没有层高限制，如果楼主有兴趣可以加我qq，咱们交流一下也可以，我们的项目比楼主要尴尬的多，两栋塔楼，下4层为商服群楼，一号楼为大户形最小的130平，现房，客厅就50多平（你晕不），群楼为2号楼建了一半，3号楼为小户型，三错层，至今还是大坑（有这么建房子的吗），具体的咱们可以进行交流一下，向楼主学习 111楼的是哈尔滨的吗，我在哈尔滨的道外见过这样的项目，不过他们是挨着五金市场，客群很明确，还靠着江边呢打擂
开发商设想] 建高层，定位于酒店公寓或写字楼什么的，或者是高档公寓住宅。沿街两侧建商业围合。商业部分开发商本意是能多盖就多盖，不怕高，就怕小。产权住宅部分70年，商业部分40年。面对开发商的心思，第一直观感觉周边环境不是太好，一。商业来讲
因为现在环境不是太好，周边楼盘正在建设中，交通还算是方便，那么商业可以针对于大型的KTV，酒吧，咖啡厅，等还有洗浴中心，因为地段处于距离城郊结合部还有相当一块距离，所以对于大型的商务会馆，KTV，等不管从价格，特别是位置来说都非常好因为举个例子来讲，郑州的离市中心远一点的KTV,还有商务中心生意要比市中心的好得多，而咖啡厅，有针对于高消费人群，只要本身小区较大，就没什么大问题。
二.定位
由以上的商业模式，那么定位就应该是酒店公寓或时尚PATY，建成高层，精美小户型、精装修，采取多种装修风格与品位，从内质中主诉时尚韩国风格，完全按照韩国小户经典装饰，形成稀缺，真正体现不是概念上的韩时尚炒作，而是真正生活氛围上的时尚风格。这点楼主的想法还比较好。
三.环境建设
建议把那条荒凉的小路简单的铺一下然后在两边留一些面积待交房时，举行爱心栽种植物和花，然后挂上自己的名字，和许下心愿，然后抽奖，可实现其中一个小愿望哦
四.宣传
一定要大，要先把商业搞定然后再时尚住宅。
个人意见
风氏一族
萧雪林风
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