yao138412 发表于 2008-3-20 22:19

第一次接触商业~~求助

[size=6]技术经济指标：用地面积：18757平方米  总建筑面积：115630.73平方米   计入容积率面积：103299.93平方米
商业：56275.9平方米    住宅：37420.37平方米   商务楼：9303.66平方米   架空层：12320.8平方米    容积率：5.51
覆盖率：百分之63.53   绿化率：百分之31.71   停车位：357   总户数：336   其中：3/2/2/有168户 面积在：151~180平方米比例：百分之五十    2/2/1有96户：75平方米（这个数据里包含60平方米的一室一厅）比例：百分之28.6    4/2/2/有72户  面积在：220以上（顶层复式） 比例：百分之21.4
物业：（由南向北）南边是主干道临街：地下一层地上四层的商场。注：负二层为停车场。一栋7层高的商务楼。注:在商场的西头上边拔起一栋商务楼。北边是住宅：下面三层门面房，从四层到上面为二十八层住宅。（三个单元）
我们这个项目是在河南省新乡市属于中小型城市。 项目地理位置优越，近挨城市中心，交通非常便利，周边配套设施完善。
唯独有个最大的弊端是 这个项目在这里停滞了有五年。请各位策友帮助下小弟，出谋划策，我该怎么来销售这些房源和商铺，大型商场怎么招租。有什么好的促销方式。 小弟在这里不胜感激~~~谢谢、谢谢！[/size]

巨头 发表于 2008-3-20 22:55

操作要点 -建议

本案关键是商业，住宅难度小很多，重点在商业上突破
1.商住分开开盘 先住后商，是传统方法，在现在住宅寒冬形式下，可以反着做，感觉商业受市场影响要小一些，成功概率高很多。。。。
2.本案难点是商业，体量太大，商场设计，分户产权销售是最大障碍，销售周期会很长
3.商铺及动线划分，商业动线很关键，要专家介入设计才有保障
4.商业业态定位很重要，商业业态定性分析也最好有专家意见
5.全程营销策划策略的编制，营销推广案编制，营销流程控制，营销及招商推广宣传...每一件事都要精准
5.对当地商户要1对1重点拜访，他们是最主要的目标客户
6.对商会组织可以专案开招商说名会，鼓励他们整层买断，满足他们在动线、分户、初装修、二次装修方面的要求
。。。。

xxx7775 发表于 2008-3-20 23:39

多说无益

典型搞房产搞成房东的项目
既然有一定难度，估计以开发商自身的能力，也能完成，不过风险较大
不如找专业的招商公司
他们大有资源，风险系数小
同时代理费
也可用后期出租的租金进行缓付

itigeryou 发表于 2008-3-30 00:24

建议

住宅方面：本案大户型较多，总价过高，去化较难，建议开发商大户型买房送车位或者是送契税什么的，老客户带新客户送礼品什么的，小城市都是靠口碑宣传的。
商业方面：不知现在商场是什么状况，建议分割成小产权，做售后包租，具体看当地情况而定。

陆台家 发表于 2008-3-31 17:14

启动招商！如果商铺已经盖好！想找一些主力店，根据新乡商业环境你应该打造定位商业项目****主题商业！以商业带动销售！你没有介绍一下你那的商业气氛！所以没有办具体给你定位和出方案。
但可以借事件造势
1.主力店和知名商家签约 2.招商新闻发布会（本地和外地）3.知名经营管理公司签约4.投资论坛举行 5.聘请明星效应
招商先行，销售紧跟；放水养鱼，持续运营。
主力店招商先行、销售紧跟，销售先于招商开盘，招商与销售全面互动；
主力店和大户招商提前确定，散户控制跟进 ；
“主力店先行，造市先造势，引而不发，挤压市场”原则；
严格把关，先紧后松
大的主力店！需要提前沟通！因为他们都有开店计划和报批时间！你想要那些主力店联系方式！我可以给你:
由于时间关系下次好好给做一份方案，希望该方案对你有一定启发。

[[i] 本帖最后由 陆台家 于 2008-3-31  17:19 编辑 [/i]]

yao138412 发表于 2008-4-14 19:37

回复 5# 的帖子

非常感谢你，如果你对我们 新乡市了解的话，应该知道，饮马口这个地方，是一个成熟的商业区。

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