在前期销售中遇到的问题及如何解决，请教！！！！
[size=4]刚开碰头会，感觉有点郁闷，所以不吐不快啊！我目前在一个比较发达的县级市做销售经理，代理公司，之前老板把前期的策划签给一个代理公司做了，但后来又找到我们公司接项目销售代理，进场一个月的时间了．在这段时间里，我主要把案场管理理顺，同时加强销售人员培训工作，同开发商进行沟通．
我进这个项目３个星期时间了，其中中间一个星期没在项目，请假外出了，共参与会议３次，但每次开会不是吵架就是互相指责，都在说时间很紧，但没人拿出具体方案来．开发公司的意思是想收钱但除建设用地规划证办到手外，其他证件都没办完，在这样情况下，我不建议现在收定金，但开发公司经理避着出认购方案，这些都不是问题，对于销售而言出方案是最拿手的了，但在方案出来后的讨论中，策划公司＼开发公司把方案中可能发生的问题全指向我．任何项目的成功都是大家共同努力的结果，但现在这个项目很累心，开发公司销售经理居然在工地都没动工的基础上，让代理公司出去招商，只有３１套二层的临街底商．
我现在很困惑的是，现在广告也做了，但效果很不好，策划公司把责任推的很干净，说要是光打广告就把房子卖了，那老板自己签合同就行了，今天他们让我把这个项目的销售计划，销售节点及推广策略的东西写给他们．我的理解销售执行只负责项目具体销售，销售计划回款计划应该销售负责来做，但关于策略的东西应该是策划公司给我们出的吧！
本身我的性格不张扬，在开会中他们的咄咄避人，每次我都是在下风，每次会议后我都会郁闷，目前开发商给我的感觉就是尽快收钱，但怎么收法他们让我拿方案，但在销售领域而言，目前项目不具备认购条件，在小城市都是违规操作，我要正规去做，他们不同意，想象其他人那样去做，没任何证件前就开始销售．
困惑我的问题：1、开发商明显实力不行，具相关部门朋友调查结果，他们土地出让金还没交齐，现在没开工就想收钱，想尽快回收资金，现在让认购的话，这个问题怎么应对？
2、销售经理需要在销售推广策略上做文章吗？个人认为这个是策划人的事情，但他们都推到销售身上，这个问题怎么在下次会议中和他们进行沟通和解释呢？
3、开发商让出去招商，目前形式在没动工基础上是否有意义去招商，而且，对于只有31套底商的情况下如何进行招商，开发商让拿出具体招商计划，这个计划真不知道怎么写？
请教了！[/size] 关于我做的这个小项目的后续问题和解决的办法会在以后发给大家，希望这个项目的成长通过我的描述可以成为我们共同成长的财富和资源，感谢今后回帖和跟贴的朋友们！:) 兄弟,有QQ吗?
可以在线聊下! 恩,302892104,我的QQ,最好把你们发上. 内容比较长，所以看的很慢！一点一点想！
先说一个大的问题，你是代理公司派的人，也就是代理公司的全权代表，为什么每次开会你会处于下风呢？个人觉得这个问题很严重，你，开发商，策划公司三者之间的关系是不是错乱了？既然是合作关系，就不存在谁在下风的问题，大家是合作共同致富的关系，相互之间应该是很对等的，所以你应该张扬起来，低调做人看来在你那是不行了，高调起来。策划公司一样是乙方！
你的第一个问题：没有开工就收钱的日子已经好多年前就不存在了，哪怕是在县级市！这个是原则问题，一定要给开发公司讲明白的，你不好讲的话，可以先拿出收钱的方案出来，中间一定是要有收钱必备的几个条件，达到了，收钱；没达到，督促他们达到，再收钱！把问题交给他们！再说不通，就让你们公司的高层和KFS沟通。
2，我不明白什么是销售推广策略！销售是销售，推广是推广！那来的新名词？或是我的孤陋寡闻？销售策略那是你的事情，也就是大的销售方针！（个人浅见）推广策略那是要根据工程进度，大环境，销售节奏等多因素共同制约的，是需要推广公司自行完成的，当然这中间也是需要销售的配合的！下次开会就放到桌面上讲咯，讲究点策略，硬对是不行的，影响个人在代理公司的形象！但是这样的问题也可以通过贵公司的高层提前与KFS沟通好！强硬！一定要强硬！
3，至于招商的工作，请理解KFS的心情！尤其是对方销售经理的心情！建议坐下来，酒桌沟通吧！拿出招商方案，多请教对方，多修改几次，拖拖时间，直到对方完全同意，再报告时候拉上对方的销售经理一起表扬咯！策略点！（:lol ）私底下多和对方的销售经理好好培养感情吧！ 谢谢,呵呵,道理我都懂,一时理不出个头绪来,很久不做销售经理这个职位了,感觉反映和各方面有点迟钝,为什么总是他们提问题,让我无法回答呢,而我提的须开发公司配合的东西他们根本就不理会,只是要我拿方案,压力很大! 开发商和策划公司、代理公司是合作关系，这种合作是建立在互惠互利的基础上的，这点首先需要明确。从开发商销售经理的角度来讲，任务是要尽快收钱，他有压力，必然要找个人来承接，策划公司需要转移开发商的注意力，所以把焦点放在你身上。你自然而然就成了大家攻击的目标。在这个问题上，应该是要讲究点策略的,应该是逐个击破。对于开发商的销售经理,我同意老雄的观点,酒桌上谈事情比较方便。对于策划公司,就要据理力争了,广告本身上要带来人流的,如果没有人流的话,那就证明这个广告本身就是有瑕疵,需要改进,广告效果可以说明问题。但这只是暂时的缓解压力而已,真正需要努力的,还是要尽快督促开发商把手续办齐,抓紧销售,呵呵 另外在会上,态度需要强硬些,据理力争。当然前提是你公司的领导需要先跟开发商沟通,取得支持,这样才不会起到反效果。 谢谢兄弟们,问题就出在,现在我的老板和KFS老板之间有意见,所以每次开会,我成了靶子,这是个多角关系,这个问题解决了,我也就没问题了,周旋本身就不是我强项,所以需要加强内功修养啊!
对于开发商他们确实在挤压代理公司,他们从来不说他们什么时候开工,什么时候办完什么手续,只是一味强调代理公司做了什么,每天都是KFS的人问我怎么什么时候招商,什么时候认购?听他们说这些其实挺可笑的,我一直在问他们,任何手续都没有情况下可以认购吗?他们总是说别人可以,他们也可以.
策划公司的人更是在看我们的笑话,把自己的责任摘的比谁都干净.
总听说这中三角关系中生存很难,今天终于领会了其中的玄妙,事态如何发展,我会随时发贴让大家和我共同探讨的!
再次谢谢楼上二位兄弟!!!!:loveliness: 楼主你们的处境堪忧。
策划和销售分开代理这是一个笑话，是一个结构性的错误，最容易出问题，合作难度也最大。最常见的模式是：
1、策划销售全程代理；
2、只代理策划、推广，销售队伍由KFS组建管理，策划代理协助。
楼主你们现在这种结构，无疑销售上所承受的压力是最直接的，你无法避免。按照你所说的状态而言，你必须争取KFS的支持，如果两个公司高层有意见，那就要看你的沟通能力了。可以给你点建议，其实这个道理你早就清楚了，就是要站在KFS商的角度为开发公司为项目考虑问题。现在的情况就是：要么你取得开发商的支持，将策划代理解除，策划销售由你们一家公司全部承担；要么你们就及早解除合同，免得耽误时间。因为策划代理通常具备销售代理的能力，而KFS却将销售代理给了你们，你觉得策划公司会心理平衡吗，会和你们通力合作吗？策划公司的有利条件是他们和KFS接触时间长，人面熟，关系时间长，他们怂恿KFS的销售经理等给你施加压力是很轻松的。如果你不擅长周旋沟通的话就只能坐以待毙了。老雄说得对，请客吃饭是一定要的，在酒桌上交流看法比较容易。（本人窃以为，是开发商和策划代理公司要将你们的销售代理解除）
不能认购就改为VIP认筹，但这需要策划的支持；
招商工作可以提前开展，但要见成效就需要耐心等待，同时必须要有策划推动；
招商方案在"房策”里就有很多可以参考；
据楼主所述，这个策划代理似乎仅仅只做了推广工作而已，对于认购、开盘、招商等等都是离不开策划的。
我同意“老雄”的说法，“销售推广策略”这个东东如果有点话还要他策划公司做什么？只能是销售为策划推广提供市场的部分依据和推广诉求点的建议。
上述浅见希望对你有点用。 你们都分析得很精僻，晚辈我要学的东西太多了。谢嘎了哈！ 首先你要看一下你在的这个市场是否有别人证件不齐的情况下就开始收钱的?如果有,我觉得开发商的要求就是可以理解的,我们曾经这样做的,也没有出什么问题,当然你要和开发公司的人说清楚,如果最后真的出了问题是他们自己负责任的,不能找到你头上
简单说一下看法
老兄 我看到你们公司的处境很同情这样的三角关系很难处理。首先开发商方便实力不强急于回款这也是常情，但如果像楼上说的走VIP的话回款数额较少可以说杯水车薪。怎样和开发商沟通这个建议你们找开发公司和你们公司关系比较不错的人叫上开发公司的BOSS单谈，把在手续不全的情况下进行销售的利害关系讲清楚（本人也建议在酒桌上谈） 至于策划公司明显在推诿责任广告也做了不上人说明是他们的责任，你要把这个事情和开发商说明白了。
困惑
其实老兄你的 困惑我们之前也遇到过 ，只是我们没有策划公司，就代理和开发商 开发商的意识很简单，人家做了 我也能做 他就看到这点，但人家内部细节上的事他看不到，建议你去摸摸底，看人家是怎么做到的 然后结合你们的实际，告诉开发商 人家是这样做的 你看你能做到吧 能做到 我们也这样做，不能做到 我们就按正常手续来。我们后来就是按正常手续做的 。销售推广策略销售经理也要做，只是你做的是大方向，你把你想要达到什么要的效果告诉策划公司，具体细节就是他们来做了，要他们来配合你 而不是你所想的全是由他们策划来做 这样的话 他们就没有主题了，达不到广告推广的要求。 感谢各位的意见，我们已经从那个公司撤场了，ＫＦＳ自己销售了，但这个项目也就这样在这个城市再也听不到任何声音了。:lol 刚看到主题，第一感觉是赶紧撤出了才是，结果看到最后楼主应经撤了，
遂放下心来。
具体原因几位分析很透彻。
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