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小慈 发表于 2008-3-23 14:00

几乎瘫痪的商业项目如何急救

这是我以前做过的一个商业项目，后因为其他原因就调离了，可能是自己做的第一个项目真的不舍得让它这样夭折。还有一个原因就是开发商人真的很不错，想请大家帮帮它！！！！
   项目概况：位于江西靠近南昌的小县城，是农业大县（130万）几乎没有工业。
   本案位于新城区的中心占地30000平米，项目定为一站式购物公园，（购物、休闲、餐饮、娱乐、、、）10栋多层，1栋高层酒店，07年10月份已交房但只有两家商业进驻，目前整个项目已没有生机，接近烂尾楼
  销售情况：05年底一期销售教好，开盘当天成交额突破3500万，二期相对很差，开盘当天成交5套。后期销售情况不理想，至今剩余50%（周期已经有3年了，惨啊）
   我分析的几个原因： 1。延迟交房1年
                      2。招商没有同步进行，中间脱节。
                      3。相对新区位置有相当优势，但商业角度而言还缺人气，
  
希望大家多给意见，谢谢

zakg 发表于 2008-3-23 14:08

回复 1# 的帖子

推广到位不？
在县城要把目标客户群定位好
给他们强烈的思想冲击
把有钱人吸引过来
把商业的潜力真正的体现出来

nick2007 发表于 2008-3-23 14:11

我看了一下几点个人愚见：
第一：挖掘项目亮点，宣传
第二：结合政府招商政策及开发商提供优惠政策
第三;专业市场研究及项目研究 发掘项目的弱点，趋利避害
第四：通过强力营销
可以交流一下  QQ346216352  也许能帮上忙

小慈 发表于 2008-3-23 14:20

:)

xianzhou12 发表于 2008-3-23 16:28

从楼主提供资料看，项目本身处于城市中心位置，地段问题应该不大，但不知人流大小、人流动线如何，项目的主出入口是否在人流的主要动线上，楼主仔细考虑一下。

第二，从定位看，餐饮、休闲、娱乐的定位是否档次偏高，因为一般对于农业县而言，收入水平相对不高，对中高档的消费能力短期内还难以接受，建议楼主调整定位，可以考虑作些中低档的服装商城，比原来该城市水平稍高即可。

第三市场调研，对经营者、消费者、投资者做细致调研，深度把握客户心理，重新进行定位。

第四，采取一定的措施消除项目的不良影响，采取更多具有成效性的令人信服的行动，比如让经营户试运营等形式。

个人拙见，仅供参考！

刀刃 发表于 2008-3-24 13:58

项目定位有较大偏差！需对剩余物业进行整和。前期已交房一期能否独立成市。先对一期进行项目形象价值提炼。确保一期的整体形象被市场认可才有机会争取时间对剩余部分进行调整。
进行深度市调，农业大县在现在城乡统筹的旗帜下应该有很多文章可以做。争取取得示范区的地位。结合当地的实际情况做相对的专业市场（如农副产品批发基地类）
然后运用专业市场效应在商业部分进行相关配套，转换整体运作思路。
把整体项目从一站式购物的模式向多功能复合体的模式靠拢。争取打造新城乡统筹示范园区的概念。

小慈 发表于 2008-3-27 08:57

回复 2# 的帖子

:victory:

寒潭冰燕 发表于 2008-3-28 15:14

学习ing ...:P

九尾银狐 发表于 2008-3-28 15:27

不清楚

商业体量多大?怎么分布的?
几层?
难道10栋多层都是商业?  区域商业分布,业态
太多东西不清楚了..

mcchan1982 发表于 2008-5-15 13:49

建议开发商先进行招商,把项目整活后,再带租约出售

fpa2004 发表于 2008-5-22 23:18

过来人

兄弟按照我操作县城的项目经验来看，你这样操作到永远也解决不了问题（话说的有点直，别见怪），有两个因素影响你的商业：
第一、县级城市本省商业发展程度就有限，老商业中心还没有发展充分，例如产品丰富程度、产品档次、购物环境等等，所以大部分县级城市不具备发展二级或者第二商业中心的能力，这是由当地的经济水平、产业结构、消费习惯等综合因素决定的。所以你的项目在新城区，而且对于县级城市从你描述的情况来看体量不小
第二、你的项目运作整体思路必须从项目、所处的区域综合环境和原商业中心综合考虑，因为你是拿单个项目去和原由历史和长期消费习惯形成的老商群竞争，在定位上要考虑到大的竞争，更重要的是如何形成差异化，比如老商业中心缺乏高端购物环境和商品，你必须围绕高端形成思路，如果以特色取胜，就要以特色为主题进行项目运作。
思路定准了，项目大体成功30％，后面就看你的招商能力和商业运营能力了。哈哈。。。。
有兴趣大家交流一下，我现在正在操作一个项目，难度比你的项目还大，头很痛。

fpa2004 发表于 2008-5-22 23:18

我的QQ：277276849

baoxiaojin 发表于 2008-5-23 03:59

帖者可否把切确的楼盘处地告诉我，我是江西出来的，大学也是在南昌完成的，对江西了解会准确些，或许可以帮上您。

baoxiaojin 发表于 2008-5-23 03:59

本人QQ5708866

温妮莎 发表于 2008-5-23 11:00

你可以找一家有经验的代理销售公司合作.如果须要我可以帮你介词QQ524568998

jiahuaxin6666 发表于 2008-6-21 10:56

大改小，

取长补短 发表于 2008-6-21 13:11

要成功一个商业地产项目，必须具备以下几点条件:一是地段;二是开发商的经济实力和理念;三是操作团队的专业水平和整合资源的能力。以上是本人近二十年商业地产操作的经验总结，希望能给你们有所启发。欢迎交流:wzp195967@163.com

王二小110 发表于 2008-6-21 13:44

我认为fpa2004 说的不错,在县城做商业就是有以上的问题

kaka118 发表于 2008-6-23 10:19

商业也可以考虑改成类似大市场的农业交易市场啊，做餐饮休闲首先要考虑当地的消费能力，如果做太高档的对，。很大项目是否有这个市场的消化能力，就值得商榷了。

yangjyf 发表于 2008-6-25 14:52

胡说一二

目前项目几近于死亡
那么要让他启动起来,就必须要营造出火爆的经营场景,
所以,目前必须要做的就是从招商着手,
通过强势招商,带来优势商户,,方式可以是低租金\零租金\补贴商户损失等方式
利用经营的火热以及带租约,让投资客认可项目来,同时吸引投资客投资置业,实现销售,

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