这样的项目该如何定位？？
项目城市：江西省九江市小县城项目地段：城市主干道，但非城市未来发展方向
项目占地：５万方
容积率：２．４
项目类型：商住
其他情况：地形平整，四方形，离县城中心有８００米，基本无配套．地处县城开发区，但没几个厂，项目往城中心走２００米，有一个待开发的５万方用地，紧邻５万方用米的是我公司的另外一个项目．该项目分两期开发，一期已售完，二期销售了５０％以上，房价为该县城最高价，现在２１００元的均价，品质与口碑也是最好的．高速公路入口距新项目约６００米．该县城常住人口约６万人，含１３个乡镇，且有一个大型的有机硅科技园，属国家级的，另外有一些旅游景点，不过离县城较远，从我们上一个项目的销售数据来看，县城购房者占６０％，乡镇占４０％．１３５平以下得到青睐．
目前，经过调研和对上项目的数据的分析，结合２．４的容积率，我们提出新项目的建筑型态以多层为主，附加少量高层，在品质上做足表面功夫，如加大景观建设，外墙贴砖．而我们的老总却希望以高层为主，附加一些类别墅与花园洋房，在品质上，做保温外墙和双层中空玻璃窗，墙面反而用涂料油漆，与我们的意见正好相反．
关键是高层与别墅都是高端产品，面对一个只有６万元，家庭月收入在３０００元的县城，能卖得掉吗？我们算了一下，一套别墅的楼面地价就高达４０万元之巨，而根据我们的调查这里的居民的承受能力大多在16万-25万之间，再说，这边距农村很近，别墅到有些像农村的私房，花这么多的钱去买别墅。观念上不一定能接受。而且，该县城地处南方小县城，建设部门对保温外墙并没有强制要求，而且保温外墙这东西看不到、摸不着，可以作为卖点（县城还没有项目做这一块），但很难成为消费者的买点，因为毕竟在县城。
目前县城还有六七个在售项目，体量也都在10万-20万方，目前价格在1800元左右。
向各位求助，这个项目该如何定位？？ 别看是小县城，购买潜力还是有待挖掘的，看你怎么去引导消费了，在县城做一个目前相对高断的产品未尝不可，从以下几点来分析其可行性：1、目前已有6-7个同类项目了，没有突破，区别的话，很难以相同的产品打入，况且地块偏远。2、县城隐藏着的有钱人也不少，他们也需要有高端的产品来体现身份，他们有这个购买的欲望。3、公司项目在当地的口碑和形象是最好的，就有打造高端产品的良好基础。4、引导消费，做好产品形象宣传。
建议：以别墅和花园洋房为主，从高端消费者角度分析：1、体现身份，享受清闲，宽松，舒适的生活环境。2、希望一家三代人生活在一起，享受大家庭的感觉。3、在外致富的商人也希望给不愿离家的父母提供养老，休闲的清净居所。 1.城市主干道，但非城市未来发展方向，离县城中心有800米，基本无配套。
——近郊环境条件先决定了这块地的定位要偏高端，如果周围自然资源环境不错，则以宁静养生为主题。
2.只有６万元，家庭月收入在３０００元的县城；这里的居民的承受能力大多在16万-25万之间
——你所列举的数据是中低端客群目标的经济状况，当项目定位偏高端时，客群需要重新细分。
3. 目前县城还有六七个在售项目，体量也都在10万-20万方，目前价格在1800元左右。
——如果这些项目是多层和高层产品，这些项目的地段优势和价格优势会给被你定位为同类产品的项目造成巨大的竞争压力。
在一个县城做高端产品，适合吗？
谢谢楼上的参与！在一个经济欠发达的省的一个县城做高端产品，适合吗？？我始终抱有怀疑。如果在城市，哪怕是三、四线城市，或者沿海省份的县城，面对如此情况，做高端产品，倒也没什么。12万平方米的体量，全做高端，还是越不过这道坎！！！
回复可否详细一些，以便参考，在此先谢了，各位！！！ 江西县城的话个人感觉价格在1500以上就属于非常高了，并且还无配套，这让人很难接受，保温墙这东西估计也不会有太大吸引力，毕竟江西气候还算可以，人们不会觉得这个东西能节约多少费用的。。。假如能把房屋的档次和小区的绿化做好，还能作为一个不错的亮点 [quote]原帖由 [i]liuzhenq[/i] 于 2008-3-26 20:54 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1131192&ptid=98010][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
江西县城的话个人感觉价格在1500以上就属于非常高了，并且还无配套，这让人很难接受，保温墙这东西估计也不会有太大吸引力，毕竟江西气候还算可以，人们不会觉得这个东西能节约多少费用的。。。假如能把房屋的档次和 ... [/quote]
正如1楼、2楼所说，县内有5-6个楼盘，产品严重同质化，不做差异化，很难在同类产品中脱颖而出，产品价格与上一个项目建立的高品牌形象也可能会受到牵连，这不是我们想要的。
1楼、2楼说做高层与花园洋房，可不可以从户型及面积上来控制总价？？？如果这样，我们的卖点是什么？？我们的定位语又是什么？能否触动购房者的心理？？
而做多层，又如何才能从同类产品的胜出？利用什么？景观、外墙、保温系统、建筑风格还是其他定位，如运动城、花园城。亦或是其他。
我们的原则：保持品牌的领先优势；保持产品均价的领先优势；保持产品的快速去化、资金尽量快速回笼； 1.1楼、2楼说做高层与花园洋房，可不可以从户型及面积上来控制总价？？？
——如果规划为中高端产品，就不是控制总价的问题了，而是客群需要重新细分，即这个类型产品、这样的价格，应该卖给谁，卖给哪个层次的人。“13个乡镇，且有一个大型的有机硅科技园，属国家级的”，这当中应当是潜藏着有钱的主儿的，如乡下土地主、科技园里的企业主等等，有待挖掘。你所在的地方我不熟悉，没法多说，需要LZ多费心去对当地富裕人群的状况进行调研，区分出项目的潜在有效客户，占县城人口的比例，并有针对性地对目标客群的生活习惯、从事行业、社会角色、出入场所、消费特征等等进行研判，以便为产品的规划设计、形象定位、整合推广提供准确的基础决策信息。
类别墅与花园洋房占地面积大，5万平米做不了几套的，套数不多，消化应该有足够的高端购买力支撑。假若利润可以从高端产品中取得的话，剩余容积率用足做成的高层则可降低价格，以适应中端客群的购买力；而高层的层数多，在均价不变的情况下，低楼层起价可以做到相对更低，以起价来表达项目的价格，至少可以吸引眼球。同时，以类别墅与花园洋房支撑起的高档楼盘品质形象，为高层的消化奠定了品牌基础。
2.如果这样，我们的卖点是什么？？我们的定位语又是什么？能否触动购房者的心理？？
——卖点要根据楼盘周边的环境和产品本身的亮点来提炼，对你的项目不了解，无法给出准确的定位，但唯一一个可以建议的是，如果规划了类别墅与花园洋房，可以类别墅与花园洋房作为主形象来定位，高屋建瓴，树立楼盘整体的高端形象。
能否触动客户的心理，则要研究目标客群的生活习惯和消费心理，一般来说，高端产品的客群很关注环境以及居住的舒适度，除了材质和外观，其实更重要的是细节上符合他的生活习惯的需要，比如，他需要一个很好的入户花园来接待不必让其进内居室的访客，就在户型设计上规划出足够的面积做一个气派的入户花园；他需要在楼下遇见熟人朋友时能立即找个地方坐下谈话，就在中庭景观适当的地方放置休闲桌椅。保温外墙和双层中空玻璃窗是否适合当地目标客群的需要我没有调查不知道，但必须是要从细分出来的目标客群的生活需求出发，站在客群居住需求的角度去分析，注重建筑细节打造，才是品质楼盘的表现，通过软件与硬件共同营造生活情景的表达，才能更好地触动消费者的心理。
3.而做多层，又如何才能从同类产品的胜出？利用什么？景观、外墙、保温系统、建筑风格还是其他定位，如运动城、花园城。亦或是其他。
——做多层，从你的简单描述的竞争状况来说，我觉得压力更大，在你的表述中，中低端一般客群对价格敏感，如果是以这些对价格敏感的人群作为目标客群，那么在景观上、品质上的种种投入不是跟目标客群心理、产品快速去化形成了悖论？
不是很了解你的项目和当地的情况，以上建议只供参考。
[[i] 本帖最后由 烟海茫茫 于 2008-3-27 21:47 编辑 [/i]] 建议只做高层和别墅,要特出自己的项目和其他项目的差异性,在宣传上要下点功夫.同时可以进行城区销售,吸引一些城市人过来卖房 怎么有些朋友都不考虑市场的接受度呢？高层和别墅，二线城市的市场高端消费者有多少？是否足够支撑本项目？
针对2楼朋友：“2、县城隐藏着的有钱人也不少，他们也需要有高端的产品来体现身份，他们有这个购买的欲望。”
——以每个城市300：1的高端人群数量来看，该区域的高端客群只有“6万/300=200”人，我不认为这200人都会买本项目，也不认为本项目可以只卖200户。
6楼的朋友，“县内有5-6个楼盘，产品严重同质化，不做差异化，很难在同类产品中脱颖而出，产品价格与上一个项目建立的高品牌形象也可能会受到牵连”
——产品差异化难道只能够通过产品类型来体现的吗？难道全城都是多层和高层，要体现差异化，就必须修低层或者别墅？难道建筑风格不能体现差异化？难道园林景观不能体现差异化？难道建筑布局就不能体现差异化？难道总体规划就不能体现差异化？
7楼的朋友，“类别墅与花园洋房占地面积大，5万平米做不了几套的，套数不多，消化应该有足够的高端购买力支撑。”
——5万平米是占地面积，建筑面积是多少？容积率是2.4，12万平米，难道叫作做不了几套？计算类别墅可以消化，那高层呢？高层走低端吗？走低端怎么体现别墅的高端？产品错位啊！！！
那么假设全做类别墅，容积率0.8，那损失的容积率怎么补，损失容积率等于损失利润，全做类别墅，利润是所有产品里最低的，甚至比全做多层还亏得多，相信开发商绝对不愿意。
我认同楼主的做法，开发商做“高层+别墅”目的是想做成高端，既舍不得容积率，又想卖最高价，从而牟取最大化利润，但这显然缺乏对市场的思考，没有考虑市场承受力。
不是说不能做高端，而是说本项目做高端的产品数量不能过大，怎么能像开发商想的那样全部做高端？！市场受众不足，产品周期极长。
我觉得楼主还可以细化的是：产品再多样化，别墅（低层）+多层+小高层+高层，从而实现项目规划的不可复制性，别墅和高层走高端价位，多层和小高层走中高端价位，而高层要走高端价位，最好的产品是“星级酒店”，作为本项目的标杆建筑，引领本项目。 :lol 建议做高层 辅以花园洋房 再炒点概念 配合KFS前期积累起的品牌效应 将楼盘打造成区域高端楼盘 相信后期消化不成问题 呵呵,根据你的情况综合建议两种方案:
一、全部是大平层
二、就是花园洋房+高层 对这种三线城市，我感觉哪里的有钱人有一个普遍的特点，土。。
只要弄好环境现行，前期规划突出的环境。
制造一些他们所向往的类似大城市的项目，绝对很好。:handshake 目前在售60到70万方，加你的项目12万方，常驻人口6万，按每家3人则2万个家庭，每个家庭100方，则可以去化总体量200万方，现在和即将投入的近100万方，得出结论。每两家就有一家要换房子，这个比率高吗？现实吗？如果紧邻九江市还有个副城的概念，不然怎么去化？楼主多考虑啊。 建议产品差异化。但个人觉得小县城做别墅和高层太尖端，不符号实际怀况。可以考虑多层+小高层。从建筑、景观、户型等方面找差异化 可以做三种房子：1、别墅2、高层（小面积）3、花园洋房（四层楼高的多层，其中一二层为一套，送一楼花园。三四层为一，送露台花园）
定位为高端项目。 产品设计要有差异化，至于是做花园洋房、别墅还是连排我想在产品设计上，您所提供的数据不足支持这样的产品，所以我建议您从新将市场消费能力及接受能力作调研，同时以假设产品，寻找购买力高端的人群及能否吸引县里、城里的人，这些需要下一些功夫。
关键问题不在于别的，产品定位？作什么样的产品？
数据很重要
我个人认为您们老板的产品不能做，这要做出来多恐怖呀！:) 要完成项目的定位推广,先明白以下几个道理
1、其实主要看楼盘要达成目标
2、开发商与代理商的项目开发愿景不一样,所导致的营销手段也是不一样的.项目定位与市场接纳度也有着非同的关系.
3、本项目在未完成开发前,对于项目的前期定位,含产品,价格,客户群等.一系列问题都有待解决
4、开发商无论什么产品定位,还是代理商良好建议也好终究要建立在市场的基础上
5、无论什么样的楼盘都得明白，项目是要利润，还是品质，还是文化，还是销售速度，还是为企业可持续发民作为铺垫（也就是说，你要什么，为什么要这样做，你要到哪里去的问题）
终究一句话：市场与项目平衡销售才是硬道理
如果项目本体分析具备高端产品的条件，而销售速度又不影响的话，为什么项目不能做高端定位呢？ 反之亦然。
项目目标：
1、项目利润最大化（ 企业老总最想拥有的）
2、完成项目又好又快的销售，不存在后续尾难卖情况
3、合理完成项目推售一切压力，为项目品牌与企业品牌做有效结合
4、建筑的规划成本的合理运用
项目本体分析：
1、容积率偏高（2.4)，盘量规模较小(5万平米）
2、项目处于县城开发区，周边配套不齐全
3、地块地形平整，便于规划，但毫无景观资源可言
4、片区内的政府规划没有突出的亮点
5、多条高速辟邻项目，将纳入一个良好交通路网体系中
结论： 交通发达，地块完整，功能配套稍有不足，片区内政府规划前景不清晰。
具备了做中端或中高端产品的条件。但毫无高端豪宅的气质可言
项目市场分析：
1、 房地产市场文化程度不高早期的开发产品主要有多层商住与别墅两种形式产品比较粗糙，商住混杂，无绿化与配套
2、 县中心为普通住宅，郊外楼盘体量较少
3、 县城内项目售价不高，但呈现稳定上涨趋势，优质项目具备突破的空间
4、 片区内缺少标质性楼盘。
5、 置业者多为县城客户，外来客户为零，客户群购房程承能力非常有限且置业观念陈旧
结论： 县城内需一个具有标签的项目，但要做城市标签，必须有良好机会，必须在产品创新上有突破，有能力吸引购房置业者陈旧观念，项目要有更高的附加值
1、 本项目具备一切可能定位：别墅+ 小高层+多层+高层
2、每一种项目建筑形态都决定了项目客户群的受众面。只是一量的合理搭配的问题。
3、据前面的市场分析，客户接受135平米以下的房型，其中小户型客户应该较喜欢，建议多做考虑
即然具备一切可能，而市场客户接纳度又OK的话，那么只是一个销售周期的问题了所以项目一定是一个产品多元化的楼盘。而建筑产品的形态定位只是量的结合。
所以我认为本项目定位为什么建筑形态，不是关键盘。而是根据建筑形态找准客户消费群体才是关键，因为你的市场有机遇但客户置业观念存有偏差。这方面产是本楼盘后续的重点
页:
[1]