是否在规划用地时有明文要求，必须是培训基地，学校那些不予考虑，如果可以考虑学校，那限定学校的种类了么，或者用地还有什么具体要求？ [/quote]
我们项目立项是长三角高技能人才培训中心，所以教育必须有的。
用地性质是907亩的教育用地+150亩的商品住宅用地
因为教育投资回收期太长，前期占用资金太厉害，所以取巧做了这样的规划。从907亩教育用地中挖了350亩打造一个度假村，作为培训的实训基地符合当前对培训的政策 仔细的对楼主的所发的东西阅读了下，忍不住要说几句批评的话：
1、感觉项目的总体规划很差，通盘的计划很模糊，理不出头绪，因而形成不了卖点。简单点说，对于客户的，我为什么要买你这个项目而不是其它的项目，回答不了。
2、开发分期感觉没有认真规划过，是在自己做概念？或者表述的不够明确？
3、客户群体定位是否准确？有锁定客户群的想法，但是没有项目的硬件、软件来看，找不到支持这种锁定的东西。建议认真做一个目标客户群体调研，看我们所提到的吸引德籍人士的措施，是否真的有效。而德籍人士是否还有其它更重要的需求？
4、没有寻找出本地块的核心价值。SWOT分析了一些，但基本是一个共性的东西，或者说是对太仓新区房地产整体形势的分析还比较妥当。具体到本地块的USP，在分析中没看到。或许有的地块本身就没有核心价值，就是一块很平常的地。但是我们在赢销工作中，一定要把它策划出来。
5、还有，感觉楼主对地块的用心研究和市场调研，做的不太好，资料都是一些宏观性的东西。中观的、微观的市场，没有进行细致研究。
综上，个人感觉楼主对项目的分析，更多的是在模仿资料，照搬数据。前期策划的工作，做的很不踏实。
当然，以上的看法，只是根据楼主所发有限资料来看的，或许更多的资料我没有看到，而有失偏颇。但是从您的SWOT分析来看，工作确实需要加强！ [quote]原帖由 [i]paula_yangbin[/i] 于 2008-3-28 12:58 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1134477&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我们项目立项是长三角高技能人才培训中心，所以教育必须有的。
用地性质是907亩的教育用地+150亩的商品住宅用地
因为教育投资回收期太长，前期占用资金太厉害，所以取巧做了这样的规划。从907亩教育用地中挖了 ... [/quote]
就是挂个培训的幌子，卖商品房先？ [b]1、感觉项目的总体规划很差，通盘的计划很模糊，理不出头绪，因而形成不了卖点。简单点说，对于客户的，我为什么要买你这个项目而不是其它的项目，回答不了。[/b]
sorry，因为之前是想不要让我的意见误导大家，所以在给到大家的资料中没有把我的方案拿出来。是在沟通与交流中逐步逐步带出来的。
目前在太仓市场上有很多新的酒店式公寓供应，与他们相比，我们公寓式酒店并不是名称的不同，而在于
1。我们提供的是五星级酒店的服务，而消费者只需支付比一般的公寓略高一点的价格。这是租赁最大的卖点。
2。纯德国特色
3。健康的生活形态（有大片面积的绿地）
为什么能提供低价位的高服务？因为我们进行酒店管理和服务的培训，并且是以实践为主的培训，一定比例的服务生只须支付实习工资。所以具有一定的成本优势。同时引入德国酒店培训学习进行双元制教学，所以能不保证高质量的服务。（因为这关系到我们的商业秘密，所以一开始没有拿出来说，见谅）
[b]2、开发分期感觉没有认真规划过，是在自己做概念？或者表述的不够明确？[/b]
开发分期最主要是老板自己没决定好。如果有其他学校合作的话，后面的会有变化。
说句实话，我已经就物流教学+物流基地；动漫培训+动漫产业园；汽车培训做了多方案研究了。同时也回答了后面的问题，追求利润最大化在于你能提供的价值最大化。并不是纯的什么都不考虑就说做度假村，而是考虑到人才的培养，实训基地的价值综合判断的。
说3个方案是指商业培训的。
如果你感觉我们在做概念的话，这是我的目标。先要把概念确定，并做鲜明了，后面具体操作就容易了。
[b]3、客户群体定位是否准确？有锁定客户群的想法，但是没有项目的硬件、软件来看，找不到支持这种锁定的东西。建议认真做一个目标客户群体调研，看我们所提到的吸引德籍人士的措施，是否真的有效。而德籍人士是否还有其它更重要的需求？[/b]
对德国特色的锁定是根据太仓特色。打开太仓政府网站，可以看到上面很自豪地说是中国德企之乡。[url]http://www.jstced.com/main/list.asp?id=236[/url]
未来德籍员工的人数应该会更多。
因为言语不同，所以直接与德国人的访谈只进行过3次，其余都是通过太仓市劳动局安排，和企业的HR沟通的。
我们对德国文化的需求通过企业、员工、政府的多次调查，认为应该是正确的，而且这种需求很强烈（可能我们主要调查对象是德企）
打造具有强烈文化特色的商业，通过有效的引导，自然会有猎奇的人尝试。上海的新天地就是很好的例子。日本的荷兰小镇也是一个鲜明例子。
那么我们没有硬条件，如何来尝试做德国特色？靠建筑的打造在外观上具备德国特色，在商业企业引入时着重引进德国的企业，在内容上具备德国特色，通过和德国领事馆、德商会合作，开展一些具有德国民俗文化的活动，在其文化活动上具有德国特色。因为德资企业在太仓日益增多，德国的各级政府部门到太仓的访问次数日益增多，访问级别也逐步提高。这种合作是现实的
[b]4、没有寻找出本地块的核心价值。SWOT分析了一些，但基本是一个共性的东西，或者说是对太仓新区房地产整体形势的分析还比较妥当。具体到本地块的 USP，在分析中没看到。或许有的地块本身就没有核心价值，就是一块很平常的地。但是我们在赢销工作中，一定要把它策划出来。[/b]
这块地除了靠近上海，就是毛地一块，也没有什么自然景观。
目前其他的几块地，金仓湖是奥林匹克的运动特色，沙溪是古镇特色，浏河有河道资源和郑和文化。。。
我们是独一无二审美特色也没有。正是基于没有特色，才可以打造出纯德国风味的特色。白纸上画画比有其他颜色的纸上画画要容易些。
[b]5、还有，感觉楼主对地块的用心研究和市场调研，做的不太好，资料都是一些宏观性的东西。中观的、微观的市场，没有进行细致研究。[/b]
中观的做了，给到大家的只是结论，因为资料太多。
微观的不是没有做，是没得做。周围除了1所学校就是农田。
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-28 14:00 编辑 [/i]] 谢谢最怕孤单
不怕批评，就怕大家不批评。
我会在工作中做得更细致和扎实的。
再次谢谢~~~
也谢谢大家和我一起探讨~~~
关于分期，我仔细看了下前面的描述，我知道我错在哪里了
以前我做过两个方案：250亩的度假村+157亩自营的培训中心+500亩的独立学院（大学的独立学院必须500亩以上）=907亩
350亩度假村+300亩物流学院+257亩保留用地=907亩
这次在写第三个方案的时候是根据前两个综合考虑进行修改的，结果我工作不严谨，把两个方案嫁接了下，然后着重把度假村方案调整细化，突出文化和吸引力。难怪老板那么不开心
再次谢谢大家。。。可笑我在前面大家提出分期的时候还没搞明白自己计算有误:L
但还是请大家继续讨论如何使这个项目更具吸引力~~~
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-28 14:11 编辑 [/i]] 这种项目要成功必须考虑几个因素：
1、开发商的资金实力、资源整合能力；
2、开发商对投资的预期，如果只是想一部分住宅套现，那这个项目基本没搞；
3、如果上面我提的能够成立，那分期开发节奏、经营模式、配套设置体量设置、目标市场的选择非常重要；
4、这么大体量的商业街能存活吗？如果没有非常充分节奏把握，是非常困难的，它可不是主题乐园；
仔细看了你以前的规划，有相似之处，但本质差别非常大，是两种完全不同的运作、运营方案 [quote]原帖由 [i]liuqian[/i] 于 2008-3-28 13:52 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1134629&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
这种项目要成功必须考虑几个因素：
1、开发商的资金实力、资源整合能力；
2、开发商对投资的预期，如果只是想一部分住宅套现，那这个项目基本没搞；
3、如果上面我提的能够成立，那分期开发节奏、经营模式、配套设 ... [/quote]
说句实话，公司的资金实力并不雄厚。但也没指望靠度假村项目来套现。
度假村方案最主要目的是让老板拿去找融资或者合作伙伴用的。关于教育部分，已经整理得差不多了。因为我们公司通过这部分资料拿到江苏省重点工程和政府用地的特批，目前作为公司的商业机密，不能呈给大家，请见谅。现在就是在让商业部分更具吸引力。
设定8年的动态回收，就是保证如果借贷，10年内能归还贷款（在全部建设资金运用贷款前提下，为自己保留余量）
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-28 14:29 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]liuqian[/i] 于 2008-3-28 13:52 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1134629&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
这种项目要成功必须考虑几个因素：
3、如果上面我提的能够成立，那分期开发节奏、经营模式、配套设置体量设置、目标市场的选择非常重要；
4、这么大体量的商业街能存活吗？如果没有非常充分节奏把握，是非常困难的，它可不是主题乐园；
[/quote]
关于商业街体量的问题请大家多发言，针对太仓及其周边地区的人口辐射，应该设置多大规模的商业更合适
老板想打造成长三角地区最具影响力的德国风情小镇，怎样打造更合适？
针对liuqian的第三第四条
期待大家后续的发言~~~
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-28 15:08 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]最怕孤单[/i] 于 2008-3-28 13:10 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1134515&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
就是挂个培训的幌子，卖商品房先？ [/quote]
政府对项目的补助，就是150亩的商品住宅用地，独立在907亩的教育用地之外
所以不是挂培训的幌子，卖商品房先
而是根据现在国家希望高校教育理论联系实际，鼓励学校建实训基地的大背景条件下
如何在政策允许的条件下，尽量的既做好培训教育，又使企业利润最大化
就像前面说的，办公楼，因为没有针对的培训，所以只能舍弃
虽然我最近被老板批得很厉害
还是要说他是个很讲社会责任的商人
他会每周有半天开党员会议
他会让我们员工参加社区举办的活动
更有趣的是
他曾经固定每周1个半天让我们看《士兵突击》
在资金紧张的情况下，他都会考虑在做好培训的前提下，再去做好商业化
为此，我对这个人由衷钦佩 [quote]原帖由 [i]paula_yangbin[/i] 于 2008-3-27 22:26 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1133541&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
说的很对~~~
我最大的特点就是再怎样令人激动的事情。到我笔下也会变得和科学报告一样乏味，只有逻辑，没有激情
这也是我老板对我报告不满意的原因之一，无法让人热血沸腾，而想立马拍板投资 [/quote]
闭门造车无效！！我没有看你的附件，也不了解目前的情况，但粗略从字眼中，你缺乏煽动性，你的产品也一样缺乏煽动性。
策划，在某个意义手段上就是煽风点火。。。。呵呵～～～～～～～ [quote]原帖由 [i]omsn[/i] 于 2008-3-28 16:05 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1135087&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
闭门造车无效！！我没有看你的附件，也不了解目前的情况，但粗略从字眼中，你缺乏煽动性，你的产品也一样缺乏煽动性。
策划，在某个意义手段上就是煽风点火。。。。呵呵～～～～～～～ [/quote]
谢谢点评，希望提出更有效改进意见~~~~~
我知道语言贫乏是我的弱项，希望大家通过举些例子指点下如何改进
麻烦大家了:handshake 其实做德国风情小镇，不是和上海的一个项目很类似，具体案名给忘了。也是在郊区化的项目，好像是在松江，也是一个风情小镇，建筑很漂亮，也有一部分客源冲着规划等去买了，结果周边配套迟迟未起来，生活及其不方便。最后漂亮的小镇沦为空镇。如此大的一个项目，一定考虑到周边的人气和人群结构。项目的定位易平实一点。就像昆山的阳澄湖的东方云顶一样，做死了。 没看到你的附件，但总大家的讨论中略略知道了一点东西。
建议结合太仓实际情况去考虑问题
数据并不能代表一切
太仓总的来说就是人气不足
做酒吧街的慎重考虑
你可以去看下湖滨路的酒吧街有多冷清
太仓现在是缺少商务办公会所，但南洋广场、华旭财富广场大体量的上士会冲淡一切。
如果考虑做酒店，仔细落实花园酒店、锦江国际的入住率在考虑。
这个项目不仅仅针对外地市场，
更该立足本地，从本地人的需求出发再考虑外地需求会更切合实际点
简单分析
看过大家的分析 和 大姐 对项目的再分析 我就几个点分析一下:项目策划的核心意义是 寻求合作者 融资
开发商资金实力不强 更多的是想 吸引合作者 即融资
关键还是 树立项目的特色 树立项目的核心竞争力
首先说说 大姐所说的 高技术人才培训 输出(符合市场需求人才的培训)
这的确属于朝阳行业 市场潜力巨大
这方面执行的关键是 培训结构 的调查研究 和 前期合作洽谈
看看能否进行定向开发
其二说说 项目特色及项目核心竞争力的提炼
我的想法和 liuqian策友 包括大姐前期 都对该别墅部分的定位 都讲过 商务 会务
单纯的休闲度假别墅 与 金仓奥林匹克 上东岛.... 几个项目直接形成冲突
从规模 定位几个方面 而言 项目都不占据优势
因此商务 会务 为主导的定位 应该不是没有市场
我之前提到的 希望自己拥有独立的办公场所 的中小型企业 还是具有一定空间
否则 北京 **开发区（北京瀛海别墅边的那个） 如此定位的项目 不会火爆
此定位的优势 是可以采取定向开发的模式 缓解资金压力和销售压力
当然前期需要充分的市场调研 和谈判过程
同时 商务 会务 还可以与 教育培训 可以进行一定的挂钩 美其名曰：实践基地
先说这么多 我感觉 此类项目的提案
除常规 规划定位 的基础上 更多的加入 资金效益估算
多拿调研数据 即 针对性更强的数据 以效益和实际市场预期数据说话
比如：有多少家企业 有 定向建设的意向
有多少家企业 有 进驻的意向 老板说的非常对，500亩的培训基地是必须的，所以必须一切围着培训基地转
我的建议：
1、先弄日式温泉SPA，把人吸引过来，建餐厅客房，可以吸引大量的散客，会有点知名度
2、建会议室，当然园区的景观要打造好，便于附近的企业来开会，带来大量的团体客户
3、推出没有产权的私人酒店出售再回租，可解决资金压力
4、逐步开发高尔夫练习场、拓展培训基地、小的项目的游乐设施弄多一些，吸引大量人流
没有去过太仓，根据自己想法写的，不足之处见谅 [quote]原帖由 [i]xinzhuxiaoyuan[/i] 于 2008-3-29 08:53 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1135866&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
其实做德国风情小镇，不是和上海的一个项目很类似，具体案名给忘了。也是在郊区化的项目，好像是在松江，也是一个风情小镇，建筑很漂亮，也有一部分客源冲着规划等去买了，结果周边配套迟迟未起来，生活及其不方便。 ... [/quote]
[b]嘉定的安亭新镇[/b]
并不是由德国的建筑师设计的房子就是德国文化了，这点我们在考察安亭新镇的时候深刻体会到了。
说句实话，安亭的确有打造德国文化的一些先天优势：上汽大众就在这里，众多的德国籍专家，上海汽车城，同济汽车学院（同济的德语特色是很出名的）。。。可以打造具有德国特色的汽车文化
从安亭的案例出发，我们定义的德国特色是
以德式建筑为外形
以德式商业为内容
以德国文化交流项目为精神
同时配合培训教育项目，会与德国学院有双向交流活动 [quote]原帖由 [i]陌路天使[/i] 于 2008-3-29 09:41 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1135927&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
太仓现在是缺少商务办公会所，但南洋广场、华旭财富广场大体量的上士会冲淡一切。
如果考虑做酒店，仔细落实花园酒店、锦江国际的入住率在考虑。
这个项目不仅仅针对外地市场，
更该立足本地，从本地人的需求出发再考虑外地需求会更切合实际点[/quote]
很感谢你的建议，很恳切
说实话，商务办公的确是我的第一选择，我之前的回复也说到我的第一份提案就包括了商务办公楼
遗憾的是从与培训的结合出发，只能放弃
酒店未来几年的竞争肯定很激烈，包括金仓湖那几个大型项目中都涵盖了此块
不能否认，虽然这里以旅游为特色，但湖光水色，也会吸引商务人士入住
我们以商务人士为重点，如何来商业规划，是让人头疼的
体量小了，不成规模，不具吸引力
体量大了，无法消化，人气冷落
均是我们不想看到的现象 [quote]原帖由 [i]flashwind[/i] 于 2008-3-30 16:45 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1137761&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
老板说的非常对，500亩的培训基地是必须的，所以必须一切围着培训基地转
我的建议：
1、先弄日式温泉SPA，把人吸引过来，建餐厅客房，可以吸引大量的散客，会有点知名度
2、建会议室，当然园区的景观要打造好，便 ... [/quote]
谢谢建议，没有产权的酒店销售最近好像政策控制得比较紧，在给分时度假酒店/产权式酒店的贷款暂时停止，所以关于酒店的销售没有进行细致的考量，想听下关于酒店销售的更细致想法 [quote]原帖由 [i]风之骄子[/i] 于 2008-3-29 10:46 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1136062&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
看过大家的分析 和 大姐 对项目的再分析 我就几个点分析一下:
项目策划的核心意义是 寻求合作者 融资
开发商资金实力不强 更多的是想 吸引合作者 即融资
关键还是 树立项目的特色 树立项目的核心竞争力
首 ... [/quote]
定向开发是个很好的建议，我会仔细考虑的 个人认为酒店整体来运营会好些，便于统一经营和管理。
觉得35楼第四条（逐步开发高尔夫练习场）
比较符合太仓特色
东海高尔夫是太仓仅有的一家高尔夫球场，
该项目的别墅也因此高出周边楼盘将近1倍
详细做下客户调查，或许可行，呵呵！