讨论对于我在构架上的把握起到很大帮助，以后也要请大家继续关照~~~ 对前期规划不懂,所以不太敢做讨论,有很多朋友提出了好的思路,我只有看的份.楼主的那块地,从纯开发的角度来看,如果开发商实力不强的话,最好不要动,基本上属于鸟不拉屎的地方,如果拿了地那么只能说是恭喜了,呵呵,等着砸钱吧.
如果做德国式小镇,那么你们肯定做不过安亭新镇的项目,毕竟安亭的大众产业和收入都可以有投资者来支撑这个项目,但是从实际来看,当时的火暴到现在的冷清,基本上安亭新镇不死不活,更何况他有市政府介入,依托汽车产业和汽车文化还做的不怎么.
我们再拿花桥的商务城区域来看,这里的项目很多,但是没有几个起来的,同时也有教育产业类似的地块(我就是这个学校毕业的).
我们再来看前面朋友谈的阳澄湖的东方云顶,同样他借助地域特色,靠螃蟹吸引人气的盘,以及周边的托普学院教育原区.
这些都可以楼主去考察一下.对项目有帮助.
这个盘的关键如果不能销售,那么资金链怎么办,如果换了我投资者的身份,不会和楼主的老板去搞这个项目的.呵呵.
说的比较乱,没有帮助解决什么问题答案,希望楼主慎重啊,如果没有政府介入的话.
我们公司就在周边区域操盘,对这个区域位置还是很清楚的. [quote]原帖由 [i]gutang[/i] 于 2008-4-7 19:51 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1150066&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
对前期规划不懂,所以不太敢做讨论,有很多朋友提出了好的思路,我只有看的份.楼主的那块地,从纯开发的角度来看,如果开发商实力不强的话,最好不要动,基本上属于鸟不拉屎的地方,如果拿了地那么只能说是恭喜了,呵呵,等着砸 ... [/quote]
很中肯的建议，谢谢！ 一直在关注讨论，跟GUTANG说的一样，规划不懂，学习中:handshake
个人意见
第一，酒店肯定要有（最好是世界知名酒店管理集团做酒店管理）因为世界级企业，就住世界酒店管理集团旗下的品牌。第二，德国风情街，不知道街里经营是德国的商品还是中国的，最好经营中国特有的，最好还是华东地区的特色文化商品。我感觉没有必要弄德国风情街，因为难道来这里的全是德国人么？其实最重要的是中国元素在里面，因为这本身就是卖点。
第三，外国人或德国人最喜欢到中国什么地方旅游，弄一个中国旅游介绍（这个给中国国际旅行社就可以了哦）
第四，德国人喜欢运动，尤其是足球，最好弄一个小型足球场，定期举办点联谊类的活动，增进交流。而且也符合教育培训用地了。一举2得，子挖掘可能多得哦，还有慕尼黑啤酒节的时候，弄一个小型的活动哦。
第五，物业配套必须要做好哦，德国人的严谨是世界出名的哦。
这是临时的几点想法，希望有所帮助。 :lol
来侃侃,来点虚的、思维论
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呵呵市场不熟，存属提案思维
回46楼
身在太仓，对有些情况还算了解。对无风提的问题做下解答太仓简介
太仓，位于江苏省东南部长江出海口南岸，东北滨长江与崇明隔江相望，西与昆山毗邻，北同常熟接壤，南邻上海市。全市总面积822.9平方千米，其中长江水域面积170.17平方千米，人口45万余人。城市气候宜人，土地肥沃、环境优美、物产丰富、素有“锦绣江南鱼米之乡“之称。
相传2400多年前，吴王及春申君先后在此设立粮仓，因而得名“太仓”。元朝时，太仓浏家港已成为我国东南沿海的重要海港，号称“六国码头”、“天下第一码头”。600年前，我国明代伟大的航海家郑和七下西洋，就是从这里扬帆起锚，从而写下了令人崇敬的中国对外贸易史和世界航海史上的光辉篇章。
太仓市交通发达，沿江高速公路与苏昆太高速公路在此交汇，204国道及省道224、338、339线过境，干线公路网“三纵四横”，水上交通有太海汽渡、浏河至上海崇明岛、黄沙岛、海门等轮渡，大江南北交通便利。太仓靓丽、安静、舒适、古典风雅与现代气息相映交融，人与自然和谐发展。先后荣获国家卫生城市、全国生态示范园、国家环保模范城市、全国文明先进城市、全国社会治安综合治理先进城市及中国优秀旅游城市等多项桂冠。
太仓，做为一座历史文化名城，文化底蕴相当深厚。延绵四千多年的娄东文化，留下了诸多名胜古迹。主要有：北宋水利学家郑亶墓，元代拱桥群、墨妙亭、明复社领袖张溥故居、梅花草堂、南广教寺、沙溪清代雕花厅、浏河镇天妃宫（郑和纪念馆）、云山塔、戚继光抗倭阅兵台及女物理学吴健雄墓等，地方戏曲有沪剧、评弹、昆曲等。流行武术、龙灯、江南丝竹，素称“民乐之乡”、“武术之乡”。
太仓，地处苏南鱼米之乡，人杰地灵，名人辈出。明代万历年间首辅王锡爵、明代后七子代表人物王世贞、复社领袖张、昆曲鼻祖魏良辅等。彪炳画坛数百年的“娄东画派”也发源于太仓。近代著名女核物理学家吴健雄、诺贝尔奖得主朱棣文、一代国画巨匠朱屹瞻、有新闻界“释迦牟尼”之称的俞颂华、民乐家高步云等蜚声中外的历史名人，也均孕育于太仓这块风水宝地。
如今的太仓，积极实施“以工兴港，以港兴市，接轨上海、服务江南”的战略，加快发展，迅速崛起。
太仓港的建成，使长江之畔多了一道亮丽的风景线，一大批融吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游企业的建成，使太仓成为游人慕名向往的休闲度假之处，当年郑和七下西洋起锚地、如今风光秀丽的太仓，正满腔热忱地伸开双臂，欢迎国内外宾客前来观光旅游和投资兴业。
太仓位于江苏省东南部，长江口南岸。地处北纬31°20′～31°45′，东经120°58′～121°20′。东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。总面积822.906平方公里，其中陆地面积538.466平方公里，水域面积284.44平方公里。
太仓属长江三角洲冲积平原。全境地势平坦，自东北向西南略呈倾斜。东部为沿江平原，西部为低洼圩区。地面高程：东部3.5米～5.8米（基准：吴淞零点），西部2.4米～3.8米。
太仓港地处长江入海口南侧，太仓市东部。口岸位于长江白茆沙南水道，上至白茆河口，下至浏黑屋，中心位置在七丫口，即北纬31°37′00"，东经121°14′00"。口岸线38.8公里，其中深水岸线25公里，距吴淞口仅13海里，是距长江入海口最近的港口。港区范围内岸线基本平直且边滩稳定，终年不冻不淤，深水区开阔、稳定，能满足5万吨级船舶回转水域的要求，是长江下游地区最佳港址之一。凡能进入长江口的船舶，无需候潮，可全天出入港口，长江口暗沙整治后，第三、四代集装箱船可直达港口。
太仓属北亚热带南部湿润气候区，四季分明。冬季受北方冷高压控制，以少雨寒冷天气为主；夏季受副热带高压控制，天气炎热；春秋季是季风交替时期，天气冷暖多变，干湿相间。历年年平均气温15.5℃，降水量1078.1毫米，日照1960.9小时，无霜期226天。2002年，平均气温16.9℃，比常年平均偏高1.4℃，冬、春、秋季气温偏高，夏季气温接近常年；年极端最高气温37.0℃，大于等于35℃的高温日数出现3天，比常年平均少一倍。年降水量1236.4毫米，比常年偏多15％；冬、夏季雨水正常，春季雨水偏多，秋季雨水偏少。梅雨正常，但梅雨期较短。对太仓有影响的台风有1次。
太仓市隶属江苏省苏州市管辖，市人民政府驻地城厢镇。全市辖7个镇、226个行政村、3908个村民小组、56个居民委员会。境内有2个省级开发区：太仓港港口开发区、太仓经济开发区。全市年末总人口44.93万人，农业人口26.49万人，非农业人口18.44万人。全年人口出生率5.94‰，死亡率7.93‰，自然增长率- 太仓文化：韵味十足，文化气息比较浓。
代表娄东画派、书法、江南丝竹等
地域文化：和苏州、上海有些相近。
太仓旅游：总的来说太仓是个安静适合居住的城市，但是特别的景点不多
代表： 南园（和所有的苏州园林如出一辙）、郑和纪念馆、新浏河风光带
太仓教育：本地无著名高校，楼主说的健雄职业学院是唯一的大学
但总的来说，本地人素质普遍较高， 基本上都在南京、
上海等地就读高校， 出国留学的也不少。
建筑和住宅文化：房地产最近几年刚蓬勃发展，普遍规模不大，档次不够。
没有很深刻的文化底蕴。
太仓人特点：享乐主义至上，缺乏竞争意识。生活的比较安逸。
酒文化深厚， 在应酬和面子问题上通常一掷千金
对儿女的教育很舍得投入钱。 太仓人口现有变动，总人口数量现在为81万。
有事出去，回头接着聊 这么大块地要是能造别墅是满好的，千亩大盘造100栋独栋别墅肯定好，再找好点的景观规划公司做园林规划，欧式小镇风格！ 旅游度假村
刚才看了你的资料
太仓其实不大 但从你的资料上却显示就有四个类似的项目 而且量还不小
这四个项目差异化程度比较高 各自有特色 难怪你老板要求要眼前一亮的东西
你们应该好好研究一下那四个项目（如果可能的话）另辟蹊径 尽量不走同质化道路
350MOU在三线城市也算大盘子 一期的成功会为以后的突破带来巨大便利 策划产品、功能的时候可以从宏观上考虑 兼顾后面几期开发思路 即整个项目应该有一个大局观 在大的方向上明确这907MOU地未来要建设成什么样
至于具体到产品形态、功用、必须集思广益，多方创意，然后讨论论证
但有一点 是我个人十分强调的，必须精确定位客群，即东西完成以后是给哪群人消费的？不能笼统的说是有钱人，可以从地域、社会特征、经济势力、消费特性等等多方考虑
总之，900多MOU在一个三线城市打造一个旅游度假村还是比较大一个工程了，不知道预计总投资是多少；前期的策划必须准确详细，它会很大程度上影响项目成功与否！
楼主的最后规划方案特到了老板的认可，可以交流下吗？
楼主的最后规划方案特到了老板的认可，可以交流下吗？也是对大家积极参与的一个认可。 大致看了一下前边的发言，也看了一下你发上来的规划。在这里提出几点看法1 你的项目既然是融资，为什么不做大点，或者说让思维更加发散点
2 以土地的性质来说，你们现在做的是旅游地产，但是从你的规划设计中我没有看到半点旅游的影子，最多就是休闲娱乐，这两者之间是有本质的差别的.
3 没有支撑，不管你的住宅，别墅，酒店……都没有任何有力的支撑让自己和投资者对这个项目产生兴趣。至于支撑，深层挖掘也好，自己创造也好，都可以
4 纯个人感觉，因为对上海那边不太了解：本土特色的项目更容易吸引眼球。
以上表达的不太清楚，但是有一点是必须的，就是你一定要为你们项目找出来一个中心，别用这种休闲度假村之类的笼统概念。
举个例子吧。如果附近有山的话就是什么什么山旅游景区，以这个为基础更容易吸引周边人群的眼球，也能让投资者对项目更感兴趣。基础设施做好后再开始弄什么休闲，会所，别墅，养生……之类。而且这些都不是你的赢利点，把这些作为配套设施，把以此促发的商业，旅游业，手工艺生产业……作为赢利点更容易让人信服。
因为之前接手了一个类似上千亩的纯旅游地产项目，而且也是以融资为主，类型和你的差不多，当时融资目标是香港人，之前那种理论的方案根本都送不到台面上，我们看上去觉得很好的，但人家一看就给打回来了，主要原因就是太没支撑了。 看了你的Word报告后有三点想法:
第一,似乎没对太仓城市定位.你说要做旅游地产,它是旅游城市吗?有稀缺自然景观或者人文景观吗?
第二,既然是旅游地产,为什么不分析太仓每年的旅游进出人口?以及与旅游相关的服务性配套?
第三,就是项目地块价值点的提炼,项目做旅游地产的优势,以及城市未来旅游业的发展,包括城市未来的区域发展职能?
总体感觉,你的报告很空,没重点.既然是旅游地产,建议你把项目发展旅游地产的可行性做下分析,包括未来的发展趋势以及项目做旅游地产的优势等等．．．有机会再探讨,下班了.
看云是云不是云
最重要的是要问你老板想法如何! 项目的选择空间是市场接受 客户接受 还有你的老板接受才可以. 看不到详细资料。 一小部分搞旅游,其他全部建房出售 顶:lol :lol 看了这么多感觉你这个项目不像是在做旅游地产 定位出错了啊
这个项目完全可以定位为复合地产来做 南郊搞商务办公等于找死,且不说南郊本人就没这土壤,就拿整个太仓来说总部办公的概念到现在都形成不起来,一是太仓第三产业发展不够,而工厂企业大量别墅办公而不会想到集中办公,再个整个新区的办公前景都是未知数,且不说政府忽悠的CBD那么多办公楼 单就上海路一段就三家有办公,加上太仓小企业有限,档次不高 单就世纪广场已经消化差不多了