项目前期策划挑战：太仓市350亩旅游度假村，你如何打造？
这是我目前经手的项目。至今已经提交过3份方案，都被老板打回来了。所以请高手来一起出谋划策。项目概况
1．宗地状况
□ 占地面积：907亩
一期：350亩
□ 地块形状：基本呈长方形，东西距离570米；南北距离400米
□ 规划控高：50米
□ 容积率：0.6
□ 建筑密度：0.25
□ 绿化率：40%
为了大家对项目有更准确的了解，我把它做成word，大家下载后参考。
先谢谢大家了~~~~期待您精彩发言！
为了保证讨论的质量，我设置了15的附件阅读权限，对刚加入房策的新手不公。如果的确想尝试挑战自己，请发短消息给我。
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-26 18:01 编辑 [/i]] 先把"规划"情况说说吧!
还有,咋这么快就定"旅游地产"呢??!!
还有,你的调研不清楚!不具体！缺内容！
从你的资料还是看不出项目与城市城区的关系!
最好你能用航拍图或者"GOOGLE "卫星地图示意下！那样会更有直观感觉！
空就在ＱＱ聊吧！ 你说得很对，昨天周硕也说缺资料。现把卫星图和周边工业布局做在350亩地参考资料.ppt中，请大家下载后参考。
度假村是老板定下的基调。因为用地性质缘故，物业不能出售，只能租赁。
我目前的整体定位是德国风情的度假村，有五星级酒店、公寓式酒店、德国风情街、体检养生中心、健身中心、会议中心等组成。
其中体检中心是老板屡次提出一定要加的，我抵触了下，现改为体检养生中心，西医检查，中医疗养。
独立的会议中心也是老板屡次提出要加的。理由是让大上海的企业到太仓来开会，顺便住宿，餐饮，体检，养生一体化消费。
做了多次调整，也觉得这样的组合司空见惯，不知道如何突破。 仔细的看了看资料，发现其中有一些关键点没有交代清楚，特发贴上来咨询咨询：
第一方面是项目所在区块的现状：
[list=1][*] 项目附近的自然景观如何，有没有比较特色的水系或山体。水文地质条件如何，能不能进行大规模的水系营造？[*]周边的情况如何，在目前来说，是以居住为主还是以休闲渡假为主。[*]项目所在区域，对周边的上海，昆山等地吸引力如何？[*]太仓市未来城市中心，现在规划的如何？[*]本区域的交通情况，公交线路、生活配套等，是个什么样的情况？[*]项目SWOT中，机会分析提到的几个机会，与本项目，本区域有多大关联，影响力如何？[*]在本区域居住、消费的群体，属于哪个层次，有什么特征。[/list]第二方面是关于项目本身的问题：
[list=1][*]项目定位于旅游度假村，那地块的总体定位是什么，USP是什么，资料中看不出来？[*]项目第一期开350亩，约占总面积的1/3，那这1/3与项目的联系如何？[*]一期对项目本身所起作用如何？[*]目标客户群体的调研情况[/list]呵呵，如果可以的话，把前三次的定位思路以及老板为什么不满意，能否谈谈 除了“最怕孤单”提出需补充的资料外，可否再提供以下资料
1、周边主要工作园区产业结构情况（高新产业、加工产业等不同区业与本区块位置、距离）
2、在太仓购房人群的比重（主要针对上海、苏州、常熟、昆山等）
3、地块周旅游游情况、景点布局等情况
4、区域内类似项目情况；
对前期你提供的报告并不太清楚，主要针对性、项目开发预期等。 [quote]原帖由 [i]最怕孤单[/i] 于 2008-3-27 12:30 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1132091&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
仔细的看了看资料，发现其中有一些关键点没有交代清楚，特发贴上来咨询咨询：
第一方面是项目所在区块的现状：
[*] 项目附近的自然景观如何，有没有比较特色的水系或山体。水文地质条件如何，能不能进行大规模的 ... [/quote]
第一方面是项目所在区块的现状：
[b]项目附近的自然景观如何，有没有比较特色的水系或山体。水文地质条件如何，能不能进行大规模的水系营造？[/b]在小区350米处有一条河，为新浏河。在907亩中规划有2横2纵四条水道，最后汇入新浏河。
[b]周边的情况如何，在目前来说，是以居住为主还是以休闲渡假为主。[/b]
这里是待开发区域，基地所在位置原来是农地。
在河相望是健雄技术学院，是太仓唯一一所高等学校。
[b]目所在区域，对周边的上海，昆山等地吸引力如何？[/b]
因为目前上海第11号轨道交通将延升至太仓的陆渡，引起上海人到陆渡买方，使整个区域房价上涨
与昆山工业园的距离在15公里左右，那边是比较成熟的台商工业园。考虑建公寓式酒店，也有为了吸引那边的台商过来常住之意。
[b]太仓市未来城市中心，现在规划的如何？[/b]
太仓的这个规划是04年通过，几乎04~10年建设完成。目前道路施工状况良好，很多新建住宅集中在这区域。
目前还不成规模吧~~~
[b]本区域的交通情况，公交线路、生活配套等，是个什么样的情况？[/b]
小区前面的为07年10月刚通车的公路，目前没有什么公交线路，也没有什么生活配套设施。
考虑公寓式酒店住客为
德籍员工——公司配备驾驶员
台商或其他私营业主：有自备车
酒店旅客：准备自设巴士往返几个主要区域
[b]项目SWOT中，机会分析提到的几个机会，与本项目，本区域有多大关联，影响力如何？在本区域居住、消费的群体，属于哪个层次，有什么特征。
[/b]
因为项目只租不售，并且原来没有什么景观资源
公寓式酒店的客户群体以德籍为主的外籍员工为主
酒店的客户群体以商务人士和企业团体为主
所以在整个项目运营中，受当地经济发展的影响程度较大
所以这个SWOT分析与项目的关联度较大
第二方面是关于项目本身的问题：
[b]项目定位于旅游度假村，那地块的总体定位是什么，USP是什么，资料中看不出来？[/b]
这块地原属教育用地，以实训基地的性质打造。从教育用地——〉商业/综合用地，就是最大的UP值
这块土地取得的价格为每亩10万元（七通一平后的价格）。
项目处于上海和江苏的交界处，具有地理位置优势和地差优势
[b]项目第一期开350亩，约占总面积的1/3，那这1/3与项目的联系如何？[/b]
保留500亩作为教育用地是必须的，157亩作为储备，看项目运行效果再定
项目另有150亩商品住宅用地，可以1057亩相互联系后规划
[b]一期对项目本身所起作用如何？[/b]
严格来说，我们是打政策擦边球。我们这个项目是高素质现代服务人才培训中心，配合培训的实训工坊。所以是一个有机整体的部分。
[b]目标客户群体的调研情况[/b]
争对项目的德国特色，我们前期调研基本锁定了开发区的外企。
HR说总裁级过来是住上海的五星级酒店，基本不用考虑。
德籍员工30%为长期，3~5年年后调回。其余为短期，1周至3个月不等。
长期员工基本在太仓租房，但普遍反应服务不好，宁可加价，但服务好些。
希望为短期的员工租用日价格200元左右的酒店，但太仓太缺乏这样的酒店。如果有，很多企业都说要长包部分房间（这里考虑分时酒店）
德资企业认为中国交通秩序很乱，不允许其德籍员工开车，出行有司机相送。所以我考虑 酒吧街
[b]呵呵，如果可以的话，把前三次的定位思路以及老板为什么不满意，能否谈谈[/b]
说没有特色，不能使人眼前一亮（为找项目合作伙伴，公司因为前期土地关系，建设资金不足。银行银根又紧缩） 根据楼主的回答，想确认以下问题
1、前面提到的占地面积907亩和后面提到的1057亩数据上关联性在什么地方？
2、一期350亩和157亩作为储备、150亩商品住宅用地是同一块吗？
3、项目前期策划是针对于项目总用地907亩还是只针对于一期350亩？
4、开发节奏、回款有什么考虑？
5、教育区园是必须修建的，有时间的要求吗？
6、可以作为旅游度假村规划的总用面积是多少？ [quote]原帖由 [i]liuqian[/i] 于 2008-3-27 16:19 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1132827&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
根据楼主的回答，想确认以下问题
1、前面提到的占地面积907亩和后面提到的1057亩数据上关联性在什么地方？
2、一期350亩和157亩作为储备、150亩商品住宅用地是同一块吗？
3、项目前期策划是针对于项目总用地907亩 ... [/quote]
根据楼主的回答，想确认以下问题
[b]1、前面提到的占地面积907亩和后面提到的1057亩数据上关联性在什么地方？[/b]
907亩是一整幅地，就如我在word中给大家看的一样。用地性质为教育用地，现利用政策倾向，鼓励发展实训基地，故把其中的350亩拿出来做度假村。
150亩用地性质为商品住宅，在907亩用地西侧，中间有1条规划中的道路（现在都是农田，看不清）。
两块土地合起来为1057亩。
[b]2、一期350亩和157亩作为储备、150亩商品住宅用地是同一块吗？[/b]
350亩度假村+500亩培训+157亩储备=907亩（是完整的一幅土地，用地性质是教育）
907亩教育用地+150亩商品住宅用地=1057亩
[b]3、项目前期策划是针对于项目总用地907亩还是只针对于一期350亩？[/b]
老板一直自相矛盾的。他让我做907亩的规划，可针对后面的用地他又想找一个学校直接托盘。（因为这个项目已经耗了很久，一直在砸钱。）
当然老板是希望利润最大化的，如果能把907亩打包得好，直接找到投资者，他最满意了。
针对度假村项目，是350亩。
[b]4、开发节奏、回款有什么考虑？[/b]
这个就是我委屈的地方了。当时做酒店，我就说从投入运营起投资回收期一定是长于10年的。
老板说一定要把它做成从建设起静态7年回收。8年动态回收。加上建设期，十年完成项目回收。如果做不出，就是我没本事。
做完了又说专家说度假村项目十年内回收不可能的，一般都是十五年，你怎么不动动脑子:')
[b]5、教育区园是必须修建的，有时间的要求吗？[/b]
是必建的。这块地就是因为做培训才批下来的。
暂时没有说时间要求。
[b]6、可以作为旅游度假村规划的总用面积是多少？[/b]
350亩 今天又去冲值了，等着献花哦~~~~ 首先说一下本项目主要客群 上海 昆山 苏州 常熟 江阴 等长三角区金领及企业主
那么这部分人年龄大概在30--45之间消费比较理性
建议楼主在规划设计时重点考虑此人群的审美观和价值观
在将来的推广中以这个人群为主要倾诉对象
建议项目做双会所 有外国人在此置业 :lol :lol :lol 建筑是具有语言艺术的～
规划同样如此～ [quote]原帖由 [i]omsn[/i] 于 2008-3-27 21:52 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1133504&ptid=98092][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
:lol :lol :lol 建筑是具有语言艺术的～
规划同样如此～ [/quote]
说的很对~~~
我最大的特点就是再怎样令人激动的事情。到我笔下也会变得和科学报告一样乏味，只有逻辑，没有激情
这也是我老板对我报告不满意的原因之一，无法让人热血沸腾，而想立马拍板投资
我的前期思路来了 没有考虑土地问题 后续如何支撑待续
说实话 我地理学的不好 加之对上海周边城市不了解 项目所在地和周边的城市听都没听过 情况是一点不清楚 现在没法上网 也没法上网查资料 就根据 大姐提供的资料 进了简单的分析 今天所言仅仅是思路框架 具体还要根据当地情况而定首先说一下 看过资料后的 几个重点关注的点：
1、项目所在地及周边城市都属于上海的附属型城市 无论经济发展方向 产业结构 还是房地产结构
目前太仓及周边的几个大型旅游地产项目和别墅项目应该是立足本地市场 面向上海市场 而且后续的持续发展还是更多的面向上海 杭州等临近的大型 特大型城市
然而本项目的地理位置 也具备了向吸引周边的条件 不过 只知道大环境交通不错 不知道 项目的区域交通状况如何
2、项目所在地及 昆山 嘉定 外来流动人口众多 外资企业多 中高收入的高技术人才多 太仓的德国企业多 如何更好的把握 外来人口 将是项目的一个突破口
3、太仓的酒店 及酒店式公寓 火爆 市场前景较好 说明了外来人口对短时间居住的要求很高 可以观点关注
4、昆山开发区 别墅供应量降低 对该项目 提供了一定的市场空间
5、金仓湖奥林匹克生态公园 郑和滨江旅游休闲度假村 向东岛旅游度假区 这三个项目都是太仓地区 面向 上海经济圈的 大型 甚至是特大型 旅游休闲度假项目 和 休闲度假别墅项目 行业竞争过于激烈 当然了不太清楚 该行业的 当地的市场需求量 但直观感觉太激烈 以项目的体量而言 不具备什么优势 所以差异化定位 是必然的
6、根据资料 嘉定 近几年的房地产处于低迷状态 太仓 和 昆山 虽然呈现上涨空间 那是由于异地市场的支撑力 在宏观政策不明朗的情况下 异地对太仓和昆山的支持力 也表现出变性极大的态势 因此 依托普通投资性客户市场是不稳定的
根据大姐提供的以上这些资料 对项目 进行一下简单的 探讨：
一、项目定位思路：
以旅游度假为主体 的 商务办公 会务 度假 居住 区
或者说成是 具备旅游度假条件的 商务 会务 度假 居住 区
首先是说 旅游度假为主体 这些是符合前期定位思路的 项目一定要按照这个思路走 无论项目真正获利点是什么 一定要具备休闲 旅游 度假 的条件 或者说是 符合 适应 项目目标客户群需要的 休闲 旅游 度假的条件 这是项目的卖点之一
具体如何进行旅游项目方面的定位 要根据 市场调研情况 和 项目地块情况而定了 没有依据这里就不说了 基本可以按照前期思路进行
其二 商务办公 会务
这是项目定位的核心部分 是项目差异化定位的特色所在 提前声明这需要针对性的调研 这里只是思路
就几个竞争项目而言 体量规模 都比项目大 推广宣传自然就不用说了 本项目应该不具备优势 差异化定位是必然
项目所在地 太仓 昆山 嘉定 都大量的大中型工业企业 和 与之有关系的中小型企业 以及大中型企业的下属单位 它们都需要办公场所
总部是一种选择 办公写字楼是一种选择 这也是为什么几个城市 办公写字楼 火爆的原因之一
但他们更希望拥有独立的办公空间 特别是外资的下属单位 和服务于外资企业的中小型企业 因此这就是项目的市场突破口 独立的小面积办公空间 或者 只是说是更适合于办公的别墅型独立办公空间 面积可以在几百到几千平米皆可 加之项目具备旅游度假条件的优美自然条件和建设条件 项目的市场竞争力自然提高
项目操作也可以采取多种形式 定向开发也不是不可以
这种形式 在北京和广东 很多的经济开发区 都有过也多的成功案例 大姐可以去找找资料
不过前期需要地当地的企业进行一下详细的市场调研 和 可行性分析
其三 度假
度假 这里就不多说了 第一条 已经讲过了
其四、居住
1、中小企业的进驻 自然需要相应的商业和居住配套 上至老板 下至员工 都需要 建筑形式从别墅 到 公寓 都有需求
2、昆山开发区 别墅市场供应量降低 项目在保障旅游度假风景的建立条件下 应该可以吸引一部分 开发区的有车一族关注
3、嘉定区 房地产呈现萎缩的态势 原因是多方面的 其中价格就是很大的制约因素 利用项目的价格优势 应该也可以吸引一部分的关注
4、项目位于太仓的 新城区 南部 虽然目前还是比较荒凉 但一心两轴 不是白喊的 应该也可以吸引太仓的客户群关注
今年先说这么多 先讨论讨论 然后 再往下走 [b]关于问题1[/b]
太仓近几年工业发展迅猛，但三产比重过低。根据国家十一五精神，要加快发展第三产业，调整产业结构。整个苏州市都在往大力发展旅游业。
太仓由于独特的地理区位，作为上海港口的延伸，太仓的发展重点是沿江沿沪，产业重点是物流业、会展业和旅游业。
基于上述政策，前面所述几个重点项目应运而生。下面是[b]太仓市发展和改革委员会发布的2007年服务业发展工作思路[/b]中的一部分，大家可以参考下
[b]一、指导思想[/b]
牢固树立和认真落实科学发展观，紧紧围绕“加快发展、迅速崛起”目标要求，创新体制机制，加大推进力度，促进国际融合，做大产业规模，提升发展层次、增强竞争实力，加快形成与经济社会发展阶段相吻合、与现代制造业和现代农业相配套、[b]与城市化进程相协调、与国际市场相对接、与接轨上海相适应的优势明显[/b]、特色鲜明、功能完善、繁荣发达的服务业发展体系。
[b] 二、工作目标[/b]
[b] 服务业增加值增长24%[/b]
服务业增加值占GDP的比重提高1个百分点
[b] 服务业固定资产投资增长15%[/b]
[b] 三、主要工作和任务[/b]
㈠着眼长远，着手当前，高起点规划并大力推进全市现代服务业（思路问题——想清楚今年和今后几年的方向、思路和方法）
新的一年首要的工作是依据全市服务业总体规划的编制，对全市服务业发展进行科学合理定位，明确当前和今后几年服务业发展的方向、目标、布局和项目推进计划，从而保证我市服务业持续又好又快地发展。
一是确立我市服务业发展的目标方向。以长远的目光、国际的视角，打造具有活力和开放的服务外包基地、港口物流门户、信息服务中心和[b]休闲度假胜地。[/b]
二是理清我市服务业发展的工作思路。围绕一个核心，服务立市；坚持两条原则，创新主导、科学发展；打造三大区域，[b]扮靓沿沪区域、[/b]做强沿江区域、盘活沿路区域（一说扮靓客厅、做强中庭、盘活后院）；发展四种经济，专业服务产业、物流经济产业、信息技术产业和[b]旅游休闲产业。[/b]
三是抓好我市服务业发展的项目运作。一是规划项目化，将我市服务业发展总体规划进行项目化，以推进项目实施实现推进规划实施；二是招商信息化，搭建一个服务于两区各镇和企业的技术强功能优的服务业项目信息交换平台，运用信息手段将我市方方面面的项目信息向国内外客商及时推介，将国内外客商的项目信息向我市方方面面及时推介；三是工作网络化，全市各级形成服务业工作组织网络，实行服务业项目网络化管理、网络化招商和网络服务；四是重点项目服务制度化，建立重点项目跟踪服务制度，确保重点项目在政策、服务、信息等等全面及时到位。
㈡突出重点，积极推动，狠抓全市现代服务业项目开发和建设（项目问题——明确今年重点领域和重点项目的工作要求）
把推动项目的开发和建设作为我们工作的重中之重，一切工作服从和服务于项目的开发和建设。明确行业发展的方向，突出项目开发的重点，积极发挥职能机构的作用，努力开创全市服务业发展新局面。
首先是离岸服务外包的突破。离岸服务外包是印度的强势产业，是我国的现代服务业发展战略。国家商务部、信息产业部和科技部正在向全国推出一个发展现代服务业离岸服务外包行动计划（目标是在3－5年内建设10个中国承接离岸服务外包业务的基地，推动100家跨国公司将其规模外包业务转移到中国，并培养 1000家承接离岸服务外包业务的大中型企业）。我们利用北大力量制定的规划，突出了这一战略性的产业。并且我市科技创业园和软件园的建设和发展，为离岸服务外包提供了一定的基础条件。我们要抓住机遇，敢于领先，勇于创新，争取离岸外包服务的突破，积极开发离岸外包服务项目。
第二是港口物流优势的发挥。依托港口物流优势而开发的港区“一个中心四大市场”，总投资达到168亿元，是我市现代服务业的强势项目，已经或将要列入省重点服务业集聚区和重点服务业项目。要积极利用“一个中心四大市场”为重点的太仓港物流园区已经列为省重点物流园区，隆兴物流已经成为全国最具活力的20强物流企业的有利条件，打造“一个园区四大市场”的品牌。我们要有重点地为这些项目提供支持和服务，利用省、市各种行政、政策和资金方面的资源，为强势项目创造强势环境、强势政策、强势条件，真正把项目做强。积极联系和协调政府各有关部门落实优惠政策，提供优质服务，确保给予方方面面的大力支持。
第三是信息服务产业的发展。走跨越式发展道路，拓展信息技术应用范围，充分利用信息技术的扩散作用和自主创新能力建设本市信息产业。加大对科技园、软件园等各类信息产业园区的扶持力度（如实行税收、地租、补贴等方面的优惠政策），依托已建成的科技园、软件园通过制定优惠政策引进一批以微电子、软件、通信产品研发与制造为主的企业；建立政府部门信息化服务外包制度，培育本地化专业信息服务机构和企业，以提高他们的服务能力。借助上海将成为全国信息服务中心，国际信息服务集团聚集地和亚太地区最重要的电信枢纽这一环境优势，接轨上海信息产业，力图用3年时间能配合上述信息产业建设，在我市原信息产业园的基础上建立一个软件和信息服务外包基地。依靠接近上海的有利地理位置，配合上述园区的优惠政策，大力吸引信息人才、技术，充分利用上海的市场优势，培育和扶持一批本地的偏向于软件和多媒体技术的中小企业。
第四是旅游休闲项目的开发。以郑和滨江旅游休闲度假区开发为突破口，开创我市旅游业的新局面，为接轨上海、接轨世博，为提升投资环境、大力发展服务业创造重要条件。抓紧建立郑和滨江旅游休闲度假区开发主体，在形成总体规划的基础上，年内基本完成基础设施建设和部分生态项目建设，开始并加快推进项目招商和开发。根据全市服务业发展总体规划提出的[color=DarkOrange][b]“扮靓客厅（沿沪）”计划[/b][/color]，在[b][color=DarkOrange]沿线城区、向东岛和郑和滨江旅游休闲度假区开[/color][/b]发的同时，争取与上海、嘉定联动，[b][color=DarkOrange]筹划新浏河沿线休闲旅游业的整体开发[/color][/b]。积极推动[b][color=DarkOrange]沙溪古镇、双凤江南民俗风情园、港区港城之星、城厢奥林匹克公园[/color][/b]等一批项目的开发建设。[b]以2010年上海举办世博会为时间节点，确保休闲旅游业在接轨世博中发挥重要作用。[/b]
[u] [/u]
我们这个项目的主体是培训，根据太仓市的规划目标，预计未来将需要高素质的服务业人才，所以培训项目的第一期以服务业技能人才培训和酒店管理人才培训为主，再建立实训基地。
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-28 09:22 编辑 [/i]] [b]关于第二个方案 商务办公 会务[/b]
说实话，我是非常认同的，在我第一个方案中就把这一块纳入整个项目中去。但被老板否决了。
但不能否认老板说的也有道理：
1。那些外资企业，是把太仓作为工厂的，而他们的门面，还是放在上海。
2。如果建设成总部经济模式，我们这个项目的体量还不够
3。我们这个项目毕竟是教育用地，打了个擦边球才拿其中的一部分出来，如果做成商务办公，具体培训项目的集合就显得不充分了
这个必须在如何衔接上再斟酌下。我个人还是抛不下商务楼。因为太仓真的找不到什么很像样的商务楼呢 问题4
关于南郊的规划，请参考[url]http://house.taicang.info/ghzszl_view.asp?id=15[/url]
目前不是比较荒凉，而是很多项目还是在建中，在这个网站中可以看到很多新开楼盘。在城厢镇的新开楼盘主要集中在这个区域。
项目在南郊镇的南边，本来是农地，06年开始和农户谈判征地的。 根据楼主提供的资料，个人觉得应该关注以下几点：
[b]一、关于整体开发思路的考虑[/b]
[font=仿宋_GB2312]本项目占地面积1057亩（包括500亩教育用地、350亩度假村用地、157亩储备用地、150亩商品住宅用地），从规模上来说与金仓湖奥林匹克生态公园、郑和滨江旅游休闲度假区、向东岛旅游度假区差异不太多，属于完全竞争项目，但定位存在一定的差异性，竞争项目更倾向于旅游、度假、运动、休闲概念，属主题性复合地产项目。 [/font]
[font=仿宋_GB2312]
本项目拿地的策略应该是以教育产业为主导，进行复合型开发为主的教育产业园项目。那么本项目的整体开发策略是否可以顺着这条线往下延伸下去呢？
个人认为本项目的整体开发思路可以以教育产业为主导、以高端旅游、度假、商务、会议、娱乐、住宅等为辅助的开发策略。主要依据有：
1、太仓作为上海的后花园，交通便捷、车距时间比较短，是理想的住宅、旅游、度假区，其它几个项目也有类似的定位；
2、太仓处于长三角工业园区的核心点位，上海、昆山、苏州都是工业园区密聚区域，至少不少于1万家企业（初步估计），大量德藉、台商、港商、东南亚、欧盟企业入驻，必然带来大量外藉人士，是开发高端别墅、度假酒店、高端商务会议的理想场所；
3、太仓第二产业发展比较非常好，相信昆山、苏州也是如此，工业、高新技术产业必然带来大量的外来流动人口和高素质人才；随着产业的升级，熟练技工、软件等人才供不应求，区位优势是修建高素质教育培训园区的理想场所；
4、 太仓宾馆、酒店长期租客多、但档次低，加之楼主描述的外藉企业独特的外藉员工管理体制，本项目比较适合修建面向长租的企业会所、企业商务、企业会议、企业接待、企业培训的理想场所；
[/font]
[font=楷体_GB2312]根据以上分析，建议本项目在开发前进行整体开发策略思考，对1057亩用地进行整体概念规划，前期引入国内一流的培训学校（各东软信息学院或者是游戏、动漫类高职业技术学校，进行联营或独立经营）[/font]
[size=3][font=黑体][b]二、项目定位思路的考虑[/b][/font][/size]
[b][font=黑体][size=3][/size][/font][/b]
[size=3][b] 项目整体定位：[/b][/size][font=楷体_GB2312]以教育、度假为主导，满足企业商业、会议、娱乐、高端住宅为辅助的复合型地产项目[/font]
[size=3][b] 一期定位：[/b][/size][font=楷体_GB2312]以企业商务为主，满员高端会务、娱乐、居住、康生为辅助的复合型组团[/font]
[size=3][b][font=仿宋_GB2312][size=2] 定位思考：[/size][/font][/b][/size][font=楷体_GB2312]作为复合型地产项目，主题性是必不可少，本项目加以教育、度假具有了鲜明的主题；复合型也是必不可少，它不仅仅满足客户的单纯需求，而是应该满足客户多层次、深层次的复合需求，比如：针对企业商务需求，就必须配备运动、会议、培训、居住、娱乐、宴会、视听、养生、医疗、酒店等复合型需求。[/font]
[size=3][b][font=黑体]三、项目规划思路和经营思路的考虑[/font][/b][/size]
[b][font=黑体][size=3][/size][/font][/b]
[font=楷体_GB2312] 主要考虑会员制客户，面向周边主力工业园区和长三角。不同的经营业态经营思路如下：
[b]教育培训：[/b]前期做好投资伙伴的选择，选择适合长三角经济发展、产业发展、太仓重点扶持的教育培训体现；可以是独立经营，也可以是联营；
[b]酒 店：[/b]低密度的公寓式酒店，按四星级宾馆的标准进行附属设置的配套和装修，能满足大型会务、培训的需要。可以是酒店经营管理公司经营，也可以是自营；
[b]运动场所：[/b]自营为主
[b]企业会所（庄园）：[/b]以大独栋别墅为主，可以考虑500平方米以上，设置独立会议室、多间拥用独立卫生间的卧室、大型公共餐厅，同时可以考虑功能、空间的转换；拥有5个以上的独立车位（也可以实现功能的转换）；
……
[/font]
[b][size=3][font=黑体]四、目标市场的考虑[/font][/size][/b]
[font=楷体_GB2312] 主要面向长三角的高端客户、工业园区内的高管、太仓本地未来新城市中心商务的需要；[/font]
[size=3][b][font=黑体]五、经营收益的考虑[/font][/b][/size]
[font=楷体_GB2312] 楼主前面已经提到，7年的静态投资回报，8年的动态投资回报，因为不了解长三角周边的此类项目的租金价格和投入成本，暂时无法计算，楼主可以进行详细市调，进行综合测算。根据本人以前的测算，7年内收回投资应该问题不大。
先聊这么多，希望大家探讨后再行分析。[size=3][/size][/font] 楼主能否针对以上所提的提出一些建解，以便下一步进行沟通
项目必须做培训基地么？
是否在规划用地时有明文要求，必须是培训基地，学校那些不予考虑，如果可以考虑学校，那限定学校的种类了么，或者用地还有什么具体要求？ 谢liuqian我之前的规划和你有些类似。
350亩土地，0.6的容积率，故建筑面积为14万平方米。
公寓我的功能组团是
项目 占地面积（亩） 建筑面积（平方米）
酒 店 30 18000 以接待短期商务客为主，同时主要的娱乐设施安置在酒店内
会议中心 10 5000 针对商务人群的，可以开展新品发布、高峰论坛、行业展览等等
公寓式酒店 100 60000 以企业和企业家、高级白领长期租赁（可以买断使用权）为主，包括独栋别墅、联排别墅和多层公寓
德国风情街 50 30000 打造具有德国德色的商品街。具体的业态希望大家共同探讨
养生中心 30 12000 德国先进的设备检查，中国古老的中医养生。养生以中医推拿、针灸、药膳、花草茶、中国传统武术教学等等
健身中心 45 10000 羽毛球、网球、瑜伽……
生态公园 85 5000 我的想法是有一片比较集中的绿地，以后做定向训练等企业拓展也有地方。同时森林氧吧吸引南郊那边的人过来健身
合计 350 140000
在方案中，培训是以短期培训，运用洛桑模式，店校合一，酒店既是经营场所，又是教育场地（将来可在500亩教育用地种借用部分教室和宿舍楼)
但是老板还是不满意
我想可能是我的语言太贫乏了。希望大家能帮我想想如何可以写得让人阅读之后热血沸腾起来