操盘高手请进来
项目位于北方一小县城，县城面积13平方公里，人口10万人，主要以第二产业为主！人口迁入量小于迁出，对外来人口吸引力较弱。在岗职工人均月收入931元。近3年来开工4个住宅项目，总面积25万平米，且全部为多层，全部距阵式排列，外立面无鲜明特色，无景观规划。目前销售均价在2000左右。市场在售楼盘合计存量为1.35万平米。不考虑新增楼盘供应。算上本项目在售楼盘潜在供应量为57.87万平米（本项目13万平）户型均已大户型为主。面积在100——130，总价在20万左右。以上是项目所在地的市场情况。下面是项目的一些情况，项目位于县城西北部，处于工业开发区西北方向，距离县城2公里。与当地所谓的一风景旅游区隔路相望，（其实是一座比较荒凉的山，上面有一座隋朝的大佛，但由于当地经费有限，所以该旅游景点并无很多人知晓，当地人的认知度还是很高的！）项目总建筑面积13万平米。全部为小高层11+1，（当地没有小高层项目，通过市场调查当地人对小高层产品接受度还算可以，但对于价格较为敏感）总共900多户，1期开发六栋。开发商想打造当地最高档的社区。因此无论从产品景观，立面还是建筑品质都非常注重，因此建筑成本较高，项目现在进入前期宣传阶段，发单页为主，（因售楼处还未开始装修）宣传了3天左右，来电量80多个。
项目难点：由于建筑成本高，因此总房价较高。高价格超出了当地人的接受范围。
市场需求有限。
当地由于政府即将换届，因此政策有所变动，允许单位集资建房。
项目现周边环境较为荒凉，门口有一条主干道通向县城，周边为农田。目前看较为偏远。
各位操盘高手能否解答本项目如何操作？开发商想在今年5.1动工，明年5.1全部建设完毕，因此要求迅速回笼资金。希望在1年的时间全部销售完毕，但对于当地市场的需求情况来看这几乎是不现实的！还有上面提到的山是本案的不可复制优势。开发商想通过一些操作将这座山变为知名度高的旅游景点，各位有何高见？ 各位高手对项目有什么疑问可以提问，我会一一作出解答！ 我就一个疑问，在我看来房价主要是受地价影响的，建筑成本高一些对于房价影响也不会特别大。在县城，比其他楼盘多砸200/平到景观上去，品质已经是可以超越平均水准很多了。品质适度超前就可以了，超前太多恐怕县级以下消费者接受不了。
如果确实是房价过高超出当地人接受范围，是否考虑户型设计规划分割小一些（面积在100-130感觉已经不大了，在当地还算是大户型吗？），使总价降低，通过品质形象的树立减弱对价格的抗性，而使总价在购买力可以承受的范围内。
至于要将这座山变为知名度高的旅游景点，可以为项目去申请个“中国××××楼盘”的名号拔高一下品质形象，配合楼盘的广告包装、新闻事件营销，请几个专家来研究研究隋朝佛像开个研讨会什么的，或者跟政府合作拿点当地人文题材搞点活动热闹热闹聚聚人气，让这座山和楼盘多在媒体上多露露脸，底下再在针对佛像和风水上搞点花样传闻、风水宝地的传说，我能想到的也就这些了。
最后一点疑问，既然有良好的旅游景观条件，又是离县城2公里远的近郊盘，为何不从物业形态上规划成中偏高端的楼盘？如一部分面积拿出来做别墅或洋房，剩余容积率用足做高层，在广告包装上主推别墅、洋房，支撑起项目的高档次形象，别墅、洋房占地面积大但套数是不多的，吸纳当地富裕客群应该有可行性，剩余高层在前期别墅、洋房的支撑起的形象下再推出，就可以做到顺销。 呵呵，真刺激啊：小县城，人口少（全县10万），以工业为主业，职工月收入也不足1000.。。项目不在县城里，市场竞争大。。。。
1、找好客户群，集资房客户是块潜在客源，能够起集资房的单位非富即贵，拉拢过来虽然利润少些但是起码可以保证项目的回款以及提升项目在当地的档次；到附近的城市去找，山和佛对城里人也是有一定吸引力。
2、当地信风水吗？做好大佛的文章。
3、下乡找土地主。
4、做风景点是个想法，好像办个3A的也不是很难，上到4A就有个坎，但是要权衡下对项目有无帮助，要不成本上去了，对销售更不利。
[[i] 本帖最后由 王子小 于 2008-3-26 21:23 编辑 [/i]] 开发商在规划设计的时候想将此盘作为全县第一个小高层项目，且想打造成当地最高端的社区，在建筑品质、绿化景观上要求都很高！建筑选材是事业也是选择一些比较贵的，至于绿化景观，开发商想在社区内打造一个生态园，及游泳池等，这在当地是绝无仅有的！通过市调当地人对2室的接收度不高！只要是3室为主，开发商规划的户型面积大约在130——150之间，这样总价款就过高。给销售带来一定抗性！
大家做这样一个盘大约需要几年？了解那边市场的朋友说最少要3——5年，可是开发商想1年搞定！难度不是一般的大！ 关于风水宝地和这个佛的宣传各位有什么好的点子吗？ 各位老大帮帮忙啊！ 没人给出个主意吗？ 我现在想到的就是开个周易研讨会，请风水大师来讲座！至于那座山怎么炒作还没有头绪。不知道各位大人有何高见？ 项目定位是当地的高端产品，应该把项目的品质做出来，品质不仅包括项目自身更重要的是项目的周边可利用的东西，将这座山变为知名度高的旅游景点这个想法应该先行，把项目地块炒作成“风水宝地”是块“福地”这一步很关键。
抓住客户群的心理，北方的很多县市的头头经常上香拜庙求官运亨通，老板求财运，非常讲究这些。
另外由于项目的定位，客户群在当地属于高端，建议推广要考虑人脉这一个环节，利用开发商是当地人的有利条件，把当地有影响力的人物变成你们的业主，利用他的人脉，以身说法会打开一片这样的人。这个环节尤其是在县市有为管用，县里的人不相信广告，更相信口碑宣传。 和我们的思路是一样的！但是怎么炒作成风水宝地呢？具体的方法有没有给建议一下！真得很头疼啊！ 要是有实力的话,就先把配套做好再销售,资金不足够的话,就只能是以广告的形式来销售 忽悠人吧:
找几个人天天在山上测量,造出声势来,在民间流传吧,让当地人关注景点;再找其他的方法吧,现实只能这样 我在想如果没有这个山，是怎么推广的？ 现在日子都不好混，怎么兄弟你也接这么头痛的项目，我去年搞个项目和兄弟你说得一样，最后费了好大周折才把项目搞定，小命都搞掉了
成吉思汗二世
一、对于这样一个盘，不能产品太单一了，全是小高，一个样子，天际线也不好看；二、效区而且价格贵，那就只能往高档上做；后期在产品中加入别墅、多层，这个成本小利润高，也适合项目；
三、在项目中规划好底商、幼儿园、等配套，大力宣传；与政府合作搞好公交，这点可与大佛综合考虑；
四、把项目红线一带作好绿化、安保措施，小区内作些高质量的景观，但游泳池要慎重，这个成本太高，南方尚且很难养分住，何况北方缺水，这个给后期物业太大压力；
五、和你所说的工业区合作，作团购，给予一定的优惠，这是项目的腹地，必须争取；可以考虑与工业区的老板合作搞个研讨会、开光典礼什么的。有钱人都信这个，请个高级别的人来讲讲佛啊，作用不小；
六、最好把大佛拿下来一起考虑，放在盘里整体经营，作为盘的一个灵魂来策划，提升物业的精神内涵；作为一个资源，大佛也为销售及后续物业管理创造人流，为本区的成熟将起来很大作用，可谓画龙点晴的地方。
七、在营销上，把价格推高形成一个巨大的心理震撼，然后以大副度的优惠来销售。
八、推广上，在你说的道路上作道旗广告，实惠，对目标客户也能有效触及。
[[i] 本帖最后由 mgwu 于 2008-5-23 16:41 编辑 [/i]]
我是异界幻影
产品定位为中高档 注重一定比率！ 可以通过加大宣传力度给当地人灌输新理念！重点吸引那些想出去买房和手里有钱但暂时没有购房意向的人！想办法消除受该地区的长时期买房理念所作用，给他们一个全新的认知！！ 具体还得看你们进一步的市调结果！ 可以重点考虑考虑人文和心理。。。。 这位朋友，你的项目本身的定位有点问题啊！1.作为人口10多万的县来说，你的位置本身没有多大的卖点！如果是市中心较好的位置定位成高档社区还可以！
2.作为你的价格，我不知道你那里周边的市政配套是怎么样的，如果我是你那边比较有经济势力的客户，我会选择去市里买房子。
3.还有开发商的想法，1年时间销售完13万平米，前期的广告需要投入多大有没有考虑过？ 你现在的售楼处装修好没有？售楼处的有跟没有对客户来说也是一种宣传啊！这些工作是要提前就做好的啊！派报都已经出去了，售楼处还没有接待客户的功能，明摆着是浪费客户啊！
页:
[1]