操盘手PK台第四期话题：市场饱和状态下怎么操盘
北方四线城市 城区人口10万 辖区人口70万 市场放量（近三年80万平方米）本项目规划20万平米，为当地品质最好的社区 景观好 户型设计好1、项目四至位置
本项目位于**县西城区，--主干道天宝商业街直通本项目，以北是即将建设的水上公园、**服装厂、**电缆厂等企业，西三环直通307国道，向北5分钟车程即可到达**高速公路入口处，交通十分便捷。
2、项目周边环境
项目地段位于城市郊区西城区，西城区为当地工业园区，经济发达。住宅区北面的水上公园建成后，将成为当地的第一个水上公园。
项目各项经济指标
1、规划布局
项目北侧为56.54亩水上公园。
项目与水上公园之间为一步行街，占地10.69亩。
2、主要技术经济指标
征地面积： 106500平方米；
总建筑面积： 约 201072平方米；
其中住宅面积： 约 171501平方米；
公园（配套商业、幼儿园、酒店） 约 20100平方米
住宅区商业面积： 约 8571平方米；
建筑密度： 25%；
建筑容积率： 2.96
建筑绿化率： ≧35%；
其中水上公园面积： 37500平方米；
居住户数： 约1460户
项目设计理念：
**水上公园住宅项目是由全国100强房地产开发有限公司设计开发建设，项目位于城市的西部，与新兴路和城市即将打通的主干道天**街相邻，交通便利。
本项目总体规划约159亩，其中住宅项目占地90多亩，规划为10栋多层和8栋高层，总建筑面积约16.68万平方米。水上公园占地56.54亩。住宅项目建筑密度合理，绿化率高，定位高端，是身份象征的领地，项目配套设施齐全，设有商务酒店等生活辅助设施，建成后将成为当地最具规模、最高档次的小区。水上公园建成后也将成为本住宅项目优秀的自然人文景观。
本项目由上海天华建筑设计有限公司规划设计，规划设计注重人性化，生活化和精致化，在环境供人观赏的基础上，更会强调人对环境的参与性，给居民提供更多的户外活动休闲娱乐空间，而且在设计上考虑了当地人对居住环境的需求，使户型实现了最大化的均好性与协调性。同时留给居民更富想象力的装饰空间，整个居室韵味十足，能分能合，宽敞明亮，并且设计有落地窗、外飘窗、大角窗，使室外景观自然的渗透到室内空间中，给人以生活无限美的最大享受。项目规划景观优美、生动、新颖，楼盘布局合理，多层设置于住宅区外围，点式十八层高层位于地块中线部位，板式十八层和三十二层座于地块北部，享受水上公园的无限景观。集中突出人文特色，使居于其中的人们享受到建筑创意带来的无限生活情趣。
规划充分利用景观资源：本项目北端开发水景公园，成为住宅区不可多得的巨大景观优势，故而将其纳入住宅区景观系统的一部分——分期开发中，各期都能享受到北面的水上公园景观，同时将水系引入住宅区，并迂回于住宅之间，形成局部的亲水性社区景观，形成处处有水的灵动景观。另外水上公园入口的开阔广场空间弥补了住宅区北入口相对狭小的空间缺陷，使整个项目连成一体，更能突现住宅区与大面积水上公园之间互动的亲密关系。
分期分产品类型开发：本项目拟分两期进行开发，从一期的多层洋房+独栋濒水十八层高层到二期南向视野开阔的板式十八层高层和拥有水上公园无敌景观的板式三十二层高层住宅，每个产品都有自身的特点和优势，又能顺应市场和消费者观念的进步，从而将本住宅区发展成为有品位、有特色、有生活、有情趣、有人气的新城市生活典范。户型设计有上错式、跃层式、平层带多个观景大露台等形式，让人们在居所内就能充分的亲近大自然。外飘窗和转角窗设计也是本项目的亮点之一，实现充分的日照时间，并且引入更多的室外景观，让人心情舒畅，使人心旷神怡。
建筑物空间形态生动丰富：整个住宅区建筑高低错落，既有低层低密度建筑，又有高层低密度建筑，建筑与建筑之间或合围成小型组团，或间插而立，并与景观交错布置，形成各种丰富有趣的空间。建筑的表情也极其生动丰富，与水上公园的明快轻松相得益彰，稳重中富含大方，统一中又有变化。而对外通过沿主要街道的临街商业店铺形成更富城市感的生活画面。**商业街紧邻本住宅区北端，街南规划有二层商铺，空间立面丰富，外墙颜色亮丽；街北有配套商业辅助设施、商务酒店、娱乐休闲设施等，这些建筑物以步行街为主轴、为中心，来实现配置的合理化和利用的最大化。
交通组织合理高效：环状交通干线道路串联组团间道路的形式简单且高效，从而减少过多的道路占地，并能清晰地串联住宅区内各级道路空间，同时在主路道路段面上考虑车流、人流、景观之间的互动关系，并在区内形成完善的人车分流系统，使车行、人行、交通与景观、建筑等之间形成良好的互动关系，生动并朝气蓬勃。
建筑物立面丰富，材料显眼：本项目多层及十八层点式高层外墙采用防污染、耐冲洗得高性能有机涂料，使用鲜艳的橘黄、红褐、乳白等颜色，给人耳目一新的感觉。板式十八层和二十八层高层外墙采用涂料和瓷砖穿插搭配来实现建筑物外立面的艺术韵律和美感。
在面向水景公园的三十二层高层设计中，运用观景电梯的设计手法，实现居于其内的人的审美需要，满足人们的精神需要。
规划设计加强公园与住宅区之间的紧密联系，强调公园与社区是一个整体。规划设计做到将公园与本项目住宅区尽可能的拉近，形成公园社区一体化，将公园的景观与社区的内部景观遥相呼应，共生共荣，使公园成为社区的公园，居民的公园，大家的公园。公园设计实现水景规模化和多样化，强调都市化和现代感，以此提升公园的整体形象，带动周边的发展活力，使之成为城市的焦点。
依城区总体规划，汪洋沟改造为清水池景观区，毛石砌筑污水渠将污水隐蔽于地下。清水池内每隔30 m设二个检查口，高为800㎜，并配以景观小品，给人耳目一新感，达到环保宜人的目的。步行街以北的水景公园规划水面面积占园区总面积的2/3，公园主路口位于南侧，与本住宅区北入口呼应。公园水景规模大，靠近南侧社区，水景与社区内部水景相互呼应。公园南入口设置星形广场，东入口设置欧式花园，北部设置欢乐舞台，以设计感强烈的广场元素，赋予公园都市气质。在园内西侧及南侧设管理生活用房、设备房，包括办公室、维护室、配电室、公厕等设施。建筑墙体砖砌，外墙装饰瓷砖及铝塑板饰面，屋顶采用彩钢复合板加以造型处理，与环境和谐统一，极富观赏性。设一、二级道路，其中一级道路宽5米，二级道路宽3米，园内水岸长约900米，用方石和片石砌筑而成，退台处种植草坪，乔木、灌木等高低植被。设景观广场及音乐喷泉、假山。在园区东北部设太极广场、儿童游乐场、停车场，各约600平方米，园内设拱桥两座，观赏亭三个。
以生态、自然绿地为设计思路，尽可能的增加自然绿地面积。植物植被以北方植物为主，南方植物为辅，把植物穿插于水景中，在公园北部用密林隔离工厂噪音，汪洋沟面种植生态林来改善空气质量，实现优美的自然生态环境。
本项目规划以水为设计元素，利用水的不同形态为主线，如：动态、静态以及雾态。赋予住宅区及公园以水文化主题为中心，来实现本项目的人文化、自然化、生态化的设计理念，营造良好的邻里氛围，体现出相互交融、和谐的社区环境，从而实现人文关怀。
通过本项目总体规划，充分实现宜人宜居的优秀人文景观居住环境，提升居民的生活品味。
项目即将销售二期三十二层高层约1000套房子
[[i] 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-3-29 17:07 编辑 [/i]] 突出文化，做精品！
一点想法
如果没有猜错的话，楼主所述应该是建业·森林半岛在开封汴西新区的项目。对于开封这样一个市区人口近80万的城市，三年里近1200亩的总体供应，是大大超过开封本地房地产市场的消化能力的。那么客户群从哪来?
郑汴一体化是发展的重点，决定了开封房地产市场的潜在价值。那么，吸引郑州的消费群来开封购房便成为根本。
这部分人群基本可以分为两类：一类是在郑州买不起房的；一类是看中开封潜在价值，投资的。
根据郑汴一体化思路，郑州今后将不再发展教育用地，将教育的重点放在开封发展。而分析开封的经济发展，我们可以发现，旅游业所得产值占到开封整体经济比重的15%以上，可见文化产业（教育、旅游等）是开封发展的重点部分。试想一下，在这种大思路的引导下，今后开封势必将成为以教育为基础、旅游为复兴的休闲之都、文化之都，成为人居环境远远优于郑州市区的地区。投资潜力可见一斑。
楼主所述，该项目定位为该地区最高品质项目楼盘，产品、景观等各方面都做到最好。重点肯定是放在了高端人群，这群人能够看到郑汴一体化后开封所有的地位和品味，无论投资还是自住，对郑汴一体化的信心才是关键。
一点想法，见笑
个人一点看法.
品质最好的楼盘?那么最好的市场形象树立起来了没有?广告诉求有杀伤力了吗?当地产业构成是怎样的?有钱人聚集在哪个圈?四线城市估计小老板居多?如果是这样的话,那么抓住一些大的商城之类的,跟物业公司联系,找私营业主团购啊...给物业公司某某人一点佣金...团购主要是操作方式的问题.
离高速公路近,品质又高,那么可以到高速公路沿线的三线\二线城市搞推广啊.....市场饱和下怎么弄?最关键的是扩大你的影响面跟有效客户圈!以名盘形象,抓住本地在外地发展有了点成绩回乡置业的人!同时经贸交流\人口流动速度加快的经济市场下,抓住外地户籍在本地发展从而有潜在置业欲求的人!
具体操作方面,高速公路沿线做户外广告牌,视效果定时长.三线\二线城市找本地人多的一些行业场做巡展或者酒会,或者是,联系在当地某行业有一定话语权或是媒体号召力的人,搞城市发展的软文炒作,发出"**城市现在发展越来越快啦!欢迎大家去##城市投资/发展!"然后后面跟一个项目广告,主要是顺资源找客群,同时媒体吆喝一下也是必要的,做得巧妙效果显著.
市场饱和状态下,还有一个关键点是,在市场上你的调子一定要是最高,最有号召力的,但是不建议做高频率媒体投放,选择当地效果好些的媒体集中在营销节点适量投放,主要精力应该用于做产品表现!售楼部包装\服务接触点\样板房展示,在饱和市场状态,客户信息量大选择余地多的情况下,这些是最有杀伤力的!成交的关键环节啊!
另外一个重要的点就是借势!20万的量在四线城市应该不算小了.政府机关\媒体搞的那些有点社会影响力的活动,你们要高调介入,花点钱是应该的.加强你的覆盖面和影响力啊...
别人一说那个城市就想到这个项目,要买房就买这个项目,到了售楼部就掏钱,这就是目标啊.... 意思就是要做该区域内的领导性产品，不能把蛋糕做大，就在现有的蛋糕里分到最大的一块。
胡说两句
[b][size=3][size=4][font=楷体_GB2312]一、市场是否已经饱和一般来说
1、 特大型/极具竞争力城市年商品房消化量：1.2-2.5平米/人
2、 中型城市/地级市年商品房消化量：0.6-1.2平米/人
3、 中小城市年商品房消化量：0.2-0.6平米/人
通过经验值估计你项目所在城市年商品房消化量大概在：
0.2平米/人*70万人=14万平米~0.6平米/人*70万人=42万平米
保守估计你们所在的城市年消化量应该在20-30万平米，年消化2000套房屋，商业及其他年消化量约为1.5-3万平米。按照下你们项目在该市的定位、地段、规模、环境、品牌，如果该市城市化进程速度较快，销售、价格、推广策略适当，消化大概需要2-3年（排除该市市民对高层、小高层、地段、大量项目的入市的抗拒）。
二、项目定位——可以看出是以产品为导向
1、产品定位诉诸以下优势及特点
地段优势：工业园区、交通便利，临近主干道——提炼价值——未来城市副中心
规划优势：建筑密度合理、绿化率高、水上公园、多层洋房+独栋濒水十八层高层、板式十八层高层——提炼价值——自然、生态、亲水、文化、现代感、尊崇领袖气质、大盘时代
产品优势：落地窗、外飘窗、大角窗、错层——引领当地住宅潮流
配套优势：酒店、商业街——提炼价值——完美生活从现在开始，附加值的创造
结论：从你表述的情况看，你们项目优势很多，除了大盘的产品、环境容易塑造外，你们百强企业的品牌更是给置业者注入的一针强心剂，面对房产的颓势，尤其是中小城市，市民更加关注开发商的实力，前期应该踏踏实实把形象做好。
2、客户定位
本市富裕阶层：深入了解其家庭结构、居住现在、消费倾向、收入水平等，以高附加值、巨大升值空间、未来都市生活方式逐步有针对性的进行宣传，让这部分客户认同你产品的价值，从而产生共鸣，达到锁定客户目的。
乡镇富裕阶层：了解乡镇客户居住现状、置业欲望、收入水平，炒热地段价值，倡导新生一代应该享受现代都市生活，让其从地段的认同顺利过度至憧憬都市生活、享受都市生活的高度，激发他们置业欲望。
归乡养老客：倡导恬静与都市生活完美结合
临近外市投资：重点把握区域价值、高附加值、升值空间等元素。
3、 价格定位
产品已经是标杆、客户最高端、价格自然以高于市场均价入市。（具体视情况而定）
严格控制总价，减少超大户型比例。
二、营销及推广策略
1、推案节奏的控制
根据当地状况，客观分析预测未来市场变化，如价格趋势、竞争项目等，进行推案控制。LZ分两期的推案策略应当可行，但是如果将一期分解为若干组团，分批次推入市场，适当的推广力度、促销、逐步提价作为营销辅助，既有房可买，又让市场存在一定的饥饿感，效果可能会更好。
2、价格策略
项目导入期：建议平开低走，将一期内产品的价格设置若干标段，其中一期第一批房源低开低走，吸引客源，让利给客户，达到口碑宣传的目的；一期的中期平开平走，基于稳定的客源和来访量，让先购房客户尝到物业增值的满足感，进一步扩大客层；一期的后期高开平走，为二期价格拉升留足空间，做好铺垫。
项目成熟期：建议价格高开低走，理由一、项目总体轮廓显现，大盘环境优势明显，前期蓄势到位，理应高价入市。理由二、毕竟是四线城市，对小高层乃至高层接受度不得而知，故以高价入市，低价成交的策略，利用价格的势能对市场进行冲击，吊足胃口后地价出手来摧毁客户的心里价位，消化困难单元比较可行。
3、 推广策略
形象拔高阶段：规模、品牌、实力——20万方为您呈现都市生活，100强背后不光是实力更是一种文化、一种态度、一种责任
产品入市阶段：产品、规划、文化、附加值
4、 媒体选择
电视、车站、车体、宾馆、酒店、学校、医院、户外、报纸、人体等都是载体，灵活运用。
做好各类客户（现场、电话）特征资料的备案工作，制作详尽的客户来访登记表，分析他们获知项目的途径。根据推广进度、调价、推案节点，分析客户来访来电量的变化，制表；根据获知渠道分析客户信息传播最有效的载体；分析客户的各种特性（职业、年龄、区域等），判断他们的偏好，有利于后期产品和配套的改进，这些资料非常非常重要，一旦出现滞销就会发现这些资料原来是飞机上黑匣子，打开就知道什么原因了。（最近公司让我下星期为一个滞销2年的上海别墅楼盘和一个国外开发商的滞销楼盘号号脉，所以我格外重视这些，目前别墅楼盘虽未深入接触已有三套粗略的方案；另外一个外籍开发商项目在一个镇上，他们那纯属自掘坟墓，活该，前期5万平米半年销售100%，但年后至今销售套数为0!）
三、注意事项
1、股票有风险、入市需谨慎——天时（入市时机）
房事有风险、入市更要谨慎，特别是目前宏观形式不明朗的情况下，选择何时入市尤为关键，时机掌控很大程度影响到去化速度和目标利润的实现。
但本人认为现阶段和香港八十年代、九十年代中后期很相像。用一句话概括就是：前途是光明的道路是曲折的（价格长期看涨，短期会有波动，只是每个国家和城市周期不样而已）。
2、大盘看环境看配套——地利
商业配套应该是郊区郊县化楼盘的劣势，面对接近2000户的大型社区，商业配套比较关键，看了楼主8000多的住宅配套，本人觉得在4线城市尚可，如果周边还有住宅区的话则显略小，不过商铺未来销售压力应该很小。（如果引进知名超市效果会更好，附加值塑造更高）
幼儿园、会所、休闲广场、菜式场、公交车开通（开发区上班、出入主市区等）
4、 工程进度项目整体形象——人和（经营管理团队）
其一、工程进度无疑是实力、品牌、品质的体现，如果工程出现问题，则形象受损。
像碧桂园动辄白套物业一起开工，这给人第一感觉就是有实力的公司所为，几乎不花什么宣传费用就建立起项目与品牌形象。
其二、因为在4线城市是大盘，推广尽量与工程节点吻合，卖点应层层提炼，逐步推出，一方面为后期价格拉升做好铺垫，另一方面避免宣传推广时文不对题，缺乏形象支撑，使得广告语宛如空中楼阁，只听的见好，缺见不到好，把握好这几点就有利于热销旺场局面的持续。
销售执行团队不赘述！
时间信息有限，未到之处，还望众多好友指正，大家共同进步！[/font][/size][/size][/b]
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2008-3-27 21:53 编辑 [/i]]
产品说了一大堆
还是说说当地的客群结构、分布等状况以及你的客群初步定位等市场方面的东东吧
然后才好说话 呵呵,来了就侃侃
楼主即然项目是当地品质各方面综合最好的楼盘,可以肯定的讲项目的规划一定很出彩,地段又相当不错的,周边的自然资源配套资源又相当的丰富,此类产品或者可以说是当地不可复制的项目,首先做为一个北方四线城市,你的建筑是否能被当地人所接受,四线城市房地产发展时间也就二三年这样子,并且土地的放量也具有一定的突然性,而且四线城市的向心里又很低的,你的项目定位走高端是必须的,但是定价过于高端可能会引发一部人的想法,北线四线城市高价房与二三城城市的低价房是差不多的,消费者是否为此买单.因为中国四线城市的开发商大都是买了土地就没有钱的哪种,经常承诺最后不能落实,老百姓对发展商规划上不信任,北方四线城市我想人均GDP都不是很高的,人口增长率也不高的,将来的物业管理及收费还是要多熟虑,四线城市物业管理比较差,做为本案来讲一定要站在消费者的立场是考虑.下面我提些定位及操盘的一些思考:
定位方面高端是肯定的,通过楼主的文字可以看出园区的规划及园林景观项目外立面应该都非常的吸引人的.在定位方面可以引入一些风情概念,地中海也好还是澳州也好,在定位上即要能突出本项目特色也要突出一些人文,四线城市建筑特色比较单一,本土发展商大多数是作坊式经营,传统观念也比较落后的,对于推广建安成本等方面特别落伍,还是靠容积率来取得利润思想,主要原因也是因为大的经济环境不是很好,房价较低造成的,建安成本占房价的一半左右.所以在定位方面一定要把风情人文特色做出来,完全区域于当地现有的产品，即然项目为百强的发展商就要休现出发展的实力与信誉，操盘思路为：
1、配套要先行、环境先行、物业形象先打造
这样子即体验式营销也能体现发展商的形象，口碑、也能展现园区的文化
2、样板房更是要造
四线城市的开发商做样板房的少，本案的户型即然好就更需要造样板房，同时展示发
展施工中的建筑材料，让建筑透明化，让老百姓更信任发展商。
3、价格策略还是建议——低开高手
四线城市对价格比二三线的人群还要敏感，建议拿少部分房源来试水，在定位定价的
一定要做好市场调查，把人群做到细化，小地方外来投资客很少的，并且本区域又不
旅游城市，还是把客户群做个详细的分析。
4、商业配套上一定要体现出百强企业的实力，引进知名商业是必须的，同时进一步提升
项目形象，
5、媒体推广上——做大不做小，做好不做少
小地方，传播速度很快的，在推广造势方面要体现气势，形象上即大气又要精细，推
广上不用做的过多，但一定要做好，小地方的SP各种活动是很吸引人的，在这方面要
多下功夫，口碑也容易形成。
6、销售模式上建议多采用台式销售
四线城市小，羊群效应及攀比心里比较明显，案场的造势气氛很重要，销售人员不要
太少，案场包装也要考虑到小地方人的心里特征，港式模式少用，以台式为主，港式
辅。
就写到这样吧，哈哈要出去了，空了再来... 现在项目打算用二次开盘来提升项目品质
欢迎各位高手出招 配套先行，先把水上公园建好，让目标客户和潜在客户直接体验你社区的宜居人文环境和生活品味 在所有条件俱备的前提下,只说两个字:
活动 woye 我也说一下，现在小区的给业主不光是环境，位置，还有小区智能化和样板房智能化，深圳的红树西岸最好的例子! 哈哈,成为操盘手题了呀,那我得补点
有点不理解楼主所谓的市场饱合的概念,是市区饱和还是辖饱合,市场放量成交量比便到底是多少,如果是市区饱合了每家都有几套房子,客户群就只直接瞄准改善生活条件的人,我想辖区不可能饱合的.
在推广上搞一个推介会什么的,[b]在当地搞个一个明星楼盘大PK[/b],联合当地媒体记者邀请专家专业人士进行评选,哈哈不用说了,大奖绝对我是我们的项目.
[b]配套先行是必须的,搞一个某某楼盘的率先体验之旅活动,[/b]文张征集,对辖区的推广还是要选择合适的媒体及方式,这个还真的要调查清楚,这方面我也不敢断言,小地方搞活动是好用的,前提要有创意主题要吸引人.
百强企业你怕啥,要展示实力,让老百姓信服你
这么大的盘子,还[b]可以联合当地的知名装修公司搞一个装修设计大赛[/b],前提小区入住时给装修公司做点广告及现场咨询的权力.多做样本间,把建材也拉进来,把样板间的用的材料都明细化,哪家建材公司的电话都搞进去,哪家设计公司都搞进去,我就不信不便宜,这些都便宜了,以后样板间销售压力也小的.
要说怎么操盘是一个大话题,这里牵的东西太多了,我只是给兄弟提些操盘的点子,操盘的细节这个需要你本人掌握,市场不了解我也不能做具体的操盘思维.
总之送君一句话:整[b]合整合再整合,不是生活缺少美,而是缺少发现美的眼睛,任何项目都有卖点,整合的好就是撬动市场的金点子.[/b]
[[i] 本帖最后由 无风之城 于 2008-3-29 23:27 编辑 [/i]]
我的见解
营销就是探知价值、创造价值、传递价值。对待本项目：四线城市20万平米大盘，在市场饱和情况下如何操盘，我觉得应该有考虑一下要点：
开发总战略：分5到6期开发。少量快速开发。
营销总战略：品牌营销，形象提升，把项目打造成本城市标杆地产项目。
产品：调研市场，产品针对本城市客户量身定做，增强产品线的广度和深度，包项目做成品质标杆。
产品线广度使项目户型覆盖区域所有消费群体，产品线深度使羡慕产品做成优品，成就品质标杆。
价格：实行好产品标杆定价，提升项目形象；中档产品体现性价比；形成总体价格竞争力。并随着项目的推广水涨船高，
如广州星河湾一样。
服务：包装理念相对先进，运用二三线先进城市营销理念和方法，用服务提升项目竞争力。
推广策略：在市场饱和下突围，制造羊群效应。
方法一：挖掘市场现有客户群，在现有市场客户中增强项目知名度、美誉度、忠诚度。
方法二：扩大客户来源，就如同北京地产商山西营销一样道理。挖掘项目可能覆盖的客户来源。
详细的就不说了，可以写个大报告了。呵呵:lol
只想说一句
这么好,为什么还愁卖呢?突出特色，引领市场
市场饱和状态下怎么操盘——突出自身优势，做别人所没有，抢占市场“蛋糕”通篇浏览了楼主阐述的项目设计理念，整个项目的布局，无论是在规划分区上，还是建筑的观景角度，都充分的考虑到了“择水而居”的人居开发理念，通过迂回于住宅之间的水系资源，形成处处有水景的滨水家居，把“水美”发挥到极致。
现今的房地产炒作，离不开山灵、水秀、概念等三方面的炒作，而楼主的项目有这么得天独厚的水景资源，在现今市场饱和的状态下，更应突出产品优势做为项目的卖点。
[size=4][b]产品定位：[/b][/size]
那么怎么来突出项目优势，进行产品定位。对于此项目如此丰富的水景资源，及项目的生活配套，使我联想到了威尼斯美丽的“水上都市”， 威尼斯的风情总离不开“水”，蜿蜒的水巷，流动的清波，她就好像一个漂浮在碧波上浪漫的梦，诗情画意久久挥之不去。因此建议把整个项目的未来生活包装定位为“威尼斯生活”，以威尼斯的风情、浪漫来作为今后项目推广的方向。
可能有些人会说，项目又不是欧式建筑风格，以“威尼斯”来炒作推广合适吗？对于此我想强调我要突出的是水景资源，在当今的社会已经有太多太多的中式建筑、欧式建筑，甚至有些小孩子都分不清这些风格特色的建筑是属于哪一个国家的，因此在今天，人们更注重社区环境、社区品质、社区生活。并且外来的东西总是好的，高品质的，在当前的社会大众中仍是根深蒂固，也是我考虑“威尼斯生活”的由来。
[size=4][b]对外推广：[/b][/size]
在对外推广宣传上，所采用的LOGO、广告语、产品VI、宣传活动都应充分结合“威尼斯生活”来进行宣传造势。
1、项目命名：“威尼斯水都”
2、组团命名：
A、商业命名为：“圣马可广场”
街南商铺与街北商业辅助设施、商务酒店、娱乐休闲设施等统一命名为：“圣马可广场”。
之所以考虑命名为：“圣马可广场”，是考虑到整个项目定位为“威尼斯生活”的统一性。
（注解：“圣马可广场”又称威尼斯中心广场，一直是威尼斯的政治、宗教和传统节日的公共活动中心。拿破仑形容圣马可广场是“欧洲最美的客厅”和“世界上最美的广场”。）
B、水景命名为：亚得里亚湾
本项目引入住宅区的水系，形成局部的亲水性社区景观。综合这一水系特性，类似威尼斯引入“亚得里亚海”的海水，流经威尼斯的各个岛屿，形成世界上独特的水上之城，因此我把它命名为：“亚得里亚湾”。之所以称之为“湾”，而没有称之为“海”，应该不用我多说了，因为社区那么一点水系资源根本就谈不上海的规模。
（注解：“亚得里亚海”是威尼斯的一个港口，是沿岸国家间以及沿岸国家通往地中海、大西洋、印度洋的重要通道，在经济上、战略上具有重要意义。）
3、主推宣传口号：“与世界接轨的水上生活”或“未来水世界的至上生活”
4、推广内容（卖点）：
主要推广内容走“威尼斯生活”的品质路线，其他方面由于楼主只提供了项目的设计理念，对于项目的用材用料及项目的其他优势，例如优惠措施、教育配套（重点小学、重点中学）、……等没有相关的介绍，因此我无法结合项目定位进行描述。如果有，那也只能是纸上谈兵。
5、推广活动：
推广活动，形式很多，关键要符合当地的风土习俗，由于不了解楼主所提项目的所在地，以及当地的风土人情，因此无法针对具体情况给出具体措施，对此我提供了一些我以往提过的推广活动方案供楼主参考，详见以下地址：
网址：[url]http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=96329[/url]
楼数：50楼
借此也希望楼主在市场饱和状态下，突出特色，引领市场，取得成功。
[[i] 本帖最后由 zpq222 于 2008-3-30 20:36 编辑 [/i]]
在过剩经济的时代，好酒也怕巷子深。
房地产营销中最重要的环节我感觉就是进行渠道销售。什么样的渠道规划适合房地产，渠道规划的依据是什么。为什么同是楼盘而销售渠道规划的情况不同？以上问题都需要策划人的渠道决策，在决策时要把握住三个核心问题：开发商追求的和市场追求的不一致，在推盘的不同时期需要什么样的销售渠道，也就是这些渠道为谁去铺设，怎样做渠道。随着竞争楼盘的互相搏杀，随着相同客源的日渐稀少，一个楼盘的品牌地位往往显示不出应有的价值，消费者逐渐理性化，使得各种档次的物业在当地市场上的地位变得越来越微妙。很多开发商或销售商都清楚这一点。作为中间渠道的代理商，在有限机会的市场夹缝中，生存将会很艰难。因此每一个代理商都面临眼前怎么赚钱、怎么尽快将楼盘卖掉，而开发商又急于今后的发展或者是脱身。导致这种尴尬状况的原因很多，也很复杂，单不能简单地将这种局面归罪于市场的疲软和客源的麻木。市场是不会饱和的。
开发商选择合适的代理商，这个其实就是“打江山是一批人，坐江山是另外一批人。”
代理商是靠着找到一个市场空缺，或者是拥有一种新的产品形象与概念，这个时候的代理商需要的是快速占领市场，进行开发商品牌的原始积累。楼盘的市场地位已经确定，产品已经成为畅销产品。产品的销售主要是靠消费者的指名购买，而不是主要靠市场的推力。这个时候代理商要学会规范市场，要强化自己的核心优势，向消费者输出管理、输出文化，带领消费者长久发展。只有代理商和消费者的思维模式一致，才会沟通顺畅，这样在相互配合的过程中减少了交易成本，开发商和代理商、代理商与市场才是双赢。
其次诚信很重要。中国是一个没有建立 “企业信用”和“个人信用”的社会，为此，开发商首先要对代理商的信用进行评估，但消费者怎么对代理商的信用进行评估？谁能保证代理商的公正性？
第三是代理商要有相对健全的管理体系。大多数来说代理商的管理体系不是很健全的，有的是家族企业，老爹做总，亲戚做销售，老婆管帐等，不可能按照现代企业制度建立管理体系，这样的代理商的运做就是低效率的，就失去了他存在的意义。
实际上，销售行为一旦进入了客源市场，往往有两种办法可以解决。
一种是倒着做市场，开发商到一个地方开发市场，因为在当地知名度比较低，消费者心存怀疑与排斥，小的代理商又没有能力和信心来做市场、树立品牌。于是最好的办法就是开发商直接和消费终端发生情感关系，直接面对消费者做促销，吸引消费者到注意力，争取更多的消费者对自己的忠诚，在适当的时候在当地开展一系列活动，培养消费者树立起对自己的信心。
另外一种是直接在当地选择合适的代理商，打开当地的市场。
以上的两种办法那一个好呢？这是开发商要决策的问题。关键是看自己的实力，销售渠道的不同做法是企业实力和市场机会的平衡，要知道自己的核心优势是什么。大的开发商适合采用第一种办法，因为对于大的开发企业来说这样投入小，风险小。小的开发商适合采用第二种办法，因为小的开发商能在一开始就能找到合适的代理商，帮助开发商做市场，形成强强联合，成功的机会大，而投入的费用比较小。
客源的渠道建设其实就是代理商对开发商的一项投资，作为一项投资要考虑投资回报率的问题，也要考虑投资的成本问题，最好是用最少的投资换取最大的销量。这里面的成本有固定成本也有变动成本，固定成本是不随着销量变动的成本，包括推盘所有产生的费用等；变动成本是随着楼盘销量变动的费用，包括广告费、提成等。合理的渠道规划就是在相同的销售量下面，成本最低。
总之，渠道决策是楼盘销售最重要的一项决策之一，认识到自己的发展阶段和不同客户的需求，不仅要选择适合开发商不同发展阶段的合作伙伴，如果伙伴不成长就要淘汰它，如果自己不成长，也会被市场淘汰掉，关键要确定开拓市场的具体方法，是顺着做市场还是倒着做市场，这些方法要靠代理商对市场的准确把握。在具体规划渠道的时候不但要使用成本估计工具，来考虑销售渠道的成本，还要用战略的眼光来看渠道，要考虑竞争对手的渠道策略。考虑到了这几个核心问题，结合系统的渠道规划办法，去挖掘所谓“饱和的市场”机会。
愚人之见
根据经验，在项目开始可以做些客户访谈对客户进行产品标准的测试与价格敏感度的测试，通过测试来确定项目的推广调性与方向，同时可以清楚知道项目核心客户群为哪些，有如何的人文共性与区域性地缘性。同时也作为项目开始时的客户积累方式。一个大盘主要要注意两点即产品标准与超定位包装，开始可以采取高举高打的策略，到后续更多的则是通过改变推售的节奏来实现销售。 谢谢各位
项目所在地的消费者对户型要求不是很高因为他们不懂户型
当地也没有好户型的房子
各位..... 送楼主的箴言
一般小地方人的素质都不是很的,在推广上相对于一二线城市来的其实考虑的问题会更多,无论是案名还是推广语,都要言简易懂,样板房多做有好处的,小地方人的空间思维能力较差,如像按楼主说户型都看不大懂,可想而知,做样板间是多么的吸引人,说穿了就二点,一个注意推广的表达方式.另一点就是体验高度问题