guozhibo

领教了各位的高招

可能不管怎么拼都拼不出别墅的感觉，尤其是高层更是难以改变。

其实90/70的户型限制好处理，但是大户型与别墅的区别还是相当大的不是同一个概念。

上青云

建几栋小高层拉容积率， 满足70\90政策；
多层建成花园洋房，顶层面积控制在90平米以内，满足政策要求，一、二、三层面积在120-150；
根据项目区域状况，项目没有高端物业的支持点，建议别墅为经济型别墅，主打性价比概念

上帝左手

个人认为，如果因90、70政策才影响你的定位，是不可取的

在近几年国内房地产市场，受90、70政策影响很大，但市场就是市场，理论上说这政策是反市场的，因此市场格局下产生了很多解决方式：
举例：
一房二证或多证
买大送小

你可以根据自己项目实际情况，看看能否解决政策问题，如不能，再重新考虑一下

pagandom

楼上有几位说的不对要求啊
现在解决7090与定位高端的矛盾的几种方法
北方地区的——
其中市场反映最差的便是“合并户型销售”，即报规和验收都是N套，合并后改变结构后精装或毛坯销售。
为了保证合并后户型的合理性和舒适性，这N套户型都比较怪异，也就是说只能捆绑合卖，而单独销售户型是劣势
这样虽保证了空间感和舒适度，但在目前紧缩银根的大势下遭遇较大的市场阻力，客户需要同时签署N套合同，贷款一般较难放，且客户购房成本上升（首付与贷款利率）。因而只有一次性客户相对影响小，所以实行此种政策的项目对于一次性付款优惠都较大，或者在二线三线城市中，贷款客户比例相对低点的城市，这种办法也还有用，但在北京，极不成功，如万达大湖公馆、远洋万和城（预计），贷款难、成本高是主要问题。
但是这种办法的确不失为解决矛盾的方向之一，但开发商必须要承担一部分客户所面临的贷款难和成本高的问题，即首付分期、让利性质的利率降低等销售手段，都是降低利润的方式，度的把握是关键。

其次产品上目前个人认为比较可行的唯一就是多层产品，类似花园洋房的4－5层产品，通过各种大面积露台的赠送、入户阳台赠送、室内大面积阳台的赠送、顶层阁楼的赠送等方式能使室内空间增加10－30平米的感觉，即让客户90平米的房子给到120平米空间感觉来削弱局促感。
当时高档社区的高层产品目前为止也只能是送入户花园等，改变的空间及其有限，最多达到舒适二居的这种水平，三居以上产品目前就产品设计层面还未发现一些好的方法。

其余的还有类似2＋1户型，针对带着老人购房但又想避免干扰的客户，但依然还是面临购两套的困境。

不知道大家在各地还有没有好的经验和案例可以介绍介绍的

shewasyou

没有什么太好的建议  发现楼哦上的几位说的都很有道理,我简单说以下个人观点:
1\多层上可以考虑退台式情景花园洋房
2\不知道你那里有没有什么文化底蕴,如果有的话可以包装以下 当然风景好的话也可以   主要是想作成度假别墅或者旅游地产.
3\由于户型面积过小 ,可以适当考虑城里人周末休闲的问题
4\不一定只有别墅才高档,如果你在建筑布局上充分利用中国式的建筑模式应该也不错,就是不知道你是哪个城市,没有办法给你更详细的建议了
5\另外可以考虑多层会所,主要考虑小区生活配套的问题,
6\所有的服务必须提上去  你做这么高档的产品,肯定追求利润最大话   如果没有实现足够的利润一切都是白扯
好了,废话说了不少  就是不知道有多少有用的

feitian90

把你的目标客户搞清楚

不管多少平米 高档的东西都可以做  比如项目规划提升项目品质 系统优化 户型量身定做 做高档精装修 服务高品质等等

但是如果  你不清楚客户  即使你做最高档的东西
你卖给谁  谁愿意买你的东西

无风之城

什么户型合并呀,都不太可行,按揭麻烦,第二套住房利率提高了,行不通
建筑楼主参考一下L形建筑四合院概念, 不知道你属于哪个城市,项目在南方还是北方,
如果是在北方,单体建筑不小于1000平方一家买可能性很小的,现在建筑中不是有组合式的四合院概念,几个建筑群全部是连体的,我想在规划中是能通过的,把排屋做个整容

[ 本帖最后由 无风之城 于 2008-4-7  18:29 编辑 ]

wjy

高档老年公寓怎么样啊？
面积设计不用太大，利用荒地未开发的优点，可为老年人做自种花园等形式。
考虑到周边配套不完善，公司不可能建设大规模的配套设施，而再有钱的人，
如果有孩子总是不是很方便，而且这部分人要有一定的积蓄。所以定位在：老年人身上。

只是提个想法。感觉合适在讨论怎么做。

其实在国外已经有很多老年高档公寓了，可以借鉴国外的做法。

rongxuan8626

必须明白，并不是说小面积的房子就不能做高端，杭州的凯德视界、天津的犀地都是在项目启动的时候做的小面积的房子。

rongxuan8626

建议你去看下巢NEST别墅。www.lovenest.CN