oOkevinOo

地理位置及土地状况：某大城市周边农村荒地
(中性，地理位置比较偏僻，但空气质量好，环境污染低)
景观情况：无
(弱性，景观为楼盘的巨大卖点之一，特别是天然的景观卖点)
商业配套：无
(弱性：无法借助周边商业配套提供楼盘的可居住性，必须人为的高成本提供客户的可居住性)
竞争对手：无
(中偏弱性：决定了楼盘的唯一性，但是也决定了无法共享对手楼盘的商业配套，客户人流等区域双盈因素，客观增加了项目必须的商业配套成本和营销客户成本)
政策限制：无独栋，70/90。。
(弱性：自主通过产品与土地相结合定位的自主能力弱)

需要楼主补充的关键因素：
1，离城市的距离；
2，交通状况，自驾为主或公交为主；
3，城市居民习惯以及对地块方位的习俗性认知；
4，居所类型的定位；
5，项目大小及公司实力(关键)
6，地块详情。。。

结论：头痛是否一定得医头？至少从目前来看，不是。。。

fantcy1024

1.距离城市约一个半小时路程，以自驾车为主。
2.定位第二居所。
3.项目约17万平米。
4.公司资金雄厚，可以长期自持。但起码要有部分短期回报，来证明项目的价值。

wpieer

建议找找成都 首座 的资料...

大脸鱼8699

我们也在做这种类似的项目，所以我建议你们采用直销的方式去做，吸引人气~~~~~
其次，做小公寓，打度假或者养生的旗帜！~~~~
我也是初次做这行~~~~
所以在执行方面请多多指教

[ 本帖最后由 大脸鱼8699 于 2008-4-11  08:54 编辑 ]

juanyong5

错层或半越层，主要看户型设计，如果设计得当，80平出得来100多平的效果，比如半越层，当然需要层高要高一些，客厅、厨房和卫生间做整层，卧室、餐厅和书房都可以分享上下各半层，加上装修，非常温馨，富有现代感！

大大海狗

最近一直在三线城市跑，几个城市的感觉下来都有一个很明显的感觉，就是政府盲目跟风。
大城市90、70没什么问题，房价高嘛；可是八、九万的小县城也搞90、70，明显多余！区域的家庭结构决定向lz这块地根本搞不成什么嘛！废那脑筋干吗
我想提醒楼主的是：第一看周边价格水平怎么样，能不能保成本
第二看周边有购房意愿的客户在哪边，项目能否吸引到这些人再说。
没有基于对市场的看法，你空定产品也不行哇！
对于现有的信息我倒是这么想：
1）非常规路子，kfs去政府跑跑，90、70能打多少折扣，如果严格执行这个项目的有麻烦了
2）容积率1.1做花园洋房好了哇，价格比多层高、总价比别墅低，相关推广也好做。
3）容积率1.1，如果没有限高就做小高层和双拼的结合，乡城结合部的人对小高层有种莫名的憧憬，当然价格能不能做上去也是要考虑的。

16233583

不是头疼不头疼的问题
我还头疼不能在闹市区买到别墅呢！

兰10009

可做小跃层,相邻的房屋可自由拆墙组合.

pagandom

1.关于合并户型销售的弊端除了您上述之外还有吗？
2.有别墅项目做成90平米以下户型然后合并户型销售的项目推荐吗 ？

呵呵，不客气
我目前在北京，目前所出现的合并户型在市场得到检验的产品尚少。
在目前银根紧缩的情况下带来的直接影响就是购房成本上升和出现所谓二次销售的问题，即必须针对如何过银行这道关所做的努力，既有银行方面的，也有客户方面的，也有开发商需要配合的。
目前多数采用这种合并户型的开发商都认为银根紧缩必然不是长久趋势，所以合并户型销售困难也只是暂时，
其通过让利（给客户算帐，给予所谓贷款折扣，抵消其利率上升和首付上升带来的成本上升）、配合客户通过资信证明等方式来暂时抵消目前银根紧缩所对客户的限制。
所以，就目前而言合并户型客户面临最大的问题就因为银行通不过其贷款申请而导致其无法买房或其必须要提高首付而放弃买房，即提高了客户购买的门槛。
目前所反映出来的就是这个问题，而且是至关重要影响销售的一个大问题。

而别墅尚不知道有无合并户型，目前北京原独栋别墅区自去年开始就停止报批独栋，目前可能强制性要求各别墅区调整容积率在0.6以上，联派目前还是有的，一般面积在300－400（地上地下），这种面积要是也是合并户型恐怕面临的最大的问题就是设计户型的问题了，本来别墅户型就比较讲究，不清楚能不能3套户型设计出优秀的产品，而且那么多厨房、门道设计，并且签约也没有土地使用证，客户感觉估计都不是别墅感觉了……
面临的问题太多……恐怕难以实现

钱塘江的小鱼

浅见:
1\项目关键在于找准目标客户群,而不能在于把"90/70"作为先置要素,应该是在明晰目标客户群基础上的把握.
2\市场的需求今天已明显表现为自住型需求,坦然"90"方,也符合市场,符合你的楼盘,况且规划条件明确,你要破解的是楼盘品质\"90"方的竞争力.可变空间的概念能否导入?附加值?