wekee

在无法了解周边业态状况的情形下，谈什么招商都是空中楼阁。只能就一些理解谈简单的看法。
社区商业，主体还是服务于社区业主的，这需要了解社区的人口层次、年龄结构、职业状况，以便利型、服务型的商业为主。比如，如果是上班族的中青年居多，要考虑干洗店、食品超市、鲜花店、音像书籍租赁等；如果老人占据一定的比例，可以考虑棋牌、书画等活动型，还要有小诊所、中医等；如果孩童居多，则考虑小面积的玩具店、礼品店等。其他的如银行、通信的小型店面也是要考虑在内的。
至于周边人口覆盖的情况，则取决于现有的业态之间的差异化了。

sthawk

以上各位专家都说了很多了，我看还需要提供商铺的“开间”和“进深”，不同业态要求不一，最好是提供图纸，和区域图

两会一致通过

“3个月回笼400万资金”
3个月100%出租？！
——4000平方米*2.53元/平方米/天*30*3=91.08万，缺口308.92万

搞笑啊！朋友

chenjianhui0515

一句话，，，设计这些门面的设计师也太有水平了，这种门面不多见，
再来一句话，，，后期做这些绿化的专家也太有才了，，这是种树还是种花了？
没一张图是正常的，第一张一楼有那么大的一块玻璃啊？里面是乒乓球训练基地还是游泳馆啊？第2张图门面有这么窄的啊？这是仓库吧？都不知道是不是承受墙，估计也改不了吧。第三张图树还好刚栽的还没茂盛，不然以后要是人家做店面估计门面都没人看见了，第4张图跟第一张一样解说，第5张图这就有点画蛇添足了，这是种花了？估计这些“花盘”是用来给人玩捉米藏的吧

无风之城

我来侃侃
人口数量:入住3000户也就是说未来的小区入住人口至少要7万人以上
规划绿地5平方公司生态公园也就是说区域内的自然资源还是比较丰富的
本案位于轨道交通出口站商业街地理交通位置便捷这个不不说了
人气不足、一公里内有品牌商业，可想而知做传统商业没出路，
定位原则——扬长避短——个性主张
整合原则——打造个性组合式商业经营
找寻:一个喜欢多绿化的商业?
找寻:一个喜欢生态公园的商业?
找寻:一个喜欢交通便捷的商业?
找寻:一个喜欢新社区的商业?
找寻:一个喜欢便捷的商业?
找寻:一个对人气要求不高的行业，但人流的含金量要高?
答案:园林公司、婚庆、橱柜、家居用品、装修行业
我的结论：婚庆（婚纱、摄影、喜铺、花店、礼品店、庆典礼仪等）+家居业态组合
婚庆服务行业经营品种多、易消化。结合本案新小区对于创业型的婚庆公司很有吸引力、及品牌公司加盟店都有一种吸引力。
租金低，3000户不乏有很多的新婚用户。
定位：婚庆一条街——幸福大道+结合家居用品
有需求才会有市场,任何商业都要考虑到后续的经营,经营的商业如果不是建立在所需的基础之上,经营也不会持久的,终将面临倒闭关门,定位婚庆一条街——首先临近的生态公园对于做婚庆的行业是一大卖点，在上海做婚庆服务投资成很高，运营成本都很高，同时3000户居住入住基中将有一部分是新婚用记对于婚庆业务的有着一定的支持，门前环境好对于婚庆服务公司也是一亮点，必竟传统商业靠的人流机率成交，而某特定的行业需要的业务拓展。而婚庆好多业务的开展都来自于品牌的拓展，以及各种SP促销活动、可以在某一商业区进行业务拓展等。同时结合家居用品，很简单，新家都需要如橱柜、家纺、小礼品、画廊、家装公司、布艺等。原因很简单，家居用品对于园区的入住要求不高，而传统的社区商业要求就一样了，家居用品是家庭装修过程中的必须品。
推广思路，与生态公园联动推广，凡购买业主十年内生态园免费拍婚纱
呵呵，我只是看图说话，希望楼主能说的细一点

[ 本帖最后由 无风之城 于 2008-4-9  07:36 编辑 ]

两会一致通过

乱砍
上海家庭平均人口数为2.8人，３０００户全部入住也就８４００人而已．

zpq222

招商定位前，先对此项目进行分析：
“人气不足,周边消费群体档次不高”推出=》由于购买力有限，无法招到商家，就算招到也经营不起来，短期经营将面临倒闭；

“1公里之外资金雄厚的品牌开发商已经打造同类型商业街；且本项目人气不足,周边消费群体档次不高”推出=》本区域常规商业市场已经饱和，且因当地人气不足,周边消费群体档次不高，如COPY周边实力开发商的商业运作模式进行业态化分，试问凭什么去和这些大型商业项目竞争，必将死路一条；

“前招商难度:品牌商家无,不能带来整体人气与商业氛围” 推出=》不是没有品牌商家，而是此区域的入住人口及消费档次达不到商家的要求（现在的商家是很明智的），品牌商家不愿进驻；

“规划绿地5平方公司生态公园”（ 5平方公司？应该是5平方公里或5公顷吧）推出=》有一定规模的休闲场所，后期定位可以考虑根据此生态公园的休闲、娱乐人群来定位消费群体；
（备注：一公顷=100公亩=15市亩=10000平方米=1/100平方公里
　　　　一市里=500米,一公里=2市里，所以一公里=1000米）

“本案位于轨道交通出口站商业街地理交通位置便捷” 推出=》后期定位可以考虑吸引从此区域经过的消费群体，但业态划分定位必须是当地唯一性及专业性市场才能让消费者从大老远跑来这里购物。

根据以上解析，定位如下（以下两种业态定位都是根据楼主提供的信息来制定的，楼主可以在此两种中选择一种更适合自己项目的业态定位）：
定位为专业的，唯一性的“趣淘宝商业一条街”或“女人街”
备注：我把商业街命名“趣淘宝”有“去淘宝”及“高高兴兴去采购”的意思

之所以会定位为“趣淘宝商业一条街”或“女人街”，在前面也有分析到：人气不足，购买力有限，且1公里之外已经有品牌开发商定位了常规业态商业街，此区域市场已经饱和，定位为同类型的商业业态必然是死路一条。而通过“女人街”及“趣淘宝商业一条街”等专业市场或零售业态来区分市场，在本区域地处“轨道交通出口站”及“生态公园”等交通优势及环境优势的利好因素下，通过交通上的便利性，跨区域吸引其他区域的“时尚一族”、“新新人类”来此消费，从而来盘活本项目的商业。

业态定位：
第一种定位：
“趣淘宝商业一条街”业态定位──零售业态

把“趣淘宝商业一条街”包装定位为年轻时尚一族的购物天堂，集数码影音、工艺饰品、奇特精品、休闲保健、文化办公、玩具……等一系列时尚流行商品的专业零售商业街。
可能有策友会考虑，这样的商业业态化分，会不会降低商业的档次，从而降低租金，小商家能经营得长久吗？我可以肯定的告诉你，不要小看这些小商品，有些小商品的回报率是几倍，甚至有些暴利商品回报率是几十倍，而成本对于商家来说，有一定经济能力的人都经营得起。之所以考虑这种专业的零售业态，关键在于解决招商，通过这种小成本大回报的投资经营模式，来吸引众多的小型零售商进驻，以类似于SHOPPING MALL的管理模式网罗各类时尚小商品商进驻，通过这种销售各类小商品的购物场所，解决了消费者一站式购物的问题（就好像是大型电子城里有卖CPU的，有卖内存的，有卖音箱的，有卖鼠标的……，关于电脑配件都买得到），从而吸引来自各地的消费者。

第二种定位：
“女人街” 业态定位──专业市场

包装成专业市场，区别于竞争项目，虽然局限了消费群体，但不用担心人气问题，“女人街”的业态市场我司有操作过，商家进驻后的消费氛围会吓你一跳。把“女人街”包装为集护肤化装、瘦身美体、内衣文胸、小家居用品……等女生、女士用品一条街，这种商业项目的传播力是非常快的，除了前期的广告推广，后期根本不需要考虑推广问题，人气传播比什么商业宣传都快。

若干建议：
1、由于业态化分的独特性，都是以小商品经营为主，一般商家的经营场所都不会很大，所以建议在进行商铺分割时，建议分割面积大部分控制在20平方──50平方左右，而对于面积较大的店面，开发商可以考虑协助进行小单元的分割，从而来提高商铺的量，由于商铺面积减小，量增多，有利于提高租金，有利于楼主提前回笼资金。

2、本商业项目的层高在6米，考虑到产品展示的可视面积及商品的摆放高度，建议分割为底层4米用于商业，顶层2米做为物品仓库。在对外推广招商上，以“租一层，免费用一层”（采取底层高价出租，顶层免费赠送的方式）的噱头吸引商家进驻，缩短招商周期。

[ 本帖最后由 zpq222 于 2008-4-8  22:46 编辑 ]

YS憨憨

入住3000户人口近万,4000平米商铺平均约2-2.5人分一平米偏少;
5平方公里生态公园,空气好环境好,但商业氛围不一定好;
位于轨道交通出口站商业街地理交通位置便捷,行色匆匆,商业若无特色留不住人,半边街更难聚人气;
人气不足,周边消费群体档次不高,是大众消费,应以社区配套为主,不要想入非非;
1公里之外品牌开发商打造的同类型商业街,整体档次与打造资金投入不可相比;既有红花当绿叶也不错;拾遗补缺,差异化竟争;
资金实力甚小还想整体档次打造中高挡,还有点大气,十万买点不是炒作也显豪气!
总面积一层4000平方米,层高6米,可分割2层,带夹层底商,均价几何?
分割费用60万,是4000平方米分割费用60万?有点少,才150元一平方米,够么?
分割后50小套左右,应是平均每套面积控制在100平方米,也可分割成面积范围27-200平方米大小铺;
按10-12米进深计,4000平方米也就街长300-400米,半条街区,有点孤独!
暂定租金价格为2.53元/平方米/天,也就是月租金75-80元,在泠辟点的浦东新区还得有几年旺铺期;
招商难度:品牌商家无,不能带来整体人气与商业氛围;招什么品牌商家才能旺埸,只有本土招商高手才有发言权;
时间:3个月回笼400万资金;肯定不是回笼3个月租金,4000平方米满租月租金才30-32万,还要予扣运营和物管费用;
3个月回笼400万资金满打满算4000平方米满租也要一次签约12-13月,也就是一次签约1年以上,100平方米户型租户一次要支付10万元左右,对养铺期小本经营租户门槛太高,加上装修铺货,更是难觅经营租户;
如果仅须达到3个月回笼400万资金一项标准也不太难,租三年免一年,租五年免二年,租三年交一年定金,租五年交一年半定金,免租期满起租金提高,且每年递增;反正完成首期任务为准,冒险赌一把;
统一规划,统一装修,统一铺货,统一XX...总之力加强前期招商和开业运营管理,尽心尽力为经营租户办事,以诚待客,总会有戏!
门前绿化尽早改造,为铺面留点拓展空间,隔断人流人气商家谁还敢来...
至于业态规划,要多点资料才好提点建议;至于招商还是靠本土高手支招......

[ 本帖最后由 YS憨憨 于 2008-4-8  03:41 编辑 ]

风之骄子

鄙人 阐述一下 个人观点
招商 不需要太多的理论 更多的是需要资源
招商就是 在业态确定的基础上 进行资源整合 其中业态的确定也需要以信息资源为前提
建议 最好 寻找“当地”的招商代理公司 甚至 可以多找几家
整合各方面的资源 择优选择
前期建议 不要收取高额的租金  
对于有利于项目的 业态商家 可以考虑“零”租金策略
市场火爆了 是前提

HSQPP

10万好诱人，不过拿不到，因为这些资料太少了