潇潇一尘

本人对上海区域不是很熟悉，从以往招商的经验来看，这个区域人流不是很大，如果把百货和专业市场做为招商重点肯定不行。建议可以引进一些餐饮、休闲行业，部分规划社区配套，近万人的小区，生活配套还是要的。而且餐饮、休闲行业受区域的地段限制小，又能带来人流量，也可以考虑部分做汽车美容等商业，结合规划的公园，打造花园式汽车美容旗舰店，为项目增加新的卖点。

chenwq

10万确实比较诱人
但是一直在北方游荡
对南方市场不是很了解

benbenben2008

顶

tj-jsw

路过，看看

tiandiwuxue

建议: 可以从专业性市场或者补充性市场考虑

上帝左手

dahong1117

。。。路过。。没什么好建议。。。加加人气。。

guozhibo

"人口数量:入住3000户 周边楼盘2个 动迁楼盘2个"〉〉〉〉楼主进行调研，搞清楚3000户居民的收入和消费水平，以及周边楼盘和动迁楼盘的实际情况。毕竟商铺是一种生产资料，商家是靠它来赚钱的。你在招商的时候得告诉商家我这里有什么样的人口资源，你可以获得怎么样的回报。

“优势: 本案位于轨道交通出口站商业街地理交通位置便捷”〉〉〉〉可以考虑利用交通的便捷来吸引商户，具体吸引何种商户，要看项目的具体情况结合商家对层高、柱距的要求来定。由于本项目人气不是很旺，因此一定要招本身可以聚集人气的商家。

“劣势:人气不足,周边消费群体档次不高,1公里之外品牌开发商打造的同类型商业街,整体档次与打造资金投入不可相比”〉〉〉相必对方的项目规模和档次都比本项目要高，但可以通过分析对方的项目定位、客户来源、商家业态，取得对对手的充分了解。采取差异化经营的方法，避免和对方进行直接竞争。直接竞争很危险。

峰:)

很难得看到憨憨大哥有空闲来发表下自己的观点，忍不住也来凑个热闹。

其实，问题的焦点在憨憨大哥的回复里都已经点到了，就不知道楼主是否能领悟。

有利的方面
就人均商业面积指标，可以看到这个项目是存在做好的可能的。近万的人口只有4000的商业面积，人均商业面积不到0。5，在上海浦东新区，还是稍微少了点。换句话来说，如果满足以下几个条件，这个商业还是有做火的希望的。
1、入住率达到80%以上；
2、商业围绕着3000户住户分布，业态分布符合邻里商业影响半径范围；
3、人流路线组织能有效地把小区内人流引至商业处；
4、周边5分钟步行路程范围内没有竞争商业存在；如有，应采用有效措施对人流进行截流（例如：设置通行障碍、在人流通行路线中设置同类型业态，等等。。。）

不利的方面
话难听点别介意。
其他资料没有，只好从几张照片说说感受吧。从楼主的几张照片看，本人对整个项目的规划有很大的怀疑。
总体感觉，整个建筑设计根本没有考虑到商业的特性，由此产生怀疑：是否整个规划也没有考虑到商业的特性？如果真是如此，那改造的可能性和成本将是个很大的问题。
1、商业招牌没有考虑位置；
2、店铺与店铺之间的墙体太多，对商业形成了断带；
3、局部店铺做了廊道，外面的墙体太宽，对人流视线造成了阻碍；
4、门口的绿化太多，对人流的畅通和让人流快速进入店铺制造了障碍；
5、似乎未考虑好停车的问题。
6、所有照片都没法看出任何商业氛围，相信所有的商家来考察的第一印象就是：没气氛！不行！
7、商业日租金不知道根据什么来定价的，是销售价推算出来的还是周边有类似参考项目？根据2。53的日租金来分析可承受的商业业态类型再结合以上建筑规划设计和商业氛围，这个项目确实让人担忧。如果负责招商的同仁未考虑到统一说辞，这个项目能把商家招来，那只能是奇迹。不是上帝搞错了，就是商家在梦游。
试想：这样的商业环境，谁愿意来投资？谁愿意来经营？

解决方案：
还是老老实实按憨憨大哥的解决方案去实施吧。
1、找对上海市场非常熟悉的高手对整个项目进行一次评估分析；
2、制定修改方案，对整体规划、建筑外型和绿化布置进行一次大手术；
3、对业态进行整体规划，结合布局和业态特点考虑位置，并对租金进行调整；
4、在现场营造商业氛围，把店招全部做起来，挂气球、横幅，请人来充人气，做活动。。。。。。
5、制定主力店铺的招商计划，分析方向和其商业特性，做针对性招商，站在对方角度上充分考虑到对方的利益，必要时采用暗箱操作方法来完成主力店招商计划；
6、加强宣传力度，结合业态规划做针对性招商，特殊业态可采用圈层营销策略；
7、加大销售力度，做好销控工作，加大对销售员的激励力度；
8、收钱。

纸上谈兵的事情，也只能泛泛而谈了，实用的东西几乎没有。有不对的地方，请各位指正。谢谢！

seth_zou

本人是上海人，在上海的代理工作，家住浦东，公司大部分浦东的项目都接触到，不敢说对每个项目都了解，但至少对区域还算熟悉。
我原本想查出楼主的这个项目的，我看着有点眼熟，到底浦东有轨道交通的就这些区域。结果我发现我找不到，有可能楼主给的信息不对。
楼主啊，5平方公里的公园啊，要知道世纪公园才140公顷，我是上海人，做过不少浦东的项目，怎么就不知道有这么大的一个东西啊，有这么大的公园，怕什么啊。我接着查了下规划，浦东没有那么大的公园规划。


附：浦东大型公园规划

一、市级公园
　　2020年应建10个以上的市级公园，总面积为1776公顷。

　　公园规划的主要内容
　　（一）新世纪花园：位于浦东三岔港，黄浦江与长江交汇处，面积144公顷。规划以森林景观和开阔的江河为特色，融参与性、趣味性和高科技内容为一体，两江交汇处规划二十一世纪标志性雕塑。象征浦东未来的面貌，以计算机模拟一个"幻想世界"。
　　（二）山林水乡游憩园：位于浦东三林塘，面积194公顷，规划利用三林塘现垃圾山改造而成，既改善环境、净化黄浦江上、中游水体，又可丰富浦东景色；建设以五千年军事历史题材为主题的公园，为人们动态参与、了解历史、登高涉水提供自然天地。
　　（三）探索世界博览园：位于浦东外环线十号地块，面积256公顷。规划建成探索世界自然科学奇妙，亲身操作、撞击思维，启迪探索意识的博览园地。
　　（四）中央公园：位于陆家嘴--花木分区内，杨高路与内环线围合的中心，也是新区城市轴线的终端，面积140公顷，是新区心脏地带一块极珍贵的绿洲。规划成休闲游憩、自然生态型的公园，达到人与自然结合，中西园林艺术结合，独具特色，景观优美，有相当的文化娱乐内容，在本世纪内基本建成的一个中国现代化的公园。
　　（五）综合性体育公园：位于浦东内环线东，金桥、张江分区间，面积325公顷，以体育运动为主题，建大型马术演艺场、赛车场、射击场等参与性强的活动内容。与附近汤臣高尔夫球场连成一体，成为以绿地为主的大型体育活动区。
　　（六）夕阳红老年公园：面积110公顷，位于外环线环城公园，公园有公寓、疗养院、健身房等各类设施，可有研究古代，也有研究近代生命科学的研究中心，融健身、康复、娱乐、研究、学习为一体的老年人乐园。
　　（七）蓓蕾城：面积60公顷。位于外环线建平路西至黄浦江环城公园。城内应有儿童医院、托儿所、小学等设施。也有青少年及儿童各类游戏的大型活动设施。可集古代游戏、近代游戏和未来先进科技幻想于一体寓教于娱乐之中。
　　（八）真趣园：面积100公顷。位于高桥南（楔形绿地）。以中外童话、寓言为主题，创造上不仅在形式上必须是一个美的自然境域，而且在内容上必须有科技和文化内涵，布置东西方各国风格园林，博采众长，手法讲究自由流畅，简捷明快。进一步创建具有时代意识的新园林。
　　（九）科学文化博览园：面积247公顷。位于张江高科技园区西（楔形绿地）。创作以我国科技发展史为素材，重点体现高科技在建设中的作用，可为高层次科学、文化、博物、旅游提供服务，又可为青少年提供科学知识，如建"梦幻天地"、"未来的地球"等。
　　（十）海洋生物公园：面积200公顷。位于深水港区（三甲港），展出海洋中生活的主要动物和植物，如鲨鱼、海牛、海豹、海龟、海蛇、海豚、海笋等鱼类、无脊推动物、哺乳类动物和各类海藻等。进行海兽表演、水上运动等。举办各种教育性展览，还可供有关海洋研究时使用。这是一项蓝色生态工程，全世界已有4740座海洋公园，而日本就有116个大型海洋公园。