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回复49楼paula_yangbin
很高兴paula_yangbin大姐热心支持此主题的讨论，并提出一些疑问，因为有大家的共同参与及讨论，我们才会进步，希望共同提高。对于paula_yangbin大姐的疑问，我有必要把我的观点再进一步阐述，同时也欢迎大家提出更好的建议。
paula_yangbin大姐有提到：“针对小区，那些小东西的营业额能否有房租高都不知道；针对上海市区，上海成熟的小商品市场是城隍庙”。
关于paula_yangbin大姐上面的疑问，我想说明如果本项目所在地的商业运作，如果没有办法吸引其他区域的购买者，单靠楼主所说的3000户住户来消化，必然死路一条。因此解决的办法在于吸引外来人群，提高人气，来带动商业的正轨经营。所以本人才会考虑“趣淘宝商业一条街”的“年轻人”专业市场定位。
其实我在前面已经做了分析，“趣淘宝商业一条街”定位为小商品市场，会不会因为小商品的售价低及周边无人气，而影响到商家“售不抵租”，租不起的问题呢？我可以肯定的说，不要小看这些小商品，有些小商品的回报率是几倍，甚至有些暴利商品回报率是几十倍，而成本对于商家来说，有一定经济能力的人都经营得起。之所以考虑这种专业的零售业态，除了通过这种小成本大回报的投资经营模式来解决招商，更重要的是以时尚、流行的商品来吸引各区域的年轻时尚一族，做成专业的市场来吸引大批的消费者，通过提高购买量来提高商家的利润，因此根本就不存在营业额不抵租金的问题。
针对paula_yangbin大姐的疑问，分析如下：
分析一：商业业态定位根本就不一样
本身产品的规模及定位就不一样，城隍庙的商业业态是以百货和特色旅游商品为主，依托于古建筑道观“城隍庙”及隔壁“豫园”美食文化长廊的人气形成了独特的旅游、文化、饮食、小商品的业态定位。小商品只不过是其中的一个组成部分。如果把“城隍庙”比喻为“沃尔玛”或“家乐福”，那么本人定位的“趣淘宝商业一条街”就好比如是“88社区连锁店”。
“趣淘宝商业一条街” 定位经营的是最时尚、最新颖、最流行、最超前的时尚商品，针对的是年轻“时尚一族”及“新新人类”。客户群体的专一性跟“城隍庙”的客户群体根本就不一样，也不会存在竞争。
分析二：租金会高于小商品的营业额吗？
试问以名扬天下的老城隍庙及后面豫园名胜古迹所形成的地段商业价值，租金的高昂是可想而知的，而“城隍庙”处延的小商品店铺都经营得下去，而楼主的租金价格为2.53元/平方米/天，就无法营业了吗？当然无可厚非此区域的人气是永远也达不到“城隍庙”的人气，虽然人气是成功经营运作的重要组成部分，但专业的市场定位，针对专一的客户群体，照样可以吸引来大量的人气，从而为商家带来利润。
分析三：上海这么大的市场，不要说在中国，在世界上都算是个“庞然大物”，难道有了“城隍庙”，就不能再做小商品市场了吗？更何况“趣淘宝”的小商品有别于其它小商品，它针对的是最时尚的年轻一族，它的商品定位也是最流行新颖的。
paula_yangbin大姐有提到：“女人街更不太现实：上海市区内无论是淮海路、徐家汇都可以称作女人街”。
关于paula_yangbin大姐提到的“淮海路”及“徐家汇”，我看除了北京“王府井”等类似规模的商业街可以比拟，其它的只能是小巫见大巫。
在这里我也赞同paula_yangbin大姐称“淮海路”及“徐家汇”为“女人街”，因为这里包罗万象的商品，确实是女性的购物天堂。但这些女性商品只不过是“淮海路”及“徐家汇”中的一小部分。首先让我们来了解一下此两区域的商业业态：
淮海路：
淮海路位于上海市中心，算是上海最繁华的商业街区之一，建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。不同档次的宾馆群、吃、住、行、游、购、娱设施齐备。淮海路上著名的购物商场有太平洋百货，百盛购物中心、大上海时代广场、伊势丹百货、东方美莎、新华联商厦、锦江购物总汇、黄金世界商厦、中环广场、上海市妇女用品商店、二百永新、第一百货淮海店、龙凤金银珠宝店、众多商务裙楼商场，还有相当多的品牌专卖店。国际顶级品牌有"美美"、"连卡佛"、"巴黎春天"、"华亭伊势丹"等。
徐家汇：
徐家汇是上海市著名的商业中心之一。它的发展目标是要建成上海的"新宿"、"尖沙咀"，成为一个多功能、外向型、现代化、国际化，高标准的一流新型城区。徐家汇以其"高、中、低、廉"并举的独特魅力，吸引愈来愈多的客流。同时其周边有龙华旅游城，衡山路欧陆风情街，宜山路建材家具街以及众多的社区购物中心，以及有名的上海天文台、徐家汇天主教堂、徐家汇藏书楼、上海社会科学院等重要文化设施和单位，都落户在这里。
徐家汇著名的购物商场有：港汇广场，东方商厦，太平洋百货，汇金百货，美罗城，第六百货，太平洋数码广场，中兴百货商厦、汇联商厦、百脑汇、大千美食林……等。
分析：
试问我前面定位的“女人街”怎么去和“淮海路”及“徐家汇”相比较，本身由于楼主项目的所在地，为新开发区，且没有形成气候，根本就不适合定位为综合型的商业业态，所以我才考虑定位为时尚新颖的小商品市场或专业的“女人街”。同样的通过专业的市场来区别于其他周边竞争项目，引导市场。
备注（前面也有提到）：本人所定位的“女人街”：包装为集护肤化装、瘦身美体、内衣文胸、小家居用品……等女生、女士用品一条专业街区。
在这里我想说明，以上两个方案都是定位为小型的专业市场，目的在于区别于周边的品牌商业街。
因为楼主有提到1公里之外已有品牌开发商打造了商业街,而本项目的整体档次与打造资金根本就无法与之相比拟，那么就更无法与“城隍庙”、淮海路及徐家汇等综合型大型商业街相提并论了，本身商业的氛围、规模及业态定位就不一样，大型综合市场跟专业市场，就像“男”跟“女”一样，有“性别”上的分别。
[ 本帖最后由 zpq222 于 2008-4-10 04:55 编辑 ]
