[转贴]2004 年房地產行業投資分析報告
2004 年房地產行業投資分析報告
摘 要
. 1998年住房改革後，房地產業高速發展，日益成為推動國
民經濟發展的主要力量，它在社會經濟生活中的重要性日益突出。
. 作為商品，房地產有其特殊的特點：不可移動、建設週期長、
可作為投資品、使用期長。所以，房地產業呈現出不同於其他產業的
情況。
. 供給方面，由於房地產不可移動，所以房地產業的地域性非
常強，跨地區經營困難較大，產業集中度較低。我國房地產業是勞動
密集型和資金密集型產業，技術水平低，勞動效率低，企業規模小，
資產負債率高。這幾年，房地產業發展較快，房地產供給增長迅速，
企業的效益較好，不少資金投入到房地產業來。由於土地制度的原因，
政府對房地產供給有很大的控制力。
. 需求方面，房地產中住宅是人們的必要消費品，目前城市居
民在住宅上的消費較少，有較大的增長潛力。從人口增長以及城市化
進程來看，在未來的20年裏，房地產需求是會很旺盛。而且目前我國
人均居住狀況的改善也需要增加大量的住房來解決。作為投資品，房
地產受到越來越多的關注，總體上投資需求還不是房地產市場上的主
導力量。
. 整個市場雖然由於銷售的增長，空置率近年來有所下降，但
空置的房地產面積上升，以及投資過於樂觀，租金收益走勢和房地產
價格的背離，風險有所上升。市場出現調整的可能加大，但由於需求
的長期增長，以及政府對供給的控制，調整的幅度不會很大，因此對
于未來房地產行業的情況，我們是謹慎樂觀的。
. 由於建設週期長，以及投資的影響，使得房地產的價格波動
大，國際上的教訓很多。我國房地產價格有上漲的趨勢，各地的情況
差別很大，2003年上海的房價超過北京，成為我國房地產價格最高的
省市。目前我國房地產業有三次“啟動”：1992年、1998年和2002
年，大致是5年一個週期。
2004 年房地產行業投資分析報告
中國證券市場研究設計中心研究開發部 2 北京國經聯資訊技術研究中心
. 房地產產品中，寫字樓市場正逐漸走出頹勢；住宅市場結構
中，別墅經過幾年的發展後，發展放慢，但由於別墅用地的控制，別
墅的價格不會下跌。經濟適用房的需求很大，加之國家的鼓勵，前景
樂觀。普通商品房的競爭壓力增加
