zpq222

回复 6# 的帖子

很高兴，9#已经帮我谈了借“铺”炒“商”。



而关于借“商”炒“铺”，则关键在于前期商业业态的定位包装及运营；

通过品牌商家的运营管理炒作，保证给予客户一定的投资回报保证

（例如保证年返利8%；及5年后可原价回购等信息，相信投资客不动心都不行），

从而来提高投资商铺客户的购买力。

著名商铺咨询专家姜新国认为，随着商业地产市场渐至投资转型期，

个人投资者在商业地产的投资上，重“铺”之余更要重“商”。



所以关键点在于你的商业怎么做，

有什么优势，有什么保障，这些都是客户比较关心的，

这些问题解决了，就不用担心商铺的销售问题了。



相对来说借“商”炒“铺”的难度是比较大的，

但做得好的话，基本上不用考虑商铺的销售问题。

例如前两年做得比较成功的“产权式商铺”，

就是很好的借“商”炒“铺”。

[ 本帖最后由 zpq222 于 2008-4-16  17:46 编辑 ]

chl220

商业及商业地产的真正价值不是靠炒起来的！
首先，我想阐明几个商业地产的观点：
1、旺地不等于旺铺——很多旺地失败的商铺比比皆是，关键靠超强的商业运营能力。
2、顶级商业物业的品牌组合比品牌追高更重要，招对商比招满商更关键——商业地产不是靠炒作引来投资者或主力品牌的进驻就可以的，还要靠商业业态的规划、组合、经营等商业运营能力的检验！
3、发掘或创造无限商机来自商业地产运营系统的整合——商业是靠运营系统的整合来实现“旺铺”的。
     在西方国家，成熟的商业项目往往被当作金融化产品来运作。商业地产中的房产无价值而言，商业项目追求的是经营的价值，而非房产价值。商业项目开发及运营商多以追求通过合理的业态组合的方式，来实现每一平米经营价值，即平米营业额的最大化。
     相对商业投资，通过商业运营系统的筹措，实现商业经营价值的最大化，自然必能受到投资者、商业经营者、商业运营商三者的青睐，那么商铺也就自然而然能“旺”起来了！
     因此，对于是先炒“商”，还是先炒“铺”的问题，本人认为是先筹组运营系统，再炒“商业运营系统”，进而过度到“商、铺”！

hellozhibin

产品为王，客户为道，营销为辅

houwencai

商业地产是先造势
再炒铺

风之骄子

商业地产的核心价值 是 商业价值
即：商铺本身没有价值  商铺的价值是 从事商业运用而产生的价值

因此  对于“商”和“铺”的关系 应该看成是协调统一的 是价值产生的基础根源
对于 先后关系  应该以市场情况而定 和 项目情况而定 并没有客观的固定定数

zuji2003

关于楼主说的“炒商”其实是前期的招商，这关系到营销策划与招商公司的协调运作的问题，商业地产运作基本是遵循先招商后销铺的顺序进行，以招商促进销售。关于策友说的“主题”，指的是业态的规划，商业业态定位决定商业地产的成败，纵观各城市的商业地产，专业市场定位的商业成功的案例较多，如果各城市的电脑城、五金城、服装城等；越来越多的开发商已经开始摈弃大而全的业态规划，朝专业化、集约化的业态规划发展。早先许多开发商认为专业化的市场会损失许多客户，但是投资者看重的商圈的升值，商业体的升值，商铺的升值。一个专业化的市场将有效的吸引真正有购买力、目的性明确的消费群，对于提升整个商业体成交量是有好处的。

商业地产组成应该从底层说起：
首先是：普通的消费者，就是商品的购买者。你的商业一定要有很好的消费者分析，你今后商业的消费者是那些，你有什么地方可以吸引他们，他们凭什么来你这边消费？
第二：商家。就是开店的人，你规划你今后的店家是经营什么内容，他们的收益来自哪里？他们每天要销售多少的商品可以有利润，销售这么多的商品需要多少的普通消费者。商业在商业经营过程中会经历多次淘汰的过程，市场自然挑选。亏本的商家倒了，新的业态进来，很多时候没有办法控制。
第三：铺位投资者。你要清晰的计算购买铺位的钱，多少年后可以收回，也就是商铺的租金收益，一般租金要有一个递增的过程。你现在的售价可否有租金支撑，正常情况下。铺位的销售经常会预支几年的租金。现在很多返租的优惠，可以保证铺位投资者稳定的收益，对销售有很好的促进作用。
第四：开发商。开发商的收益来自商铺的销售。商铺的利润比住宅利润高，不受现行政策的调控，在住宅市场走冷的情况下，许多资金转向商业地产。商铺的价值取决于地段、商业规划、招商、营销推广。

按正常情况下，别寄希望于商业地产一次招商成功，运作成功是不现实的，国内现在一次成功的商业地产不多。商业地产多次要经过二次三次的失败，最终成功，更有许多是永远不成功的。商业地产需要较长时间的培育期，需要开发商较长时间的资本投入和运营。

抛砖引玉，欢迎交流。

290145004

现阶段商业地产的运作模式主要有以下几种：一种是“先卖铺位，再搞经营”的“房地产模式”；一种是“先招商出租，后出售”的模式；还有的走“只租不售，自己持有”之路。您觉得这些模式的利弊是什么？是否有优劣之分？
     在下觉得“先招商出租，后出售”的模式比“先卖铺位，再搞经营”的模式更好。因为在前期招商的时候，我们事先可以进行合理的业态规划。招商时先招业态的主力店，利用主力店的市场引导作用发展业态氛围。但是从对商业负责的角度来看，“自己持有”或者说至少50%以上由开发商自己持有的模式是最佳的，也是最市场化的。当然，模式的选择跟每个公司的具体情况有关。像大连万达现在采取的就是“只租不售”的模式。因为它是上市公司，做的是“长线”，而我们要快速回笼资金，快速滚动开发。
    一般来说，市场投资环境越好、投资者热情越高、项目地段也不错的项目，开发商往往会选择卖掉商铺，不会再考虑经营。反之，开发商就可能会多考虑一些“售后包租”或者“先招商后销售”的方式了。“只租不售”的方式针对的一定是实力较强的开发企业，它们往往看重企业的长期发展或者未来上市的需要。

eveloving

我觉得借商炒铺  比 供铺炒商 要容易啊

zuji2003

应该说“只租不售，自己持有”在现有的环境下，能够做到的公司没有几家，现在的开发商返租的政策基本是在调价的基础上进行的，比如一年反租7%，五年反租相当于打了6.5折，在许多情况下开发商会通过提价结合本身推广时候的折扣优惠，可以说来抵消这部分损失。同时，如果项目有可行性五年的租金升值能够超过7%，开发商还可以赚到。
租金的返还有两种，一种是一次性返还，可以体现很大的优惠而促进销售，一次性返还可以节省买家和开发商的许多税收（具体返还方式和计算再论），按月或按年返还，可以有效的省去开发商的短时的资金压力和资金链。利弊视具体情况而定。

“只租不售，自己持有”多数为上市公司所为，他们融资压力小，店面可作为公司物业资本来进行运作。对于代理公司来说，卖了才能拿到佣金，嘿嘿……

许多开发商会通过设立自己的商业管理公司来运作，协调开发商和业主的关系。

[ 本帖最后由 zuji2003 于 2008-4-19  23:50 编辑 ]

博迪老爸

楼上各位兄弟谈的相当到位，依小弟愚见，商业地产应该先商业，再地产。只有商业这块成功了，地产价值也得到体现，而且才可能价值最大化。