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3． 我们的方法——从市场的角度来思考政府的事
进入新的领域，需要有新的研究方法及研究框架，在完成从“做项目”到“做区域”的转变之后，我们的研究思路也清晰了，那就是“从市场的角度来思考政府的事”。具体来讲，整个区域开发的过程应由政府宏观控制，但具体操作则交由市场进行，通过市场机制来保证区域价值最大化，由此实现 “政府”与“市场”互动，规避单一机制作用所带来的诸多问题。基于这种模式，我们的研究就应该站在政府的立场，以市场的角度，通盘考虑整个开发过程中将要面临的问题，并告诉政府解决问题的方法。
那么，我们的价值如何体现？其关键点，就是在分析问题和解决问题的过程中，融入了市场研究的方法，将政府和市场统一在一个研究框架中，互动思考，真正做到“政府－市场”互动，并使得区域开发模式与需要解决的问题相匹配。
那么，在这样的指导思想下，我们的研究思路则可以归纳为：
寻找区域属性——解析核心问题——探求成功经验——提出解决方法。
3.1寻找区域属性
要得到正确、可行的研究成果，我们必须要对区域本体条件有一个深入的了解，所以在研究过程中，我们需要首先“寻找区域属性”。我们遵循“先环境、再自身，先宏观、再微观”的研究思路，从市场的角度分析区域的属性。
以我们的“霸州市胜芳－杨芬港经济协作区项目”为例。胜杨协作区位于廊坊的霸州市，从宏观区位来看，胜杨协作区地处京津冀区域，这里是除珠三角、长三角外的第三个经济高增长区，也将是未来国内发展速度最快的地区之一。可以预测，在此发展趋势下，胜杨协作区将拥有良好的宏观发展背景，并因其区位邻近天津，交通优势明显，同时，与天津西部联系十分紧密，受到天津的辐射，在天津产业升级过程中，将有可能承接来自天津的产业转移。在廊坊的未来发展中，将着力打造环天津产业带，并大力发展家具制造业，而位于该产业带中心的胜杨协作区，是我国最大的钢木家具专业镇，协作区的自身优势明显。在霸州发展战略中，胜芳是其东部市区、产业基地、三大经济板块之一，这就使得胜杨协作区成为更受关注的区域发展重点。上述环境背景，为胜杨协作区的大发展注入了强大动力，同时也将其自身优势最大化。
在产业发展环境上，胜杨协作区原有的支柱产业——家具制造业、钢铁加工业、玻璃制造业、乐器制造业、精细化工业等，都有着良好的市场前景，且都是当地政府鼓励发展的行业，能充分发挥其原有优势。可以说，胜杨协作区具备众多宏观利好条件和发展机遇，在这种情况下，它能否发展起来，关键在于“如何解决其所面临的问题”。
3.2解析核心问题
在寻找到了区域属性之后，要成功解决问题，就需要理清问题以及寻找问题成因，并归纳总结、解析核心问题，在有利的发展趋势下通过解决这些问题，促进区域的进一步发展，反之，在环境发展趋势不利的情况下，规避这些问题所带来的风险，为未来发展趋势转变后的再发展做好准备。
在解析这些核心问题时，我们需要围绕一个最为核心的问题展开，即“如何使区域最大限度增值”，这是政府最想知道的，也是我们在“角色转换思考”过程中必须为政府考虑的，而所有其它问题都需要归结到这个问题上。所以，在解析核心问题的时候，我们必须解答：是什么原因阻碍和制约了区域的增值？从市场的角度来说，这其实是一个供给的问题。在问题没有解决的时候将区域推出“市场”，供给的产品未必会被市场接受，如果解决了这些问题，区域就会受“市场”欢迎，所以，产品的“供给”必须符合市场“需求”。此时，我们要告诉政府，解决哪些问题就能使我们的“产品”转型为市场所接受的“产品”，使其价值最大化。
在胜杨协作区案例中，由于协作区是依托具有典型二元结构的两个镇发展的，因此，存在以下问题：
1、 在管理机构上，协作区属于不同的两个镇区，没有统一管理机构；
2、 在产业发展上，胜芳镇以家具生产为主，杨芬港以发展乐器制造等产业为主，且产业发展水平差距较大；
3、 在总体发展水平上，胜芳进入工业带动城镇发展阶段，而杨芬港仍处于工业发展初期；
4、 在城镇建设方面，胜芳已形成一定的城镇规模，而杨芬港的城镇面积仍较小；
5、 在城乡发展方面，城镇与农村并存，发展程度差异显著。
因此，“如何实现区域的协调发展”成为本项目的最大难题，而问题根源，在于两个镇之间的二元结构性差异，只要解决这个根本问题，就能实现“区域的最大限度增值”。
3.3探求成功经验
每个区域的属性及其发展过程中所面临的问题都各不相同，因此，每个区域都是“唯一”的，我们需要将区域的属性及其所面临的问题进行分解，然后寻找相同属性、分析类似的成功案例，从中学习归纳出“如何面对和解决问题、如何思考、如何发展？”。在此“案例分析”过程中，我们会兼顾选择成功及失败的两方面的案例进行分析，用来借鉴经验和避免风险。
第一，由于胜杨协作区将以工业园区为发展方向，因此我们选择了国内外成功的先进工业区作为研究对象，对其发展经验、开发模式、开发策略、未来发展趋势等作出归纳总结。第二，家具产业将作为其区域未来的主导产业，所以我们选取了家具产业发达的珠三角的多个家具专业镇作为对象，探讨了新兴产业区与老镇区的关系、家具产业发展的具体做法、这些专业镇的规划布局等，对协作区的产业发展与空间规划布局做出直接指导；第三，作为一个跨两个行政单元的协作区，其关系协调也是要面临的重要问题之一，因而我们选择了东莞两个跨多个行政区的产业园作为对象，研究其如何协调各个主体的关系并通过哪些措施共同操作园区开发；第四，鉴于邻近区域的不同开发区之间存在一定的共同点，而项目周边开发区的成败经验也是最直接的借鉴，因此，我们在协作区周边也选择了两个开发区进行研究。
通过区域的属性分解，我们选择了四类案例进行综合研究，最后从产业发展、空间格局、政策与配套、生态环境等方面总结可直接借鉴的经验，并根据胜杨协作区自身的条件，提出能最有效解决胜杨协作区发展问题的方案。
3.4提出解决方法
基于上述分析，我们已经摸清了区域的属性，找到了核心问题以及产生的原因，也总结了不同案例的成败经验，并摸清了当前的消费者的要求，现在我们要做的，就是提出具体的解决方法了，也即区域开发战略与具体实施策略，以此来“制造”(开发)出符合“市场需求”的“产品”（区域），吸引“消费者”（投资者）进入，推动整个区域的发展，实现“区域最大限度增值”。可以说，我们是从“分析市场、总结经验、全方位思考”中求得的行之有效的解决方法，符合区域自身条件、可行性高，并能有效实现区域价值的最大化。
我们为胜杨协作区设定的总体发展目标为：“主导产业体系化、城市功能综合化、人居环境生态化、城乡空间协调发展的霸州东部现代化新城区”，并提出了相应的产业、空间、开发模式等具体发展战略。
在产业发展上，基于胜芳的钢木家具产业的雄厚基础，协调协作区两部分的发展，我们提出了专业化、综合化的发展战略；鉴于目前产业园区的“功能综合化、生态化，满足投资需求”的趋势后，我们提出了生态化园区的战略定位。
空间方面，基于区域现状，结合带状城市理论以及家具专业镇、跨行政区的协作区等案例的空间布局，我们确定了“一心三轴多组团”的空间结构，这样布局，利于前期启动建设、经济集约发展、城市形象构建和生态环境保护，能够满足协作区快速发展的需要，并利于区域价值最大化的实现。
开发模式方面，为避免出现前文提到的“政府主导”和“市场主导”区域开发模式的弊端，我们兼顾了政府与市场两方面的需要，提出了公私合营的开发模式，即在政府的调控下，由开发商与政府联合成立开发公司，运用市场手段进行区域开发。公私合营模式符合开发商的利益，也有助于实现政府的战略目标，能创建政企双赢的局面。
我们提出的解决方法，是在对区域属性有深刻了解，对核心问题有充分把握，对各类经验有了足够的积累等基础之上提出的，并且，因为站在政府的立场来思考，把握政府的需要，结合贴近市场的研究思路来为政府提供实际解决之道，所以能真正达到“区域最大限度增值”的既定目标。
按语：
“转型期的区域开发”是一个新的研究领域，我们正通过不断地实践，来日益完善我们的 “寻找区域属性——解析核心问题——探求成功经验——提出解决方法”这一初具雏形的研究体系及方法。与传统的区域开发研究相比，它融入了对市场的全面考虑，加入了对市场需求的分析，更为科学、系统、完整、清晰和实际，能够更为有效地解决单从政府供给角度来思考问题和进行开发的不足。这种双向、互动的研究方法，将成为区域开发研究的未来方向之一，而铸造该研究领域的标杆，将是我们为之不懈努力的原动力所在。
