海龙王

想请教一下各位高手。关于功能配比、户型配比、车位配比等前期定位具体数据的确定问题？
现拿世联报告中的数据举例！
请问在面积配比中：为什么小高层的比例是23％，是怎么算出来的？就不能是24％？公式是什么？
户型配比也是同样，具体的配比数据是怎么算出来的？通过什么公式？

[ 本帖最后由 海龙王 于 2008-4-11  23:05 编辑 ]

xuyoushuai

很因素决定的,不同的项目有不同的户型面积配比,主要考虑的因素有
1、市场因素。根据竞争对手的户型配比情况以及客户需求户型情况找出市场空白点，对空白户型可以加大其配比比例。
2、对于小高层、多层、高层、或者别墅的配比主要考虑项目容积率，根据容积率进行物态的开发。一般来水容积率在1以下的为一类建筑用地，可建别墅；1~2的为二类建筑用地，可考虑别墅、多层、小高层搭配建筑。容积率在3以上一般只能建小高层甚至高层、超高层

纳蓝明月

不要太相信世联了！

纳蓝明月

户型配比主要取决于当地市场的承受程度，与该楼盘的定位·客群密不可分。踏实的市调是最佳配比的依据。
世联进入一个新地区，一般市调为1星期，出中期报告大概15-20天（具体多少天我忘了），整个前期定位整个周期为45天，完全机械式的本本主意

海龙王

谢谢楼上的朋友！我想知道的是：容积率和产品形态已经确定的情况下，如何确定具体的功能配比，户型配比的数据？比如：为什么小高层的比例是23％，就不能是24％呢？四室的比例为什么是15％，就不能是16％？世联是通过何种公式得到的这个比例？请高手赐教！

[ 本帖最后由 海龙王 于 2008-4-11  23:22 编辑 ]

herui2000

顶一下，希望高手解答！

[ 本帖最后由 herui2000 于 2008-4-11  23:18 编辑 ]

浪漫色狼

具体不清楚，但能简单估计。
首先是根据市场趋势和客户需求，确定面积配比区间，如20%——30%；
然后根据容积率和经济测算，每种产品都是固定容积率配比，影响到套数比和面积比，看怎么组合最终得到政府规定容积率和财务最好的产品配比；
结合以上两点，然后认为复杂化，15%要写成16%，这叫“专业”！

kugu326

产品的定位主要是根据三个原则：
1、根据市场的供给和需求走势
2、根据地块的规定指标（容积率、建筑密度、限高、绿化率等）
3、根据利润的最大（产品利润和税金）
根据以上三个原则来定位地块的物业的方向选择。
大方向的选择主要是产品的类型，根据区域市场别墅的销售价格是多少，造价是多少，洋房、多层、高层、小高层的销售价格和造价又是多少。在满足合理的建筑密度和容积率的前提条件下，根据利润最大化原则，别墅、洋房或多层高层等各可以做多少。
在做出产品类型配比的选择后（满足建筑密度和容积率的规定指标的条件下），结合市场分析，买别墅、多层高层的人群他们的需要什么样的户型和面积，根据产品类型配比的指标，就可以得出各户型的所占比例了。
简单说来就是这样，公式很复杂，是个系统大工程，就不在这详细说明了！

[ 本帖最后由 kugu326 于 2008-4-12  22:00 编辑 ]

两会一致通过

“为什么小高层的比例是23％，就不能是24％呢？四室的比例为什么是15％，就不能是16％？”
香港同学做作业，可能小高层的比例是21％；台湾同学做作业，可能小高层的比例是22％；深圳同学做作业，可能小高层的比例是25％；。。。。
不要把简单问题，复杂化——主观臆断而已

纳蓝明月

纠正2楼
正确的说容积率在0.6以下可建上品质的单体别墅，容积率在0.8以下可建联体别墅（双联+多联+又叠排），容积率1.0左右只能别墅配合多种形态