畅享未来

序言：


    最近半年以来，整个舆论对房地产市场的各种声音层出不穷：“拐点论”、“泡沫说”、“崩盘前夜”等来自不同群体，代表各自利益的讨论一直充斥着整个世界。疑似或伪装的经济学家、作秀的开发商、各色所谓的专业人士，还有那些痛心疾首希望房价下跌恨不得开发商全部自杀谢罪的“愤青”们，或故做深沉或引经据典，纷纷扰扰了整整一个冬季。
    其实，对于这个问题，本来就没有人说得清楚。因为直到现在，中央的智囊团成员依然没有找到一条安全可靠又行之有效的调控道路。说复杂一点，这些事情事关“国计民生”，与整个宏观调控息息相关，全国上下一盘棋不说，中国经济的发展与变化会直接影响到全球经济走向，牵一发而动全身的事情一定没有一个最佳答案，寻求平衡才是要旨。说简单一点，中国太大了，拿一把刀在同一个时间内杀100个不同身高、体重的犯人，本来就无法让他们全部体面的死去。

一、 宏观调控的方向和目的：

    在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。这是很清晰的一个经济学概念。而在对通胀的处理中，主要控制的方向是生活用品和能源类物资。所以通常在地产界听到的宏观调控，其实在所有行业都有不同程度的体现，而“菜篮子、米袋子”的事情肯定优先于“房子”。
1、 中央对住房问题的态度：
     对于这个问题，中央一直就很清晰：要“促进房地产行业持续、稳定、健康发展”。在这个指导方针之下，对商品房的调控主要把握供应中“中小套型、中低价位”住宅的比例，在价格上防止房价上涨过快，抑制不合理需求。在完善政府保障的功能上，将加大加快廉租房建设，进一步加强对经济经济适用房的管理。
2、政府功能缺位的历史成因
     其实中央政府非常明白，在若干年的住房改革发展过程中，政府保障一直处于缺位状态。在房地产发展初期，为加快行业发展的进程，提供充足的市场保障，为区域经济发展提供一个良好的经济手段，政府功能的有意识缺位显然是一种极其有利的策略。在那个特定的历史时期，“期房”、“按揭”这些经济手段的运用和“居者有其屋”口号的提出，都是为这一目标服务的工具。
3、新的历史条件下的主要矛盾和方向
    但目前，中国的发展已经进入一个新的历史时期，自有住房比例已经达到或超过了西方发达国家的指标，行业发展已日趋成熟，区域发展的框架也已经基本形成，中国国家经济已经完成了原始积累。在这一时期，贫富差距的加大越来越演变成了社会矛盾，所以政府最大的工作方向便转向了解决矛盾——“补位”。在此工作方向下，加强对弱势群体的关心和保护，加强对民生问题的深度关注，保障社会稳定便成了各级政府工作的重点。唯有这样才能促进国家经济的健康稳定发展。
4、“调控变空调”的真实背景
    在新的历史条件下，实行市场供给与政府供应双轨并行的方式是极为科学的一个思路。当弱势群体的问题由政府得到重视和解决以后，市场问题依然要以市场的方式解决，这才是坚定不移的走中国特色的社会主义道路的具体表现。
    所以，在对房地产行业的调控过程中，中央的真实态度非常明显：保持对房地产行业不断敲打的宣传调性，以有效控制房价上涨的速度。同时加快保障体系的完善，以承接被市场挤出的弱势群体。各大部委联合调控更多的是一种态度，而不是实质，引而不发才是这种态度的核心。所以所谓的“调控变成空调”实际上不是制定政策的人弱智，而是严格执行中央政策的必然结果。

二、 几个利益群体的态度：
  
     在房地产市场上，中央政府是老子，其所有思想的根本动机还是为了这个国家，所以不存在利益关系。但既然是家长，就不得不平衡几个利益群体之间的关系。
1、 地方政府：卖地才是硬道理
    这个道理似乎都不不用多讲，发展才有政绩，有政绩才可能升官。但发展需要银子，而政府也经营的资源中，也只有政策和土地。所以卖地才是硬道理。所以在这样的状态之下，中央政府明确提出了房地产市场上存在着“利益群体”，这个群体中不光有政府，更多的还有官员和银行。
    房价要是跌了，市场要是饱和了，作为最上游的土地都会变成垃圾。那就意味着白花花的银子飞了，红彤彤的官帽也飞了。所以不管中央怎样喊怎样叫，没有一个地方政府的官员承认自己的辖区有泡沫，没有一个地方的政府不在调整10年甚至50年的规划，而且基本上都按照“国际化大都会”的方向和标准在做。目的很简单，只有按照这样的方向和方法，才有可能把几十年甚至百年之后的土地一次性的卖出去，才有可能使自己成为这片土地上最有政绩的官员。
    所以，对于一个由各级官员组成的地方政府，一个被中央称为“利益群体”的机构，在政绩的引导下，卖地才是硬道理就变成了理所应当。
2、 各大银行：又爱又怕最尴尬
   在这场游戏中，银行无疑是最尴尬的角色。因为事实上房地产市场中，买卖双方背后的靠山都是银行。也就是说，一旦这个行业出了问题，无论哪方倒霉，银行都是最大的受害者。
   这还不算，更大的问题在于，房地产贷款在银行的业务中已经占了一个很高的比例，尤其个人贷款的性价比又是非常之好。但从另外一个方面，房地产贷款的风险也相应加大，加大的原因不在于业务本身，而是过程中太多的个人利益诱惑人为的使风险成倍增加。为了减少这种风险，央行有意识的调整贷款结构，压缩了房地产方向的信贷规模，同时为了配合对房地产行业泡沫的挤压，银行对第二套房的贷款作出了不鼓励甚至打击性政策。
    这一做法的直接效果导致了购买力的下降，从根本上降低了房地产市场的活跃程度。但如此以来，先前大量通过银行支持获得土地储备的开发商将面临开发周期加长、利益受损甚至最终利润空间被时间挤占导致整个项目亏损的局面。在目前个人信用体系尚不完善的中国，最大的受害者无疑依然是银行。
    另外，由于按揭利率的不断提高，投资行为受到抑制，房产的变现能力不断下降，原先信誉良好的个人住房贷款出现风险，银行再次受到巨大影响。
    所以，在这场博弈中，银行是真正想实现“软着陆”的，中央政府所有调控政策的力度，无时不刻都在因银行的承受能力而变的小心翼翼——毕竟，各大银行的银子都是国有资产，当老子的不能不心疼。
3、 各级官员：开发商才是爹娘
    当然，对于官员和开发商的关系，基本上就成了常识。所有反贪污腐败的大案要案中，少了开发商参与的案子基本上没有。所以，所谓的地方政府其实就是一窝子开发商的兄弟们，不管人大也好政协也罢，制订政策的同志们都和开发商有同样的利益关系，这就非常好理解为什么城市规划的法规是所有地方性法规中最容易通过的一项，因为与会的同志们事先都清楚，这个法规与自己有多大的好处。
    所以，当以总理为首的中央政府痛心疾首的说“利益群体”的时候，他大概清晰的看到了无数张熟悉的面孔，正在他的愤怒中灿烂的笑。
4、 投资者：向天再皆500年
    这个群体自古都有，因为他们坚定的相信，除了改朝换代的战争年代，中国历史上还没有见过房子贬值的先例。对于目前国家的稳定与繁荣前景，他们无疑是最乐观的一个群体。在他们的眼里，从来就只有后悔的，因为总觉得自己下手还是晚了。他们坚信邓小平“50年不变，100年不动摇”说的肯定是房市。他们也坚定不移的相信，所谓不动产就是“放在那里不动就会生产银子”的机器。
    所以，“一铺养三代“也好，“买得一套房，终生不用忙”也罢，都是他们听信以后又不断向所有人传播的信条。于是，“你买房了吗？”成了21世纪中国最流行的问候语，而在一个城市，有几套房就成了比较通行的财富标杆。
    截止目前，因为投资房产亏损的人还是极少数，所以这个群体的坚定性依然非常强劲。
5、 买房者：我买过后你再涨
    即便是买来自己住的人，在买房之前都盼望房价能降，但一旦购买以后，没有一个人希望奖下来。而以现在官方统计的数据，平均来看，居然有80%以上的家庭有自有住房。这显然是一个令许多人疯狂的数字。
   想想看，其实上，我们周边大部分的人还是买了房的，从客观讲没有一个人希望降价的。做在会议室里开会的人与开发商有关不假，更重要的是他们本身就是房地产市场上涨之后资产升值的受益者。除此之外，广大看电视看报纸的民众也是受益者，也不希望房子的价格降下来。
    一个国家也好政府也罢，制订政策的依据中最大的一条原则就是“多数人的意志”。既然多数人都是这样的想法，想让房子的价格降下来的想法无疑就是异想天开了。
6、 买不起房者：成本只有100块
   对于这个群体，你即便房价降一半，他依然买不起。在这些人眼力房地产的暴利因素比所有人的预期都要多。一个调查中发现，一大部分买不起房的人居然说房子的成本实际上只有100块，黑心的开发商让他们买不起房！事情到了这个份上，也只有政府启动保障体系来解决问题了。事实上，政府的保障虽然有各种弊端，但从普遍意义上讲，总还是一种方法，我们总还是不能因为有弊端而停止保障性供应。
    所以，只有这个群体对房价的观点是坚定的，但也只能是坚定的。一旦有了购买的机会和条件，他们依然会向上面一个群体的人一样，坚定不移的相信自己房价的增长。
   所以，对于所有的利益群体，其实都不希望房价下跌或房地产市场崩盘。在这样一个前提下，中央政府自然非常清醒。控制速度和幅度是可行的，也是必要的。但让房价降下来从而引发一系列的连锁反应，是绝无可能的。

[ 本帖最后由 畅享未来 于 2008-4-12  23:27 编辑 ]

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三、 刚性需求的动力和规律：

    刚性需求是一个很容易被混淆的名字。一般来说，是指那些无房住的人，但房地产市场的刚性需求远远不止这些。因为事实上，是不断提高的生活水平催生了或促使着这一需求在不断的提高或放大。
    1、五类家庭的需求状况：
     虽然不象冯仑先生说的那样是未婚女青年刺激着房地产市场的需求变化，但事实上这一层面的年轻人正是需求的主流之一。在很多房地产公司对市场需求的研究体系中，大多将家庭结构划分为五个层面，既青年新锐、望子成龙、经济务实、健康养老和富贵家庭。在这五类家庭结构中，只有青年新锐家庭由于婚姻必须有房，而富贵家庭是由于不断产生的生活水平提高而产生购买，健康养老、经济务实型家庭会选择观望，而望子成龙家庭的迫切程度只弱于青年新锐。从这个意义上说，刚性需求的产生有着相对稳定的基础——每年不断的适龄青年和随着社会分配而产生的新贵。
     2、城市化进程的必然结果：
对于目前的中国而言，未来40年甚至更长的时间，都是在城市化进程的不断推进中进行着庞大的城市基础建设。这不光是产业结构调整的需要，更是宏观调控的需要。为了支撑中国未来实现现代化的总体进程，从现在到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的百分之三十七提高到百分之七十五左右，才能满足中国现代化进程的总体要求。 在这一伟大的历史性任务实施的过程中，大量的城市扩张与住宅水平提升需要的市场容量将是一个巨大的数据。所以，从根本上看，房地产市场的长期需求是刚性的，这一点毋庸质疑。
     3、投资产生的需求
    由于房地产同时具备使用和投资两大功能，加之其投资技术含量相对其他金融产品而言较低，而且其回报有着长久的历史支撑，所以目前为止，房地产是所有投资品种中除储蓄以外最大的投资产品。所以虽然政策在抑制这种需求，但从客观上看，由于必须稳定和鼓励第一种需求，所以无论如何从政策上也无法真正抑制这种需求的发生。
    所以，刚性需求是明显的，市场容量依然巨大。只是随着国家调控水平的不断提高，市场机制的不断完善，在较长一段时间内，供应、销售和价格提升的速度会保持相对的均衡。而这一点，也正是中央进行宏观调控最希望看到的结果。

四、 房地产市场的特性——供应决定需求：

    在其他产品市场上，由于产品的使用寿命和使用周期相对较短，所以需求和供应的关系相对简单，基本上，需求在决定着供应。
    而在一个较长的时期内，房地产市场的供需关系却进行着相反的演绎。即供应刺激着需求，相对来说，供应越大，需求就越旺盛。这样的原因来自于几个方面。
1、供应方对市场舆论导向的把握
由于供应方掌握着大量的社会资源，包括话语权和舆论导向，所以在供应加大的同时，为了促销，市场的热度同时被强行带动，从而对市场产生刺激，消化量开始缓缓拉动。
2、量变之下的质变
     由于供应量的加大，在强劲的供方推动之下，消化量不断攀升。而量的支持最终带来了价格的变化——追涨杀跌变成了涨追，而且越涨越追，越追越涨，直到迅速达到高点，大家从此放缓脚步进行盘整。
    几乎每次大的涨价都在延续着这样的曲线。所以实际上，市场价格的拉高不是因为供应小于需求，因为稀缺，而是因为供应很多，而买家疯狂跟进。
3、价格刺激下的再一轮量变
    由于价格开始上涨，各种恐慌、后悔以及本来不存在或不充分的需求得到刺激，于是在一路高涨的价格下，跟进就成了一种必然，量价齐飞的状态在股票和房地产市场上会以同样漂亮的弧线出现。
4、生活环境的不断提高产生新的需求
    在供应量大幅度提升的时候，城市建设的水平也在飞速增长，同时，产品品质不断提高。由于竞争激烈，产品的升级换代在这一阶段得到充分发挥。由此，新的换代需求被刺激，并开始加入到需求大军中，成为一支不可忽视的主力。
    由此，房地产市场的需求受供应影响被一波又一波拉动。


五、 2008年的重庆供应市场——三大一高

    2008年，重庆市主城区新增住宅供应面积逾3000万平方米，其中高端住宅近800万平方米，超过25%。仅两江四岸供应面积就已超过400万平方米，成为高端住宅供应的主战场。
    这是一组相对精确的数据，反应出的是2008年的市场形势。对很多开发企业而言，谨慎乐观是一个老生常谈的观点。不可否认，在全国经济形式严峻、政策性调控开始生效的年份出现如此之大的供应，市场形势无疑是严峻的。这组数据背后，反应出一个明显的三大一高的特征，大容量、大项目、大企业、高品质：
    1、3000万供应量的背后
    3000万，这是历年来供应量的一个新高，但也是一个非常正常的必然。从2002年以来，重庆市土地供应就一路高歌向前。千亩大盘的数量即便放在全国，也是一个一线城市的数据。更何况在招拍挂实行以来，重庆市真正以拍卖方式出让的土地尚不足整体土地供应的5%。也就是说，大量土地是用另外两种形式出让了，由于公开性不够，导致土地出让的竞争性不强，所以其出让价格也就当然的相对处于低位。
    另外，在全国都在进行一级土地的政府整理、单宗土地出让面积越来越小的时候，重庆的土地一级市场的整理却迟迟没有跟上，毛地出让带来的最大弊端是将矛盾交给了开发企业，但政府在土地上的损失也是显而易见的。另外，由于拆迁问题，所以大量土地在出让以后迟迟无法交地，事实上替开发商规避了“两年内必须开发”的政策风险。加上单宗土地出让的面积动辄在千亩以上，开发周期当然相对较长。
    从土地的源头可以看出，相对低廉的土地成本使重庆成为全国著名的价格洼地，从而吸引着全国大大小小的开发企业来淘金。在这一成本之下，即便政策有所变化，但风险的控制仍然可以在承受范围之内。同时，由于土地整理滞后，大量在2003年之后获得的土地事实上到今年开始才进入开发的黄金周期。在这两个条件之下，未来三年之内重庆市场都会保持一个较高的供应量，3000万平方米是一个必然。
2、高端产品大幅度增加预示的问题
    大量高端产品的出现同样不是一个偶然。从2006年下半年开始，重庆土地的成交形式发生了巨大变化，大量优质土地基本以拍卖的形式成交。这从客观上决定了拍卖土地的产品性质只能是高端。
    另一方面，从前几年获得的土地中，大量国内一流的公司在经过一段时间的适应后开始发力，以其强劲的实力和对市场的准确判断，都将产品定位在中高端以上。同时，两江四岸的所有项目几乎都在2007年开始启动，到2008年刚好处于可以销售的周期之内。
    从另外一个角度看，在经历了十年直辖的过程之后，事实上重庆房地产消费才真正进入二次购房的高峰。在此之前，高端产品的比例尚不足15%，而近在一墙之隔的成都早在三年前就已经超过25%。如果看看北京、上海和广州，这个比例已经超过40%。这样的变化理所当然的带来了一个新的契机，那就是高端住宅的春天开始来临，重庆购房结构真正的进入了一个完全的成熟期。这一点不难理解，当收入达到一定水平之后，生活环境的改善一定是第一位的，这是一个城市发展的必然。
    而在高端住宅的供应商名单中，几乎清一色都是大型企业，强大的背景、成熟的技术、一流的团队、优秀的产品。。。所有的一切，都在昭示和一个个志在必得的信心。

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3、大企业的难言之隐
    不可否认，今年的形势对于任何一家企业而言都是严峻的。在今年的市场供应中，大型企业、外地企业已经成为主流。本地企业中，除处在一线的几家企业之外，其他的基本已经退出主城。从2007年的土地拍卖可以明显看出，本地企业资金平台不足的弱势已经显现无余，今年不管是10盘同开还是8盘同开，事实上都必须以最快的时间完成销售，否则已经无法拿地。所以本地的几个重点企业基本上都在寻求上市融资的道路，而在此之前，良好的业绩是必须的敲门砖。
    而进入重庆的众多大型企业有一大半拥有上市公司背景和即将上市。经过去年的疯狂土地储备，今年必须给年报一个好看的销售业绩这已经成为必然。而即将上市的公司也面临和本地几个企业同样的问题。
    在这样的情况之下，今年的市场只能是往前冲，而基本无法实现以延长销售周期而换取利润的可能。广州恒大IPO失败之后，在2008年的重庆市场做出一亿元左右的推广预算就是一个明显的信号——2008，狭路相逢勇者胜。

六、 2008大势判断——报复性反弹

    在今年的政策调整中，银行政策的变化给市场带来的影响最为直接。银行的征信工作开始从紧从严之后，各大销售现场纷纷出现反应。这对于第二套住宅的用户来说，不光直接影响着购房的成本，更为重要的是资格的审查之下，有很多人从此将失去银行支持的机会。
    但不可否认的是，重庆市场的需求依然是刚性的。按照修编之后的城乡统筹规划，2020年前，重庆主城人口将增加450万人。这个数据足以将所有的政策因素消化殆尽。
     1、2008年开发商的动作：
     在今年严峻的形势之下，第一季度的销售市场相对去年有些不大幅度的下滑。但从广告投放的态势看，开发商在四月发动攻势的势头已经显现。从奥园和恒大的动作看，各大企业今年的广告投放将出现一个历史的突破。
     一面是必须供应的产品，一面是迟迟不动的市场，在这个僵局中，最先有所动作的也必然是供应方。年初以来，一些中小企业采取高折扣销售一度小试牛刀，但事实上效果依然不明显。很显然，消费着需要的不是折扣，而是实际的动作。大家都希望，在政府的一系列组合拳之下，房价能够下来一点点。
     但事实上，除了万科在其他几个城市秀了一把之外，本地企业并没有真正动作起来。大家都非常清醒，在这样的市场条件下，已经不是降价的问题，而是一个底限的问题。多年以来大家都清楚房地产行业是一个暴利行业，所以即便你真的降到了成本之下，也没有人会相信你。
    所以对于开发商而言，蓄势强攻或按兵不动都是可选择的道路，而最不愿意选择也最没谱的就是降价。按兵不动是小刀子割肉，只能是死得慢些，但很难看。而大家都降价无疑是集体自杀，且死后名声更加难听。惟独蓄势强攻是条路，不光有一线生机，而且以多年的经验判断，最后守不住阵地的往往是买家。这一点，大公司都非常清楚。
2、消费者的心情
    对于第一次购买的买方，当然希望房价能够掉下来。但对于第二次的买家就很矛盾。买家关注的其实只有一个信号，那就是听说政府在调控，而事实长从2007年10月开始看到的数据都是在下滑，所以持币观望成为一道风景。但真要买房子的人还是着急，经过了半年之后基本上已经达到了一个极限——到底，自己想买的房子仍然没有降下来。
    所以，坚守的双方阵营中，消费者的心情相对卖家而言要沉重些。卖家清楚的知道自己是不能损失的，一旦损失后果不堪设想。所以挺住才是真汉子，实在不行，假装挺住也可以。
    但买家就一点点血汗钱，半年下来手心中都是汗，一旦事与愿违和前几次一样，那岂不是几年的辛劳又要白费？双方的博弈中，散户最容易动摇。
3、契机的出现——卖方强攻
    毕竟，重庆市场上的产品，在性价比方面依然是全国最好的，这一点其实双方都清楚。而经历了多年的操作之后，大量的外来投资者对重庆的市场空间一直是虎视眈眈，但苦于没有合适的机会进入。现在这个时候其实是投资进入的最佳时机——性价比最好的时候。
    另外，经过半年的沉淀，供应已经达到了一个相当的饱和度，虽然月度动态供应市场的产品并不多，但达到预售条件的房屋已经积压在了卖方的销售部。庞大的支付压力之下，如果没有大的营销动作，资金将越缩越紧，最终陷入恶性循环。在这样的前提下，4月将拉开整体强攻的序幕。
4、演变的渐进过程
    先开始的变化会出现在广告投放项目数量的增加，然后是重点项目的强势出击，各种促销手段开始频繁使用。销售中心人气开始回升。处于利益考虑，各个媒体将进行各种变化的正面引导。接下来，在整个五月，由于前两个月大量的广告，成交将出现一个量的明显回升——这是一个非常敏感的信号，媒体会因此大做文章，以吸引更多的广告投入。而卖方也会心照不宣的紧紧跟进，巨量广告攻势之下，销售量必然开始恢复。
    这个阶段，价格会出现另外的变化。因为2008年销售的结构中，中高端住宅比例的增加，而目前的统计方式又不是分类统计，所以在成交量上升之后大家突然发现，居然出现了明显的价格上涨，而且非常坚挺————所有的转机将在这个节点上出现。
5、报复性上涨的动因
    于是，象前几次经历的一样，一场接力赛开始打响，量——价——量的模型继续演化，在这个过程中，买方的成本必然是增加的，加上成交产品结构的调整和材料上涨、资金成本增加等的压力，都必然导致卖方会转嫁成本。
    市场一旦真正活跃起来，卖方提价就成为一种必要的手段和常规方式，买方等待已久终于再次绝望，只有尽快出手以获得一点短暂的安慰，新一轮的刺激开始，报复性上涨的局面必将形成。

七、 2008年重庆市场的几个变化：

    对于2008年的市场，可能出现的几个变化是显而易见的。
1、 营销方式的创新：
2003年以来，由于市场条件向好，营销创新基本不多，很少有几个可以作为案例的经典出来。但在今年的市场条件下，营销方式的创新已经是面临的一个最为现实的问题。
   但事实上，房地产营销过程中关于渠道和终端的问题依然没有引起足够的重视，除一些大型开发企业之外，售后服务系统的价格依然没有得到承认或挖掘。
   在今年开始的营销方式创新中，更多的重点应该在体系的建立。如何建立一套适合自己企业发展的高效体系才是创新的关键所在
2、 中小融资机构的活跃：
    由于金融政策的变化，房地产企业的融资渠道受到极大限制，而销售市场又不很乐观，所以项目运营中的资金缺口只能采用非正常渠道进行。对于贷款买房的客户而言，征信失败或者利率提高都是一些无法忍受的事实，也必须寻求一个能够解决问题的机构。所以在需求之下，中小融资机构必将推出更加灵活的信贷品种，以吸引和接纳正规渠道无法实现的客户。中小融资机构的活跃虽然不符合中央的政策，但在法律许可的范围内用擦边球的方式运营，也正是国家金融愿意睁一只眼闭一只眼的事情——毕竟，银根紧缩之后，总还是要留一点点火种在外面。
3、 媒介市场的细分
    其实，早在几年以前，重庆报纸类媒体的性价比就受到严重质疑。几大报纸相同的内容、几乎相等的发行量、几乎重叠的读者群体使得报纸广告投放的效果难以分辨。加上重庆特定的区域阻隔，事实上一些区域性强的项目在报纸上的广告效果是大打折扣的。
    所以，最近两年来一直在不断增加的户外广告和网络广告之所以能保持旺盛的增长势头，就是因为这样的原因，加上分众类媒介的参与，使得媒介的选择有了更多的空间。遗憾的是重庆电视广告运营的水平一直不佳，导致媒介市场依然缺乏相应的空间。
    在今年这样的形势下，媒介的细分是必然的，一些新增的媒介如LED、楼宇、DM等将大有市场。
4、 人才的流动加快
    市场因素的压力之下，人才变得至关重要。营销类人才自不必说，产品研发、市场研究、项目管理、公共关系等方面的人才也将加快流动速度。一方面是需求刺激，是小公司向大公司的过渡。另一方面是合理流动，是项目运营阶段结束之后人员的重庆组合。
   另一方面，营销团队因为无法完成任务而产生的辞职将逐步增加，这样的被动流动也将成为今年的一道风景。
5、 市场研究精度的提高
    在目前的企业中，精于市场研究的企业依然很少。大量企业愿意花更多的精力在产品上面，但却忽略了产品的灵魂——市场需求。在今年的众多变化中，首先是大企业对市场研究的精度和深度的要求将越来越高，因为这将直接关系到土地拍卖、产品研发、营销定位和营销全程。所以，在恶劣市场环境下，更加清晰的了解市场是精准决策的依据。
6、 产品创新
    随着市场竞争的加剧，产品创新将更加受到重视。竞争中的同质化不但会加大竞争的成本，还会丧失竞争中的主动权。
   另外，随着生活水平的不断提高，产品在功能、科技含量和人性化设计等多个方面都需要不断完善和提高。今年是高端产品比例最大的一年，但创新产品并不多见。这必将对未来的市场格局产生大的变化。作为高端产品，大家在品牌、地段价值等基本参数接近的情况下，唯一能够区分的只有产品创新，这是一个需要不断提高的必要过程。

八、 对开发商和消费者的几点忠告：

    对于开发商，2008年需要注意几个方面：一是尽量注意控制节奏，在前景不明朗的情况下最好调整开发周期，以应对市场突变；二是一定要加强对市场的调研和判断，找出适合自己产品的市场空间，抓住时机果断推出。市场调研是一切决策的根本；三是谨慎对待价格控制，涨价要稳，降价要狠。四是一定要注意维持现金流的平衡。
    对于消费者，在这个年份，如果是自住，有条件购买的就千万不要等待降价，这是一个很天真的想法，最终受害的肯定是自己。所有善良的人那些想法都是天真的，也是荒唐的。如果是需要投资，建议可以选择中高端项目，要注意选择开发商品牌，品牌是投资产品的重要保障。因为从现在开始，几乎只有等到5年以后才可以变现，长线更需要品牌的支持。

feitian90

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盖德

hzfoot

不错，不知道是那位教授的演讲稿．．．很不错的说

xuanyu-6977

好
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谢!

fitb

pipi1981

好贴，
入木三分，力透纸背