passion105

本人愚见，仅供参考：
1，最先解决的不是户型价格等等一些基础营销元素，而是“拆迁户”。因为县城人口总共才6万人，该项目又处于黄金地段，可想而知，肯定处于老城区，老城区住的人都是一些社会关系极为广泛的人，所以拆迁户的安抚工作必须解决。另外，老客户推荐新客户是我们屡试不爽的营销政策，拆迁户怎么能得罪？
解决办法：A－寻求政府支持  B－树立赔偿标杆（找几个刺头，给点好处...不用明说了吧）  C－拆迁赔偿及时到位  
2，对于1楼提出的自己买设备解决高层供系，本人认为不可行，以该盘的销售价格，再自己增加负担成本，无疑会在销售单价上体现出出来，本来客户对高层项目就有抗性，销售价格制定如履薄冰。所以不建议自己购买设备。解决办法就是：两眼一闭，爱咋匝地。销售上尽量别往这边靠，卖完房子走人。
3、推广上应趋于理性，别动不动就拿“尊贵、荣耀”等词出来显摆吓人。我想该项目如果把“老城区”的概念深化、细化用在推广上应该还是可行的。
4、在引导客户上，对高层安静、洁净、视觉等优势要摆在第一位，同时为了作为高层抗性的罪魁祸首“物业公摊”应采取优惠措施。比如前50名客户可以免除2年物业费，50－100免除1年物业费，小县城的物业费贵不到哪里去。
5、2期价格必须上调，同时老带新、老再购优惠方案主推，异地营销为辅助。
6、推广上面，既然作为最高档的区域住宅，那么把全县最大最好的路牌租下来，最好有一整牌的灯箱广告。至于电视广告就扔一边去，别说在县城在大城市电视广告对地产销售的影响也微乎其微。同时以移动公司或者邮政合作，他们都有当地公务员、私营企业主等“有钱人”的名址通讯录，给他们发短信 发DM。另外客户礼品要规重点。


疑问：建好后是否有安置房？是否有储藏间？

czliu616

看过了，感觉你项目最大的问题是在于“客户认知”的问题
   认现房，认政府的阶段。
   从这个方面入手，所有问题会很顺利！

七彩泡泡糖

出来咋到:，顶一下

tjx2688

多谢众多策友们非常好的建议，目前项目正在一期停盘准备阶段，我会结合众策友的建议进行推广方案整理，如有什么高见请多指教！

亿公主

建议：１人口少，面积有些算比较多，可以考虑引导做为母子房，现在人都喜欢和父母在一起，照顾得到他们，但是分开住．所以可以考虑做为母子房，做投资出租或是自住适中．
２百姓不认可高层，找出原因．针对问题去解决它．
３找一些比较可信的建筑商，把他们曾经做过的楼盘拿来做例子．
４销售流程一定要表现专业，与众不同的高贵品质．

timyer

支持楼上，其实这都在一点要理论联系实际，一切都根据实际情况出发，不能过分的要求，也不能片面消迨！顾客永远都是服务行业的上帝，做什么都要围绕他们的角度去想！只有让他们觉得我们是在为他们着想，他们才会认可我们！

出家的猴子

引用:

原帖由 learling 于 2008-4-14  09:02 发表
首先，从你的描述来看，我觉得你的楼盘价位应该算是当地的中高价位甚至最高价位。
其次，在推广方面，既然消费者认为这个楼盘广告在吹牛，那么很显然，这个楼盘的广告应该打得比较“尊崇”（直白点就是想传达“尊贵 ...

yulei

综上所述总结以下几点:

1. 和相关部门沟通,看能否解决.以政府的名义宣传.

2.找关系修改产品设计方案

3.从市场及项目上分析,项目的根本原因是什么?

luocy1977

1、项目没开工，已一期开盘（今年计划开发三幢楼，开盘主推一幢）
答:项目没开工就销售是县级城市的通病,前期规划定了就好,千万不要房子都卖了还改规划是关键点!!
2、老百姓不认可高层，11—16层销售一般
答:非常正常,高层有高层的卖法,同样的县级城市,同样的高层(30层),同城市其它项目开盘半年卖5套,我们排号都是300多个.
3、当地供热、供水部门存有设备技术问题，多层供系不能达到理想状况（冬天不热，6层无水），对高层存有疑虑；
答:小高层顶楼水塔供水也是办法之一.
4、项目存有拆迁问题，至今未能拆迁（预计6月份才能破土动工）社会舆论影响严重；
答:城市中心的拆迁,宜采用就地返迁,只给过渡费的方法,这样拆迁速度会快很多,而且难度也会小的多.
5、老百姓对广告认可度不高，认为是在吹牛；
答:我们从头到尾的广告没有尊贵\繁华这些字眼,要知道,尊贵和繁华不是吹出来的.要拔高项目形象最笨的才会用这些词.
6、本县城属首家按正规开盘操作进行楼盘销售推广（其它项目：三个售楼员，两张户型图，一张价格表就进行销售工作）
答:最直接的办法就是做最大的DM单,一到周末就去扫街,效果绝对一等一,重视户外和现场,和营销活动,小城市口碑决定成败!!其它的推广都是狗屁.
7、销售情况不乐观，准备近日停盘，做调整；
答:停盘大可不必,调整只是手段而已.

其它问题：
1、针对以上情况，近期工作如何开展；
在可能的情况下修改户型,控制总价,产品好地是销售王道;工程进度是关键,县级城市只要你工程在动其它一切好说.不见兔子不撒鹰是他们的通病.城市居住人口限制,必须开拓新的客户资源,重要企业,厂矿,单位重点行销.
2、针对以上情况，如何去推广这个项目；
找准自己的位置,来点实在的广告,不要老是打太极.小城市喜欢的是听的懂的广告词,不要玩文字游戏!!!
3、针对以上情况，如何引导顾客，做宣传；
销售人员的积极性决定客户40%以上的热情度.
4、针对以上情况，二期工作如何去做；
做好体验营销\保持市场热度,控制负面影响
其它问题请单独勾通,手里做的项目与你非常相似,难度超过你项目,但业绩还不错.现排号300多个了,马上就开盘销售了.

sanluis

高举高打，不买对的只买贵的。