dongzi1805

商业项目，东莞京九城
项目位于东莞东火车站，地理优势非常好，几乎占据了天时＼地理＼人和这三大因素．
前期商场定位为电子＼电脑＼玩具．因管理不善导致现在市场的运作比较困难，出现了老商户留不住，新商户招不进的困难。日渐萧条！
现定位为电子＼电脑＼五金产品市场，走批发路线．但是属于二次招商，难度可想而知．如何开展招商，并且成功招商．
如有商场销售招商经验的高手，对此方面有见解，有想法的，还请不吝赐教！

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-4-14  12:55 编辑 ]

七星龙泉

既然找到了失败的原因

商业地产重在 定位——策划——招商——运营  四步骤的关联与衔接

二次启动建议引入专业运营物管商业公司，后期运营管理是关键

专业市场运作相对简单

主要是行业领军品牌的引进

不惜租金引进，其带动效应立竿见影！

scar78

引用:

原帖由 七星龙泉 于 2008-4-14  00:03 发表
既然找到了失败的原因

商业地产重在 定位——策划——招商——运营  四步骤的关联与衔接

二次启动建议引入专业运营物管商业公司，后期运营管理是关键

专业市场运作相对简单

主要是行业领军品牌的引进

...

既然项目地段和品质不是问题，那么二次招商的关键就不是知名度问题了，因为这样一个项目一定很有知名度——当然相当程度上是负面的。所以现在重点应该放在如何重新树立项目形象上。
首先，龙泉兄所说的专业商业运营公司和行业领军品牌的引进是树立形象必须的；
第二点，在销售渠道上扩展周边城市、下级乡镇等小业主市场，增加新的客户群；
第三点，针对老客户通过调研、走访等形式维系关系，挽回老客户口碑，这时候第一点就成为说服客户的重要理由，因为老客户一定对项目的位置和其他方面比较认可，所以如果能够给客户一个洗心革面式的转变是挽回他们业已逐渐冷却的热情的唯一方式。
第四点，再次强调龙泉兄说的不吝惜租金这一点，可能的话应给相当时间的免租期养铺；
最后一点，招商的话不要单纯针对招商做广告，那种作用只会适得其反，成为已经对项目烂尾非常了解的人的笑柄。所以广告、促销活动都应该花在针对商场人气的聚集上，比如定期在商场门口举办各种演出活动以聚拢人气、比如对商场的经营产品和业户进行宣传、再比如联合商家进行商品促销活动——只有现有商家人气足才能进一步吸引新商家的加入。
时间又晚了，不知道写的时间是不是把我的板凳丢了。

ww2000nau

首先，既然项目面对老商户留不住，新商户招不进的困难。我认为项目仅占有了地利，天时和人和均不占有．
其次，我想LZ应该分析一下，为什么会出现老商户留不住，新商户招不进的困难。另外，LZ应该分析一下，该项目业种的定位是否合适。
如何创造天时和人和。
天时的创造：
所谓天时，我想主要是对项目入市时机的把握上。东莞我不熟悉，我想LZ能不能利用周边大型基础设施的修建，政府产业扶持政策的出台等等时机（如果有的话），加大项目的推广力度。
人和的创造：
所谓人和，我想既包括了商家的和，也包括了政府的和。商家的和，可以通过租金优惠、主力商家的招入带动人流、专业市场活动营销等等方面创造，说到底就是要为商家创造实现利润的条件，自然就能实现商家的和。政府的和，他们一方面需要政绩，另一方面需要税收，迎合市场的条件下迎合政府，往往可以达到事半功倍的作用。
不了解东莞市场，随便说说~~~

[ 本帖最后由 ww2000nau 于 2008-4-14  12:59 编辑 ]

quanxiaonan

都有点创意不行吗？现在这些手段不敢说没用，但肯定效果不大，
租金呀，液态呀，乱麻奇招的呀，开发商不如把推广费停掉，开店即可，开一家卖一家，再招一家。

heavenkiss

直接把国美招进去就行了。

move_001001

借鉴：1、厚街是榜样：厚街的会展经济发达，最早之初会展投资商入不敷出，政府其他形式补贴，得以成就当日之辉煌，家具、皮料、鞋机、鞋材、酒店产业高度影响力，世人皆知，会展经济不言而喻（话又说回来，家具重镇是大领山非厚街，值得思考）。大京九：电子＼电脑＼五金产品市场影响力有多大，不敢说！
2、有钱大家一起赚：华为提及标杆，我想是可以学习的，既然国内有顶尖的市场，为啥不去学与合作呢？！建议在江浙一带如义乌等与当地龙头企业（管理公司）资源整合一下，策划策划如何～
3、市场在于供需之变：理清产业链，在供需上下功夫，防止舍本求末！

[ 本帖最后由 move_001001 于 2008-4-14  15:14 编辑 ]

dongzi1805

由衷感谢各位。

dongzi1805

由衷感谢大家，能够给小弟这么多的提议。